Wojciech Tracichleb · Blog · 12 min czytania
Czy budować dom teraz czy poczekać? Praktyczna analiza
Stopy procentowe spadną. Ceny się ustabilizują. Materiały stanieją. Czy na pewno? I czy warto na to czekać, jeśli marzenie o własnym domu macie już dziś?
To pytanie słyszę praktycznie na każdym pierwszym spotkaniu z inwestorem. „Panie Wojtku, czy to dobry moment? A może lepiej poczekać rok, dwa, aż się uspokoi?". I rozumiem, skąd ono wynika. Decyzja o budowie domu to dla większości z Was największa inwestycja w życiu, często finansowana 30-letnim kredytem hipotecznym. Naturalne jest, że chcecie podjąć ją w optymalnym momencie. Problem w tym, że „optymalny moment" rzadko istnieje w takiej formie, w jakiej go sobie wyobrażacie.
W tym artykule chcę Wam pokazać, jak realnie podejść do tej decyzji. Bez wróżenia z fusów co do stóp procentowych, bez obietnic, że ceny spadną, ale też bez straszenia, że jutro będzie drożej, więc trzeba kupować dzisiaj. Chcę Wam dać narzędzia do podjęcia świadomej decyzji opartej na Waszej konkretnej sytuacji, a nie na nagłówkach z portali.
Pułapka czekania na „lepszy moment"
Pierwsze, co muszę powiedzieć wprost: w branży budowlanej obserwuję od 2013 roku jeden powtarzający się schemat. Ludzie, którzy w 2015 roku mówili „poczekam, bo teraz drogo", w 2018 mówili to samo. Ci, którzy czekali w 2018, powtarzali to w 2021. Ci z 2021 mówią to dzisiaj. Tymczasem koszty budowy w tym okresie wzrosły kilkukrotnie – aktualną mapę pozycji daję w artykule ile kosztuje budowa domu w 2026 roku. Stopy procentowe były raz niżej, raz wyżej, ceny materiałów falowały, ale generalna linia idzie w jednym kierunku – w górę.
Nie piszę tego, żeby Was straszyć ani nakłaniać do pochopnej decyzji. Piszę to, żebyście mieli świadomość pewnego mechanizmu psychologicznego. Gdy nie jesteśmy gotowi podjąć decyzji, nasz mózg podsuwa nam racjonalne argumenty, dlaczego warto poczekać. Te argumenty są prawdziwe – ceny faktycznie mogą spaść, stopy faktycznie mogą się obniżyć. Ale prawdą jest też, że mogą wzrosnąć. Nikt tego nie wie. Ekonomiści z największych banków mylą się notorycznie w prognozach kwartalnych, a Wy próbujecie podjąć decyzję na podstawie prognoz dwu- czy trzyletnich.
Mam klientów, którzy wybudowali domy w 2017 roku i dzisiaj, mimo że zapłacili wtedy „za drogo" według ówczesnych standardów, mają domy warte znacznie więcej niż w momencie zakończenia budowy. Mam też takich, którzy w 2021 roku wstrzymali decyzję, bo „przegrzane ceny", a dzisiaj te same materiały i robocizna kosztują o kolejne kilkadziesiąt procent więcej. Niewielu jest takich, którzy realnie wygrali na czekaniu.
Co naprawdę powinniście policzyć
Zamiast wróżyć przyszłość rynku, skupcie się na tym, co możecie policzyć dzisiaj. Pytanie „czy budować teraz" sprowadza się w praktyce do kilku konkretnych pytań finansowych, na które macie odpowiedzi w swojej domowej księgowości.
Po pierwsze – Wasza zdolność kredytowa. To nie jest abstrakcyjna liczba, to bardzo konkretna kwota, którą bank jest gotów Wam pożyczyć w obecnej sytuacji ekonomicznej. Idźcie do dwóch, trzech doradców kredytowych i poproście o realne wyliczenia. Nie hipotetyczne, tylko bazujące na Waszych obecnych dochodach, wydatkach i historii kredytowej. Dopiero wtedy będziecie wiedzieli, na jaki dom realnie Was stać. W rozdziale o finansach mojej książki piszę o budowaniu historii kredytowej z wyprzedzeniem – nawet kilku lat. Jeśli dopiero zaczynacie myśleć o tym temacie, sama ta praca nad zdolnością kredytową może zająć Wam półtora roku.
