Nadpłata kredytu hipotecznego – skrócenie okresu czy niższa rata?

Zostało Wam trochę wolnych środków na koncie. Może to premia roczna, może zwrot podatku, a może po prostu przez kilka miesięcy udało się odłożyć więcej niż zwykle. I teraz stajecie przed pytaniem, które zadaje sobie każdy świadomy kredytobiorca: nadpłacić kredyt czy nie? A jeśli tak – to skrócić okres spłaty, czy może obniżyć miesięczną ratę?

To pytanie tylko z pozoru jest proste. Bo obie opcje prowadzą do tego samego celu – szybszego pozbycia się długu. Różnica polega na tym, co dzieje się po drodze i jak bardzo ta decyzja wpłynie na Wasze codzienne życie przez najbliższe lata.

Dlaczego nadpłata w ogóle ma sens?

Zanim przejdziemy do porównania obu opcji, warto zrozumieć jedną podstawową rzecz: w pierwszych latach spłaty kredytu hipotecznego większość Waszej miesięcznej raty to… odsetki. Kapitał – czyli ta część, która faktycznie zmniejsza Wasz dług – stanowi tylko niewielki ułamek tego, co co miesiąc przelewajcie do banku.

Weźmy konkretny przykład. Przy kredycie na 30 lat i aktualnych stopach procentowych, jeśli Wasza rata wynosi 5000 zł miesięcznie, to prawdopodobnie około 4670 zł z tej kwoty to odsetki, a tylko 330 zł to kapitał. Czytacie dobrze – przez pierwsze lata oddajecie bankowi kilkanaście razy więcej odsetek niż faktycznie spłacacie swojego długu.

Właśnie dlatego nadpłata zrobiona wcześnie – w pierwszych latach kredytu – ma tak ogromny wpływ na całkowity koszt zobowiązania. Każda złotówka nadpłacona dziś to złotówka, od której nie będziecie płacić odsetek przez kolejne 20 czy 25 lat.

Skrócenie okresu kredytowania – matematyczny zwycięzca

Pierwsza opcja, którą większość banków oferuje przy nadpłacie, to zachowanie dotychczasowej wysokości raty i skrócenie okresu spłaty kredytu. Co to oznacza w praktyce? Nadpłacacie, powiedzmy, 20 000 zł, a Wasza rata pozostaje taka sama jak wcześniej. Zmienia się natomiast data ostatniej raty – zamiast za 28 lat skończycie spłacać za 26 lat.

Z czysto finansowego punktu widzenia ta opcja jest nie do pobicia. Skrócenie okresu kredytowania oznacza, że przez mniej miesięcy bank będzie naliczał Wam odsetki. A odsetki – jak już wiemy – to główny koszt każdego kredytu hipotecznego. Im krócej trwa kredyt, tym mniej odsetek zapłacicie w sumie.

Dla kogo ta opcja jest idealna? Dla osób, które mają stabilną sytuację finansową, nie spodziewają się większych zmian w dochodach i po prostu chcą jak najszybciej pozbyć się kredytu z minimalnym kosztem całkowitym. Jeśli Wasza obecna rata nie stanowi problemu, jeśli co miesiąc zostaje Wam jeszcze trochę do oszczędzania – skrócenie okresu będzie najlepszym wyborem matematycznym.

Jest jednak pewne „ale". Ta opcja nie daje Wam żadnej elastyczności na wypadek, gdyby coś poszło nie tak. Rata pozostaje wysoka, a Wy jesteście zobowiązani ją płacić co miesiąc, niezależnie od tego, czy akurat macie lepszy czy gorszy okres.

Niższa rata – finansowe bezpieczeństwo

Druga opcja to zmniejszenie wysokości miesięcznej raty przy zachowaniu pierwotnego okresu spłaty. Nadpłacacie te same 20 000 zł, ale zamiast skracać kredyt, obniżacie sobie comiesięczne obciążenie. Rata, która wynosiła 5000 zł, spada do – powiedzmy – 4700 zł.

