Uszkodzenia podczas wykończeniówki – jak reklamować

Wykończeniówka to etap, w którym dom jest najbardziej narażony na uszkodzenia. Po raz pierwszy od początku budowy macie sytuację, w której równolegle pracuje kilka ekip – płytkarze, hydraulicy kończący biały montaż, elektrycy montujący osprzęt, malarze, parkieciarze, stolarze od drzwi i schodów, monterzy klimatyzacji. Każda z tych ekip wnosi narzędzia, materiały, drabinę, czasem rusztowanie. Każda z nich może coś uszkodzić – i widzę na placach budowy, że uszkodzenia w tym etapie zdarzają się praktycznie zawsze. Pytanie nie brzmi „czy", tylko „jak je rozliczycie".

W tym artykule pokażę Wam, na czym opiera się odpowiedzialność wykonawcy za uszkodzenia, jakie ubezpieczenia powinny Was chronić, jak wygląda procedura reklamacyjna krok po kroku oraz co zrobić, gdy wykonawca nie przyjmuje reklamacji. To wiedza, której nie da się odłożyć na później – kiedy ekipa wyjdzie z budowy, Wasza pozycja negocjacyjna gwałtownie spada.

Dlaczego na tym etapie uszkodzenia są praktycznie nieuniknione

Pierwszą rzeczą, którą musicie zrozumieć, jest sama mechanika wykończeniówki. W stanie surowym czy nawet deweloperskim po budowie chodziły zazwyczaj jedna lub dwie ekipy naraz, a obszar pracy był rozległy. W wykończeniówce sytuacja się odwraca – w jednym pomieszczeniu potrafi się znaleźć trzech fachowców, każdy z innym zakresem prac, każdy z innym sprzętem, każdy poruszający materiałami, które potrafią uszkodzić to, co już zostało zrobione.

Klasyczne przykłady, które widuję na budowach: malarz oparł drabinę o świeżo ułożone płytki i odbił narożnik. Parkieciarz wnoszący paczki paneli zarysował framugę zamontowanych drzwi. Monter klimatyzacji wiercił w gładziach i pył osiadł na pomalowanych ścianach, wymagając ponownego malowania. Hydraulik kończący biały montaż uszkodził brodzik, bo upuścił klucz. Stolarz od schodów odprysnął kawałek tynku, kiedy wnosił balustradę. To są realne, codzienne sytuacje – i właśnie dlatego w mojej książce „Od marzenia do wprowadzenia" oraz w artykule o kolejności prac wykończeniowych w domu tak mocno akcentuję jedną zasadę: kolejność prac wykończeniowych nie jest dowolna, lecz służy minimalizacji ryzyka uszkodzeń. Schody na sam koniec, panele po malowaniu, listwy przed meblami. Każda zmiana tej kolejności zwiększa ryzyko, że ktoś coś zniszczy.

Druga rzecz, którą musicie sobie uświadomić: nawet idealnie zaplanowana kolejność nie wyeliminuje uszkodzeń w stu procentach. Dlatego nie chodzi o to, żeby je zlikwidować – chodzi o to, żeby mieć system, który pozwoli Wam je rozliczyć z winnym, a nie pokryć z własnej kieszeni.

Kto i na jakiej podstawie odpowiada za uszkodzenie

Polskie prawo daje Wam kilka równoległych podstaw do dochodzenia roszczeń, w zależności od tego, kogo dotyczy uszkodzenie i jakie były relacje między stronami.

Pierwsza podstawa to odpowiedzialność kontraktowa – art. 471 Kodeksu cywilnego: „Dłużnik obowiązany jest do naprawienia szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania". Jeżeli zawarliście umowę z wykonawcą – pisemną lub nawet ustną – i ten wykonawca w ramach swoich prac uszkodził coś, co należało chronić, odpowiada wobec Was kontraktowo. Nie musicie udowadniać jego winy w klasycznym sensie – wystarczy, że pokażecie, że szkoda powstała w związku z jego pracą i że nie wykonał on swojego zobowiązania należycie (a do należytego wykonania należy też staranność, z jaką ma się obchodzić z otaczającą go substancją budynku).

