Prawdziwy koszt budowy domu – od działki po ostatnią ratę

Dom za 600 000 złotych będzie Was kosztował ponad milion. Brzmi jak prowokacja? To matematyka. Zwykłe dodawanie, które większość przyszłych inwestorów pomija – bo skupia się na kosztorysie budowy, nie na tym, co zapłacą przez następne 30 lat.

Kiedy pytam ludzi, ile planują wydać na swój dom, słyszę zwykle cenę stanu deweloperskiego. Czasem z wykończeniem, czasem bez. Prawie nikt nie dodaje działki. Prawie nikt nie wspomina o odsetkach kredytu. A to właśnie odsetki potrafią kosztować więcej niż sam dom.

W tym artykule pokażę Wam pełny obraz – wszystkie składniki prawdziwego kosztu budowy domu. Nie po to, żeby Was zniechęcić, ale żebyście wiedzieli, na co się piszecie. Świadomy inwestor to spokojny inwestor.

Z czego składa się prawdziwy koszt budowy domu

Większość ludzi myśli o budowie domu jako o jednym wydatku – jakby szli do sklepu kupić gotowy produkt. Tymczasem to kilkanaście różnych pozycji, które trzeba zsumować. Każda z nich wydaje się „do przełknięcia" osobno, ale razem tworzą kwotę, która potrafi zaskoczyć.

Zacznijmy od działki. To fundament całej inwestycji – dosłownie i w przenośni. Cena gruntu to jedno, ale do tego dochodzą opłaty notarialne, podatek od czynności cywilnoprawnych, a jeśli działka nie ma wszystkich mediów – studnia głębinowa (kilkanaście tysięcy złotych), przydomowa oczyszczalnia ścieków (kolejne kilkanaście tysięcy) albo przyłącza: prądu, wody, gazu, kanalizacji. Każde przyłącze to osobna procedura i osobny koszt.

Następnie projekt i formalności. Projekt gotowy kosztuje kilka tysięcy złotych, indywidualny – kilkadziesiąt. Do tego adaptacja, geodeta, badania geotechniczne, pozwolenie na budowę, kierownik budowy. Tu 6000 złotych, tu 1700 złotych, tu coś za 11 000 złotych – i robi się pokaźna suma, zanim jeszcze koparka wjedzie na działkę.

Potem sama budowa do stanu deweloperskiego: fundamenty, ściany, dach, okna, drzwi, instalacje elektryczne i hydrauliczne, tynki, wylewki, ocieplenie. To rdzeń kosztorysu, który wszyscy mają w głowie.

Ale to nie koniec. Wykończeniówka potrafi kosztować tyle co stan deweloperski – płytki, gładzie, podłogi, drzwi wewnętrzne, meble (w tym na wymiar, których produkcja trwa 6–8 tygodni), armatura łazienkowa, oświetlenie. Błąd popełniony rok czy dwa lata wcześniej może się właśnie teraz zemścić – bo wykończenie jest ostatnim etapem i jeśli źle zaplanowaliście poprzednie, teraz może zabraknąć pieniędzy.

Do tego ogród i zagospodarowanie terenu: ogrodzenie, podjazd, zieleń. Ubezpieczenie budowy. Polisy OC wykonawców. Agregat prądowy, jeśli nie ma jeszcze przyłącza. A przy pracach w pasie drogi publicznej – znaki drogowe, projekt organizacji ruchu, badanie zagęszczenia podbudowy i odtworzenie asfaltu.

I wreszcie – król ukrytych kosztów – odsetki kredytu hipotecznego. O nich za chwilę, bo zasługują na osobny rozdział.

Przykład liczbowy – dom, który kosztował dwa razy tyle

Weźmy konkretny scenariusz. Para młodych ludzi kupuje działkę za 200 000 złotych. Dom w stanie deweloperskim według kosztorysu: 500 000 złotych. Wykończenie: 200 000 złotych. Razem na papierze: 900 000 złotych.

Ale doliczmy resztę. Przyłącza mediów i ogrodzenie: 50 000 złotych. Projekt, adaptacja, formalności: 25 000 złotych. Podjazd i podstawowe zagospodarowanie terenu: 30 000 złotych. Ubezpieczenie, kierownik budowy, nieprzewidziane wydatki: 20 000 złotych. Razem: 1 025 000 złotych.

Para bierze kredyt hipoteczny na 800 000 złotych (200 000 to wkład własny – działka kupiona za gotówkę). Kredyt na 30 lat, oprocentowanie 8% w skali roku. Suma odsetek przez 30 lat: około 1 310 000 złotych.

Czy dobrze przeczytaliście? Tak – odsetki przekraczają kwotę pożyczonego kapitału. Dom, który „kosztował" 900 000 złotych, pochłonie łącznie ponad 2 300 000 złotych. Dwa i pół miliona złotych za dom za niecały milion.

Brzmi absurdalnie? To matematyka kredytu hipotecznego. Jeśli w 2024 roku przy aktualnych stopach procentowych macie ratę 5000 złotych miesięcznie, to prawdopodobnie około 4670 złotych z tej raty to odsetki, a tylko 330 złotych to kapitał. Przez pierwsze lata praktycznie nie spłacacie kredytu – tylko odsetki.

