Jak przygotować się finansowo do budowy domu

Budowa domu to nie tylko beton, cegły i dachówki. To przede wszystkim pieniądze, które musicie mieć pod kontrolą na długo przed pierwszą wizytą w banku. I nie mówię tu o miesiącach – mówię o latach. Dosłownie latach przygotowań, zanim w ogóle zaczniecie myśleć o projekcie czy działce. Większość osób marzących o własnych czterech kątach nie zdaje sobie z tego sprawy. Myślą, że wystarczy uzbierać na wkład własny, pójść do banku i sprawa załatwiona. Tymczasem przygotowanie finansowe do budowy domu to proces, który powinien zacząć się na długo przed złożeniem pierwszego wniosku kredytowego.

Zanim pomyślicie o kredycie – historia, którą musicie zbudować

Pozwólcie, że opowiem Wam pewną historię. Moją własną. Pewnego dnia poszedłem do elektromarketu kupić mikser. Zwykły, ręczny, za 300 złotych. Niewiele wcześniej wprowadziliśmy się z narzeczoną do wynajmowanego mieszkania i mimo że mikser „na stałe pożyczyła" mi moja mama (bo miała dwa), to chciałem kupić nowy. Nie chodziło bowiem o mikser, ale o raty na mikser. Postanowiłem go kupić tylko po to, by zacząć budować swoją historię kredytową – bo wiedziałem, że banki biorą ją pod uwagę podczas wydawania decyzji.

Mimo że deklarowałem wkład własny na poziomie aż 50%, żaden z trzech banków oferujących raty w tym markecie nie wydał mi pozytywnej decyzji kredytowej. Finalnie wróciłem do domu bez miksera, bo i tak nie był mi potrzebny. Odmowa na raty za 300 złotych – brzmi absurdalnie, prawda? Byłem osobą odpowiedzialną finansowo, nigdy nie miałem długów, zawsze płaciłem wszystko na czas. Przeważyło to, że byłem zbyt młody i zbyt krótko prowadziłem jednoosobową działalność gospodarczą. Poza tym banki własnych działalności nie lubią – wolą, kiedy ktoś ma umowę na czas nieokreślony. Do tego nie miałem żadnej historii kredytowej. Bank nie chciał podjąć takiego ryzyka.

Wydawać by się mogło, że jeśli nie mamy żadnej historii kredytowej, to dobrze o nas świadczy, bo oznacza, że oszczędzamy i kupujemy wszystko za gotówkę. Niestety to błędne myślenie. Warto mieć jakąkolwiek historię, aby pokazać, że umiemy dotrzymać zawartej umowy i płacimy terminowo, choćby to była rata w wysokości 50 złotych miesięcznie.

Na szczęście pół roku później udało mi się wziąć zmywarkę na raty i w ten sposób rozpocząłem budowę swojej historii kredytowej. Wykupiłem też w BIK pakiet pozwalający regularnie sprawdzać moją historię i ocenę punktową, czyli scoring. Dwa i pół roku później, razem z narzeczoną, wzięliśmy kredyt hipoteczny na własny dom, mimo prowadzenia nielubianej przez banki JDG. Wymagało to sporo wysiłku – finalnie tylko jeden bank zgodził się udzielić nam kredytu. Ale się udało. Nie otrzymałbym go jednak, gdyby nie wcześniejsze kilka drobnych zakupów na raty dokonanych w celu zbudowania pozytywnej historii kredytowej.

Co z tego wynika dla Was? Że przygotowanie do kredytu hipotecznego zaczyna się nie wtedy, gdy znajdziecie wymarzony projekt domu, ale wtedy, gdy marzenie o własnym domu dopiero kiełkuje w Waszych głowach. Nawet jeśli do budowy zostało Wam jeszcze kilka lat, zacznijcie działać już teraz. Sprawdźcie swoją historię w BIK. Jeśli przy jakiejś pożyczce widnieje informacja o nieterminowych spłatach, postarajcie się o jej wykreślenie – spłaćcie zobowiązanie wcześniej i wycofajcie zgodę na przetwarzanie informacji o nim. Z kolei w przypadku pożyczek, które spłacacie terminowo, upewnijcie się, że zgoda na przetwarzanie jest wyrażona. Dzięki temu Wasza długo budowana pozytywna historia nie zniknie wraz ze spłatą.