Po drugie – Wasza poduszka finansowa. Krok po kroku temat ten rozwijam w artykule o tym, jak przygotować się finansowo do budowy domu. Budowa domu to projekt, w którym budżet bardzo łatwo przekracza pierwotne założenia. Jeśli policzyliście, że dom będzie kosztował 800 tysięcy, dodajcie minimum 20% jako margines na nieprzewidziane wydatki. Jeśli ten margines pochodzi z kolejnego kredytu albo z pożyczki od rodziny – to znaczy, że nie macie marginesu. Macie tylko dziurę zasypaną dodatkowym długiem. Realna poduszka to środki własne, które możecie przeznaczyć na korekty budżetowe bez zaciągania kolejnych zobowiązań.
Po trzecie – Wasza stabilność zawodowa. Nie pytam, czy macie umowę o pracę na czas nieokreślony. Pytam, czy w ciągu najbliższych dwóch–trzech lat Wasze dochody są stosunkowo bezpieczne. Czy branża, w której pracujecie, jest stabilna? Czy Wasza pozycja zawodowa jest mocna? Jeśli planujecie zmianę pracy, otwarcie własnej działalności, urlop wychowawczy lub inne zmiany, które mogą wpłynąć na dochody – uwzględnijcie to w decyzji. Bank policzy Waszą zdolność na podstawie obecnej sytuacji, ale to Wy będziecie spłacać kredyt przez kolejne 30 lat.
Sytuacja rynkowa – to, co realnie możecie sprawdzić
Jest kilka twardych faktów rynkowych, które warto sprawdzić zanim podejmiecie decyzję, ale traktujcie je jako jeden z elementów układanki, a nie jako wyrocznię.
Pierwszy element to aktualny stan stóp procentowych i prognozy Rady Polityki Pieniężnej. Wysokie stopy oznaczają wyższe raty kredytu, niższą zdolność kredytową, ale też często niższą konkurencję wśród inwestorów, więc lepsze warunki w negocjacjach z wykonawcami. Niskie stopy odwrotnie – łatwiej o kredyt, ale rynek się przegrzewa, ceny rosną, a dobrzy wykonawcy są zajęci na dwa lata do przodu. Każda z tych sytuacji ma swoje plusy i minusy. Dlatego nie ma jednoznacznej odpowiedzi „lepiej budować przy niskich stopach" albo „lepiej przy wysokich".
Drugi element to obecne i nadchodzące przepisy budowlane. Warunki Techniczne sukcesywnie zaostrzają wymagania dotyczące izolacyjności i efektywności energetycznej budynków. Każda nowelizacja oznacza wyższe koszty budowy, bo trzeba spełnić ostrzejsze wymogi co do współczynnika przenikania ciepła ścian, dachu i okien, a także wprowadzić bardziej zaawansowane systemy wentylacji i ogrzewania. Jeśli już jesteście blisko decyzji, sprawdźcie aktualny stan przepisów i ewentualne zapowiedziane zaostrzenia. Pozwolenie na budowę, raz uzyskane, wiąże Was z obowiązującymi w momencie jego wydania warunkami technicznymi – dlatego moment złożenia wniosku ma znaczenie.
Trzeci element to ceny działek w Waszej okolicy. To rynek bardzo lokalny, dlatego nie ma uniwersalnej odpowiedzi. W jednych rejonach Polski ceny działek od kilku lat stoją w miejscu, w innych rosną o kilkanaście procent rocznie. Jeśli już macie upatrzoną okolicę, śledźcie portale ogłoszeniowe systematycznie. W rozdziale o wymarzonej działce w mojej książce pokazuję, jak budować taką regularną obserwację rynku – przynajmniej raz w miesiącu, przez kilka miesięcy. Po pół roku takiej obserwacji będziecie wiedzieli o lokalnym rynku więcej niż większość pośredników.
