Kredyt na 20, 25 czy 30 lat – porównanie kosztów

Siadacie z doradcą kredytowym i pada pytanie: „Na ile lat?" W głowie macie dwa głosy. Jeden mówi: „Weź na krócej, mniej zapłacisz odsetek." Drugi szepce: „Weź na dłużej, rata będzie lżejsza." I oba mają rację – ale żaden nie mówi całej prawdy.

Kiedy patrzymy na różnicę między kosztem kredytu 20-letniego a 30-letniego, robi się trochę słabo. Mowa najczęściej o setkach tysięcy złotych różnicy w samych odsetkach. To kwoty, za które można wykończyć cały dom albo jeździć na wakacje przez następne dwadzieścia lat. Trudno przejść obok tego obojętnie.

Ale jest druga strona medalu. Rata kredytu na 30 lat jest znacznie niższa niż rata kredytu 20-letniego. I to nie jest tylko kwestia komfortu – to kwestia bezpieczeństwa finansowego Waszej rodziny. Przez 20 czy 30 lat naprawdę dużo może się wydarzyć. Pytanie brzmi: czy chcecie mieć wtedy pole manewru, czy być przyciśnięci do ściany?

Poniżej pokażę Wam dokładnie, ile zapłacicie przy różnych okresach kredytowania – na jednym wzorze i trzech przeliczeniach, które możecie powtórzyć na własnych liczbach. Ale zanim przejdziemy do rachunku, jedno zastrzeżenie: sama matematyka to dopiero połowa odpowiedzi. Druga połowa to Wasza sytuacja życiowa, o której piszę w dalszej części artykułu.

Policzmy to razem – trzy okresy, jeden wzór

Rata równa liczy się z jednego wzoru, który wygląda nieprzyjemnie tylko do momentu, w którym raz się go przerobi:

Rata = K × [r × (1 + r)ⁿ] ÷ [(1 + r)ⁿ − 1]

Gdzie K to kwota kredytu, r to oprocentowanie miesięczne (roczne podzielone przez 12), a n to liczba rat. Weźmy 400 000 zł przy oprocentowaniu 5,90% rocznie (przyjmijmy WIBOR 3,90% plus marża 2,00%) i przeliczmy trzy warianty. Oprocentowanie miesięczne jest w każdym takie samo: r = 0,059 ÷ 12 = 0,004917. Różni się tylko n.

Wariant 20 lat (n = 240): rata wychodzi 2 843 zł. Przez cały okres oddajecie 682 247 zł, z czego 282 247 zł to odsetki.

Wariant 25 lat (n = 300): rata spada do 2 553 zł. Suma spłat rośnie do 765 843 zł, odsetki do 365 843 zł.

Wariant 30 lat (n = 360): rata to 2 373 zł. Suma spłat 854 117 zł, odsetki 454 117 zł.

Co z tych trzech liczb naprawdę wynika

Zestawcie skrajne warianty, bo dopiero wtedy widać sedno. Wydłużenie kredytu z 20 do 30 lat obniża ratę o 470 zł miesięcznie – rata na 30 lat to zaledwie 83,5% raty dwudziestoletniej. Za tę ulgę płacicie 171 870 zł dodatkowych odsetek. To jest cały koszt decyzji, wyrażony w jednej liczbie.

Zwróćcie uwagę na proporcję, bo ona jest tu najciekawsza. Wydłużając kredyt o połowę (z 20 na 30 lat), ratę obniżacie tylko o 16,5%. Odsetki rosną natomiast o 61%. Innymi słowy: każdy kolejny rok kredytu daje coraz mniejszą ulgę w racie, a kosztuje coraz więcej. To dlatego przeskok z 20 na 25 lat ma sens dla wielu osób, a z 25 na 30 – już znacznie rzadziej.

I jeszcze jedna rzecz, którą warto sprawdzić samodzielnie: odsetki w pierwszym miesiącu. To po prostu kapitał razy oprocentowanie miesięczne, czyli 400 000 × 0,004917 = 1 967 zł – identycznie w każdym z trzech wariantów. Przy racie 2 373 zł (30 lat) na spłatę długu idzie więc 406 zł, a przy racie 2 843 zł (20 lat) – już 876 zł, czyli ponad dwa razy więcej. Krótszy okres nie jest „droższy miesięcznie": on po prostu od pierwszego dnia spłaca dług, zamiast karmić odsetki.