Jest jeszcze jedna rzecz, o której wielu inwestorów zapomina – poręczenia. Jeśli kiedykolwiek poręczyliście komuś kredyt, ta informacja widnieje w Waszej historii kredytowej i obniża Waszą zdolność. Zanim zaczniecie myśleć o własnym kredycie hipotecznym, upewnijcie się, że nie figurujecie jako poręczyciele w żadnych cudzych zobowiązaniach. A jeśli ktoś poprosi Was o poręczenie w okresie, gdy sami planujecie budowę – odmówcie, nawet jeśli to bliski znajomy czy rodzina. Wasz przyszły dom jest ważniejszy niż czyjeś oczekiwania.

Scoring BIK – Wasze finansowe CV

Scoring BIK to dla banku coś w rodzaju Waszego finansowego CV. To liczba punktów, która mówi bankowi, na ile jesteście wiarygodni jako kredytobiorcy. Im wyższy scoring, tym lepsze warunki kredytu możecie wynegocjować. I – co najważniejsze – scoring da się poprawić, ale trwa to miesiące. Dlatego zaczynajcie wcześnie.

Jak podnieść scoring? Przede wszystkim terminowo spłacajcie wszystkie zobowiązania. Nawet opóźnienie o kilka dni może zostać odnotowane i obniżyć Waszą ocenę. Jeśli nie macie żadnej historii kredytowej – tak jak ja wtedy – zbudujcie ją. Kupcie coś na raty. Dosłownie cokolwiek. Mikser za 300 złotych, jeśli trzeba. Brzmi śmiesznie, ale ta niewielka transakcja może otworzyć Wam drzwi do kredytu hipotecznego na kilkaset tysięcy złotych kilka lat później.

Regularnie sprawdzajcie swoją historię w BIK. Jeśli chcecie, wykupcie pakiet, który pozwala na stałe monitorowanie. Dzięki temu zobaczycie, jak Wasza ocena zmienia się w czasie, i będziecie mogli reagować, jeśli coś pójdzie nie tak.

Dwa miesiące przed wnioskiem – co zamknąć

Na około dwa miesiące przed złożeniem wniosku kredytowego warto zamknąć wszystkie otwarte zobowiązania. I mówię tu nie tylko o pożyczkach, które aktywnie spłacacie. Mówię też o limicie w rachunku, o karcie kredytowej, o linii debetowej. Nawet jeśli nie korzystacie z tych produktów – nawet jeśli Wasza karta kredytowa leży w szufladzie i pokrywa się kurzem – bank liczy je jako potencjalne zobowiązanie i obniża Waszą zdolność kredytową.

Pamiętajcie, że zamknięcie zobowiązania chwilę trwa – niektóre produkty mają okres wypowiedzenia, a potem bank i BIK muszą zaktualizować informacje. Nie zostawiajcie tego na ostatnią chwilę.

Doradca kredytowy – Wasz przewodnik po labiryncie

Kiedy uporządkujecie swoją historię kredytową i zbliży się moment składania wniosku, pojawi się pytanie: iść do banku samemu czy skorzystać z doradcy kredytowego? Moja odpowiedź jest jednoznaczna – znajdźcie dobrego doradcę. I podkreślam słowo „dobrego".

Za obsługę doradcy kredytowego nic nie płacicie – prowizję pokrywa bank. To sprawia, że usługa jest dostępna dla każdego, ale jednocześnie stwarza pewne ryzyko. Zdarza się, że doradca zaproponuje Wam kredyt w tym banku, w którym dostanie najwyższą prowizję, a niekoniecznie w tym, który będzie dla Was najlepszy. Dlatego szukajcie doradcy z polecenia. Pytajcie znajomych, którzy niedawno brali kredyt hipoteczny. Czytajcie opinie. Jeśli nie macie nikogo z polecenia – porozmawiajcie z kilkoma doradcami i wyróbcie sobie własne zdanie.