Kiedy odpowiedzieć sobie „jeszcze nie teraz"
Są sytuacje, w których uczciwie powiem Wam – z mojej perspektywy lepiej poczekać. Nie dlatego, że rynek się zmieni na lepsze, tylko dlatego, że Wy zmienicie się na lepsze pod kątem przygotowania do tego procesu.
Pierwsza taka sytuacja to brak historii kredytowej lub historia z negatywnymi wpisami. Bank patrzy na Was jak na ryzyko. Bez pozytywnej historii kredytowej zazwyczaj nie dostaniecie kredytu hipotecznego na dobrych warunkach, a często nie dostaniecie go wcale. Praca nad budowaniem tej historii zajmuje minimum kilka miesięcy, a często ponad rok. To nie jest stracony czas – to czas inwestycji we własne fundamenty finansowe.
Druga sytuacja to budżet ledwo wystarczający na zakup działki i stan deweloperski, bez rezerwy na wykończenie. Spotkałem zbyt wiele osób, które zatrzymały budowę na etapie, w którym dom stoi, ma okna i tynki, ale nie ma w nim ani jednej wykończonej łazienki. Mieszkają w nim latami w prowizorce, bo zabrakło pieniędzy na ostatnie 30% prac. To psychicznie wykańcza całą rodzinę i odbiera radość z całego przedsięwzięcia. Lepiej poczekać dwa lata, zebrać większą poduszkę i wybudować dom skończony niż wprowadzić się do permanentnej budowy.
Trzecia sytuacja to brak realnej zgody i wspólnej wizji w rodzinie. Budowa domu to maraton trwający często dwa–trzy lata. Jeśli partnerzy nie są zgodni co do podstawowych założeń – wielkości domu, lokalizacji, podziału obowiązków – ta budowa rozłoży Waszą relację. Widziałem to wielokrotnie. Najpierw drobne nieporozumienia przy wyborze projektu, potem konflikty przy wyborze materiałów, w końcu wzajemne pretensje przy każdej decyzji. Najpierw uzgodnijcie wspólną wizję, potem budujcie.
Kiedy odpowiedzieć sobie „tak, teraz"
Z drugiej strony są sytuacje, w których odpowiedź jest jasna – jeśli spełniacie warunki, nie czekajcie. Czas, którego macie skończoną ilość, jest cenniejszy niż hipotetyczne oszczędności wynikające z czekania na lepszy moment.
Jeśli macie zdolność kredytową na komfortowy kredyt (nie ledwo wystarczający, tylko taki, którego rata stanowi maksymalnie 30–35% Waszych miesięcznych dochodów), macie wkład własny minimum 20%, dodatkową poduszkę finansową na nieprzewidziane wydatki, stabilne dochody i wspólną wizję z partnerem – to budujecie. Nie czekajcie, aż wszystko będzie idealne, bo nigdy nie będzie. Czekanie kosztuje. Kosztuje czas, którego nie odzyskacie. Wasze dzieci dorastają, Wasi rodzice się starzeją, a Wy ciągle mieszkacie w bloku „bo jeszcze nie teraz". Pisałem o tym w pierwszym rozdziale książki, w historii Ryśka – to działa też w drugą stronę. Tak jak nie warto budować ponad swoje możliwości, tak samo nie warto wstrzymywać się z budową, gdy realnie Was na nią stać.
Drugi sygnał, że to dobry moment, to konkretny plan zawodowy i życiowy na najbliższe 5–10 lat. Wiecie, gdzie chcecie pracować, gdzie Wasze dzieci pójdą do szkoły, jak dojeżdżacie. Macie sprecyzowane potrzeby co do wielkości i charakteru domu. Znacie odpowiedzi na pytania z części pierwszej mojej książki – czy parterowy, czy piętrowy, ile pokoi, jaka okolica. Ta jasność jest fundamentem dobrej decyzji.
