Budowa domu a kredyt hipoteczny – czy nie stanę się niewolnikiem banku?

Kredyt hipoteczny na budowę domu to dla wielu z nas najbardziej poważna decyzja finansowa w życiu. 30 lat zobowiązania – to brzmi jak wyrok. Ale czy faktycznie musicie czuć się jak więźniowie własnego marzenia? Czy istnieje sposób, by wybudować dom i nie zamienić się w „niewolnika banku", który przez kolejne kilkadziesiąt lat żyje od raty do raty, bojąc się każdej wzmianki o stopach procentowych?

Ryszard i dom ponad stan

Pozwólcie, że opowiem Wam o Ryszardzie. Rysiek – fikcyjna postać, którego historią wspomogłem się w swojej książce – wybudował piękny dom. Duży, przestronny, taki który robi wrażenie na sąsiadach i współpracownikach. Problem w tym, że wybudował go nieco ponad swoje możliwości. Nie znacząco ponad – tylko nieco. Ta różnica wydawała się niewielka na papierze, ale w praktyce okazała się podstawowa.

Finanse Ryszarda każdego miesiąca są na styk. Rata kredytu, rachunki za ogrzewanie, prąd, wodę, rata za samochód, codzienne wydatki – wszystko to składa się na sumę, która nie zostawia niemal nic na nieprzewidziane sytuacje. Grosz do grosza, a będzie kokosza – jak głosiła kiedyś popularna reklama. Tyle że te grosze to w dużej mierze rata za dom, której nie da się obniżyć jednym telefonem do banku.

Co ciekawe, dom Ryszarda nie jest nawet w pełni wykończony. Jedna łazienka funkcjonuje, druga czeka na lepsze czasy. Ogródek i podjazd też są w planach – na razie trzeba umyć buty z błota po każdym wejściu. Rysiek przyzwyczaił się do życia w domu stanowiącym 80% tego, co przedstawiał projekt. I paradoksalnie stał się niewolnikiem finansowym czegoś, co nawet nie jest dokończone.

Inflacja stylu życia, czyli jak się w to wpada

Jak Ryszard znalazł się w tej sytuacji? Zrobił to samo, co wielu z nas robi na co dzień. Jako ludzie mamy tendencję do kupowania rzeczy, których nie potrzebujemy, za pieniądze, które musimy pożyczyć, aby zaimponować ludziom, na których nam w gruncie rzeczy nie zależy. Ludziom, którzy tak na dobrą sprawę mają nas w nosie i którzy za tydzień zapomną o naszym nowym domu, nawet jeśli dziś skinęli z podziwem.

To zjawisko nazywa się inflacją stylu życia. Przyzwyczajamy się do coraz większych zarobków i małymi krokami zwiększamy również comiesięczne wydatki. Przekłada się to bezpośrednio na domy, które chcemy budować – wielu z nas z natury skłania się ku temu, by postawić największy, najdroższy dom, na jaki obecnie stać. Nie bierzemy przy tym pod uwagę wszystkich rzeczy, które tracimy, podejmując taką decyzję.

Wiele razy słyszałem od swoich klientów, że wybudowali za duży dom. Że w sumie nie potrzebują aż tylu pokoi, że kosztował i kosztuje zbyt wiele, że budowa trwała za długo. Z kolei to, że ktoś wybudował za mały dom, słyszałem tylko raz – i był to budynek o powierzchni 260 m². Daje to do myślenia, prawda?

Rata, która nigdy nie przestaje robić wrażenia

Pokaźny dom robi wrażenie. Na początku. Sąsiedzi skiną z podziwem, współpracownicy powiedzą „fajnie". A potem? Za tydzień im przejdzie i o tym zapomną. Wy również szybko przyzwyczaicie się do swojego superdomu – tak działa ludzka psychika. To, co jednak nigdy nie przestaje robić wrażenia, to rata kredytu hipotecznego. Ta sama kwota, każdego miesiąca, przez 15 lub 30 lat.

A gdyby Ryszard stwierdził, że chce jednak sprzedać dom? Może się okazać, że nie odzyska wszystkich wydanych pieniędzy. Duże domy mają to do siebie, że mało osób na nie stać, więc trudniej o kupca. A jeśli już ktoś takiego domu szuka i faktycznie go stać, to zazwyczaj woli wybudować pod siebie, a nie kupować coś do remontu po poprzednich właścicielach.