Dobry doradca kredytowy to ktoś, kto nie tylko pomoże Wam uporządkować całą procedurę i powie, jakie dokumenty przygotować. To ktoś, kto zna specyfikę poszczególnych banków. A ta specyfika bywa zaskakująca. Są banki, które lepiej oceniają pracowników etatowych, i takie, które przychylniej patrzą na przedsiębiorców. Są banki, które nie lubią dochodów z wynajmu, i takie, które je cenią. Są banki preferujące określone zawody i takie, które traktują je podejrzliwie. Dobry doradca wie, który bank będzie patrzył na Waszą sytuację najkorzystniej, i tam skieruje Wasz wniosek.

I jeszcze jedno – z bankiem można negocjować. Wielu inwestorów o tym nie wie. Myślą, że warunki kredytu są dane z góry i trzeba je przyjąć lub odrzucić. Tymczasem nawet niewielkie obniżenie prowizji czy marży przekłada się na duże oszczędności przy kredycie hipotecznym rozłożonym na 25–30 lat. Jeśli jesteście w dobrej sytuacji finansowej i zacięgacie kredyt na kwotę znacznie niższą niż Wasza zdolność, macie silną pozycję negocjacyjną. Wykorzystajcie ją.

Ile naprawdę potrzebujecie – budżet, którego nikt Wam nie poda

Teraz dochodzimy do najtrudniejszego tematu – ile tak naprawdę kosztuje budowa domu. I od razu muszę Was rozczarować: nie podam Wam żadnej konkretnej kwoty. Nie dlatego, że chcę być tajemniczy, ale dlatego, że każda kwota, którą bym podał, byłaby nieprawdziwa dla Waszej konkretnej sytuacji. Ceny materiałów zmieniają się, koszty robocizny są różne w różnych regionach Polski, a zakres prac zależy od projektu, standardu wykończenia i setek innych czynników.

To, co mogę Wam dać, to metodę. Zanim zabierzecie się za szczegóły, zadajcie sobie fundamentalne pytanie: czy rzeczywiście stać Was na budowę domu? I nie chodzi mi o zdolność kredytową, którą wyliczy bank, ale o to, czy po wprowadzeniu będziecie mogli normalnie żyć. To pytanie wymaga szczegółowej analizy Waszej sytuacji finansowej – obecnej i przyszłej. Musicie zastanowić się, jak zmieni się Wasza sytuacja zawodowa w najbliższych latach, czy planujecie powiększenie rodziny, jakie są Wasze priorytety życiowe poza posiadaniem domu.

Oprócz analizy finansowej warto przejść przez pięć kluczowych pytań, które pomogą Wam przemyśleć decyzję, zanim ją podejmiecie. Te pytania dotyczą nie tylko pieniędzy, ale też Waszego stylu życia, gotowości do poświęceń i realnych oczekiwań względem procesu budowy. Odpowiedzi na nie pokażą Wam, czy jesteście mentalnie i organizacyjnie przygotowani na to, co Was czeka.

Dopiero po tej refleksji możecie przejść do konkretnego planowania – od marzenia do planu. To pierwszy krok, którego nie wolno pominąć. Wielu inwestorów popełnia błąd, zaczynając od szukania działki czy przeglądania projektów domów, zanim jeszcze określili, na co tak naprawdę mogą sobie pozwolić. Wy tego błędu nie popełnijcie.

Gdy już odpowiecie sobie na te pytania, czas na konkretne liczby. Stwórzcie arkusz kalkulacyjny – dokładny, szczegółowy, obejmujący każdy etap budowy. Każdy. Nie tylko stan surowy i wykończenie, ale też przyłącza mediów, ogrodzenie, utwardzenie podjazdu, zagospodarowanie ogrodu, opłaty notarialne, projekt wnętrz, meble. Wszystko. Oszacowanie budżetu na budowę wymaga czasu i systematyczności, ale to fundament spokojnej inwestycji. Bez solidnego arkusza kalkulacyjnego poruszacie się po omacku.

