Księga wieczysta działki - co sprawdzić

Znam parę, która kupiła działkę pod wymarzony dom. Lokalizacja idealna, cena uczciwa, wszystko szło jak po maśle – aż do wizyty u notariusza przy kolejnej transakcji, gdy chcieli sprzedać część gruntu sąsiadowi. Wtedy okazało się, że przez ich działkę przebiega służebność przesyłu ustanowiona trzydzieści lat temu na rzecz zakładu energetycznego. Nikt im o tym nie powiedział. Sami też nie sprawdzili. A ta jedna rubryka w księdze wieczystej, którą przeoczyli, oznaczała, że w dowolnym momencie energetyka może wjechać koparką na ich trawnik, by naprawiać kabel biegnący dwa metry pod powierzchnią.

Takich historii słyszałem dziesiątki. I niemal wszystkie łączy jedno – kupujący albo w ogóle nie zajrzeli do księgi wieczystej, albo zajrzeli, ale nie rozumieli, na co patrzą. Tymczasem księga wieczysta to najważniejszy dokument, który możecie sprawdzić przed zakupem działki. Ważniejszy niż mapa geodezyjna, ważniejszy niż zapewnienia sprzedającego, ważniejszy niż zdjęcia satelitarne. Bo to nie kawałek papieru – to oficjalny rejestr prowadzony przez sąd, który mówi Wam wszystko o przeszłości, teraźniejszości i potencjalnej przyszłości nieruchomości.

Czym właściwie jest księga wieczysta

Wyobraźcie sobie dowód osobisty – tyle że nie dla człowieka, lecz dla nieruchomości. Każda działka, każdy budynek, każde mieszkanie w Polsce może mieć swoją księgę wieczystą. To urzędowy rejestr prowadzony przez wydziały ksiąg wieczystych sądów rejonowych, a od wielu lat dostępny również przez internet. Znajdziecie w nim informacje o tym, kto jest właścicielem, czy nieruchomość jest zadłużona, jakie prawa mają do niej osoby trzecie i czy cokolwiek ogranicza możliwość swobodnego dysponowania gruntem.

Przepisy regulujące ten system pochodzą z ustawy z 6 lipca 1982 roku o księgach wieczystych i hipotece. Od tamtego czasu wielokrotnie je nowelizowano, ale zasada pozostaje ta sama – księga wieczysta ma dawać pewność obrotu prawnego. Gdy kupujecie działkę od kogoś, kto widnieje jako właściciel w księdze wieczystej, możecie spać spokojnie. Prawo chroni Was tak zwaną rękojmią wiary publicznej ksiąg wieczystych. Ale o tym za chwilę, bo najpierw musicie zrozumieć, jak ten dokument jest zbudowany.

Struktura księgi wieczystej – cztery działy, cztery historie

Każda księga wieczysta składa się z czterech działów, a każdy z nich opowiada inną część historii nieruchomości. Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z 15 lutego 2016 roku szczegółowo określa, co w którym dziale powinno się znaleźć. Przejdźmy przez nie po kolei, bo to właśnie tutaj kryją się odpowiedzi na pytania, które powinniście zadać przed zakupem.

Dział pierwszy dzieli się na dwie części. Pierwsza, oznaczona jako I-O, zawiera oznaczenie nieruchomości – adres administracyjny, numer działki ewidencyjnej, jej powierzchnię, obręb i gminę. To takie techniczne dane, które pozwalają jednoznacznie zidentyfikować, o jaki konkretnie kawałek ziemi chodzi. Porównajcie te informacje z wypisem z rejestru gruntów i mapą ewidencyjną. Jeśli cokolwiek się nie zgadza – na przykład powierzchnia w księdze różni się od tej na mapie – to już pierwszy sygnał, że coś wymaga wyjaśnienia.

Druga część działu pierwszego, oznaczona jako I-Sp, zawiera spis praw związanych z własnością. Jeśli kupujecie działkę, która na przykład ma prawo przechodu przez sąsiednią nieruchomość, to właśnie tutaj znajdziecie tę informację. To również miejsce, gdzie ujawnione jest użytkowanie wieczyste gruntu, jeśli zamiast prawa własności macie do czynienia z tą formą władania.

Dział drugi to serce księgi wieczystej – znajdziecie tu wpis dotyczący własności. Imię i nazwisko właściciela, numer PESEL, imiona rodziców, a w przypadku współwłasności również wielkość udziałów każdego z właścicieli. Zanim podpiszecie jakąkolwiek umowę, upewnijcie się, że osoba, która chce Wam sprzedać działkę, rzeczywiście widnieje w tym dziale jako właściciel. Brzmi banalnie, ale zdarzają się sytuacje, gdy ktoś próbuje sprzedać nieruchomość, do której nie ma pełnych praw – na przykład odziedziczył ją wraz z rodzeństwem, ale sam wpisany jest tylko jako współwłaściciel w jednej czwartej.

