Koszty ukryte działki – na co uważać

Widzicie ogłoszenie. Działka budowlana w atrakcyjnej lokalizacji, rozsądna cena, ładne zdjęcia. Jedziecie na oględziny. Teren Wam się podoba, sąsiedztwo też. Już wyobrażacie sobie, jak za rok czy dwa Wasz dom będzie tu stał. W głowie krążą myśli o metrażu, o projekcie, o tarasie z widokiem na zachód słońca. I wtedy właściciel lub pośrednik wspomina jakby mimochodem, że „media są w drodze" albo że „wystarczy tylko dogadać się z zakładem energetycznym w sprawie tej linii".

„Wystarczy tylko" – to jedno z najbardziej kosztownych sformułowań w branży nieruchomości. Bo za tymi słowami może kryć się rachunek, który sprawi, że pozornie atrakcyjna działka stanie się droższa niż sąsiednia, ta, którą odrzuciliście jako „za drogą".

Dlaczego cena z ogłoszenia to dopiero początek

Przez lata pracy jako generalny wykonawca widziałem dziesiątki sytuacji, w których klienci kupowali działkę, patrząc wyłącznie na cenę widoczną w akcie notarialnym. A potem zaczynali budowę i okazywało się, że zanim wbijemy pierwszą łopatę, trzeba wydać dodatkowe kilkadziesiąt tysięcy złotych. Czasem więcej. Nie dlatego, że ktoś ich oszukał – po prostu nie wiedzieli, o co pytać przed zakupem.

Pamiętam sytuację, w której mój klient prawie kupił działkę, przez którą przebiegała linia średniego napięcia. Właściciel twierdził, że przesunięcie jej nie jest problemem. Wykonałem kilka telefonów do osób z mojego zespołu i zdobyłem kontakt do projektanta sieci energetycznych. Szybko okazało się, że faktycznie, dużego kłopotu nie będzie – trzeba tylko poświęcić około sześciu miesięcy na formalności i 80 000–100 000 złotych na wykonanie prac. Finalnie do transakcji nie doszło, bo mimo że cena działki pierwotnie wydawała się atrakcyjna, to powiększona o dodatkowe koszty znacznie przekroczyła średnią rynkową.

I to jest właśnie sedno problemu. Działka może wyglądać na okazję, dopóki nie policzycie wszystkiego, co trzeba do niej dołożyć, żeby w ogóle można było zacząć budowę.

Co może kryć się pod powierzchnią

Zacznijmy od gruntu, bo to jeden z najczęściej pomijanych kosztów. Jeśli działka jest piaszczysta i sucha, macie szczęście. Ale jeśli pod warstwą humusu znajduje się glina, torfy lub inny grunt o niskiej nośności albo wysadzinowy, czeka Was wymiana gruntu. A to nie jest tani zabieg.

Wymiana gruntu polega na wykopaniu materiału, który znajduje się na terenie przyszłego budynku, i wysypaniu w jego miejsce kruszywa o różnych frakcjach. Materiał na wymianę wsypuje się warstwami po 20–30 centymetrów, zagęszczając odpowiednio każdą z nich. To, czy trzeba wymienić grunt, najpewniej dowiecie się z badań geotechnicznych – i dlatego tak ważne jest, żeby te badania wykonać przed zakupem, a nie po.

W skrajnych sytuacjach, gdy pod ziemią macie na przykład torfy, koszty dodatkowych prac fundamentowych pod dom jednorodzinny mogą bez problemu przekroczyć 100 000 złotych. Sto tysięcy. Do ceny działki. Zanim położycie pierwszy pustak. Dlatego przed zakupem działki naprawdę warto wykonać badania geotechniczne. Kosztują kilkaset złotych, a mogą uchronić Was przed wydatkiem stukrotnie większym.

Media – to, czego nie widać, kosztuje najwięcej

Tak naprawdę jedyną rzeczą, bez której raczej się nie wprowadzicie, jest prąd. Ale brak innych mediów ma często odzwierciedlenie w niższej cenie działki, co może być plusem – pod warunkiem że policzycie, ile faktycznie wydacie na doprowadzenie tych mediów.

Jeśli nie ma wody, prawie wszędzie w Polsce można wywiercić studnię głębinową. Wiąże się to z dodatkowym kosztem na poziomie przynajmniej kilkunastu tysięcy złotych, więc doliczcie to do ceny działki. Ale tu jest haczyk – głębokość, na której znajduje się woda, może się bardzo różnić. Może to być 25 metrów, a może być 80 metrów, co wygeneruje znacznie większe koszty. Miałem do czynienia z takimi przypadkami. Dlatego przed zakupem działki warto zadzwonić do kilku firm zajmujących się wierceniem studni głębinowych. Najprawdopodobniej na podstawie samej informacji, gdzie działka się znajduje, będą w stanie powiedzieć, na jakiej głębokości spodziewać się wody. Możecie też zapytać sąsiadów, jeśli ktoś w okolicy ma studnię.

Jeżeli chodzi o kanalizację – nie bierzcie pod uwagę szamba, bo to utrudnia życie i jest drogie w utrzymaniu. Częste wizyty szambiarki nie są ani przyjemne, ani tanie. W przypadku braku kanalizacji najlepszym wyjściem jest montaż przydomowej oczyszczalni ścieków. W porównaniu z szambem oczyszczalnia potrafi się zwrócić nawet w 3–4 lata, w zależności od skali zużycia wody. Niemniej to kolejna jednorazowa duża inwestycja, dlatego również ten koszt doliczcie do ceny działki.