Zbierajcie oferty – i to nie dwie czy trzy, ale kilkanaście. Dla każdego etapu prac. Tylko wtedy zorientujecie się, jakie są rzeczywiste ceny na rynku. Szczegółowy kosztorys budowy powinien zawierać pozycje dla każdego elementu – od wykopu pod fundamenty po montaż lamp w ogrodzie. Im więcej szczegółów, tym mniejsze ryzyko przykrych niespodzianek.

Warto też zapoznać się z tym, ile kosztuje budowa domu w 2026 roku w Waszym regionie. Te dane dadzą Wam punkt odniesienia, choć pamiętajcie, że każda budowa jest inna. Porównujcie orientacyjne stawki z konkretnymi ofertami, które zbieracie – to pomoże Wam ocenić, czy proponowane ceny są rynkowe.

Przy tworzeniu kosztorysu pamiętajcie też o różnicy między kosztorysem ślepym a kosztorysem wykonawczym. Pierwszy pokazuje tylko etapy i orientacyjne kwoty, drugi rozbija każdą pozycję na czynniki pierwsze z dokładnymi cenami materiałów i robocizny. Im wcześniej przejdziecie od kosztorysu ślepego do wykonawczego, tym lepiej będziecie kontrolować swoje finanse.

I wreszcie – zastanówcie się nad prawdziwym kosztem budowy domu. Bo to nie tylko fundamenty i ściany, ale całe życie finansowe przez kolejne 30 lat. Rata kredytu, koszty utrzymania domu, podatki, ubezpieczenia, naprawy i remonty – to wszystko składa się na realny koszt posiadania nieruchomości.

Pamiętajcie również o tym, o czym wielu inwestorów zapomina – ukryte koszty budowy mogą stanowić nawet 20-30% całkowitego budżetu. VAT na materiałach kupowanych samodzielnie, przyłącza mediów, geodeta, kierownik budowy, projekt wnętrz, ogrzewanie w trakcie budowy zimą – to wszystko sumuje się do znaczących kwot, których początkujący inwestorzy często nie uwzględniają.

A jeśli po zsumowaniu wszystkich pozycji okaże się, że budżet nie wystarcza, macie kilka sprawdzonych strategii – od zmiany projektu na mniejszy lub tańszy w realizacji, przez budowę w etapach, po przesunięcie terminów i dłuższe oszczędzanie. Lepiej zrewidować plany teraz niż stanąć z nieukończonym domem za dwa lata.

Zapas finansowy – bufor, bez którego nie ruszajcie

To prowadzi mnie do tematu, który uważam za absolutnie ważny: rezerwy finansowej. Budżet budowy powinien zawierać pozycję „rezerwa na nieprzewidziane wydatki", i ta pozycja powinna wynosić minimum 10–15 procent całkowitego kosztu budowy. Nie 5 procent. Nie „coś tam na wszelki wypadek". Dziesięć do piętnastu procent, a jeśli możecie sobie na to pozwolić - najlepiej 20 procent.

Dlaczego tak dużo? Bo budowa domu to proces pełen niespodzianek. Okaże się, że grunt wymaga głębszego fundamentu, niż zakładał projekt. Dostawca materiałów opóźni dostawę i trzeba będzie kupić droższe zamienniki, żeby nie wstrzymywać ekipy. Ceny stali pójdą w górę między momentem podpisania umowy a realizacją. Architekt wnętrz zaproponuje zmianę, która wymaga przeprojektowania instalacji. Jeśli znajdziecie się w miejscu, gdzie najlepszym wyjściem jest dołożenie do budżetu – będziecie przygotowani, bo macie rezerwę. A jeśli mimo wszystko dojdzie do przekroczenia budżetu, musicie wiedzieć, jak reagować i jakie macie opcje.

Inwestorzy, którzy zaczynają budowę z napięgym budżetem, gdzie każda złotówka jest rozdysponowana i nie ma marginesu na błędy, to inwestorzy, którzy kończą z niewykonczonym domem i drugim kredytem na dokończenie. Widziałem to wielokrotnie. Nie bądźcie jednymi z nich. Lepiej zbudować mniejszy dom z komfortowym zapasem finansowym niż duży dom, który pozbawi Was spokoju na kolejne lata.