Druga podstawa to odpowiedzialność deliktowa – art. 415 Kodeksu cywilnego: „Kto z winy swej wyrządził drugiemu szkodę, obowiązany jest do jej naprawienia". Ta podstawa działa nawet wtedy, gdy nie macie umowy z osobą, która uszkodziła Wam coś w domu. Klasyczny przykład: zatrudniliście malarzy, malarze podzlecili komuś pomoc, ten ktoś uszkodził ścianę. Z malarzami macie umowę i odpowiadają kontraktowo. Z ich pomocnikiem nie macie umowy – ale on osobiście odpowiada deliktowo, choć w praktyce roszczenie kierujecie do malarzy jako zlecających, którzy odpowiadają za działanie osób, którymi się posłużyli (art. 474 KC).

Trzecia, ważna podstawa to rękojmia za wady – art. 568 § 1 KC: w przypadku nieruchomości i robót budowlanych dotyczących elementów konstrukcyjnych rękojmia trwa 5 lat od dnia wydania rzeczy. To inna sytuacja niż jednorazowe uszkodzenie podczas pracy – rękojmia chroni Was przed wadami samego dzieła wykonanego przez tego konkretnego wykonawcę. Zwracam na to uwagę, bo wielu inwestorów myli te dwa pojęcia: rękojmią obejmiecie wadliwie ułożone płytki, ale uszkodzenie tych płytek przez innego wykonawcę to już roszczenie odszkodowawcze z art. 415 lub 471.

Polisa ubezpieczeniowa – fundament, na którym wszystko się opiera

Zanim w ogóle zacznę mówić o procedurze reklamacyjnej, muszę podkreślić rzecz, którą piszę też w mojej książce: każdy wykonawca powinien mieć aktualną polisę OC zawodową. Bez niej cała nasza rozmowa o reklamacjach jest teoretyczna – bo wykonawca, który nie ma OC i nie ma majątku, jest praktycznie niewypłacalny. Możecie wygrać sprawę w sądzie i nic z tego nie odzyskać.

Dlatego pierwszy ruch – jeszcze przed wpuszczeniem ekipy na budowę – to żądanie kopii polisy OC. Nie samej deklaracji „mamy ubezpieczenie", tylko fizycznej polisy z numerem, sumą gwarancyjną i datą ważności. Sprawdźcie trzy rzeczy: czy polisa jest aktualna, czy obejmuje rodzaj prac, które będą wykonywane (polisa malarza nie obejmie prac płytkarskich), oraz jaka jest suma gwarancyjna. Suma 50 tysięcy złotych jest standardem dla małych ekip, ale przy droższych pracach – montaż schodów dębowych, układanie podłóg drewnianych w całym domu, wykonanie zabudowy meblowej – warto wymagać sumy 100 tysięcy lub wyższej.

Druga warstwa ochrony to Wasza własna polisa ubezpieczenia domu w budowie. Pisałem o niej szerzej w rozdziale o przygotowaniach do budowy, ale przypomnę: dom w budowie ubezpiecza się od ognia i innych zdarzeń losowych. Co istotne, polisa ta zazwyczaj nie obejmuje uszkodzeń wyrządzonych przez wykonawców – od tego jest właśnie ich OC. Wasza polisa zadziała wtedy, gdy szkoda powstanie z przyczyn zewnętrznych (pożar, zalanie, wichura) lub gdy nie da się ustalić sprawcy.

Fotodokumentacja przed wejściem nowej ekipy – Wasz najsilniejszy dowód

To jest moment, w którym wielu inwestorów się ślizga, a potem płaci za to bardzo wysoką cenę. Przed wpuszczeniem na budowę każdej kolejnej ekipy – powtarzam: każdej – zróbcie szczegółową dokumentację fotograficzną stanu pomieszczeń, w których ta ekipa będzie pracowała.

Nie mówię o pięciu zdjęciach z telefonu na pamiątkę. Mówię o systematycznej dokumentacji: każda ściana z osobna, każdy narożnik, każda framuga, każdy parapet, każda płytka w newralgicznych miejscach (przy drzwiach, przy odpływach, w narożach). Zdjęcia z datą i godziną – telefony robią to automatycznie, sprawdźcie tylko, czy w ustawieniach aparatu macie włączony stempel czasu lub używajcie aplikacji, która zapisuje te metadane. Dobrą praktyką jest też nakręcenie krótkiego filmu z obejścia pomieszczenia, z komentarzem słownym opisującym stan.