Strategia pośrednia – budowa etapowa lub mniejszy dom
Jeśli czujecie, że z jednej strony nie chcecie czekać, a z drugiej nie macie pełnego budżetu na wymarzony dom 200-metrowy, jest rozwiązanie, o którym piszę w pierwszej części książki. Wybudujcie mniejszy dom teraz, z założeniem że za 5–10 lat sprzedacie go i wybudujecie kolejny, większy. To strategia, która sprawdza się bardzo dobrze, bo małe domy o powierzchni 80–110 metrów kwadratowych mają największy popyt na rynku wtórnym. Łatwo je sprzedać, często z zyskiem, bo stać na nie znacznie więcej osób niż na duże domy 250–300 metrów kwadratowych.
Druga strategia pośrednia to budowa etapowa. Trzecią opcją jest decyzja o tym, czy budować dom samemu w systemie gospodarczym – tam analizuję plusy i minusy. Zaczynacie od stanu surowego zamkniętego, potem przechodzicie do stanu deweloperskiego, na końcu wykańczacie dom pomieszczenie po pomieszczeniu. To wydłuża cały proces, ale rozkłada wydatki w czasie. Trzeba jednak uważać na jedną rzecz – nieskończony dom to dom, który niszczeje. Jeśli przerwy między etapami są zbyt długie, koszty utrzymania budynku w stanie pośrednim mogą zjeść oszczędności wynikające z rozłożenia wydatków. Realistycznie etapowanie ma sens, jeśli kolejne etapy następują po sobie maksymalnie w odstępach kilku–kilkunastu miesięcy.
O czym jeszcze warto pomyśleć
Jest kilka rzeczy, które często umykają inwestorom skupionym na pytaniu „budować teraz czy nie", a które realnie wpływają na koszt i komfort całego procesu.
Dostępność wykonawców w Waszej okolicy. W okresach wzmożonego ruchu w branży dobrzy wykonawcy są zajęci na rok, dwa do przodu. Jeśli czekacie z decyzją, czekacie też z rezerwacją wykonawców. W rezultacie albo budujecie z drugą lub trzecią opcją, albo czekacie kolejne miesiące. W okresach spokojniejszych dobrzy wykonawcy mają wolne moce i są skłonniejsi do negocjacji cen oraz większego zaangażowania w Wasz projekt. Sprawdźcie, jaka jest sytuacja u Was lokalnie.
Sezonowość budowy. Najwięcej prac fundamentowych i stanu surowego rusza wiosną, między marcem a czerwcem – w artykule o tym, kiedy najlepiej zacząć budowę domu, pokazuję pełny rozkład pór roku. Jeśli planujecie ten harmonogram, formalności i wybór wykonawców musicie ogarnąć jesienią i zimą roku poprzedniego. To z kolei oznacza, że pozwolenie na budowę musicie mieć przynajmniej kilka miesięcy wcześniej. Cofając się dalej w łańcuchu – zakup działki, projekt adaptacji, wszystkie uzgodnienia – to praca rozłożona na rok. Jeśli więc chcecie ruszyć z budową wiosną przyszłego roku, decyzję o starcie powinniście podjąć już teraz.
Cykle życia rodziny. Małe dzieci znacznie łatwiej przeprowadzić w trakcie budowy niż dzieci szkolne, dla których zmiana szkoły to często duże przeżycie. Jeśli macie roczne lub dwuletnie dziecko, a planujecie powiększenie rodziny – uwzględnijcie to w harmonogramie. Najgorzej zaplanować wprowadzenie do nowego domu na sam moment porodu kolejnego dziecka. Logistyka takiego okresu potrafi rozłożyć rodzinę na łopatki.
