Zgłoszenie rozpoczęcia budowy – gdzie i jak

Dostaliście pozwolenie na budowę. Kierownik budowy podpisał umowę. Ekipa czeka na telefon. I co teraz – możecie zaczynać? Nie tak szybko. Między pozwoleniem a pierwszym kopnięciem łopaty jest jeszcze jeden krok – zawiadomienie o rozpoczęciu robót budowlanych. To formalność, ale taka, której pominięcie może Was kosztować. I nie mówię tu o karze finansowej, choć ta też istnieje. Mówię o spokoju ducha, że wszystko robicie zgodnie z przepisami, że nikt za pół roku nie zapuka do drzwi z pytaniem, dlaczego budowa ruszyła bez powiadomienia nadzoru.

W tym artykule przeprowadzę Was przez całą procedurę. Pokażę, gdzie składać zawiadomienie, jakie dokumenty przygotować, ile macie czasu i co się stanie, jeśli o tym zapomnicie. Bez żargonu prawniczego, za to z konkretnymi wskazówkami, które możecie wykorzystać od razu.

Czym właściwie jest zgłoszenie rozpoczęcia budowy

Zacznijmy od podstaw, bo tutaj pojawia się spore zamieszanie terminologiczne. W przepisach i rozmowach usłyszycie różne nazwy: zgłoszenie rozpoczęcia budowy, zawiadomienie o rozpoczęciu robót budowlanych, zawiadomienie o zamierzonym terminie rozpoczęcia robót. Wszystkie odnoszą się do tego samego – formalnego poinformowania organu nadzoru budowlanego, że zamierzacie rozpocząć prace na swojej działce.

Podstawą prawną jest artykuł 41 Prawa budowlanego. I tutaj ważna rzecz – to zawiadomienie to czynność czysto techniczna, a nie postępowanie administracyjne. Co to oznacza w praktyce? Że nie dostaniecie żadnej decyzji w odpowiedzi. Nie musicie czekać na pismo z urzędu. Składacie dokumenty i możecie ruszać z robotami. Nadzór budowlany rejestruje Wasze zawiadomienie, ale nie musi go akceptować ani zatwierdzać. To zasadnicza różnica w porównaniu z samym pozwoleniem na budowę, gdzie czekaliście na decyzję i jej uprawomocnienie.

Często spotykam się z pytaniem, czy to zgłoszenie jest tym samym co zgłoszenie budowy zamiast pozwolenia. Nie, to zupełnie co innego. Zgłoszenie budowy to procedura dla mniejszych inwestycji, która zastępuje pozwolenie na budowę. Natomiast zawiadomienie o rozpoczęciu robót składacie niezależnie od tego, czy budujecie na podstawie pozwolenia czy zgłoszenia – to sygnał dla nadzoru, że prace właśnie się zaczynają.

Kiedy trzeba złożyć zawiadomienie

Przepisy mówią jasno: przed rozpoczęciem robót budowlanych. Nie określają jednak konkretnego terminu – nie ma wymogu, że musicie złożyć zawiadomienie na tydzień czy miesiąc przed planowanym startem. W praktyce możecie to zrobić nawet dzień przed wbiciem pierwszej łopaty. Możecie też – i to dobra strategia – złożyć zawiadomienie od razu po uzyskaniu prawomocnego pozwolenia na budowę, nawet jeśli planujecie rozpocząć prace za kilka miesięcy.

Dlaczego to ma sens? Bo wtedy macie już tę formalność z głowy. Nie musicie pamiętać o dodatkowym kroku w gorączce przygotowań do budowy. Poza tym pozwolenie na budowę wygasa, jeśli nie rozpoczniecie robót w ciągu trzech lat od dnia, w którym stało się ostateczne. Zgłoszenie rozpoczęcia budowy – nawet jeśli faktycznie nie zaczniecie prac tego samego dnia – daje Wam pewien bufor bezpieczeństwa.

Jest jeszcze jeden aspekt czasowy, o którym warto wiedzieć. Jeśli przerwiecie budowę na dłużej niż trzy lata, pozwolenie również wygasa. Wtedy musicie starać się o nowe pozwolenie lub pozwolenie na wznowienie robót. Dlatego warto pilnować ciągłości prac, nawet jeśli postęp jest minimalny.

Gdzie składać zawiadomienie

Zawiadomienie składacie do organu nadzoru budowlanego – ale którego? To zależy od tego, kto wydał Wasze pozwolenie na budowę. W większości przypadków, gdy budujecie dom jednorodzinny, pozwolenie wydaje starosta powiatowy, a więc zawiadomienie składacie do Powiatowego Inspektoratu Nadzoru Budowlanego właściwego dla miejsca inwestycji. Są jednak sytuacje, gdy pozwolenie wydaje wojewoda – wtedy zawiadomienie kierujecie do Wojewódzkiego Inspektoratu Nadzoru Budowlanego.

