Czy stać mnie na budowę domu? Jak policzyć realny budżet

Budowa domu potrafi człowieka wykończyć – i to nie tylko nerwowo. Finansowo też. A najgorsze jest to, że wielu inwestorów wpędza się w kłopoty zupełnie niepotrzebnie. Podejmują decyzje na podstawie emocji, a nie kalkulacji. Budują „na styk", licząc że „jakoś to będzie". I potem rata kredytu hipotecznego – która, uwierzcie mi, nigdy nie przestaje robić wrażenia – zjada im radość z nowego domu.

Dlatego zanim zaczniecie liczyć, ile kosztuje metr kwadratowy ściany czy dachu, musicie odpowiedzieć sobie na jedno podstawowe pytanie: czy naprawdę stać mnie na budowę domu? I nie chodzi mi o zdolność kredytową, którą wyliczy Wam bank. Chodzi o to, czy po wprowadzeniu się do wymarzonego domu będziecie mogli normalnie żyć – jeździć na wakacje, oszczędzać, nie budzić się w nocy z myślą o najbliższej racie.

Inflacja stylu życia, czyli dlaczego zarabiający więcej też żyją od wypłaty do wypłaty

Pewnie myślicie, że problem finansowego „na styk" dotyczy tylko osób z niższymi zarobkami. Nic bardziej mylnego. Badania "Amerykańskich naukowców" pokazują, że zarówno osoby zarabiające 50 000 dolarów rocznie, jak i te z dochodem 250 000 dolarów na rok często żyją od wypłaty do wypłaty. Pod koniec miesiąca nie zostaje im nic lub prawie nic na nieprzewidziane wydatki czy zwykłe odłożenie oszczędności. To zjawisko nazywa się inflacją stylu życia – przyzwyczajamy się do coraz większych zarobków i małymi krokami zwiększamy również swoje comiesięczne wydatki.

Przekłada się to także na domy, które chcemy budować. Wielu z nas z natury skłania się ku temu, by postawić największy, najdroższy dom, na jaki nas obecnie stać. Nie bierzemy przy tym pod uwagę wszystkich rzeczy, które tracimy, podejmując taką decyzję. Wiele razy słyszałem od swoich klientów, że wybudowali za duży dom. Że w sumie nie potrzebują aż tylu pokoi, że kosztował – i kosztuje – zbyt wiele, budowa trwała za długo. Z kolei to, że ktoś wybudował za mały dom, słyszałem tylko raz – i był to budynek o powierzchni 260 metrów kwadratowych.

Jak stać się niewolnikiem własnego sukcesu

Aby lepiej zobrazować to, co chce Wam przekazać, w swojej książce posłużyłem się przykładem fikcyjnej postaci - Ryśka. Rysiek postanowił wybudować dom na granicy swoich możliwości finansowych. Przecież mu się należy – tyle lat pracował, tyle lat oszczędzał. Koledzy z pracy zobaczą i pozazdroszczą. Sąsiedzi będą patrzeć z podziwem.

Problem w tym, że takie podejście odbiera radość z całej budowy i z nowego domu. Odbiera radość z życia. Bo gdy już pokażecie dom sąsiadom i współpracownikom, to nawet jeśli dwóch kolegów skisnie w środku z zazdrości, to za tydzień im przejdzie i o tym zapomną. Wy również szybko przyzwyczaicie się do swojego superdomu i na Was również przestanie on robić takie wrażenie. To, co jednak nigdy nie przestaje robić wrażenia, to rata kredytu hipotecznego.

Na koniec może się też okazać, że dom Ryśka jednak nie jest tak zjawiskowy, jak miał być. Może braknie pieniędzy i przez to tylko jedna łazienka będzie wykończona – kolejną wykończy się „kiedyś". Ogródka ani podjazdu także nie trzeba jeszcze robić, bo i tak nie ma za co – ubrudzone błotem buty się umyje, nie ma problemu. Człowiek przyzwyczaja się do dużego domu stanowiącego 80% tego, co przedstawiał projekt, i staje się niewolnikiem finansowym czegoś, co nawet nie jest dokończone.

Zamiast tego mógłby wybudować dom o 30, może 50 metrów kwadratowych mniejszy i wykończyć go od razu na 100%, a później mieć rocznie kilkanaście tysięcy złotych zapasu finansowego na nieprzewidziane wydatki lub wakacje. Albo na waciki, jeśli przyjdzie inflacja.