Dział trzeci – gdzie czają się demony

Gdybym miał wskazać jedną część księgi wieczystej, której absolutnie nie wolno Wam pominąć, byłby to dział trzeci. To tutaj wpisywane są prawa, roszczenia i ograniczenia – wszystko to, co może wpłynąć na Wasze spokojne korzystanie z nieruchomości w przyszłości.

Służebność gruntowa to jedno z najczęściej spotykanych obciążeń. Może to być służebność przejazdu, gdy właściciel sąsiedniej działki ma prawo przejeżdżać przez Wasz teren, by dostać się do drogi publicznej. Może to być służebność przechodu dla pieszych. Może to być wreszcie służebność przesyłu, o której wspomniałem na początku – ustanawiana na rzecz przedsiębiorstw dostarczających prąd, gaz czy wodę, gdy ich infrastruktura przebiega przez Waszą działkę.

Służebność osobista to inna kategoria. Najczęściej spotykana jest służebność mieszkania – prawo konkretnej osoby do zamieszkiwania w nieruchomości, nawet po jej sprzedaży. W przypadku działek niezabudowanych raczej się z tym nie spotkacie, ale gdybyście kupowali grunt z budynkiem do rozbiórki, sprawdźcie dwukrotnie, czy ktoś nie ma prawa tam mieszkać do końca swoich dni.

Dożywocie to kolejne prawo, które może pojawić się w dziale trzecim. Różni się od służebności mieszkania tym, że obejmuje szerszy zakres świadczeń – nie tylko możliwość zamieszkiwania, ale też obowiązek opieki nad uprawnionym. Jeśli kupicie nieruchomość obciążoną prawem dożywocia, stajecie się dłużnikami tego zobowiązania.

Egzekucja komornicza to chyba najpoważniejsze ostrzeżenie, jakie możecie znaleźć w tym dziale. Jeśli widzicie wpis o wszczęciu egzekucji, oznacza to, że nieruchomość jest zajęta przez komornika i może zostać zlicytowana. Kupowanie takiej działki to proszenie się o kłopoty – nawet jeśli sprzedający zapewnia, że wszystko załatwi przed transakcją.

Prawo pierwokupu oznacza, że określony podmiot – często gmina – ma pierwszeństwo w zakupie nieruchomości po cenie i na warunkach, jakie ustalicie ze sprzedającym. Samo w sobie nie jest problemem, ale wydłuża proces zakupu i wprowadza element niepewności.

Dział czwarty – hipoteka, czyli cudze długi

Ten dział przeznaczony jest wyłącznie na wpisy dotyczące hipoteki. I tutaj zaczyna się kwestia, którą wielu kupujących kompletnie ignoruje, a potem nie mogą uwierzyć, że prawo działa tak, jak działa.

Hipoteka to zabezpieczenie wierzytelności na nieruchomości. Gdy ktoś bierze kredyt pod zastaw działki, bank wpisuje hipotekę do księgi wieczystej. I teraz rzecz najważniejsza – ta hipoteka nie jest przywiązana do osoby dłużnika, lecz do samej nieruchomości. Oznacza to, że jeśli kupicie działkę z hipoteką i sprzedający nie spłaci kredytu, bank ma prawo dochodzić swoich roszczeń od tej nieruchomości, a więc pośrednio od Was jako nowych właścicieli.

W dziale czwartym znajdziecie informacje o rodzaju hipoteki, jej sumie wyrażonej w złotych lub innej walucie, wierzycielu hipotecznym oraz wysokości odsetek. Najczęściej spotkacie hipotekę umowną ustanowioną na rzecz banku. Jeśli kupujecie działkę od kogoś, kto spłaca kredyt, standardową praktyką jest przekazanie części ceny zakupu bezpośrednio bankowi w celu wykreślenia hipoteki. Ale to musi być ustalone przed transakcją, a nie po niej.

Hipoteka przymusowa to inna sytuacja – powstaje bez zgody właściciela, na podstawie tytułu wykonawczego. Jej obecność w księdze często świadczy o poważnych problemach finansowych sprzedającego i wymaga szczególnej ostrożności.