Po co to wszystko? Bo w momencie sporu wykonawca powie, że „ta rysa już była". Bez dokumentacji macie słowo przeciwko słowu – i z tego, co widzę, w takich sporach inwestor zazwyczaj przegrywa, bo nie ma dowodu. Z fotodokumentacją sytuacja się odwraca – to wykonawca musi wykazać, że uszkodzenie było wcześniej, czego nie zrobi.

Drugą rzeczą, której bardzo polecam pilnować, jest protokół przekazania pomieszczeń – bliski krewny protokołu odbioru prac budowlanych, który warto sporządzać osobno dla każdego etapu. Zwykła kartka A4, na której zapisujecie: data, nazwa wykonawcy wpuszczanego na budowę, wykaz pomieszczeń przekazywanych do prac, opis stanu (najlepiej z odwołaniem do załączonej dokumentacji fotograficznej), podpisy obu stron. Wzór można sobie wygooglować, ale w istocie chodzi o jedno: udokumentowanie, że w momencie wejścia ekipy stan był taki a taki, i że ekipa to zaakceptowała.

Procedura reklamacji krok po kroku

Załóżmy, że uszkodzenie się jednak zdarzyło. Co robicie?

Krok pierwszy – natychmiastowe zgłoszenie ustne na budowie. Gdy tylko zauważycie uszkodzenie, idziecie do wykonawcy (lub kierownika ekipy) i pokazujecie. Robicie to w obecności świadka, jeżeli to możliwe – to może być Wasz kierownik budowy, generalny wykonawca, ktoś z innej ekipy. Już na tym etapie robicie zdjęcia uszkodzenia, najlepiej z porównaniem do wcześniejszej dokumentacji. Jeżeli wykonawca uznaje uszkodzenie i deklaruje naprawę – spisujecie krótką notatkę z datą, opisem i terminem naprawy, którą obie strony podpisują. Sprawa załatwiona.

Krok drugi – pisemne zawiadomienie o szkodzie. Jeżeli wykonawca uchyla się od odpowiedzialności, kwestionuje fakt uszkodzenia albo obiecuje, ale nie naprawia, przechodzicie do formalnej ścieżki. Wysyłacie pisemne zawiadomienie. Może to być wiadomość e-mail (zachowajcie kopię z datą wysłania) lub list polecony za potwierdzeniem odbioru. Zawiadomienie powinno zawierać: dane stron, opis uszkodzenia, datę powstania (lub ujawnienia), załączoną dokumentację fotograficzną, wskazanie podstawy prawnej (art. 471 KC w przypadku umownej odpowiedzialności wykonawcy) oraz wezwanie do usunięcia szkody w określonym terminie.

Krok trzeci – wezwanie do usunięcia wad lub naprawienia szkody z terminem. Termin musi być realistyczny. Nie żądajcie naprawy w 3 dni, bo to nie zadziała. Standardowo daje się 14 dni – to wystarcza na zorganizowanie ekipy i wykonanie typowej naprawy. Jeżeli zakres jest większy, dajcie 21 lub 30 dni. W wezwaniu zapisujecie konsekwencje niedotrzymania terminu: zlecicie naprawę osobie trzeciej na koszt wykonawcy, naliczycie kary umowne (jeżeli umowa je przewiduje), wystąpicie z roszczeniem odszkodowawczym do ubezpieczyciela.

Krok czwarty – zgłoszenie szkody do ubezpieczyciela. Jeżeli wykonawca ma OC i nie wykonuje naprawy lub kwestionuje swoją odpowiedzialność, możecie zgłosić szkodę bezpośrednio do jego ubezpieczyciela (zażądajcie polisy, jeżeli jeszcze jej nie macie). Ubezpieczyciel ma ustawowy termin 30 dni na rozpatrzenie zgłoszenia – art. 817 § 1 Kodeksu cywilnego (a w przypadku ubezpieczeń obowiązkowych analogiczny termin wynika z art. 14 ustawy o ubezpieczeniach obowiązkowych). Jeżeli sprawa jest skomplikowana, termin może się wydłużyć, ale ubezpieczyciel musi Was o tym pisemnie poinformować. To często najszybsza droga do realnego odszkodowania.