Zamiast tego Ryszard mógłby wybudować dom o 30, może 50 m² mniejszy. Wykończyłby go od razu na 100% i miałby rocznie kilkanaście tysięcy złotych zapasu finansowego na nieprzewidziane wydatki, wakacje z dziećmi albo po prostu spokojniejszy sen. Czy to znaczy, że musiałby żyć jak przysłowiowa kura w kurniku? Absolutnie nie. Dom 30 m² mniejszy to nadal dom – przestronny, wygodny, Wasz.

Czy to znaczy, że nie powinniście brać kredytu?

Nie chodzi mi o zniechęcanie Was do budowy ani do kredytu. Wręcz przeciwnie. Chcę, abyście podjęli świadomą decyzję. Jeśli jesteście w sytuacji, w której wybudowanie domu – choćby miał 450 m² – nie jest dla Was dużym wysiłkiem finansowym, nie wpłynie na Wasze bezpieczeństwo i nie spowoduje, że będziecie musieli więcej pracować – budujcie bez wyrzutów sumienia. Cieszcie się swoim sukcesem. Ja również się cieszę, że w naszym kraju przybywa osób, które dobrze sobie radzą i mogą pozwolić sobie na realizację marzeń.

Jeśli jednak kusi Was, aby wybudować dom, na który prawie Was stać, to przeliczcie to bardzo dokładnie. A potem dodajcie 20% jako margines błędu. Zastanówcie się, czy taka kwota nie spowoduje, że zamiast jechać na wakacje raz czy dwa razy w roku, będziecie jeździć raz na dwa lata albo w ogóle. Czy faktycznie ten dom jest wart takich wyrzeczeń? Czy za pięć, osiem lat nie zmienicie zdania?

Co się wydarzy, jeśli gospodarka wpadnie w recesję? Czy będziecie musieli stresować się utratą pracy i brakiem zarobków przez 3–4 miesiące? Podniesienie stóp procentowych po pandemii dobitnie pokazało, że raty kredytów hipotecznych potrafią urosnąć ponaddwukrotnie. To nie jest teoretyczny scenariusz – to doświadczenie wielu polskich rodzin z ostatnich lat.

Strategia, która daje wolność

Mam dla Was konkretną propozycję. Weźcie kredyt na najdłuższy możliwy okres – 30 lat – ale z ratą stałą, nie malejącą. Tak, wiem, że porównanie kosztów kredytu 30-letniego i 15-letniego pokazuje kolosalną różnicę. Ale wystarczy trochę samodyscypliny, aby każdego miesiąca nadpłacać ratę kredytu 30-letniego tak, jakby spłacało się kredyt 15-letni.

Dlaczego to takie ważne? Ponieważ jeśli przez te 15 lub 30 lat coś się wydarzy – oby nie, ale życie pisze różne scenariusze – to bez tłumaczenia się komukolwiek przestaniecie nadpłacać swoje raty i nagle staną się one prawie nieodczuwalne. Rata kredytu na 30 lat jest znacznie niższa niż rata kredytu 15-letniego. To Wasz parasol bezpieczeństwa.

Jeżeli natomiast weźmiecie kredyt na 15 lat, stanie się coś złego i zechcecie go wydłużyć, aby zmniejszyć ratę – może się okazać, że się nie da. Nagle nie macie zdolności kredytowej i w ogóle jest problem, że zapytaliście, bo bank już wie o Waszych problemach. Teoretycznie, skoro bank się o tym dowiedział, zgodnie z umową może Wam wypowiedzieć kredyt. Po co być aż tak mocno na czyjejś łasce?

Nadpłacanie kredytu – matematyka, która działa

W pierwszych latach spłaty kredytu większość raty odsetkowo-kapitałowej to odsetki. Przy kredycie na 30 lat i racie około 5000 zł miesięcznie, prawdopodobnie około 4670 zł z tej kwoty stanowią odsetki, a tylko 330 zł to kapitał. Nadpłacanie jakiejkolwiek sumy w perspektywie 30 lat robi ogromną różnicę – zarówno w kosztach kredytu, jak i w czasie jego spłaty.