Decyzja należy do Was
Nie ma uniwersalnej odpowiedzi na pytanie, czy budować teraz, czy poczekać. Każda Wasza sytuacja jest inna – inny zestaw pytań stawiam na przykład w tekście o tym, czy budowa domu dla singla ma sens. To, co Wam zostawiam, to lista konkretnych pytań, na które warto odpowiedzieć, zanim zdecydujecie:
Czy macie zdolność kredytową na komfortowy, a nie graniczny, kredyt? Czy macie wkład własny minimum 20% i dodatkową poduszkę na nieprzewidziane wydatki? Czy Wasze dochody są stabilne na perspektywę kilku najbliższych lat? Czy macie pozytywną historię kredytową? Czy z partnerem zgadzacie się co do podstawowych założeń budowy? Czy wiecie, gdzie chcecie mieszkać i jaki dom chcecie wybudować? Czy nie planujecie w najbliższych dwóch–trzech latach zmiany pracy, miejsca zamieszkania lub innych dużych zmian życiowych, które wpłyną na decyzję?
Jeśli na większość tych pytań odpowiadacie „tak" – nie czekajcie na lepszy moment, bo on prawdopodobnie nie nadejdzie w takiej formie, w jakiej go sobie wyobrażacie. Ruszajcie z procesem, zaczynając od skompletowania zespołu specjalistów, o czym piszę w rozdziale o Drużynie Pierścienia w mojej książce. Architekt adaptujący, geodeta, geolog, kierownik budowy – to ludzie, których potrzebujecie, zanim wbijecie pierwszą łopatę.
Jeśli na kilka pytań odpowiadacie „nie" – to znak, że poczekanie ma sens. Ale wykorzystajcie ten czas aktywnie. Budujcie historię kredytową, zbierajcie poduszkę finansową, uzgadniajcie wspólną wizję z partnerem, obserwujcie lokalny rynek działek i wykonawców. Nie czekajcie biernie na to, aż „się uspokoi" – bo prawdopodobnie się nie uspokoi. Czekajcie aktywnie, przygotowując się tak, żeby gdy nadejdzie Wasz moment, móc ruszyć od razu, świadomie i pewnie.
Decyzja o budowie domu to jedna z najważniejszych decyzji finansowych w życiu większości z Was. Nie podejmujcie jej na podstawie nagłówków portali ani opinii sąsiada. Podejmijcie ją na podstawie realnej oceny Waszej sytuacji. To Wy będziecie spłacać kredyt przez kolejne 30 lat i to Wy będziecie mieszkać w tym domu. Nikt inny nie poniesie konsekwencji Waszej decyzji w taki sposób jak Wy. Dlatego decyzja musi być świadoma, oparta na faktach i policzona, a nie na nadziei na lepsze jutro lub strachu przed gorszym.
Podsumowanie
Pytanie „czy budować teraz, czy poczekać" w praktyce sprowadza się do oceny Waszej gotowości – finansowej, zawodowej, rodzinnej i mentalnej. Rynek sam w sobie rzadko daje jednoznaczne sygnały „teraz tak" lub „teraz nie". Stopy procentowe falują, ceny materiałów falują, ale długoterminowy trend kosztów budowy idzie w jednym kierunku – w górę. Czekanie na idealny moment najczęściej kończy się tym, że jeszcze za kilka lat będziecie zadawać sobie to samo pytanie, mając za sobą stracony czas, którego nie odzyskacie. Z drugiej strony budowa ponad swoje możliwości to droga do wieloletniego napięcia finansowego, które potrafi zdominować codzienność rodziny. Złoty środek to świadoma decyzja oparta na rzetelnej ocenie Waszej konkretnej sytuacji, a nie na prognozach, których nikt nie potrafi trafnie postawić.
Niniejszy artykuł przedstawia ogólne ramy myślenia o decyzji finansowej dotyczącej budowy domu. Nie stanowi rekomendacji finansowej ani porady kredytowej. Każda sytuacja inwestorska jest inna i wymaga indywidualnej analizy z licencjonowanym doradcą kredytowym oraz, w razie potrzeby, doradcą finansowym. Decyzje dotyczące zaciągania zobowiązań długoterminowych warto podejmować po szczegółowym zapoznaniu się z warunkami umowy kredytowej i prognozą domowego budżetu w różnych scenariuszach stóp procentowych.