Kredyt – ile brać i na jak długo

Skoro mowa o kredycie, porozmawiajmy o strategii. Bo kredyt hipoteczny to nie musi oznaczać zniewolenia – to narzędzie, które możecie używać mądrze lub niemądrze. Różnica między tymi podejściami może oznaczać setki tysięcy złotych oszczędności lub strat na przestrzeni lat.

Pierwsza zasada: bierzcie trochę więcej, niż wynika z Waszych obliczeń. Nie mówię o braniu kredytu na wymarzony samochód przy okazji budowy domu. Mówię o rozsądnym buforze – kilkanaście czy kilkadziesiąt tysięcy złotych więcej, niż pokazuje Wasz szczegółowy budżet. Zrozumienie jak działa kredyt na budowę pomoże Wam wykorzystać ten mechanizm na swoją korzyść. Bank wypłaca pieniądze w transzach, więc odsetki naliczane są stopniowo – nie płacicie odsetek od całej kwoty od pierwszego dnia. Jeśli okaże się, że tego buforu nie potrzebujecie, możecie nadpłacić kredyt i zmniejszyć kapitał do spłaty.

Druga zasada: wybierajcie dłuższy okres kredytowania. Wiem, że brzmi to sprzecznie z intuicją – przecież im dłuższy kredyt, tym więcej odsetek zapłacicie w sumie. To prawda, ale spojrzyjcie na to z innej strony. Sprawdźcie sobie w kalkulatorze raty kredytu, jak różnią się miesięczne obciążenia przy różnych okresach spłaty. Różnica może być znacząca i przekładać się na Waszą jakość życia przez najbliższe lata.

Zastanówcie się nad wyborem między kredytem na 20, 25 czy 30 lat – każdy wariant ma swoje wady i zalety, ale dłuższy okres daje Wam elastyczność. Możecie nadpłacać kredyt każdego miesiąca, kiedy sytuacja finansowa jest dobra, i w praktyce spłacić go w 15 lat. Ale możecie też wrócić do niższej raty, kiedy zdarzy się coś nieprzewidzianego – utrata pracy, choroba, nieplanowany wydatek. Ta elastyczność jest bezcenna i warta dodatkowych odsetek, które teoretycznie zapłacicie przy dłuższym okresie.

I tu dochodzimy do czegoś, co nazywam świadomością struktury raty. Na początku spłacania kredytu hipotecznego prawie całą ratę stanowią odsetki, a tylko niewielki ułamek idzie na spłatę kapitału. To oznacza, że nadpłacanie kredytu na początku jest szczególnie opłacalne. Każda złotówka nadpłaty w pierwszych latach oszczędza Wam kilka złotych odsetek w przyszłości. Dlatego jeśli macie możliwość nadpłacania – róbcie to, szczególnie na początku okresu kredytowania.

Pamiętajcie też o wkładzie własnym – działka może być Waszym największym atutem w rozmowach z bankiem. Jeśli kupiliście działkę wcześniej za gotówkę, jej wartość zostanie policzona jako Wasz wkład własny, co znacząco poprawia warunki kredytu i często eliminuje konieczność wykupienia dodatkowego ubezpieczenia niskiego wkładu.

A jeśli mówić o realnym wkładzie, to ile wkładu własnego tak naprawdę potrzebujecie? Często mniej, niż myślicie. Przy kredycie na budowę działka stanowi zazwyczaj znaczącą część wymaganego wkładu. Warto przeanalizować różne scenariusze z doradcą kredytowym.

Nie lekceważcie też ryzyka zmiennego oprocentowania. Co jeśli WIBOR wzrośnie? Symulujcie różne scenariusze – czy jesteście w stanie udźwignąć ratę o 30-40% wyższą niż dzisiaj? To nie czarnowidztwo, to rozsądne planowanie. Widzieliśmy już, jak szybko mogą rosnąć stopy procentowe i jak dramatycznie wpływa to na raty kredytów.

Jeśli planujecie budowę domu etapami, musicie to skoordynować z harmonogramem transz kredytowych. To wymaga dodatkowego planowania, ale daje Wam większą kontrolę nad procesem i pozwala lepiej reagować na zmieniające się okoliczności.

