Inspektor nadzoru inwestorskiego – czy potrzebny przy budowie domu?

Budujecie dom i macie już kierownika budowy. Architekta też. Może nawet generalnego wykonawcę. I nagle ktoś pyta: „A co z inspektorem nadzoru inwestorskiego?". Wasze pierwsze pytanie brzmi zapewne: „Czy to nie jest przypadkiem to samo co kierownik budowy?". Drugie: „Czy naprawdę muszę płacić kolejnej osobie za patrzenie na moją budowę?". To dobre pytania i zasługują na uczciwe odpowiedzi.

Dwie różne funkcje, dwa różne interesy

Zacznijmy od podstawowej różnicy, bo tu powstaje najwięcej nieporozumień. Kierownik budowy i inspektor nadzoru inwestorskiego to nie są zamienne nazwy tej samej funkcji. To dwie odrębne role, które zgodnie z polskim prawem budowlanym nie mogą być łączone przez jedną osobę na tej samej budowie. Powód jest prosty – konflikt interesów.

Kierownik budowy formalnie odpowiada za prowadzenie robót zgodnie z projektem, przepisami i sztuką budowlaną. W praktyce jednak jego standardowy zakres obowiązków bywa ograniczony. Przyjeżdża na budowę w strategicznych momentach, prowadzi dziennik budowy, pilnuje żeby konstrukcja była wykonana prawidłowo. Ale – i to jest kluczowe – kierownik budowy często współpracuje z wykonawcą lub sam jest wykonawcą. Nawet jeśli działa uczciwie, jego perspektywa nie zawsze pokrywa się z Waszą jako inwestorów.

Inspektor nadzoru inwestorskiego to ktoś zupełnie inny. To Wasz człowiek na budowie. Dosłownie – reprezentuje wyłącznie Wasze interesy jako inwestorów. Nie jest organem administracji publicznej jak nadzór budowlany. Nie jest częścią ekipy wykonawczej. Jest po Waszej stronie i za to mu płacicie.

Co mówią przepisy

Prawo budowlane – a konkretnie ustawa z 7 lipca 1994 roku – precyzyjnie określa, kiedy inspektor nadzoru inwestorskiego jest obowiązkowy. I tu mam dla Was dobrą wiadomość: przy typowym domu jednorodzinnym zazwyczaj nie jest wymagany.

Po uzyskaniu pozwolenia na budowę pojawia się pytanie o inspektora nadzoru. Obowiązek ustanowienia inspektora dotyczy przede wszystkim obiektów o kubaturze powyżej 2500 metrów sześciennych, budynków wyższych niż 15 metrów nad poziomem terenu, obiektów wpisanych do rejestru zabytków oraz innych skomplikowanych konstrukcji określonych w rozporządzeniu. Wasz dom jednorodzinny – nawet jeśli jest całkiem spory – raczej się w tych kryteriach nie mieści.

Ale uwaga: to, że coś nie jest obowiązkowe, nie oznacza, że nie jest potrzebne. Prawo jazdy kategorii B nie jest obowiązkowe, a jednak większość z nas je ma, bo bez niego trudno funkcjonować. Z inspektorem nadzoru bywa podobnie – przepisy go nie wymagają, ale okoliczności budowy mogą sprawiać, że jego obecność staje się bezcenna.

Co właściwie robi inspektor

Artykuł 25 Prawa budowlanego wymienia obowiązki inspektora nadzoru inwestorskiego i lista jest całkiem imponująca. Sprawdza zgodność realizacji z projektem, pozwoleniem na budowę, przepisami i zasadami wiedzy technicznej. Kontroluje jakość wykonywanych robót i stosowanych materiałów. Uczestniczy w odbiorach robót zanikających – czyli takich, które za chwilę zostaną zakryte i nikt ich już nie zobaczy. Bierze udział w próbach instalacji i odbiorach technicznych. Na Wasze życzenie może też kontrolować rozliczenia budowy.

Artykuł 26 daje mu natomiast konkretne uprawnienia. Może wydawać kierownikowi budowy polecenia – na przykład usunięcia nieprawidłowości, wykonania dodatkowych badań, a nawet odkrycia robót już zakrytych, jeśli ma uzasadnione wątpliwości. Może żądać poprawienia lub ponownego wykonania wadliwie zrealizowanych prac. W skrajnych przypadkach ma prawo wstrzymać roboty, jeśli stwierdzi zagrożenie lub poważną niezgodność z projektem.

