Kierownik budowy – obowiązki i jak wybrać

Wyobraźcie sobie, że budujecie dom bez nawigacji. Macie samochód, macie cel, ale nie wiecie, którędy jechać. Możecie się zatrzymywać i pytać przechodniów, ale każdy wskaże Wam inną drogę. Niektórzy będą mieli dobre intencje, inni nie. A Wy nie macie jak ocenić, kto ma rację. Dokładnie tak wygląda budowa domu bez kompetentnego kierownika budowy. Niby wszystko się toczy, ekipy pracują, materiały przyjeżdżają – ale czy na pewno w dobrym kierunku?

Kierownik budowy to jedna z tych funkcji, o których inwestorzy często myślą jak o formalności. Coś, co trzeba mieć, bo tak mówią przepisy. Tymczasem to człowiek, który – jeśli dobrze go wybierzecie – może uchronić Was przed błędami, które kosztowałyby dziesiątki tysięcy złotych. Albo – jeśli wybierzecie źle – będzie tylko podpisywał dokumenty, nie zaglądając na budowę wcale. W tym artykule wyjaśnię Wam, czym naprawdę zajmuje się kierownik budowy, jakie ma obowiązki wynikające z prawa, jak zweryfikować jego uprawnienia i na co zwrócić uwagę przy wyborze. Bo kierownik kierownikowi nierówny.

Nie strażnik, a konsultant strategiczny

Wielu inwestorów wyobraża sobie kierownika budowy jako kogoś, kto siedzi na placu budowy od rana do wieczora i pilnuje każdego ruchu ekipy. To błędne wyobrażenie – i dobrze, że tak nie jest, bo wtedy koszty kierownika byłyby astronomiczne. W rzeczywistości kierownik budowy działa bardziej jak konsultant strategiczny niż stały nadzorca.

Jego rola polega na pojawianiu się w momentach kluczowych – tych, które zdecydują o tym, czy dom będzie stał bezpiecznie przez następne sto lat, czy zaczną się problemy po kilku sezonach. Fundamenty przed zalaniem betonu. Ściany nośne po kilku warstwach. Więźba dachowa przed położeniem pokrycia. Wylewki przed wylaniem. To są momenty, w których obecność kompetentnego kierownika jest nie do przecenienia. Między tymi wizytami ekipa pracuje samodzielnie, a kierownik zajmuje się innymi budowami – bo rzadko który prowadzi tylko jedną inwestycję naraz.

Jednocześnie musicie wiedzieć, że kierownik budowy nie jest ekspertem od wszystkiego. Nie musi znać się na elektryce, ogrzewaniu, wentylacji czy wszystkich instalacjach. Jego główna odpowiedzialność dotyczy konstrukcji – tego, czy dom jest budowany zgodnie z projektem i sztuką budowlaną. Na poszczególne instalacje powinni przyjść specjaliści z danej dziedziny. Kierownik koordynuje, weryfikuje konstrukcję i pilnuje dokumentacji, ale nie zastąpi elektryka, hydraulika czy specjalisty od wentylacji.

Obowiązki wynikające z prawa

Prawo budowlane w artykułach 22 i 23 precyzyjnie określa, za co odpowiada kierownik budowy. To nie są ogólniki – to konkretna lista obowiązków, z których kierownik może być rozliczony. I która jednocześnie pokazuje Wam, czego macie prawo od niego oczekiwać.

Podstawowym obowiązkiem jest protokolarne przejęcie od inwestora i odpowiednie zabezpieczenie terenu budowy. To kierownik odpowiada za to, że plac budowy nie stanowi zagrożenia dla osób postronnych. Następnie musi zapewnić geodezyjne wytyczenie obiektu – czyli zamówić geodetę, który wyznaczy w terenie dokładne położenie domu zgodnie z projektem zagospodarowania działki. Potem przez całą budowę kierownik organizuje i nadzoruje prace zgodnie z projektem, pozwoleniem na budowę i przepisami BHP.