Oprócz organu nadzoru budowlanego musicie też poinformować projektanta, który sprawuje nadzór nad zgodnością realizacji budowy z projektem. To wynika z tego samego artykułu 41 Prawa budowlanego. W praktyce wystarczy mail lub pismo do biura architektonicznego, które przygotowało Wasz projekt.

Macie dwie możliwości złożenia zawiadomienia: tradycyjnie – papierowo w siedzibie inspektoratu lub listownie, albo elektronicznie – przez portal e-Budownictwo. Ta druga opcja jest coraz popularniejsza i szczerze polecam z niej korzystać. Nie musicie nigdzie jechać, nie czekać w kolejce, a Wasze dokumenty są od razu zarejestrowane w systemie. Do logowania wystarczy profil zaufany, e-dowód albo bankowość elektroniczna.

Jakie dokumenty trzeba przygotować

Artykuł 41 ustęp 4a Prawa budowlanego precyzuje, co powinniście dołączyć do zawiadomienia. Podstawowym dokumentem jest oświadczenie kierownika budowy o przejęciu obowiązków kierowania budową, wraz z zaświadczeniem o wpisie na listę członków właściwej izby samorządu zawodowego. Jeśli kierownik jest wpisany do Centralnego Rejestru Osób Posiadających Uprawnienia Budowlane, czyli e-CRUB, to zaświadczenie z izby nie jest wymagane – organ sam może to zweryfikować w systemie.

Do kompletu potrzebujecie oświadczenia projektanta o sporządzeniu projektu technicznego zgodnie z obowiązującym projektem budowlanym oraz przepisami. Jeśli projekt wymagał sprawdzenia przez innego projektanta – dołączacie też jego oświadczenie. W przypadku gdy ustanowiliście inspektora nadzoru inwestorskiego, potrzebne jest również zaświadczenie o jego wpisie do izby samorządu zawodowego.

Jest jeszcze jedna sytuacja szczególna. Jeśli Wasza budowa ma trwać dłużej niż 30 dni roboczych i jednocześnie będzie na niej pracować więcej niż 20 osób, albo jeśli pracochłonność przekroczy 500 osobodni – musicie sporządzić ogłoszenie zawierające informacje dotyczące bezpieczeństwa i higieny pracy. To wymóg, który w przypadku typowej budowy domu jednorodzinnego raczej Was nie dotyczy, ale warto o nim wiedzieć.

Formularz zawiadomienia ma oznaczenie PB-12 i znajdziecie go zarówno na stronach inspektoratów nadzoru budowlanego, jak i w portalu e-Budownictwo. Wypełnienie go nie jest skomplikowane – podajecie dane inwestora, adres budowy, numer i datę pozwolenia na budowę oraz dane kierownika budowy.

Co jeśli czegoś zabraknie

Tutaj mam dla Was uspokajającą wiadomość. Jeśli Wasze zawiadomienie jest niekompletne – brakuje jakiegoś załącznika albo oświadczenia – to nie oznacza, że jest bezskuteczne. Organ nadzoru budowlanego może wezwać Was do uzupełnienia braków. To nie jest sytuacja, w której automatycznie „przepada" Wam możliwość rozpoczęcia budowy. Oczywiście lepiej złożyć komplet dokumentów za pierwszym razem, ale jeśli coś przeoczycie – nie panikujcie.

Ważne jest też to, że możecie rozpocząć roboty budowlane zaraz po złożeniu zawiadomienia. Nie musicie czekać na żadne potwierdzenie, pismo zwrotne czy decyzję. Zawiadomienie to jednostronna czynność – informujecie organ, a nie prosicie go o zgodę. Ta zgoda jest już zawarta w Waszym pozwoleniu na budowę.

Co się stanie, jeśli nie zgłosicie rozpoczęcia budowy

Skoro nie trzeba czekać na zgodę i można budować zaraz po złożeniu zawiadomienia – co się stanie, jeśli po prostu zapomnicie o tej formalności? Artykuł 93 punkt 4 Prawa budowlanego przewiduje za to karę grzywny. Jej wysokość może wynosić od 20 do 5000 złotych, zgodnie z przepisami Kodeksu postępowania w sprawach o wykroczenia.

Ale tutaj jest coś, co warto podkreślić. Brak zawiadomienia o rozpoczęciu budowy nie czyni samej budowy nielegalną. O legalności decyduje to, czy posiadacie ważne pozwolenie na budowę lub skuteczne zgłoszenie budowy. Jeśli macie te dokumenty, a tylko zapomnieliście powiadomić nadzór – budowa jest legalna, ale grozi Wam kara finansowa. To ważne rozróżnienie, potwierdzone zresztą orzecznictwem sądów administracyjnych.

Brak zawiadomienia nie uzasadnia też wstrzymania budowy przez nadzór. Inspektorat może nałożyć grzywnę, ale nie może z tego powodu kazać Wam przerywać prace. Oczywiście – to żadna zachęta do lekceważenia przepisów. Chodzi mi o to, żebyście wiedzieli, jakie są realne konsekwencje, a nie bali się mitycznych katastrofalnych scenariuszy.