Wzmianki i ostrzeżenia – znaki, których nie wolno ignorować

Przeglądając księgę wieczystą, możecie natknąć się na coś, co nazywa się wzmianką o wniosku. To informacja, że ktoś złożył do sądu wniosek dotyczący tej nieruchomości, ale sąd jeszcze go nie rozpoznał. Wzmianka może dotyczyć czegokolwiek – zmiany właściciela, ustanowienia służebności, wpisu hipoteki.

Samo istnienie wzmianki jest sygnałem ostrzegawczym. Nie wiecie jeszcze, jak sąd rozstrzygnie sprawę. Może okazać się, że właściciel próbuje sprzedać działkę, którą jednocześnie ktoś inny stara się zasiedzieć. Albo że wpływa wniosek o ustanowienie służebności drogi koniecznej przez Wasz wymarzony teren.

Ostrzeżenie to jeszcze poważniejsza sprawa. Wpisuje się je, gdy zachodzi niezgodność między stanem prawnym ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym. Klasyczny przykład – właściciel wpisany w księdze zmarł, ale spadkobiercy nie złożyli wniosku o zmianę wpisu. Albo ktoś nabył nieruchomość przez zasiedzenie, ale jeszcze tego nie ujawnił.

Obecność wzmianki lub ostrzeżenia ma jedną poważną konsekwencję – wyłącza lub ogranicza rękojmię wiary publicznej ksiąg wieczystych. A to oznacza, że tracicie ochronę, jaką prawo normalnie daje kupującym.

Rękojmia wiary publicznej – Wasza tarcza ochronna

Skoro już przy tym jesteśmy, wyjaśnijmy, czym jest ta słynna rękojmia. Artykuł 5 ustawy o księgach wieczystych i hipotece stanowi, że w razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym, treść księgi rozstrzyga na korzyść tego, kto przez czynność prawną z osobą uprawnioną według treści księgi nabył własność lub inne prawo rzeczowe.

Mówiąc po ludzku – jeśli kupujecie działkę od kogoś, kto jest wpisany w księdze jako właściciel, a potem okaże się, że tak naprawdę właścicielem była jego siostra (bo na przykład testament był sfałszowany), to i tak jesteście chronieni. Prawo uznaje, że działaliście w dobrej wierze, ufając wpisowi w księdze.

Ale są wyjątki. Rękojmia nie chroni Was, jeśli kupujecie działkę nieodpłatnie, na przykład jako darowiznę. Nie chroni Was również, gdy działacie w złej wierze – to znaczy wiecie, że stan prawny jest inny niż wynika z księgi. I nie działa przeciwko pewnym prawom wynikającym z ustawy, takim jak prawo dożywocia czy służebność drogi koniecznej ustanowiona przez sąd.

Dlatego właśnie wzmianki i ostrzeżenia są tak ważne. Gdy je widzicie, powinniście założyć, że rękojmia może nie działać, i dokładnie wyjaśnić sytuację przed zakupem.

Jak znaleźć numer księgi wieczystej

Zanim będziecie mogli cokolwiek sprawdzić, potrzebujecie numeru księgi wieczystej. Wbrew pozorom nie zawsze jest to oczywiste, jak go uzyskać.

Najprostszy sposób – zapytajcie sprzedającego lub pośrednika. Każdy uczciwy właściciel powinien udostępnić Wam numer księgi bez problemów. Jeśli ktoś kręci, unika odpowiedzi albo twierdzi, że księgi nie ma – to już powinno zapalić Wam czerwoną lampkę.

Numer księgi znajdziecie również w dokumentach – w akcie notarialnym, na podstawie którego sprzedający nabył nieruchomość, w wypisie z rejestru gruntów, czasem nawet na mapie ewidencyjnej. Jeśli macie dostęp do któregokolwiek z tych dokumentów, poszukajcie tam.

Gdy nie znacie numeru, a sprzedający go nie udostępnia, sprawa się komplikuje. Teoretycznie możecie złożyć wniosek do sądu o wydanie odpisu księgi wieczystej, ale musicie wykazać interes prawny w jej przeglądaniu. Łatwiejszym rozwiązaniem są komercyjne wyszukiwarki ksiąg wieczystych – za opłatą rzędu trzydziestu-czterdziestu złotych pozwalają wyszukać numer księgi po adresie nieruchomości lub numerze działki.

Jak sprawdzić księgę online

Od lat księgi wieczyste są dostępne przez internet. Ministerstwo Sprawiedliwości prowadzi bezpłatny portal ekw.ms.gov.pl, gdzie po wpisaniu numeru księgi możecie przeglądać jej zawartość. Nie musicie zakładać konta, nie musicie nic płacić – wystarczy numer księgi i dostęp do internetu.