Co istotne, kierownik budowy ma obowiązek prowadzenia dziennika budowy. To oficjalny dokument, w którym zapisuje się wszystkie ważne zdarzenia – rozpoczęcie prac, kontrole, odbiory częściowe, ewentualne problemy i sposób ich rozwiązania. Dziennik jest Waszym dowodem na to, jak przebiegała budowa, i bez niego nie uzyskacie pozwolenia na użytkowanie.

Kierownik musi też wstrzymać roboty budowlane w przypadku stwierdzenia możliwości powstania zagrożenia. To ważne – jeśli widzi, że coś jest robione źle i może zagrozić bezpieczeństwu, ma nie tylko prawo, ale obowiązek zatrzymać prace. Podobnie jest zobowiązany zgłaszać inwestorowi do odbioru poszczególne etapy robot ulegających zakryciu – na przykład zbrojenie przed zalaniem betonu czy instalacje przed zamurowaniem.

Na koniec kierownik uczestniczy w odbiorze końcowym i przekazuje inwestorowi oświadczenie o zgodności wykonania obiektu z projektem, pozwoleniem i przepisami. To oświadczenie składa pod odpowiedzialnością zawodową – nie jest to więc pusta formalność.

Kiedy kierownik jest obowiązkowy

Prawo mówi jasno: kierownik budowy jest wymagany przy wszystkich inwestycjach realizowanych na podstawie pozwolenia na budowę. Jeśli budujecie dom jednorodzinny i macie pozwolenie na budowę – musicie mieć kierownika. Dotyczy to również domów budowanych na podstawie zgłoszenia z projektem budowlanym.

Jedyny wyjątek stanowią małe domy jednorodzinne do 70 metrów kwadratowych powierzchni zabudowy, budowane na własne potrzeby mieszkaniowe w procedurze uproszczonej. Tylko w tym przypadku kierownik nie jest obowiązkowy. Ale nawet wtedy warto rozważyć jego zatrudnienie – 70 metrów to nadal poważna konstrukcja, a konsekwencje błędów będziecie ponosić przez lata.

Ważna informacja: kierownik budowy nie może jednocześnie pełnić funkcji inspektora nadzoru inwestorskiego na tej samej budowie. To dwie różne role i prawo wyraźnie zabrania ich łączenia. Inspektor nadzoru reprezentuje interesy inwestora i kontroluje kierownika – gdyby to była ta sama osoba, kontrolowałaby sama siebie.

Jakie uprawnienia musi mieć kierownik

Kierownik budowy to zawód regulowany, co oznacza, że nie każdy może go wykonywać. Żeby zostać kierownikiem budowy, trzeba spełnić szereg wymagań formalnych określonych przez Polską Izbę Inżynierów Budownictwa.

Pierwszym wymogiem jest wykształcenie wyższe techniczne – kierunkowe lub pokrewne. Dla pełnych uprawnień budowlanych potrzebny jest tytuł magistra inżyniera, dla uprawnień w ograniczonym zakresie wystarczy tytuł inżyniera lub ukończone technikum budowlane z odpowiednim stażem. Po wykształceniu wymagana jest praktyka zawodowa – półtora roku dla absolwentów studiów magisterskich na kierunku odpowiednim, trzy lata dla absolwentów studiów pierwszego stopnia lub kierunków pokrewnych.

Następnie kandydat musi zdać egzamin państwowy składający się z części pisemnej (test) i ustnej przed komisją Polskiej Izby Inżynierów Budownictwa. Dopiero po zdaniu egzaminu i wpisaniu do rejestru osoba otrzymuje uprawnienia budowlane w określonej specjalności.

Specjalności uprawnień mają znaczenie. Najpowszechniejsza przy budowie domów jednorodzinnych to specjalność konstrukcyjno-budowlana. Istnieją też specjalności instalacyjne – sanitarna i elektryczna – oraz inżynieryjne, jak drogowa czy mostowa. Kierownik budowy Waszego domu powinien mieć uprawnienia konstrukcyjno-budowlane, bo to one pozwalają na kierowanie całością robót przy obiekcie kubaturowym.