Z punktu widzenia czystej matematyki ta opcja jest mniej opłacalna. Kredyt nadal trwa tyle samo lat, więc bank nadal nalicza odsetki przez ten sam okres. Różnica w całkowitym koszcie kredytu może sięgać kilkunastu, a nawet kilkudziesięciu tysięcy złotych na korzyść pierwszej opcji.

Dlaczego więc w ogóle ktoś miałby wybierać niższą ratę? Bo życie rzadko układa się według kalkulatora. Ta opcja daje coś, czego nie da się wycenić w złotówkach – elastyczność i spokój ducha.

Wyobraźcie sobie, że przez kilka lat regularnie nadpłacacie kredyt, za każdym razem obniżając ratę. Po pięciu latach Wasza miesięczna rata jest o kilkaset złotych niższa niż na początku. I nagle – bo życie lubi zaskakiwać – tracicie pracę, chorujecie, pojawia się nieprzewidziany wydatek. W takiej sytuacji ta niższa rata może być różnicą między spokojnym przetrwaniem trudnego okresu a wpadnięciem w spiralę zadłużenia.

Jest to szczególnie ważne, gdy weźmiemy pod uwagę jedną rzecz: wydłużenie okresu kredytowania, gdy już go skróciliście, jest bardzo trudne. Bank może odmówić, może zażądać ponownej oceny zdolności kredytowej, a w skrajnych przypadkach – jeśli uzna, że macie problemy finansowe – może nawet wypowiedzieć umowę. Brzmi dramatycznie? Bo takie zapisy faktycznie znajdują się w umowach kredytowych.

Jak czytać wyniki kalkulatora?

Kalkulator powyżej pokazuje Wam dokładnie, ile zaoszczędzicie przy każdej z opcji. Zwróćcie uwagę na kilka ważnych liczb.

Pierwsza to różnica w całkowitym koszcie kredytu. To suma wszystkich odsetek, które zapłacicie od dziś do ostatniej raty. Przy skróceniu okresu ta kwota będzie niższa – i to często znacząco niższa. Jeśli zależy Wam przede wszystkim na tym, żeby oddać bankowi jak najmniej, to jest Wasz główny wskaźnik.

Druga liczba to zmiana w wysokości miesięcznej raty. Przy opcji „niższa rata" zobaczycie, o ile spadnie Wasze comiesięczne obciążenie. To pieniądze, które zostają w Waszym budżecie i które możecie przeznaczyć na oszczędności, inwestycje lub po prostu spokojniejsze życie.

Trzecia to data ostatniej raty. Przy skróceniu okresu zobaczycie, o ile miesięcy szybciej będziecie wolni od kredytu. Dla wielu osób ta perspektywa – świadomość, że za 22 lata zamiast za 28 lat będą całkowicie bez długów – ma ogromną wartość psychologiczną.

Która opcja jest lepsza dla Waszej sytuacji? To zależy od odpowiedzi na jedno pytanie: co jest dla Was ważniejsze – maksymalna oszczędność czy maksymalne bezpieczeństwo? Nie ma tu złej odpowiedzi, są tylko różne priorytety.

Kiedy nadpłacać – im wcześniej, tym lepiej

Niezależnie od tego, którą opcję wybierzecie, jedna zasada pozostaje niezmienna: moment nadpłaty ma ogromne znaczenie. I nie chodzi tu o to, czy nadpłacić w poniedziałek czy w piątek, ale o to, w którym roku trwania kredytu zdecydujecie się na nadpłatę.

Wróćmy do tego, co pisałem wcześniej: w pierwszych latach kredytu większość raty to odsetki. To oznacza, że nadpłata zrobiona w trzecim roku trwania kredytu przyniesie wielokrotnie większe oszczędności niż identyczna nadpłata zrobiona w dwudziestym roku. Dlaczego? Bo przez pozostałe 27 lat nie będziecie płacić odsetek od tej nadpłaconej kwoty. Nadpłacając później, skracacie ten okres „oszczędzania na odsetkach".