Brzmi jak superbohater? W pewnym sensie tak, choć jego supermoce wynikają z wiedzy i uprawnień budowlanych, a nie z radioaktywnego pająka. Inspektor musi mieć odpowiednie uprawnienia w danej specjalności – konstrukcyjno-budowlanej, instalacyjnej sanitarnej, elektrycznej, zależnie od tego, co ma nadzorować.

Kiedy naprawdę warto go mieć

Są sytuacje, w których zatrudnienie inspektora nadzoru inwestorskiego przestaje być opcją, a staje się rozsądną koniecznością. Pierwsza z nich to budowa systemem gospodarczym, czyli taka, gdzie sami koordynujecie kilka lub kilkanaście różnych firm. Elektrycy, hydraulicy, murarze, dekarze – każdy robi swoje, a Wy musicie pilnować, żeby to wszystko do siebie pasowało. Przy takim modelu łatwo coś przegapić, a inspektor pomoże Wam zachować kontrolę nad całością.

Druga sytuacja to brak wiedzy technicznej. Nie ma w tym nic złego – większość inwestorów nie jest inżynierami budownictwa. Ale jeśli nie odróżniacie zbrojenia od zbrojarza, a klasa betonu kojarzy Wam się bardziej z podręcznikiem szkolnym niż z fundamentami, warto mieć kogoś, kto oceni jakość prac fachowym okiem.

Trzecia okoliczność to brak czasu. Pracujecie zawodowo, macie rodzinę, obowiązki. Nie możecie być na budowie codziennie, a nawet co kilka dni. Wykonawcy to wiedzą i – nie wszyscy, ale niektórzy – mogą to wykorzystać. Inspektor będzie Waszymi oczami i uszami, gdy Was nie ma.

Czwarta to skomplikowana budowa. Dom na trudnej działce, nietypowa konstrukcja, zaawansowane instalacje – im więcej elementów może pójść nie tak, tym większa wartość profesjonalnego nadzoru.

I wreszcie piąta: budowa z generalnym wykonawcą, ale bez pełnego zaufania. Może to Wasza pierwsza współpraca z tą firmą. Może słyszeliście różne opinie. Może po prostu wolicie dmuchać na zimne. Dobry generalny wykonawca ma własne procedury kontroli jakości, ale nie ma nic złego w tym, żeby ktoś sprawdził, czy te procedury rzeczywiście działają.

Kiedy można sobie odpuścić

Są też sytuacje, w których zatrudnienie inspektora może być zbędnym wydatkiem. Jeśli budujecie z zaufanym, sprawdzonym generalnym wykonawcą, który ma udokumentowane referencje i własne wewnętrzne procedury kontroli jakości, dodatkowy nadzór może być nadmiarowy. Szczególnie jeśli znacie tę firmę z poprzednich realizacji lub dostaliście rzetelne rekomendacje od znajomych, którzy z nimi budowali.

Jeśli sami macie wiedzę techniczną – może jesteście inżynierami, architektami, pracowaliście w branży budowlanej – Wasze własne oko może wystarczyć. Uzupełnione o fachową literaturę i zdrowy rozsądek daje solidną podstawę do samodzielnej kontroli.

Przy prostej, typowej budowie – standardowy dom, sprawdzone rozwiązania, żadnych eksperymentów – ryzyko poważnych błędów jest mniejsze. Nie oznacza to, że nie może się nic wydarzyć, ale skala potencjalnych problemów jest ograniczona.

I wreszcie kwestia budżetu. Budowa domu to już i tak ogromne przedsięwzięcie finansowe. Jeśli każda złotówka jest na wagę złota, a jednocześnie spełniacie któryś z powyższych warunków – dobry wykonawca, własna wiedza, prosta budowa – może lepiej przeznaczyć te pieniądze na lepsze materiały lub wykończenie.

Rozwiązanie pośrednie

Warto wiedzieć, że nie musicie wybierać między pełnym nadzorem inwestorskim przez całą budowę a całkowitym brakiem inspektora. Istnieje rozsądne rozwiązanie pośrednie – zatrudnienie inspektora na wybrane, kluczowe etapy.