Ostatni wymóg formalny to członkostwo w Polskiej Izbie Inżynierów Budownictwa. To obowiązkowe dla wszystkich osób wykonujących samodzielne funkcje techniczne w budownictwie. Członkostwo wiąże się z opłacaniem składek, ale daje też automatyczne ubezpieczenie OC – o czym za chwilę.

Jak zweryfikować uprawnienia

Zanim podpiszecie umowę z kierownikiem budowy, sprawdźcie, czy naprawdę ma uprawnienia, o których mówi. To proste i zajmuje kilka minut.

Pierwszym narzędziem jest Centralny Rejestr osób posiadających uprawnienia budowlane, czyli eCRUB, prowadzony przez Główny Urząd Nadzoru Budowlanego. Aktualny adres rejestru znajdziecie na stronie GUNB. To publiczna wyszukiwarka, w której możecie sprawdzić, czy dana osoba ma uprawnienia, w jakiej specjalności i w jakim zakresie. Wystarczy wpisać imię i nazwisko.

Jest jednak pewien haczyk. W eCRUB znajdują się głównie osoby, które uzyskały uprawnienia po 1995 roku i wyraziły zgodę na publikację swoich danych – co jest wymagane dopiero od 2022 roku. Jeśli nie znajdziecie kogoś w rejestrze, nie oznacza to automatycznie, że nie ma uprawnień – może je mieć, ale uzyskane wcześniej lub bez zgody na publikację.

Dlatego drugą metodą weryfikacji jest portal Polskiej Izby Inżynierów Budownictwa. Tam możecie sprawdzić, czy dana osoba jest aktualnym członkiem izby, co oznacza, że ma opłacone składki i ważne ubezpieczenie OC. Weryfikacja jest możliwa po imieniu i nazwisku lub numerze członkowskim. Jeśli osoba twierdzi, że jest kierownikiem budowy, ale nie figuruje jako członek PIIB – to poważny sygnał ostrzegawczy.

Numer uprawnień budowlanych ma określoną strukturę: kod izby okręgowej, oznaczenie specjalności, numer porządkowy i rok wpisu. Na przykład MAZ/BO/1234/2011 oznacza uprawnienia nadane przez Mazowiecką Okręgową Izbę, w specjalności konstrukcyjno-budowlanej, numer 1234, rok wpisu 2011. Możecie poprosić kandydata o podanie tego numeru i zweryfikować go w rejestrze.

Ile kosztuje kierownik budowy

Koszty kierownika budowy różnią się znacząco w zależności od kilku czynników. Przede wszystkim liczy się zakres usług – czy kierownik ma tylko dopełnić formalności i pojawić się na minimum wymaganych kontrolach, czy rzeczywiście aktywnie nadzorować budowę, mierzyć, sprawdzać i interweniować, gdy coś jest nie tak. Ta różnica w zaangażowaniu przekłada się na wyraźną różnicę w wynagrodzeniu.

Kierownicy rozliczają się na różne sposoby. Część oferuje ryczałt za cały okres budowy – od wbicia pierwszej łopaty po odbiór końcowy. Inni wolą rozliczenie procentowe od wartości inwestycji. Możliwe jest też płacenie za pojedyncze wizyty kontrolne – ten model sprawdza się, gdy budujecie z zaufanym generalnym wykonawcą i potrzebujecie kierownika głównie do formalności.

Region również ma znaczenie. W dużych miastach, gdzie koszty życia są wyższe i konkurencja o dobrych specjalistów większa, zapłacicie więcej niż w mniejszych miejscowościach. Warto poprosić o wycenę kilku kierowników z Waszego regionu, żeby zorientować się w lokalnych stawkach.

Pamiętajcie jednak – cena nie powinna być jedynym kryterium. Tani kierownik, który przeoczy błąd konstrukcyjny, może Was kosztować wielokrotnie więcej niż różnica między najtańszą a najdroższą ofertą. Lepiej zapłacić więcej za kogoś, kto rzeczywiście będzie pilnował Waszej budowy, niż zaoszczędzić na kimś, kto pojawi się tylko po to, żeby podpisać dokumenty.