Warto przed zakupem uzyskać warunki podłączenia mediów. Jeśli właściciel lub biuro nieruchomości nie dysponuje aktualnymi warunkami, możecie poprosić o ich załatwienie. Dzięki temu dowiecie się, czy do działki, którą zamierzacie kupić, na pewno można doprowadzić media – i za ile.

Droga, której może nie być

Czasem bliskość lasu wiąże się z brakiem asfaltu. Na ile będzie Wam to przeszkadzać? Czy jesteście w stanie zaakceptować błoto zimą i tumany kurzu latem za każdym razem, gdy przejedzie samochód?

Jeśli kupicie działkę, przy której nie ma asfaltu, może się okazać, że nie doczekacie się go przez najbliższe kilkanaście lat. Lub nigdy go nie położą. Wiele osób mieszka przy drogach, na których nie ma asfaltu, ale za nic nie zamieniłoby się z powrotem na mieszkanie w bloku. Wszystko zależy od Waszych osobistych potrzeb.

Ale jest jeszcze coś gorszego niż brak asfaltu – brak faktycznego dostępu do drogi. Jeżeli działka nie leży bezpośrednio przy drodze publicznej, upewnijcie się, że ma prawny i faktyczny dostęp do niej i w jaki sposób ten dostęp jest zrealizowany. Służebność przejazdu przez cudzą działkę to temat na osobny artykuł, ale warto wiedzieć, że może generować zarówno koszty (opłaty dla właściciela działki służebnej), jak i problemy (konflikty z sąsiadami). W razie wątpliwości w tej kwestii zawsze możecie poradzić się notariusza.

Granice, które mogą Was zaskoczyć

Upewnijcie się u geodety, że jest jasność co do granic działki i że wszystko się zgadza. Pamiętam sytuację, w której okazało się, że asfaltowa droga znajdująca się przed działką moich klientów w rzeczywistości wchodzi na ponad 1,5 metra w jej głąb. Wyobraźcie sobie, że kupujecie działkę o określonych wymiarach, a potem okazuje się, że część tych wymiarów zajmuje droga gminna. I albo będziecie się procesować, albo pogodzicie się z mniejszą działką.

Podobnie jest z drzewami – jeśli na działce rosną drzewa, które trzeba wyciąć, może to oznaczać dodatkowy koszt. I być może trzeba będzie poczekać z wycinką do końca okresu lęgowego ptaków, co opóźni rozpoczęcie budowy.

Archeolog, który może zatrzymać budowę

Jeśli od sąsiadów, pośrednika lub kogokolwiek innego usłyszeliście coś na temat archeologa, zwróćcie się do urzędu konserwatorskiego z pytaniem, czy wymagany będzie nadzór archeologiczny podczas prac ziemnych na tej działce. Nadzór archeologiczny to dodatkowy koszt i potencjalne opóźnienia – bo jeśli ekipa wykopie coś ciekawego, prace mogą zostać wstrzymane na czas badań. Nie straszę Was na siłę, po prostu warto o tym wiedzieć przed zakupem, a nie po.

W przypadku gdy działka jest w okolicy pól uprawnych, możecie też zwrócić się do Wód Polskich z pytaniem, czy nie mają w tym miejscu na mapach zaznaczonych drenów – bo będzie trzeba je odtworzyć w trakcie budowy. To kolejny potencjalny koszt, którego nie widać na pierwszy rzut oka.

Jak policzyć prawdziwą cenę działki

Zanim podpiszecie umowę przedwstępną, zróbcie sobie listę. Na jednej stronie wpiszcie cenę działki z ogłoszenia. Na drugiej stronie zacznijcie dodawać wszystkie potencjalne koszty dodatkowe, które udało Wam się zidentyfikować. Przyłącze prądu, jeśli go nie ma. Studnia głębinowa, jeśli nie ma wodociągu. Przydomowa oczyszczalnia, jeśli nie ma kanalizacji. Wymiana gruntu, jeśli badania geotechniczne wykazały taką potrzebę. Wycinka drzew. Wyrównanie terenu. Ewentualna służebność drogi. Nadzór archeologiczny.

Dopiero suma tych wszystkich pozycji to prawdziwa cena działki. I dopiero tę sumę możecie porównywać z innymi ofertami na rynku.

Czasem okaże się, że „droga" działka z pełnym uzbrojeniem w mediach i dobrą drogą dojazdową jest w rzeczywistości tańsza niż „okazja", do której trzeba dołożyć kilkadziesiąt tysięcy na same przygotowania. A czasem okaże się, że tańsza działka faktycznie jest tańsza – po prostu wiedzieliście, w co się pakujecie, i świadomie podjęliście decyzję.

Podsumowanie

Wszystkie wątpliwości koniecznie konsultujcie ze swoim zespołem – nawet jeśli coś wydaje się błahe. Architekt adaptujący, geodeta, kierownik budowy, a nawet generalny wykonawca mogą pomóc Wam wyłapać potencjalne problemy zanim staną się kosztowne. Nie wierzcie na słowo sprzedającemu ani agentowi biura nieruchomości – weryfikujcie informacje na własną rękę. To Wasze pieniądze i Wasz przyszły dom. Wszystkie te kwestie są kluczową częścią procesu wyboru działki pod budowę domu.

Pamiętajcie, że koszty ukryte działki to nie oszustwo ani podstęp. To po prostu rzeczy, o których sprzedający często nie myśli, bo dla niego nie są problemem. Dla niego działka jest taka, jaka jest. Dla Was ma stać się fundamentem – dosłownie i w przenośni – Waszego wymarzonego domu. I lepiej wiedzieć zawczasu, ile ten fundament będzie kosztował.