Od marzenia do planu – pierwszy krok w stronę własnego domu

Właśnie podjęliście jedną z największych decyzji w życiu. Powiedzieliście sobie – albo może jeszcze tylko pomyśleliście – że chcecie wybudować własny dom. I teraz siedzicie z tym uczuciem, które miesza ekscytację z lekkim przerażeniem. Co dalej? Od czego zacząć? Czy najpierw szukać działki, czy projektu? A może od razu iść do banku?

Spokojnie. Zatrzymajcie się na chwilę. Przed Wami pierwszy, najważniejszy miesiąc – i paradoksalnie nie chodzi w nim ani o działkę, ani o projekt, ani nawet o kredyt. Chodzi o coś, co większość przyszłych inwestorów pomija, a co później decyduje o tym, czy budowa będzie przyjemnością czy koszmarem.

Zanim zaczniecie szukać – musicie wiedzieć, czego szukacie

Brzmi banalnie? A jednak większość osób, które do mnie trafiają, zaczyna od przeglądania projektów domów w internecie, zanim odpowiedzą sobie na fundamentalne pytania. Ile tak naprawdę możemy wydać? Jakiej wielkości dom potrzebujemy – nie jakiego chcemy, ale jakiego faktycznie potrzebujemy? Gdzie chcemy mieszkać i dlaczego akurat tam?

Te pytania wymagają przemyślenia i – co równie ważne – rozmowy. Jeśli budujecie we dwoje, to ten pierwszy miesiąc powinien być czasem intensywnych dyskusji przy kuchennym stole. Nie takich, gdzie jedno mówi, a drugie przytakuje, żeby mieć spokój. Prawdziwych rozmów o priorytetach, obawach i oczekiwaniach.

Widziałem zbyt wiele sytuacji, gdzie para zaczynała budowę z kompletnie różnymi wizjami w głowach. On wyobrażał sobie duży warsztat w garażu, ona przestronną kuchnię otwartą na salon. Nikt o tym nie powiedział, bo wydawało się oczywiste. A potem, gdy przyszło do wyboru projektu, okazało się, że nie ma takiego, który spełni obie wizje w założonym budżecie. I zaczynają się konflikty.

Rozmowa, której wielu inwestorów unika

Jest jedna rozmowa, której prawie wszyscy unikają, a która powinna odbyć się jako pierwsza. Nie chodzi o kolory ścian ani liczbę łazienek. Chodzi o pieniądze – i to w bardzo konkretnym wymiarze.

Usiądźcie razem i odpowiedzcie sobie szczerze na pytanie: jak wysoka rata kredytu nie będzie nas dusić? Nie jaka jest maksymalna rata, którą bank nam przyzna – to zupełnie inna sprawa. Chodzi o kwotę, przy której nadal będziecie mogli wyjechać na urlop, odłożyć coś na nieprzewidziane wydatki, kupić dziecku rower bez kalkulowania przez tydzień.

Znam przypadki osób zarabiających naprawdę dobrze – które pod koniec miesiąca nie mają nic lub prawie nic na nieprzewidziane wydatki. To zjawisko nazywa się inflacją stylu życia: wraz ze wzrostem zarobków rosną też oczekiwania i wydatki, aż w końcu nawet przy wysokich dochodach żyje się od wypłaty do wypłaty.

Nie chcę, żebyście za dziesięć lat siedzieli w pięknym domu i liczyli każdą złotówkę przed wizytą u dentysty. Dom ma służyć życiu, nie je zastępować.

Sprawdźcie swoją historię kredytową – zanim zrobi to bank

Skoro mowa o pieniądzach – jest jedna rzecz, którą powinniście zrobić jeszcze zanim zaczniecie poważne rozmowy z bankami. Sprawdźcie swoją historię kredytową w Biurze Informacji Kredytowej.

Dlaczego to takie ważne? Bo banki to zrobią za Was – i jeśli znajdą tam coś niepokojącego, dowiecie się o tym w najmniej odpowiednim momencie. Lepiej wiedzieć wcześniej, czy macie jakieś zapomniane zobowiązania, niespłacone raty za telefon sprzed lat, kartę kredytową z limitem, o której dawno zapomnieliście, albo – co gorsza – czy ktoś nie wziął kredytu na Wasze dane.

Raz na sześć miesięcy możecie pobrać bezpłatny raport BIK, korzystając z przysługującego Wam na mocy RODO prawa do informacji o przetwarzaniu danych osobowych. To nie jest skomplikowane – wystarczy wejść na stronę BIK i złożyć odpowiedni wniosek. Jeśli potrzebujecie raportu częściej lub chcecie mieć dostęp do scoringu i szczegółowych analiz, trzeba zapłacić, ale na tym etapie darmowa wersja w zupełności wystarczy.

Co sprawdzić w raporcie? Przede wszystkim, czy nie ma tam żadnych niespodzianek – niespłaconych zobowiązań, o których nie wiecie, albo błędnych informacji. Jeśli coś jest nie tak, macie czas to wyprostować. Usunięcie błędnej informacji lub spłata zapomnianego długu przed złożeniem wniosku kredytowego może zadecydować o tym, czy kredyt dostaniecie, i na jakich warunkach.

Jest też druga strona medalu: jeśli Wasza historia kredytowa jest zbyt krótka lub pusta, bank może potraktować Was jako niewiadomą. Paradoksalnie, osoba, która nigdy nie miała żadnego kredytu ani karty, może mieć problem z uzyskaniem finansowania, bo bank nie ma jak ocenić jej wiarygodności. Dlatego niektórzy eksperci radzą, by już na etapie planowania budowy zacząć budować pozytywną historię kredytową – choćby przez terminowe spłacanie drobnych zakupów na raty czy odpowiedzialne korzystanie z karty kredytowej.