Ubezpieczenie OC kierownika

Każdy kierownik budowy musi mieć obowiązkowe ubezpieczenie odpowiedzialności cywilnej. To nie jest opcja – to wymóg prawny wynikający z ustawy o samorządach zawodowych i rozporządzenia Ministra Finansów.

Ubezpieczenie jest automatycznie zapewniane przez członkostwo w Polskiej Izbie Inżynierów Budownictwa – składka na OC jest częścią składki członkowskiej. To oznacza, że jeśli kierownik jest aktualnym członkiem PIIB, ma też ważne ubezpieczenie. Minimalna suma gwarancyjna jest określona przepisami i przy poważnej wadzie konstrukcyjnej może nie wystarczyć na pokrycie wszystkich szkód.

Dlatego wielu kierowników wykupuje ubezpieczenie nadwyżkowe – z wyższymi sumami gwarancyjnymi. Warto zapytać kandydata, czy ma takie dodatkowe ubezpieczenie. To jeden z sygnałów, że traktuje swoją pracę poważnie i jest świadomy odpowiedzialności, jaką na siebie bierze.

Ubezpieczenie obejmuje szkody wynikające z błędów zawodowych, uchybień w kierowaniu robotami i wad obiektu powstałych z winy kierownika. Nie obejmuje kar umownych, przekroczenia kosztów czy naruszenia praw autorskich – to osobne tematy.

Zaświadczenie o aktualnym ubezpieczeniu OC jest częścią zaświadczenia o członkostwie w PIIB. Możecie poprosić kierownika o jego okazanie przed podpisaniem umowy.

Na co zwrócić uwagę przy wyborze

Weryfikacja formalna to podstawa, ale nie wszystko. Kierownik może mieć wszystkie wymagane uprawnienia i papiery, a mimo to nie nadawać się do współpracy z Wami. Oto na co jeszcze warto zwrócić uwagę.

Porozmawiajcie z minimum trzema kandydatami. Nie zatrudniajcie pierwszego lepszego, nawet jeśli ma dobre opinie. Rozmowa pozwoli Wam ocenić, czy dana osoba będzie komunikatywna, czy tłumaczy rzeczy zrozumiale, czy wzbudza Wasze zaufanie. Budowa to współpraca na wiele miesięcy – musicie czuć, że możecie na tę osobę liczyć.

Zapytajcie wprost o model współpracy. Jak często kierownik planuje pojawiać się na budowie? W jakich momentach? Jak możecie się z nim kontaktować w razie wątpliwości? Dobry kierownik będzie potrafił jasno odpowiedzieć na te pytania. Zły będzie wymijał lub obiecywał wszystko, byleby tylko dostać zlecenie.

Zwróćcie uwagę na wyposażenie. Kierownik, który przyjeżdża na budowę z poziomnicą, pionem, miarą, wilgotnościomierzem i szczelinomierzem, prawdopodobnie zamierza rzeczywiście sprawdzać jakość prac. Kierownik, który przychodzi z pustymi rękami, raczej ograniczy się do rzucenia okiem i podpisania dokumentu.

Bardzo ważna kwestia – unikajcie kierownika wskazanego przez wykonawcę. To klasyczny konflikt interesów. Kierownik powinien kontrolować wykonawcę w Waszym imieniu. Jeśli jest od niego zależny finansowo lub towarzysko, trudno oczekiwać, że będzie obiektywny. Szukajcie kierownika sami, niezależnie od ekipy budowlanej.

Poproście o referencje od poprzednich inwestorów. Dobry kierownik nie będzie miał problemu z podaniem kontaktów do osób, dla których wcześniej pracował. Zadzwońcie i zapytajcie, jak wyglądała współpraca, czy kierownik był dostępny, czy wyłapywał problemy.

Umowa z kierownikiem budowy

Współpracę z kierownikiem budowy warto sformalizować na piśmie. Umowa powinna zawierać kilka kluczowych elementów.