Krok piąty – wykonanie naprawy zastępczej. Jeżeli wykonawca nie reaguje, a szkoda wymaga pilnej naprawy (na przykład trzyma cały dalszy harmonogram budowy), zlecacie naprawę osobie trzeciej. Robicie to dopiero po upływie terminu wyznaczonego w wezwaniu. Zachowujecie wszystkie faktury, kosztorysy, dokumentację – to będzie podstawa do dochodzenia zwrotu od pierwotnego wykonawcy lub jego ubezpieczyciela.

Jakie roszczenia Wam przysługują

W przypadku uszkodzeń wyrządzonych podczas wykończeniówki macie kilka możliwych roszczeń, a wybór zależy od charakteru szkody.

Naprawa szkody w naturze. To podstawowe roszczenie – żądacie, żeby wykonawca przywrócił stan poprzedni. Szerzej o samym mechanizmie zgłoszeń piszę w artykule o tym, jak reklamować i egzekwować usterki budowlane. Wymienił uszkodzoną płytkę, naprawił framugę, pomalował ponownie zabrudzoną ścianę. To rozwiązanie najczystsze, ale wymaga, żeby wykonawca miał kompetencje i chęć do wykonania naprawy.

Odszkodowanie pieniężne. Alternatywą jest żądanie zapłaty kwoty odpowiadającej kosztowi naprawy wykonanej przez kogoś innego. To najczęstsze rozwiązanie w praktyce, szczególnie gdy zaufanie do wykonawcy się załamało albo gdy szkoda dotyczy materiałów, których wykonawca po prostu nie potrafi naprawić (na przykład parkieciarz, który uszkodził zabudowę meblową).

Obniżenie wynagrodzenia. Jeżeli uszkodzenie powstało w trakcie prac, za które ten sam wykonawca jeszcze nie otrzymał całości wynagrodzenia, możecie po prostu zatrzymać część płatności do czasu naprawy. Trzeba to zrobić ostrożnie – najlepiej z pisemnym oświadczeniem o potrąceniu (art. 498 KC) i z dokładnym opisem podstawy. Bezpodstawne wstrzymanie płatności może obrócić się przeciwko Wam.

Zwrot kosztów naprawy zastępczej. Jeżeli wykonaliście już naprawę u kogoś innego po bezskutecznym wezwaniu, dochodzicie zwrotu poniesionych kosztów – z fakturami i protokołami jako dowodem.

Co robić, gdy wykonawca odmawia uznania szkody

To sytuacja, którą obserwuję regularnie. Wykonawca twierdzi, że to nie on, że uszkodzenie już było, że to inna ekipa, że to wina materiału. Co robicie wtedy?

Pierwszą opcją jest opinia niezależnego rzeczoznawcy budowlanego. Rzeczoznawca z uprawnieniami do oceny stanu technicznego robót budowlanych może wydać ekspertyzę, która oceni, czy szkoda powstała w warunkach prac konkretnej ekipy, jaki jest jej zakres i jaki będzie koszt naprawy. Ekspertyza taka kosztuje od kilkuset do kilku tysięcy złotych, ale w sporze sądowym lub przed ubezpieczycielem ma ogromną wagę dowodową. Koszt ekspertyzy w razie wygrania sporu również podlega zwrotowi przez przegrywającego.

Drugą opcją jest postępowanie mediacyjne. Centra mediacji przy izbach budowlanych lub przy sądach okręgowych prowadzą postępowania pojednawcze, które są zazwyczaj szybsze i tańsze niż proces sądowy. Wymagają jednak dobrej woli obu stron.

Trzecią opcją jest postępowanie sądowe. Jeżeli wartość przedmiotu sporu nie przekracza 20 000 zł, sprawa toczy się w postępowaniu uproszczonym, które jest tańsze i szybsze. Powyżej tej kwoty – w postępowaniu zwykłym. Pamiętajcie, że roszczenia związane z umową o roboty budowlane podlegają ogólnym terminom przedawnienia z art. 118 KC – w praktyce od 3 do 6 lat, zależnie od podstawy roszczenia i tego, która strona je podnosi (krótszy termin dotyczy roszczeń związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej). Niezależnie od konkretnego terminu – nie przeciągajcie. W praktyce mówię klientom tak: jeżeli szkoda jest mniejsza niż koszt obsługi prawnej i ekspertyzy, czasem racjonalniej jest pokryć ją z własnej kieszeni i wyciągnąć wnioski na przyszłość. Sąd ma sens przy szkodach realnych – od kilku tysięcy złotych w górę.