W mojej książce „Od marzenia do wprowadzenia" piszę wprost: dobrym pomysłem jest zatrudnienie inspektora, który skontroluje budowę w jej najważniejszych momentach. Nie jako kierownik budowy, ale jako dodatkowa para fachowych oczu w strategicznych punktach.

Jakie to momenty? Przede wszystkim fundamenty – to element, którego nie poprawicie po fakcie bez wyburzenia całego domu. Potem roboty zanikające – izolacje, zbrojenia, wszystko co za chwilę zostanie zalane betonem lub zasypane ziemią. Instalacje przed zakryciem – rury, przewody, kanały wentylacyjne schowane w ścianach i podłogach. I wreszcie odbiory końcowe poszczególnych etapów.

Taki selektywny nadzór kosztuje znacznie mniej niż pełna obecność inspektora przez cały okres budowy, a jednocześnie daje Wam kontrolę nad najbardziej krytycznymi elementami.

Jak wybrać właściwą osobę

Jeśli zdecydujecie się na inspektora nadzoru inwestorskiego, wybór konkretnej osoby ma ogromne znaczenie. Przede wszystkim sprawdźcie uprawnienia – inspektor musi mieć odpowiednie kwalifikacje w specjalności, którą ma nadzorować. Przy domu jednorodzinnym najważniejsze są uprawnienia konstrukcyjno-budowlane, ale jeśli chcecie też nadzoru nad instalacjami, potrzebujecie osoby z dodatkowymi uprawnieniami lub zespołu inspektorów.

Doświadczenie w nadzorze domów jednorodzinnych jest istotne. Ktoś, kto całe życie nadzorował biurowce i hale przemysłowe, może nie znać specyfiki budownictwa mieszkaniowego. Pytajcie o referencje, o poprzednie realizacje podobne do Waszej.

Ustalcie jasno zakres współpracy – czy ma być na budowie przy każdej ważniejszej czynności, czy tylko na Wasze wezwanie, czy w określonych punktach kontrolnych. Czy będzie sprawdzał rozliczenia, czy tylko kwestie techniczne. Im precyzyjniej to określicie, tym mniej nieporozumień.

I bardzo ważna sprawa: inspektor musi być faktycznie obecny na budowie. W mojej książce przestrzegam przed kierownikami budowy, którzy robią odbiory w formie teleporady – ta sama zasada dotyczy inspektorów nadzoru. Jeśli ktoś oferuje Wam nadzór zdalny, przez zdjęcia i wideorozmowy, szukajcie dalej.

Kwestia odpowiedzialności

Inspektor nadzoru inwestorskiego ponosi realną odpowiedzialność za swoją pracę. Odpowiedzialność zawodową – może stracić uprawnienia, jeśli nie wypełnia rzetelnie swoich obowiązków. Odpowiedzialność cywilną – możecie dochodzić odszkodowania, jeśli przez jego zaniedbanie ponieśliście szkodę. W skrajnych przypadkach nawet odpowiedzialność karną, gdyby jego zaniechania doprowadziły do wypadku na budowie.

To nie są teoretyczne rozważania. Inspektor, który podpisze odbiór wadliwie wykonanych robót, naraża się na konsekwencje. Dlatego dobry inspektor nie będzie skłonny przymykać oka na nieprawidłowości – jego własny interes wymaga rzetelności.

Podsumowanie

Inspektor nadzoru inwestorskiego przy budowie domu jednorodzinnego zazwyczaj nie jest wymagany przez przepisy. Ale przepisy to jedno, a Wasza konkretna sytuacja – drugie. Jeśli budujecie systemem gospodarczym, nie macie wiedzy technicznej ani czasu na regularne kontrole, jeśli budowa jest skomplikowana lub nie macie pełnego zaufania do wykonawcy – inspektor może okazać się jedną z lepszych inwestycji w całym procesie budowy. Jeśli natomiast macie sprawdzonego generalnego wykonawcę, własne kompetencje i prostą budowę – możecie spokojnie zrezygnować lub zdecydować się na nadzór tylko w kluczowych momentach. Decyzja należy do Was, ale podejmijcie ją świadomie, znając wszystkie za i przeciw.