Zasada 20% – margines błędu, który Was uratuje

Jeśli kusi Was, aby wybudować dom, na który prawie Was stać, to przeliczcie to bardzo dokładnie. A potem dodajcie 20% jako margines błędu. Zastanówcie się, czy taka kwota nie spowoduje, że zamiast pojechać na wakacje raz czy dwa razy w roku, będziecie jeździć raz na dwa lata albo nie będziecie mieć wakacji w ogóle. Czy faktycznie ten dom jest dla Was wart takich wyrzeczeń? Czy za pięć albo osiem lat nie zmienicie zdania?

Zastanówcie się też, co się wydarzy, jeśli gospodarka wpadnie w recesję – czy będziecie musieli stresować się utratą pracy i brakiem zarobków przez 3–4 miesiące? Dobitnie pokazało nam to podniesienie stóp procentowych po pandemii – raty kredytów hipotecznych potrafiły w niektórych przypadkach urosnąć ponaddwukrotnie. Wielu inwestorów, którzy budowali „na styk", nagle znalazło się w bardzo trudnej sytuacji.

Jeśli dom tej wielkości jest dla Was tak ważny, że świadomie, biorąc pod uwagę powyższe rozważania, nadal chcecie go wybudować, mimo że finansowo jesteście na styk – to też w porządku. Moim zdaniem, o ile podejmujecie decyzję świadomie, znacie i dokładnie omówiliście wady i ryzyka wybranego rozwiązania, to z pewnością Wasz wybór okaże się dobry. Złą decyzję podejmiecie wtedy, kiedy zamiast kierować się rozwagą i roztropnością, dacie się prowadzić emocjom i przekonaniu, że jakoś to będzie i że musi się udać.

Jak policzyć realny budżet – krok po kroku

Wiele osób lubi mieć wydrukowaną wizualizację swojego wymarzonego domu i trzyma ją przyklejoną na lodówce albo na wewnętrznej stronie drzwiczek szafki kuchennej. Myślę, że to dobry pomysł. Ale to, co jeszcze na etapie marzenia możecie zrobić, to rozeznanie się w kosztach budowy. Zobaczcie, jakie firmy budowlane działają w Waszej okolicy, i wyślijcie projekt lub projekty do wyceny.

Sporządzenie wyceny zajmuje czas. Niektóre firmy będą wymagały wcześniejszej rozmowy telefonicznej lub spotkania, dlatego możecie od razu powiedzieć, że planujecie budowę w przyszłości, jesteście na etapie wyboru projektu i prosicie o podanie orientacyjnego kosztu – nie potrzebujecie szczegółowego kosztorysu.

Poproszenie kilku firm budowlanych o podanie orientacyjnego kosztu da Wam dużo lepszy punkt odniesienia niż koszty podane na stronach biur projektowych. Oczywiście ceny będą się różnić, chodzi jednak o to, abyście wiedzieli, w jakim przedziale się poruszacie. Mając kilka wycen, unikniecie też sytuacji, w której opierając się na jednej, błędnie sporządzonej, niepotrzebnie odrzucicie projekt lub przeciwnie – wybierzecie go, by później negatywnie zaskoczyć się kosztami.

Gdy już zaczniecie zbierać wyceny, chciałbym, abyście spisali sobie wszystkie koszty najdokładniej, jak potraficie, z podziałem na poszczególne etapy. Najlepiej w tym celu stworzyć arkusz kalkulacyjny. Nie pomijajcie na tym etapie prac wykończeniowych. Chociaż faktycznie nie da się jeszcze wycenić ich precyzyjnie, to wpiszcie sobie przynajmniej orientacyjne kwoty i zobaczcie, do jakiej wielkości sumują się koszty całej budowy.

Ukryte oszczędności, o których mało kto wie

Za każdym razem niesamowicie zaskakuje mnie, gdy widzę osobę prywatną kupującą materiał budowlany w hurtowni. Czy wiecie, że jeżeli pójdziecie do sklepu i kupicie panele podłogowe, to zapłacicie za nie kwotę netto plus 23% VAT? A jeśli w tym samym sklepie zamówicie panele z montażem, to ten sam panel kupicie w cenie netto plus 8% VAT zamiast 23%?

Pewnie wiecie, bo dużo osób to wie. Jednocześnie z jakiegoś powodu wielu inwestorom umyka, że tak samo jest w przypadku innych materiałów. Są tak mocno zafiksowani na tym, by prace były wykonywane „najlepiej bez rachunku, bo to bez VAT", że oszczędzając 8-procentowy VAT na robociźnie, tracą 15% VAT na materiale.

Liczmy więc konkretnie: jeśli wydacie na materiały budowlane 400 000 złotych netto, to zapłacicie za nie 492 000 złotych brutto. Dołożycie do budżetu naszego państwa kwotę 92 000 złotych. Jeśli jednak poprosicie swoich wykonawców o to, aby w ramach swojej działalności kupili materiały, których i tak użyją, na fakturę – zapłacicie za te same materiały 432 000 złotych brutto. Czyli równe 60 000 złotych zostanie w Waszej kieszeni.