A jeśli rozważacie budowę systemem gospodarczym, zastanówcie się, czy oszczędności 10-15% są warte dodatkowego stresu i czasu. System gospodarczy wymaga od Was znacznie większego zaangażowania – musicie sami koordynować ekipy, zamawiać materiały, pilnować harmonogramu. Dla niektórych to satysfakcjonujące wyzwanie, dla innych źródło nieustannego stresu.

Transze kredytu – budowa pod kontrolą banku

Kredyt hipoteczny na budowę domu nie jest wypłacany jednorazowo. Bank przekazuje pieniądze w transzach, czyli w częściach odpowiadających kolejnym etapom budowy. Najpierw dostajecie środki na fundamenty, potem na ściany, potem na dach, i tak dalej. Kalkulator transz kredytu pomoże Wam zaplanować przepływ środków i zsynchronizować go z harmonogramem prac. To narzędzie pozwala zobaczyć, kiedy będziecie potrzebować kolejnych pieniędzy i jak rozłożą się Wasze płatności dla wykonawców.

Szczegóły rozliczania budowy z bankiem i działania transz znajdziecie w dedykowanym artykule, ale podstawową zasadę warto znać od razu: przed wypłatą każdej kolejnej transzy bank wysyła rzeczoznawcę, który sprawdza, czy prace zostały wykonane zgodnie z harmonogramem. To ma swoje zalety – chroni Was przed sytuacją, w której wykonawca dostaje wszystkie pieniądze z góry i znika z placu budowy. Ale ma też swoje wyzwania – musicie zaplanować budżet nie tylko całościowo, ale też etapami.

To oznacza, że musicie wiedzieć, które prace będą finansowane z której transzy. I musicie pilnować harmonogramu, bo jeśli budowa się opóźni, a transze mają określone terminy, możecie mieć problem z ich wykorzystaniem. Niektóre banki są elastyczne i pozwalają na przesunięcia, inne trzymają się sztywno ustalonych dat.

Jest jeszcze jeden ważny element oszczędności, o którym wielu zapomina – obniżona stawka VAT 8% na materiały budowlane. Przy budżecie 400 tysięcy złotych netto na materiały możecie zaoszczędzić 60 tysięcy złotych. To nie luka prawna – to sposób, w jaki ustawodawca wspiera budownictwo mieszkaniowe. Wymaga to odpowiedniego skonstruowania umów z wykonawcami, ale oszczędność jest na tyle znacząca, że warto poświęcić czas na zrozumienie tego mechanizmu.

Dlatego zawsze budujcie harmonogram z marginesem czasowym. Banki zazwyczaj pozwalają na rozciągnięcie kredytu budowlanego na 24–36 miesięcy – korzystajcie z maksymalnego dostępnego czasu. Lepiej skończyć wcześniej niż gonić terminy. A jeśli mimo wszystko zdarzy się opóźnienie – rozmawiajcie z bankiem przed upływem terminu. Podpisanie aneksu przedłużającego harmonogram jest znacznie łatwiejsze, gdy robicie to z wyprzedzeniem, niż gdy termin już minął.

Filozofia finansowa – dom ma dawać wolność, nie więzienie

Pozwólcie, że na chwilę odejdę od konkretnych liczb i porozmawiam o czymś równie ważnym – o filozofii finansowej budowy domu. Bo można mieć idealnie przygotowany budżet, doskonałą historię kredytową i najlepszego doradcę, a mimo to popełnić podstawowy błąd w podejściu do całego przedsięwzięcia.

Dom ma Wam dawać wolność i bezpieczeństwo. Nie ma Was zamieniać w niewolników kredytu. Widziałem inwestorów, którzy budowali domy większe, niż potrzebowali, droższe, niż mogli sobie pozwolić, bo „skoro już budujemy, to róbmy porządnie" albo „dzieci będą dorastać, potrzebujemy miejsca". A potem przez następne dwadzieścia lat rezygnowali z wakacji, żyli w ciągłym stresie, że coś się stanie i nie będą mieli na ratę.

To nie jest sukces. To pułapka.