Trzy pułapki przy tym rachunku

Pierwsza – porównywanie samych rat. Rata jest tym, co czujecie co miesiąc, ale to odsetki są ceną kredytu. Doradca pokazujący wyłącznie „u nas rata będzie niższa" mówi Wam połowę prawdy. Zawsze proście o sumę wszystkich rat.

Druga – zakładanie stałego oprocentowania przez 30 lat. Powyższe liczby są prawdziwe przy 5,90% przez cały okres, a to się nie wydarzy. WIBOR będzie się zmieniał wielokrotnie. Rachunek pokazuje relację między wariantami, nie prognozę.

Trzecia – pomijanie tego, że okres da się nadpłacić, ale nie da się wydłużyć na życzenie. Kredyt na 30 lat możecie spłacać jak dwudziestoletni. Kredytu na 20 lat nie rozciągniecie do 30, gdy przyjdą gorsze czasy – bank sprawdzi wtedy Waszą zdolność, a to najgorszy moment na taką kontrolę. Ta asymetria jest ważniejsza niż różnica w odsetkach i wrócę do niej przy „złotym środku".

Co mówią te liczby

Kiedy podstawicie własne kwoty, zobaczycie trzy scenariusze i pewnie pierwszy raz w życiu poczujecie fizycznie, co to znaczy „procent składany pracujący przeciwko Wam". Różnica w całkowitym koszcie kredytu między 20 a 30 latami potrafi zaskoczyć nawet osoby, które uważają się za świadome finansowo.

Weźmy przykład: przy aktualnych stopach procentowych rata kredytu na 30 lat w kwocie 5000 złotych miesięcznie składa się mniej więcej z 4670 złotych odsetek i zaledwie 330 złotych kapitału. Czytacie dobrze – przez pierwsze lata spłacacie głównie odsetki, a sam dług prawie nie maleje. Dopiero z czasem proporcje się odwracają, ale zanim to nastąpi, mija sporo lat i sporo pieniędzy.

Przy krótszym okresie – powiedzmy 20 lat – rata jest wyższa, ale od razu znacznie większa część idzie na spłatę kapitału. Dlatego suma odsetek zapłaconych przez cały okres kredytowania jest dramatycznie niższa. Matematyka jest bezlitosna – każdy dodatkowy rok to dodatkowe odsetki, które płacicie bankowi zamiast wydać na coś dla siebie.

Ale zanim podejmiecie decyzję wyłącznie na podstawie tych liczb, zastanówcie się nad jedną rzeczą. Te kalkulacje zakładają, że przez 20 czy 30 lat nic się nie zmieni. Że będziecie mieli tę samą pracę, te same dochody, że nic złego się nie wydarzy. A życie rzadko bywa tak przewidywalne.

Kiedy krótszy okres ma sens

Krótszy okres kredytowania to dobry wybór, jeśli macie stabilną, dobrze płatną pracę i pewność, że tak pozostanie. Jeśli Wasza zdolność kredytowa jest znacznie wyższa niż kwota, którą pożyczacie, i wyższa rata nie będzie Was bolała każdego miesiąca. Jeśli nie macie innych dużych zobowiązań finansowych i nie planujecie ich w najbliższej przyszłości.

Krótszy okres sprawdzi się też wtedy, gdy jesteście typem osób, które nie potrafią się zdyscyplinować do regularnego nadpłacania. Jeśli wiecie, że każda wolna złotówka i tak pójdzie na coś innego – lepiej wziąć kredyt na krócej i mieć tę decyzję z głowy. Wymuszona wyższa rata działa jak automatyczny mechanizm oszczędzania.

Ale muszę Was uczciwie ostrzec: jeżeli weźmiecie kredyt na 15 czy 20 lat i za kilka lat stanie się coś złego – choroba, utrata pracy, kryzys gospodarczy – to może się okazać, że nie da się go wydłużyć. Nagle nie macie zdolności kredytowej, a bank zamiast pomóc, może zacząć się martwić. W umowie kredytowej są zapisy, które pozwalają bankowi sprawdzić Waszą sytuację finansową w każdej chwili. I lepiej nie być w sytuacji, gdy ta kontrola wypadnie źle.

Kiedy dłuższy okres daje przewagę

Dłuższy okres kredytowania to przede wszystkim elastyczność. Rata jest niższa, więc każdego miesiąca zostaje Wam więcej pieniędzy na życie, na oszczędności, na nieprzewidziane wydatki. Albo – i tu zaczyna się ciekawe – na nadpłacanie kredytu.