Praktyczne zasady, które oszczędzą Wam większości problemów

Jest kilka zasad, które redukują ryzyko sporów reklamacyjnych do minimum. Po pierwsze, kolejność prac wykończeniowych zgodna z logiką ochronną – szczegółowo opisuję ją w mojej książce, ale w skrócie: najpierw to, co najbardziej narażone na zabrudzenie i uszkodzenie (płytki, gładzie, malowanie), potem osprzęt, na końcu elementy najbardziej kosztowne i wrażliwe (panele, drzwi, schody, meble). Każda zmiana tej kolejności mnoży ryzyko.

Po drugie, zabezpieczenia mechaniczne. Folia ochronna na podłogach, kartonowe maty na narożnikach drzwi, taśmy malarskie na framugach, osłony na umywalkach i muszlach klozetowych. To kosztuje grosze, a oszczędza tysiące. Wymagajcie tego od ekip lub kupcie sami.

Po trzecie, jasne strefy odpowiedzialności w umowach. W umowie z każdą ekipą zapiszcie, że wykonawca ponosi odpowiedzialność za uszkodzenia mienia inwestora powstałe w trakcie prac, niezależnie od winy konkretnego pracownika tej ekipy. Zapis taki nie tworzy nowego obowiązku – on i tak wynika z Kodeksu cywilnego – ale eliminuje podstawowe pretekstowe wymówki typu „to nie my, to ten gość, którego dziś z nami nie ma".

Po czwarte, nie płaćcie ostatniej raty wynagrodzenia przed odbiorem końcowym. Standardem powinno być zatrzymanie 5–10% wartości umowy do czasu zakończenia prac i podpisania protokołu odbioru bez zastrzeżeń. To jest Wasza realna dźwignia – wykonawca, który ma jeszcze do odebrania pieniądze, jest znacznie bardziej skłonny do naprawy niż wykonawca, który już wszystko dostał.

Kiedy walczyć o pełną naprawę, a kiedy się dogadać

Na koniec rzecz, którą rzadko ktoś mówi otwarcie. Nie każda szkoda nadaje się do dochodzenia roszczeń w pełnym wymiarze. Część reklamacji warto zamykać kompromisem – szczególnie gdy szkoda jest niewielka, a zaangażowanie czasowe i emocjonalne w spór byłoby nieproporcjonalne.

Z drugiej strony, są szkody, których nie wolno odpuścić nawet pod presją wykonawcy: uszkodzenia konstrukcyjne (nawet jeżeli są drobne wizualnie, mogą wpływać na trwałość), uszkodzenia instalacji ukrytych, szkody, które się ujawnią dopiero po pewnym czasie (przeciekająca hydroizolacja łazienki, popękane płytki w kilka miesięcy po ułożeniu). Tutaj walka o pełną odpowiedzialność wykonawcy jest absolutnie uzasadniona – bo skutki finansowe naprawy ex post są wielokrotnie wyższe.

Najlepsza zasada, jaką mogę Wam dać: działajcie szybko, dokumentujcie wszystko, komunikujcie się pisemnie. Trzy tygodnie zwłoki potrafią zmienić sprawę z prostej do bardzo trudnej. Wykonawca, który dziś jeszcze pracuje na Waszej budowie, jutro może zwijać narzędzia i znikać. Reklamację składa się wtedy, gdy widać szkodę – nie wtedy, gdy budowa już się skończyła i wszyscy się rozjechali.

Disclaimer prawny

Niniejszy artykuł przedstawia ogólne zasady dochodzenia roszczeń z tytułu uszkodzeń powstałych podczas prac wykończeniowych, w oparciu o stan prawny na dzień publikacji. Konkretna sytuacja prawna zależy od treści zawartej umowy, charakteru szkody, postanowień polisy ubezpieczeniowej oraz okoliczności faktycznych konkretnej sprawy. Przed podjęciem działań prawnych, w szczególności wystąpieniem na drogę sądową lub złożeniem oświadczenia o potrąceniu, zalecam konsultację z adwokatem lub radcą prawnym specjalizującym się w prawie budowlanym. Wskazane przepisy Kodeksu cywilnego (art. 118, 415, 471, 474, 498, 568, 817) oraz art. 14 ustawy o ubezpieczeniach obowiązkowych przytoczono w celu informacyjnym i nie zastępują one indywidualnej porady prawnej.