Jest to w pełni legalne i moralne. Płacenie 23% VAT za materiały budowlane w sytuacji, gdy powinniście płacić 8% – bo przecież zakupy idą na Wasze cele mieszkaniowe – jest marnotrawstwem pieniędzy. Musicie tylko poprosić, aby wykonawca wziął zakupy na swoją firmę, a później doliczył Wam do ceny usługi kwotę netto plus 8% VAT. Wykonawca musi też wpisać na fakturze, pod jakim adresem były robione prace, i dodać, że jest to dom o powierzchni użytkowej poniżej 300 metrów kwadratowych. Niestety Wasz wykonawca, aby móc Wam w tym zakresie pomóc, musi być czynnym VAT-owcem.

Strategia kredytowa – jak zachować elastyczność

Jeśli macie możliwość, weźcie odrobinę większy kredyt, niż potrzebujecie. Porozmawiajcie o tym ze swoim doradcą kredytowym i sprawdźcie, czy i jaką prowizję musielibyście zapłacić za wcześniejszą spłatę. Albo czy będziecie mogli nie uruchamiać ostatniej transzy.

Dlaczego to proponuję? Ponieważ jeśli zostaną Wam środki na koniec budowy, to będziecie mogli je oddać i nie będzie Was to nic lub prawie nic kosztowało. Potraktujcie jako dodatkową opłatę za bezpieczeństwo, za bufor finansowy. Może się okazać, że czegoś nie doszacowaliście, albo zechcecie jednak od razu wykończyć też ogród, a bez tej nadwyżki nie mielibyście na to pieniędzy. Dobranie środków do kredytu lub wzięcie kolejnej pożyczki jest dużo trudniejsze i droższe niż oddanie nadmiaru środków, które okazały się niepotrzebne.

To samo dotyczy okresu kredytowania. Wiem, że jeśli popatrzymy na koszty kredytów 30-letniego i 15-letniego, to różnica jest kolosalna. Ale wystarczy trochę samodyscypliny, aby każdego miesiąca nadpłacać ratę kredytu 30-letniego tak, jakby spłacało się kredyt 15-letni. Jeżeli przez kilka lat będziecie nadpłacać kredyt jak gdyby był zaciągnięty na 15 lat, to w razie potrzeby powrót do niższej raty będzie dla Was dużą ulgą. Tym bardziej jeśli każda nadpłata będzie powodowała zmniejszenie wysokości raty, a nie skrócenie czasu obowiązywania kredytu.

Szczególnie ważne jest nadpłacanie w pierwszych latach, ponieważ wówczas większość raty odsetkowo-kapitałowej to odsetki. Przykładowo: jeśli w 2024 roku przy aktualnych wtedy stopach procentowych dla kredytu na 30 lat mielibyście ratę w kwocie 5000 złotych miesięcznie, to prawdopodobnie około 4670 złotych z tej raty to odsetki, a tylko 330 złotych to kapitał. Nadpłacanie jakiejkolwiek sumy w perspektywie 30 lat robi ogromną różnicę w kosztach kredytu.

Podsumowanie

Nie twierdzę, że Was nie stać na budowę domu. Pytam tylko, czy rzeczywiście zdajecie sobie sprawę z tego, jaką cenę zapłacicie za zbyt drogi dom – i czy chcecie ją zapłacić. Żaden dom ani żadne dodatkowe 10, 20 czy 50 metrów kwadratowych nie jest warte tego, aby stawać się niewolnikiem swojego sukcesu.

Dom kojarzy się z wolnością i bezpieczeństwem. Zbyt często ulegamy presji otoczenia i emocjom stojącym za naszymi marzeniami, co z kolei powoduje, że decydujemy się na rozwiązania, które nie są nam potrzebne. Za to, by wywołać wrażenie wyższego statusu społecznego, prestiżu, lub za trochę większą przestrzeń płacimy ogromną cenę.

Bądźcie świadomymi inwestorami i dokładnie policzcie, na co Was stać. A jeśli okaże się, że jesteście budżetowo na styk, to zastanówcie się raz jeszcze, czy może jednak nie wystarczyłby Wam mniejszy dom – choćby na pierwsze kilka lat. Marzenie o własnym domu może stać się pozytywnie zrealizowanym marzeniem tylko wtedy, kiedy koszty z nim związane, zarówno finansowe, jak i emocjonalne, nie są zbyt wysokie. Jeśli chcecie poznać wszystkie aspekty przygotowania budżetu i strategii finansowej, zajrzyjcie do artykułu o tym, jak przygotować się finansowo do budowy domu.