Powiedzmy wprost: 30 lat to naprawdę długi czas. Inaczej widzi to 25-latek, inaczej 50-latek. Przez te trzy dekady przejdziecie przez różne etapy życia. Dzieci dorosną i wyprowadzą się. Może zmienicie pracę, może założycie własną firmę, może przejdziecie kryzys, a może przeciwnie – Wasze dochody znacząco wzrosną. Przy dłuższym okresie kredytowania macie przestrzeń na wszystkie te scenariusze.

Niektórzy mówią, że bank to instytucja, która daje parasol, kiedy świeci słońce, a zabiera go, gdy pada deszcz. Jest w tym sporo prawdy. Dlatego warto mieć własny parasol – w postaci niskiej, komfortowej raty, którą jesteście w stanie płacić nawet w trudniejszych czasach. A w dobrych czasach? W dobrych czasach możecie nadpłacać i spłacić kredyt szybciej, niż zakładał harmonogram.

Złoty środek – strategia, która daje Wam wszystko

Pozwólcie, że podzielę się z Wami podejściem, które sam stosuję i które rekomenduję wszystkim, którzy pytają mnie o radę w sprawie kredytu. Weźcie kredyt na maksymalnie długi okres – 30 lat lub ile daje bank. Ale jednocześnie zobowiążcie się sami przed sobą, że będziecie go nadpłacać tak, jakby był wzięty na 20 lat.

Jak to działa w praktyce? Sprawdzacie, ile wynosiłaby rata przy kredycie na 20 lat. Powiedzmy, że to 6500 złotych. Wasza rzeczywista rata przy 30-letnim kredycie wynosi 5000 złotych. Różnicę – 1500 złotych – co miesiąc wpłacacie jako nadpłatę. Efekt? Spłacacie kredyt niemal tak szybko, jak gdybyście wzięli go na krócej, i płacicie podobną ilość odsetek.

Ale jest ważna różnica. Jeśli za pięć lat wydarzy się coś nieprzewidzianego – stracicie pracę, zachorujecie, przyjdzie kolejny kryzys – po prostu przestajecie nadpłacać. Wasza rata wraca do tych 5000 złotych, które są znacznie łatwiejsze do udźwignięcia. Nie musicie prosić banku o zgodę, nie musicie tłumaczyć się z niczego, nie ryzykujecie wypowiedzenia umowy. Sami decydujecie, ile płacicie ponad minimum.

Co więcej, przy niektórych bankach możecie przy każdej nadpłacie wybrać, czy ma ona skrócić okres kredytowania, czy obniżyć miesięczną ratę. Jeśli wybierzecie obniżenie raty, to z każdą nadpłatą Wasze minimum do zapłacenia staje się coraz niższe. Po kilku latach nadpłacania możecie mieć ratę, która jest śmiesznie mała w porównaniu z tym, od czego zaczynaliście – a jednocześnie kredyt będzie spłacony znacznie szybciej niż 30 lat.

To strategia, która daje Wam wszystko: niskie ryzyko, elastyczność, bezpieczeństwo finansowe i możliwość oszczędzenia dziesiątek tysięcy złotych na odsetkach. Jedyny warunek to odrobina samodyscypliny. Ale jeśli budujecie dom, to pewnie już wiecie, że bez samodyscypliny daleko się nie zajedzie.

Podsumowanie

Wybór między kredytem na 20, 25 czy 30 lat nie jest tak prosty, jak mogłoby się wydawać po spojrzeniu na same liczby. Tak, dłuższy okres oznacza więcej odsetek – ale oznacza też bezpieczeństwo i pole manewru. Krótszy okres to oszczędności – ale też wyższa rata i mniejsza elastyczność.

Moim zdaniem najlepszym rozwiązaniem jest kredyt na długi okres z regularnym nadpłacaniem. Dajesz sobie wtedy wolność wyboru każdego miesiąca: czy stawiasz na przyspieszenie spłaty, czy na większy bufor finansowy. A wolność wyboru – szczególnie w tak długoterminowym zobowiązaniu jak kredyt hipoteczny – jest bezcenna. Więcej o strategii finansowej znajdziecie w artykule o tym, jak przygotować się finansowo do budowy domu.

Jeśli chcecie dowiedzieć się więcej o tym, jak skutecznie nadpłacać kredyt i która opcja – skrócenie okresu czy obniżenie raty – jest lepsza w Waszej sytuacji, zajrzyjcie do artykułu o nadpłatach kredytu. A po pełny obraz finansowania budowy domu – od pierwszych kalkulacji po ostatnią transzę – zapraszam do mojej książki „Od marzenia do wprowadzenia", gdzie temat kredytu hipotecznego omawiam znacznie szerzej.