Tablica budowy – obowiązek, który idzie w parze

Zanim ruszy pierwsza koparka, na działce musi stanąć tablica budowy. To kolejny wymóg, który wynika z Prawa budowlanego – konkretnie z artykułu 45b. Tablica informacyjna ma określone parametry: musi być prostokątna, wykonana ze sztywnej płyty w kolorze żółtym, z czarnymi napisami o wysokości minimum 6 centymetrów. Minimalne wymiary to 90 na 70 centymetrów.

Na tablicy umieszczacie: rodzaj robót budowlanych i adres prowadzenia tych robót, datę i numer pozwolenia na budowę lub zgłoszenia, nazwę organu, który wydał pozwolenie, nazwę i numer telefonu organu nadzoru budowlanego, a także dane inwestora i kierownika budowy wraz z numerami telefonów. Tablica musi być widoczna od strony drogi publicznej lub dojazdu do budowy, na wysokości umożliwiającej swobodne odczytanie jej treści.

Za umieszczenie tablicy odpowiada kierownik budowy – to jeden z jego pierwszych obowiązków po przejęciu placu budowy. Brak tablicy to wykroczenie zagrożone karą grzywny do 500 złotych. Niby niewiele, ale po co dawać inspektorowi powód do wypisywania mandatów przy pierwszej wizycie na budowie.

Tablicę zdejmujecie dopiero po zakończeniu całej przygody – czyli po uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie albo po upływie 14 dni od zawiadomienia o zakończeniu budowy, jeśli organ nie zgłosił sprzeciwu.

Czym jest rozpoczęcie budowy w świetle prawa

Wydawałoby się, że odpowiedź jest oczywista – budowa zaczyna się, gdy koparka wbija łyżkę w ziemię. Ale przepisy są bardziej precyzyjne. Artykuł 41 ustępy 1 i 2 Prawa budowlanego mówią, że rozpoczęcie budowy następuje z chwilą podjęcia prac przygotowawczych na terenie budowy. A te prace przygotowawcze to: wytyczenie geodezyjne obiektów w terenie, wykonanie niwelacji terenu, zagospodarowanie terenu budowy wraz z budową tymczasowych obiektów oraz wykonanie przyłączy do sieci infrastruktury technicznej na potrzeby budowy.

Czyli jeśli geodeta wbija paliki wyznaczające zarys fundamentów – to już jest rozpoczęcie budowy. Jeśli przyjeżdża koparka, żeby wyrównać teren – to rozpoczęcie budowy. Jeśli podłączacie tymczasowy prąd budowlany – zgadliście, to też jest rozpoczęcie budowy. Zawiadomienie powinno być złożone przed każdą z tych czynności.

Portal e-Budownictwo – cyfryzacja na Waszą korzyść

Od 2020 roku działa portal e-Budownictwo prowadzony przez Główny Urząd Nadzoru Budowlanego. To jeden z lepszych przykładów cyfryzacji administracji publicznej w Polsce. Przez portal możecie złożyć nie tylko zawiadomienie o rozpoczęciu robót, ale też wnioski o pozwolenie na budowę, zgłoszenia, zawiadomienia o zakończeniu budowy i wiele innych dokumentów.

Logowanie jest proste – przez profil zaufany, e-dowód albo bankowość elektroniczną. Formularze są interaktywne, system podpowiada, jakie załączniki dodać, a Wasze sprawy są od razu widoczne w jednym miejscu. Możecie śledzić ich status, pobierać potwierdzenia złożenia dokumentów.

W ostatnich latach wprowadzono też Elektroniczny Dziennik Budowy i Cyfrową Książkę Obiektu Budowlanego. Kierownicy budowy są rejestrowani w systemie e-CRUB, co eliminuje konieczność dostarczania papierowych zaświadczeń z izb samorządu zawodowego. Ta cyfryzacja to realnie mniej papierologii i mniej biegania po urzędach. Warto z tego korzystać.

Podsumowanie

Zgłoszenie rozpoczęcia budowy to ostatni formalny krok przed wbiciem łopaty. Składacie je do Powiatowego lub Wojewódzkiego Inspektoratu Nadzoru Budowlanego – tego samego, który będzie nadzorował Waszą budowę. Możecie to zrobić papierowo lub elektronicznie przez portal e-Budownictwo. Do zawiadomienia dołączacie oświadczenie kierownika budowy i oświadczenie projektanta o sporządzeniu projektu technicznego.

Nie musicie czekać na żadną odpowiedź – po złożeniu dokumentów możecie ruszać z pracami. Pamiętajcie tylko o tablicy budowy, która musi stanąć na działce przed rozpoczęciem robót. A jeśli wszystkie formalności macie za sobą – powodzenia na budowie. Ten etap papierologii właśnie się kończy, a zaczyna się prawdziwa przygoda z budowaniem własnego domu.