Przez lata pracy z inwestorami wielokrotnie słyszałem, że ktoś żałuje, że zbudował za duży dom. Że pokoje stoją puste, że przestrzeń, która miała dać komfort, stała się ciężarem. Wiele razy to słyszałem. Wiecie, ile razy usłyszałem, że ktoś żałuje, że zbudował za mały dom? Raz.

Jest takie zjawisko, które ekonomiści nazywają inflacją stylu życia. Polega ono na tym, że wraz ze wzrostem dochodów rosną wydatki, więc mimo zarabiania coraz więcej nigdy nie mamy nadwyżki. Ludzie zarabiający 8 tysięcy złotych miesięcznie i ludzie zarabiający 30 tysięcy złotych miesięcznie często żyją równie „pod kreską", bo ci drudzy kupują droższe rzeczy. Nie wpadajcie w tę pułapkę przy budowie domu. Dom za 800 tysięcy złotych może być równie szczęśliwym domem jak dom za 1,5 miliona złotych. A może nawet szczęśliwszym, bo jego mieszkańcy będą mieli pieniądze na życie poza murami.

Zastanówcie się szczerze: czy dom, który planujecie, jest wart tego, żeby przez najbliższe trzydzieści lat Wasza rata kredytowa była bliska maksimum, które możecie udźwignąć? Czy warto poświęcić wakacje, wyjazdy z dziećmi, spokój finansowy? Swoich lat młodości ani młodości swoich dzieci nigdy nie odzyskacie. Dom powinien je wzbogacać, nie je kosztować.

Umowy i zabezpieczenia – nie tylko papier

Na koniec słowo o zabezpieczeniach prawnych, które są ważną częścią przygotowania finansowego. Dobra umowa z wykonawcą to konieczność. Ale sama umowa to nie wszystko. Równie ważne jest ubezpieczenie budowy – zarówno od zdarzeń losowych, jak i OC wykonawców. To nie przykry obowiązek narzucony przez bank, ale realna siatka bezpieczeństwa dla Waszej inwestycji. Pożar, zalanie, kradzież materiałów – to wszystko może się zdarzyć i bez ubezpieczenia oznacza katastrofę finansową.

Powiem Wam coś, co może zabrzmieć cynicznie, ale wynika z mojego doświadczenia: do sądu idzie się po wyrok, a nie po sprawiedliwość. Nawet jeśli macie najlepszą umowę świata i wykonawca ją złamie, droga sądowa trwa latami. A nawet jeśli wygrywacie sprawę – wykonawca może w międzyczasie zbankrutować, wyprowadzić majątek, stać się niewypłacalny. Zostaniecie z wyrokiem, który jest wart tyle co papier, na którym go wydrukowano.

Dlatego prawdziwym zabezpieczeniem finansowym jest prewencja, nie umowa. Sprawdzajcie wykonawców przed podpisaniem umowy – odwiedzajcie ich poprzednie budowy, rozmawiajcie z inwestorami, dla których pracowali. Płaćcie etapami, za wykonaną pracę, nie całość z góry.

To nie znaczy, że umowa jest niepotrzebna. Jest potrzebna i powinna być dobrze napisana. Ale nie łudźcie się, że sama umowa Was ochroni. Chroni Was rozsądek, kontrola i podejście „ufaj, ale sprawdzaj".

Podsumowanie

Przygotowanie finansowe do budowy domu zaczyna się latami przed pierwszą wizytą w banku – od budowania historii kredytowej, od monitorowania scoringu BIK, od świadomego podejścia do każdego zobowiązania finansowego. Potem przechodzi przez wybór doradcy kredytowego, tworzenie szczegółowego budżetu, zbieranie ofert i negocjowanie warunków. 

Jeśli mielibyście zapamiętać z tego artykułu jedną rzecz, niech będzie to ta: budżet budowy musi zawierać rezerwę na nieprzewidziane wydatki, a Wy musicie mieć margines finansowy pozwalający spać spokojnie nawet wtedy, gdy coś pójdzie nie tak. Bo coś zawsze idzie nie tak. Pytanie tylko, czy będziecie na to przygotowani.