Dane obu stron to podstawa, ale równie ważne jest wpisanie numeru uprawnień kierownika, specjalności i zakresu tych uprawnień. Następnie określcie przedmiot umowy – adres budowy, przybliżoną powierzchnię domu, zakres robót objętych nadzorem.

Terminy to kolejny istotny punkt. Kiedy kierownik rozpoczyna pracę, kiedy planowane jest zakończenie budowy, jak często zobowiązuje się pojawiać na placu budowy. Im bardziej konkretnie, tym lepiej. „Regularne kontrole" to za mało – „minimum raz na dwa tygodnie oraz na wezwanie w ciągu 48 godzin" to już konkret.

Wynagrodzenie powinno być jasno określone – kwota, sposób rozliczenia (ryczałt, procent od wartości, stawka za wizytę), terminy płatności. Określcie też, co wchodzi w zakres podstawowy, a za co kierownik może policzyć dodatkowo.

Warto wpisać do umowy klauzulę o karach umownych za niewywiązywanie się z obowiązków – na przykład za niestawienie się na umówioną kontrolę bez usprawiedliwienia. To działa mobilizująco i daje Wam narzędzie, gdyby współpraca nie układała się dobrze.

Nie zapomnijcie o warunkach rozwiązania umowy. Budowa trwa długo i sytuacje się zmieniają. Powinniście wiedzieć, jak możecie rozstać się z kierownikiem, jeśli zajdzie taka potrzeba, i vice versa.

Zmiana kierownika w trakcie budowy

Czasem zmiana kierownika budowy jest konieczna. Może się okazać, że ten, którego wybraliście, nie spełnia Waszych oczekiwań. Może sam zrezygnować z powodów osobistych. Może zmienić się wykonawca i nowy będzie chciał pracować ze swoim kierownikiem – choć tu zalecam ostrożność, o czym pisałem wcześniej.

Zmiana kierownika w trakcie budowy jest jak najbardziej możliwa i nie wstrzymuje inwestycji. Wymaga jednak dopełnienia formalności. Musicie zgłosić zmianę do organu administracji architektoniczno-budowlanej, czyli do tego samego urzędu, który wydał Wam pozwolenie na budowę.

W dzienniku budowy musi pojawić się wpis o przekazaniu obowiązków – podpisany przez obu kierowników, ustępującego i przejmującego. Nowy kierownik przejmuje odpowiedzialność za dalszy ciąg budowy, a poprzedni odpowiada za to, co działo się do momentu przekazania.

Niedopełnienie tych formalności może przysporzyć problemów przy odbiorze budynku. Urzędnik sprawdzi dokumentację i jeśli zauważy, że kierownik się zmienił, a nie ma stosownych wpisów – będzie wymagał ich uzupełnienia. Lepiej zrobić to na bieżąco niż szukać byłego kierownika po latach.

Podsumowanie

Kierownik budowy to nie formalność do odhaczenia, ale realny członek Waszego zespołu budowlanego. Dobrze wybrany może uchronić Was przed kosztownymi błędami i pozwoli Wam spać spokojnie, wiedząc, że ktoś kompetentny pilnuje konstrukcji Waszego domu. Źle wybrany – lub wybrany tylko dlatego, że był najtańszy albo wskazał go wykonawca – może okazać się bezużyteczny lub nawet szkodliwy.

Zapamiętajcie najważniejsze: sprawdźcie uprawnienia w eCRUB i PIIB, porozmawiajcie z kilkoma kandydatami, podpiszcie jasną umowę, wybierajcie niezależnie od wykonawcy i zwracajcie uwagę nie tylko na papierki, ale też na to, jak kierownik podchodzi do swojej roli. Czy przychodzi z narzędziami? Czy mierzy i sprawdza? Czy potrafi Wam wytłumaczyć, co kontroluje i dlaczego? To są pytania, które pozwolą Wam odróżnić kierownika na pokaz od kierownika, na którym możecie polegać.