Portal oferuje dwie wersje wydruku. Wersja aktualna pokazuje tylko bieżący stan wpisów – to, co obowiązuje w tej chwili. Wersja zupełna to pełna historia nieruchomości – każda zmiana, każdy wykreślony wpis, każda dawna hipoteka. Dla kupującego ciekawsza może być wersja zupełna, bo pokazuje, przez czyje ręce nieruchomość przechodziła i z jakimi problemami się mierzyła.

Jeśli potrzebujecie oficjalnego dokumentu – na przykład do banku przy staraniu się o kredyt – możecie zamówić odpis przez internet. Odpis zwykły kosztuje dwadzieścia złotych, odpis zupełny trzydzieści złotych. Ale do wstępnej weryfikacji przed zakupem wystarczy bezpłatne przeglądanie online.

Na co zwrócić uwagę w praktyce

Teoria to jedno, ale gdy usiądziecie przed ekranem i zobaczycie kilkanaście stron wpisów, możecie się pogubić. Oto kilka rzeczy, które powinny szczególnie przyciągnąć Waszą uwagę.

Porównajcie dane z działu pierwszego z dokumentami, które dał Wam sprzedający. Powierzchnia działki powinna się zgadzać co do metra. Numer działki ewidencyjnej musi być identyczny. Jeśli widzicie rozbieżności, domagajcie się wyjaśnień, zanim pójdziecie dalej.

Sprawdźcie, czy w dziale drugim widnieje ta sama osoba, która chce Wam sprzedać działkę. Jeśli wpisany jest ktoś inny – na przykład zmarły rodzic sprzedającego – musicie upewnić się, że postępowanie spadkowe zostało przeprowadzone i sprzedający rzeczywiście ma prawo dysponować nieruchomością.

Dział trzeci przeczytajcie ze szczególną uwagą. Każdy wpis, który tam znajdziecie, może oznaczać ograniczenie Waszych przyszłych planów. Służebność przejazdu dla sąsiada? Musicie się z tym liczyć na zawsze. Służebność przesyłu? Sprawdźcie, którędy dokładnie przebiega i co to oznacza dla możliwości zabudowy. Roszczenie osoby trzeciej? Wyjaśnijcie, o co chodzi, zanim podpiszecie cokolwiek.

Dział czwarty – jeśli jest pusty, możecie odetchnąć. Jeśli widnieje hipoteka, musicie ustalić ze sprzedającym i jego bankiem, jak zostanie spłacona przy transakcji. Standardowo część ceny trafia bezpośrednio do banku, który następnie wydaje zgodę na wykreślenie hipoteki. Ale to musi być zaplanowane, nie improwizowane.

Czego nie powie Wam księga wieczysta

Choć księga wieczysta to nieocenione źródło informacji, nie odpowie na wszystkie pytania. Nie powie Wam, jaki jest stan techniczny ewentualnych budynków na działce. Nie powie, czy grunt nie jest skażony. Nie powie, czy poziom wód gruntowych pozwoli Wam zbudować piwnicę. Nie powie, czy miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego dopuszcza zabudowę jednorodzinną.

Dlatego sprawdzenie księgi to tylko jeden z elementów weryfikacji działki przed zakupem. W mojej książce „Od marzenia do wprowadzenia" opisuję szczegółową listę kontrolną obejmującą jedenaście punktów, które warto sprawdzić, zanim podejmie się decyzję. Księga wieczysta jest jednym z nich – ale równie ważne są badania geotechniczne, mapa zasadnicza, analiza MPZP czy rozmowy z sąsiadami.

Podsumowanie

Księga wieczysta to dokument, który może uchronić Was przed zakupem kota w worku. Cztery działy, z których każdy opowiada inną część historii nieruchomości – od podstawowych danych geodezyjnych, przez informacje o właścicielu, aż po obciążenia i hipoteki. Sprawdzenie jej jest bezpłatne, trwa kwadrans i może oszczędzić Wam lat problemów.

Zanim podpiszecie umowę przedwstępną, zanim wpłacicie zadatek, zanim zaczniecie planować rozkład pomieszczeń w przyszłym domu – usiądźcie przy komputerze i przeczytajcie każdy wpis w księdze wieczystej Waszej wymarzonej działki. Jeśli czegoś nie rozumiecie, pytajcie. Jeśli coś budzi Wasze wątpliwości, wyjaśniajcie. Bo łatwiej odpuścić jedną działkę i szukać dalej, niż przez lata mierzyć się z problemami, które były zapisane czarno na białym – tylko nikt nie raczył ich przeczytać.