Ile tak naprawdę potrzebujecie miejsca

Wróćmy do kwestii bardziej przyziemnych – dosłownie. Jednym z najczęstszych błędów, które widzę u moich klientów, jest planowanie domu większego niż potrzeba. Nie mówię tego, żeby Was ograniczać – mówię to, bo wielokrotnie słyszałem od osób po wprowadzeniu, że wybudowały za duży dom. Że nie potrzebują aż tylu pokoi. Że koszty utrzymania ich przerastają. Że budowa trwała za długo i kosztowała za dużo.

Pomyślcie o tym, jak faktycznie żyjecie. Ile osób będzie mieszkać w domu za pięć lat? Za dziesięć? Za dwadzieścia? Czy naprawdę potrzebujecie pokoju gościnnego, który będzie używany dwa razy w roku? Czy garaż dwustanowiskowy jest koniecznością, czy raczej przyzwyczajeniem wynikającym z tego, że tak ma sąsiad?

Nie namawiam Was do budowania ciasnego domu, w którym będziecie się czuć źle. Namawiam do świadomego określenia swoich potrzeb – nie oczekiwań wynikających z porównywania się z innymi, ale rzeczywistych potrzeb Waszej rodziny.

Pierwszy arkusz kalkulacyjny

W tym pierwszym miesiącu warto też zacząć prowadzić arkusz kalkulacyjny z wstępnymi wyliczeniami. Nie chodzi jeszcze o szczegółowy kosztorys – na to przyjdzie czas, gdy będziecie mieć konkretny projekt. Chodzi o orientacyjne rozeznanie w skali inwestycji.

Zapiszcie sobie, ile mniej więcej kosztują działki w interesujących Was lokalizacjach. Sprawdźcie orientacyjne ceny budowy metra kwadratowego w Waszym regionie – możecie o to zapytać kilka lokalnych firm budowlanych, nawet jeśli do rozpoczęcia budowy zostało Wam kilka lat. Dodajcie koszty, o których łatwo zapomnieć: przyłącza mediów, ogrodzenie, zagospodarowanie terenu, projekt, nadzór, wykończenie.

Ten arkusz będzie ewoluował przez kolejne miesiące. Na razie ma Wam dać obraz skali przedsięwzięcia – żebyście wiedzieli, czy mówimy o 500 tysiącach, 800 tysiącach, czy może milionie złotych. Ta wiedza jest niezbędna, zanim podejmiecie jakiekolwiek wiążące decyzje.

Zacznijcie obserwować rynek

Pierwszy miesiąc to też dobry moment, żeby zacząć obserwować rynek – bez presji kupowania. Przeglądajcie ogłoszenia z działkami w interesujących Was lokalizacjach, ale nie po to, żeby coś kupić, tylko żeby wyrobić sobie oko. Po kilku tygodniach regularnego przeglądania ofert zaczniecie rozumieć, jakie ceny są realne, co wpływa na wartość działki, jakie są typowe problemy zgłaszane w ogłoszeniach.

To samo dotyczy projektów domów. Przeglądajcie katalogi, zapisujcie to, co Wam się podoba, ale nie podejmujcie jeszcze żadnych decyzji. Na tym etapie chodzi o zbieranie inspiracji i uczenie się – co Wam odpowiada, a co nie; jakie rozwiązania są praktyczne, a jakie tylko ładnie wyglądają na wizualizacji.

Możecie też zacząć przyglądać się firmom budowlanym działającym w Waszym regionie. Śledźcie ich profile w mediach społecznościowych, czytajcie opinie, patrzcie na realizacje. Od momentu, gdy zaczynacie obserwować, do momentu wbicia pierwszej łopaty może minąć rok, dwa, a może i pięć lat. To dużo czasu na wyrobienie sobie opinii o tym, z kim chcielibyście współpracować.

Wiedza jako inwestycja

Jest jeszcze jedna rzecz, którą warto zrobić w tym pierwszym miesiącu – zainwestować w wiedzę. Nie mówię o kursach za tysiące złotych ani o płatnych konsultacjach. Mówię o tym, żebyście zaczęli czytać, słuchać i uczyć się o procesie budowlanym.

Większość problemów na budowie wynika nie z tego, że coś poszło nie tak, ale z tego, że inwestor nie wiedział, że mogło pójść inaczej. Nie znał alternatyw, nie rozumiał konsekwencji decyzji, które podejmował. Im więcej wiecie, zanim zaczniecie, tym mniej niemiłych niespodzianek Was czeka.

Jeśli zastanawiacie się, jak policzyć realny budżet na budowę domu, to właśnie jest moment, żeby się tym zająć. Nie za miesiąc, nie gdy znajdziecie działkę – teraz. Bo sposób, w jaki podejdziecie do finansów na samym początku, zadecyduje o tym, jak będzie wyglądała cała reszta procesu.

Podsumowanie

Pierwszy miesiąc po podjęciu decyzji o budowie domu nie powinien być czasem gorączkowego działania. Powinien być czasem przygotowania – mentalnego, finansowego i organizacyjnego. Przeprowadźcie szczere rozmowy o priorytetach i budżecie. Sprawdźcie swoją historię kredytową w BIK i upewnijcie się, że nie ma tam żadnych niespodzianek. Określcie, jakiego domu naprawdę potrzebujecie. Zacznijcie obserwować rynek i zbierać wiedzę.

To może wydawać się mało konkretne – w końcu po miesiącu nie będziecie mieć ani działki, ani projektu, ani kredytu. Ale będziecie mieć coś cenniejszego: jasność. I to właśnie ta jasność sprawi, że kolejne kroki będą prostsze, a cała budowa – mniej stresująca. A o to przecież chodzi.