Jak czytać wyniki kalkulatora

Gdy wpiszecie swoje dane, zobaczcie wykres kołowy. Pokaże Wam proporcje poszczególnych składników całkowitego kosztu. U większości osób największy kawałek tortu zajmą odsetki kredytu – nie sama budowa, nie działka, nie wykończenie. Odsetki.

To jest ten moment, który nazywam „szokiem odsetkowym". Ludzie widzą, że przez 30 lat oddadzą bankowi więcej pieniędzy niż pożyczyli. Niektórzy reagują złością, inni niedowierzaniem. Ale to nie jest żadna nieuczciwa sztuczka banków – to po prostu cena pieniądza w czasie. Tak działa procent składany, tyle że tym razem działa przeciwko Wam.

Zwróćcie uwagę na jeszcze jedną rzecz: ile kosztuje Was karencja, czyli okres budowy, kiedy płacicie same odsetki, a kapitał się nie zmniejsza. Jeśli budowa trwa 2–3 lata, przez ten czas wpłacacie dziesiątki tysięcy złotych – a Wasz dług nie maleje ani o złotówkę. Te pieniądze też trzeba doliczyć do całkowitego kosztu.

Szczegóły o tym, jak działają transze kredytu i ile naprawdę kosztuje karencja, znajdziecie w artykule o rozliczaniu budowy z bankiem. A jeśli chcecie poznać wszystkie ukryte wydatki, o których większość inwestorów zapomina – zapraszam do artykułu o ukrytych kosztach budowy domu.

Jak zmniejszyć prawdziwy koszt budowy

Nie piszę tego, żeby Was przerazić i zostawić z poczuciem beznadziejności. Piszę, żebyście mogli świadomie zarządzić tym kosztem. Bo da się go znacząco zmniejszyć – jeśli wiecie, gdzie szukać oszczędności.

Pierwsza sprawa to VAT. Czy wiecie, że jeśli pójdziecie do sklepu i kupicie panele podłogowe, zapłacicie kwotę netto plus 23% VAT? Ale jeśli w tym samym sklepie zamówicie panele z montażem, ten sam panel kupicie w cenie netto plus 8% VAT. Tak samo jest z innymi materiałami budowlanymi. Jeśli Wasi wykonawcy – czynni VAT-owcy – kupią materiały na swoją firmę i doliczą Wam do faktury, oszczędzicie 15% na materiałach. Przy wydatkach rzędu 400 000 złotych netto to równe 60 000 złotych, które zostają w Waszej kieszeni zamiast trafić do budżetu państwa. Legalnie i moralnie.

Druga sprawa to strategia kredytowa. Weźcie kredyt na maksymalnie długi okres – 30 lat – żeby mieć możliwie najniższą ratę. Ale nadpłacajcie go każdego miesiąca tak, jakby był zaciągnięty na 15 lat. Dzięki temu zachowujecie elastyczność finansową: jeśli stanie się coś złego, wracacie do niskiej raty. A jeśli wszystko idzie dobrze – spłacacie kredyt szybciej i oszczędzacie dziesiątki tysięcy złotych na odsetkach. Nadpłacanie w pierwszych latach ma gigantyczne znaczenie, bo wtedy prawie cała rata to odsetki.

Trzecia sprawa – weźcie kredyt trochę większy, niż wynika z kosztorysu, i po zakończeniu budowy oddajcie to, co zostanie. Lepiej mieć bufor bezpieczeństwa niż na siłę dopinać budżet i stresować się każdym nieprzewidzianym wydatkiem. A nieprzewidziane wydatki będą – to nie pytanie „czy", tylko „ile".

Czwarta sprawa – nie budujcie domu ponad swoje możliwości. Znam historię pewnego człowieka, nazwijmy go Ryśkiem, który wybudował dom nieco ponad możliwości finansowe. Przez to jego finanse każdego miesiąca były na styk. Nie było go stać na to, żeby sprzeciwić się szefowi, bo stres związany z utratą pracy urósł do niewyobrażalnych rozmiarów. Rata kredytu to jeden z wydatków – dochodzą do tego rachunki za ogrzewanie, wodę, prąd, jedzenie, rata za samochód i wiele innych, mniejszych zobowiązań. Grosz do grosza, a będzie kokosza – tyle że ta kokosza działa przeciwko Wam.

Więcej o tym, jak realistycznie oszacować budżet i przygotować się finansowo do budowy, znajdziecie w głównym przewodniku po finansowaniu budowy domu.

Podsumowanie

Prawdziwy koszt budowy domu to nie tylko kosztorys stanu deweloperskiego. To działka, projekt, formalności, sama budowa, wykończenie, ogród – i przede wszystkim odsetki kredytu hipotecznego, które przez 30 lat potrafią przekroczyć kwotę pożyczonego kapitału.

Nie bądźcie jak Rysiek. Bądźcie świadomymi inwestorami i dokładnie policzcie, na co Was stać. A potem dodajcie 20% jako margines błędu.

Jeśli chcecie uniknąć błędów, które kosztują dziesiątki tysięcy złotych, zapraszam do mojej książki „Od marzenia do wprowadzenia". Znajdziecie tam wszystko, czego potrzebujecie, żeby przejść przez budowę domu świadomie, bez zbędnego stresu i bez finansowych niespodzianek. Bo budowa domu to wielkie przedsięwzięcie – ale nie musi być wielkim problemem.