Efekt jest naprawdę spektakularny. Nadpłata 10 000 zł w pierwszym roku kredytu może przynieść oszczędności rzędu 20 000–30 000 zł w skali całego kredytu. Ta sama nadpłata w dwudziestym roku? Może kilkaset złotych. Różnica jest kolosalna.

Dlatego jeśli macie wolne środki i zastanawiacie się, czy nadpłacić teraz czy poczekać – nie czekajcie. Każdy miesiąc zwłoki to pieniądze, które zostawiacie bankowi.

Siła regularnych, małych nadpłat

Nie musicie czekać na dużą premię czy spadek, żeby zacząć nadpłacać. Regularne, niewielkie nadpłaty – 200, 500, 1000 zł miesięcznie – w dłuższej perspektywie robią ogromną różnicę. Często większą niż jednorazowe wpłaty większych kwot.

Dlaczego? Po pierwsze, regularne nadpłaty budują nawyk. Łatwiej jest co miesiąc przelać dodatkowe 500 zł niż raz w roku zmotywować się do nadpłaty 6000 zł. Po drugie, każda nadpłata działa od razu – zaczyna „pracować" na Waszą korzyść natychmiast po zaksięgowaniu.

Jest jeszcze jeden aspekt, o którym rzadko się mówi. Wiele osób bierze kredyt na 30 lat, bo chce mieć niższą ratę i większe bezpieczeństwo. To rozsądne podejście. Ale potem, przez całe 30 lat, płacą dokładnie tyle, ile wynosi rata, ani złotówki więcej. Tymczasem wystarczy trochę samodyscypliny, żeby co miesiąc nadpłacać kredyt 30-letni tak, jakby był 15-letni.

Różnica? Jeśli coś pójdzie nie tak – stracicie pracę, zachorujecie, zmieni się sytuacja rodzinna – po prostu przestajecie nadpłacać i wracacie do niższej, bezpiecznej raty. Nikt Was o nic nie pyta, nie musicie nikogo prosić o zgodę. Macie elastyczność, której nie daje kredyt wzięty na krótszy okres.

Podsumowanie

Nadpłata kredytu hipotecznego to jedna z najlepszych decyzji finansowych, jakie możecie podjąć. Ale to, czy wybrać skrócenie okresu, czy niższą ratę – zależy od Waszej indywidualnej sytuacji, planów na przyszłość i podejścia do ryzyka.

Jeśli macie stabilne dochody, bezpieczną pracę i chcecie po prostu jak najszybciej pozbyć się kredytu z minimalnym kosztem – wybierzcie skrócenie okresu. Matematyka jest po Waszej stronie.

Jeśli natomiast cenicie sobie elastyczność, wolicie mieć bufor bezpieczeństwa na wypadek nieprzewidzianych sytuacji i lubicie mieć kontrolę nad tym, ile co miesiąc przeznaczacie na kredyt – wybierzcie niższą ratę. Będziecie płacić trochę więcej odsetek, ale zyskacie coś, czego nie da się wycenić w złotówkach: spokój ducha.

A najlepsza wiadomość? Nie musicie decydować raz na zawsze. Przy kolejnej nadpłacie możecie wybrać inaczej. Ważne, żebyście zaczęli nadpłacać – i żebyście zrobili to jak najszybciej.

Chcecie dokładnie policzyć, ile wyniesie Wasza rata przy różnych wariantach kredytu? Sprawdźcie nasz kalkulator raty kredytu hipotecznego. A jeśli zastanawiacie się, czy lepiej wziąć kredyt na 20, 25 czy 30 lat – ten artykuł pomoże Wam podjąć świadomą decyzję. Więcej o przygotowaniu finansowym do budowy domu znajdziecie w naszym pełnym przewodniku.

A jeśli chcecie poznać cały proces budowy domu od A do Z – od pierwszych marzeń, przez formalności, aż po odbiór kluczy – zapraszam do mojej książki „Od marzenia do wprowadzenia". Znajdziecie w niej nie tylko informacje o kredytach, ale też praktyczną wiedzę o każdym etapie budowy, zebraną przez lata pracy na budowach.