Sprawdźcie, jaką mielibyście ratę przy kredycie na krótszy okres, i mentalnie uznajcie to za swoje minimum. Gdybyście wzięli kredyt na 15 lat, rata i tak byłaby wyższa, ale nie mielibyście nic do powiedzenia w kwestii tego, ile chcecie zapłacić. A tak – sami decydujecie, czy stać Was na niezbędne minimum, czy możecie pozwolić sobie na standardową kwotę. Zawsze możecie też spłacać jeszcze więcej, gdy finanse na to pozwalają.

Niektóre banki przy okazji każdej nadpłaty dają do wyboru, czy zmniejszyć wysokość raty, czy zostawić ratę na dotychczasowym poziomie i skrócić okres spłacania kredytu. Jeśli zależy Wam na bezpieczeństwie, wybierajcie zmniejszanie raty – to dodatkowy bufor na trudniejsze czasy.

Weźcie kredyt większy niż potrzebujecie

Brzmi paradoksalnie? Porozmawiajcie o tym ze swoim doradcą kredytowym i sprawdźcie, czy i jaką prowizję musielibyście zapłacić za wcześniejszą spłatę albo za niewyciągnięcie ostatniej transzy. Jeśli zostaną Wam środki na koniec budowy, będziecie mogli je oddać i nie będzie Was to nic lub prawie nic kosztowało. Potraktujcie to jako dodatkową opłatę za bezpieczeństwo, za bufor finansowy.

Może się okazać, że czegoś nie doszacowaliście albo zechcecie jednak od razu wykończyć też ogród. Bez tej nadwyżki nie mielibyście na to pieniędzy. Dobranie środków do kredytu lub wzięcie kolejnej pożyczki jest dużo trudniejsze i droższe niż oddanie nadmiaru środków, które okazały się niepotrzebne.

Plan B zamiast ucieczki przez okno

Miałem kiedyś pracownika, który dwa lata jeździł autobusem bez biletu. Regularnie przypominał nam, ile w ten sposób zaoszczędził. Twierdził, że jeśli trafi się kontrola – dumnie zapłaci mandat na miejscu i powie kontrolerowi, ile jest do przodu dzięki swojemu sprytowi. Znał ryzyko. Wręcz czekał, aż to się stanie. A kiedy do autobusu wszedł kontroler… uciekł przez okno i spóźnił się do pracy.

Nie uciekajcie przez okno. Miejcie plan B. Nawet jeśli budujecie finansowo na styk, zastanówcie się „co, jeśli". Co jeśli jeden z Was straci pracę? Co jeśli zachorujecie? Co jeśli stopy procentowe znów pójdą w górę? Te pytania nie mają Was paraliżować – mają Was przygotować.

Jeśli świadomie, biorąc pod uwagę wszystkie powyższe rozważania, nadal chcecie wybudować dom, na który jesteście finansowo na styk – to też w porządku. Moim zdaniem, o ile podejmujecie decyzję świadomie, znacie i dokładnie omówiliście wady i ryzyka wybranego rozwiązania, to z pewnością Wasz wybór okaże się dobry. Złą decyzję podejmiecie wtedy, kiedy zamiast kierować się rozwagą i roztropnością, dacie się prowadzić emocjom i przekonaniu, że jakoś to będzie.

Podsumowanie

Kredyt hipoteczny na budowę domu nie musi oznaczać zniewolenia. To narzędzie, które dobrze użyte daje Wam możliwość realizacji marzenia o własnym domu bez rezygnacji z życia. Kluczem jest świadomość – wiedzieć, na co Was naprawdę stać, policzyć z zapasem, wybrać strategię dającą elastyczność i nie budować „pod sąsiadów". Wasz dom ma być dla Was, nie dla wrażenia, które i tak zniknie za tydzień. A rata? Rata niech będzie konsekwencją przemyślanej decyzji, nie pułapką, z której nie ma wyjścia. Jeśli chcecie poznać pełen obraz przygotowań finansowych, zajrzyjcie do artykułu o tym, jak przygotować się finansowo do budowy domu. Bądźcie świadomymi inwestorami – budowa domu to zbyt poważna sprawa, żeby podchodzić do niej na zasadzie „jakoś to będzie".