Zmiany w projekcie po rozpoczęciu budowy – czy to możliwe?

Budowa ruszyła, fundamenty stoją, a Wy nagle zdajecie sobie sprawę, że okno w salonie powinno być większe. Albo że przesunięcie ściany działowej o metr całkowicie zmieni funkcjonalność kuchni. Czy to już za późno na zmiany? Niekoniecznie. Prawo budowlane przewiduje możliwość modyfikacji projektu nawet w trakcie realizacji, ale diabeł tkwi w szczegółach. Jedne zmiany załatwicie wpisem kierownika do dziennika budowy, inne wymagają nowego pozwolenia. Różnica między nimi może kosztować Was kilka tygodni formalności lub spokojny sen.

Kiedy pomysł przychodzi za późno

W mojej praktyce generalnego wykonawcy wielokrotnie spotykałem się z sytuacją, w której inwestorzy przychodzili do mnie z błyskiem w oku i pytaniem, czy moglibyśmy jeszcze coś zmienić. Czasem było to na etapie murowania ścian, czasem tuż przed wylaniem wylewek, a czasem dosłownie w momencie, gdy ekipa kończyła montaż więźby dachowej. Odpowiedź na takie pytanie nigdy nie brzmi prosto tak lub nie. Zawsze zaczyna się od tego samego słowa, które towarzyszy mi przez całą karierę w budownictwie: to zależy.

Każda budowa jest procesem żywym. Nawet najlepiej przemyślany projekt, nad którym spędziliście długie tygodnie z architektem, może wymagać korekt, gdy zobaczycie, jak Wasz dom zaczyna nabierać realnych kształtów. To naturalne. Przestrzeń, która na papierze wydawała się idealna, w rzeczywistości może wywoływać wątpliwości. Światło pada inaczej, niż sobie wyobrażaliście. Widok z okna obejmuje coś, czego nie przewidzieliście. Albo po prostu Wasze życiowe potrzeby zdążyły się zmienić w ciągu kilku miesięcy od momentu złożenia wniosku o pozwolenie na budowę.

Odstępstwa istotne i nieistotne – jak je rozróżnić

Prawo budowlane dzieli wszystkie modyfikacje wprowadzane do zatwierdzonego projektu na dwie kategorie: odstępstwa istotne i nieistotne. Ta klasyfikacja nie jest tylko prawniczą zabawą w słowa. Od tego, do której kategorii zakwalifikuje się Wasza zmiana, zależy, czy budowa może toczyć się dalej bez przerwy, czy też musicie zatrzymać się i ponownie przejść przez urzędową procedurę.

Wyobraźcie sobie to jak różnicę między zmianą trasy podczas podróży samochodem a zmianą samochodu w trakcie jazdy. Pierwszą rzecz zrobicie bez większego problemu, wystarczy skręcić w inną ulicę. Drugą, delikatnie mówiąc, będzie znacznie trudniej zrealizować i wymaga to zatrzymania się.

Nieistotne odstępstwo od projektu to taka modyfikacja, która nie wpływa w znaczący sposób na to, co zostało zapisane w pozwoleniu na budowę. Zmiana nie wymaga ponownego składania wniosku ani uzyskiwania nowej decyzji urzędowej. Wystarczy, że projektant adaptujący lub architekt, który nadzoruje projekt, zakwalifikuje zmianę jako nieistotną, naniesie ją na dokumentację i wpisze odpowiednie informacje do dziennika budowy. Po takim wpisie roboty mogą być kontynuowane, a przy zgłaszaniu zakończenia budowy dołączacie kopie rysunków z naniesionymi zmianami.

Istotne odstępstwo to zupełnie inna historia. Gdy Wasza zmiana zostanie zakwalifikowana jako istotna, musicie wstrzymać prace w zakresie tej zmiany i wystąpić o decyzję o zmianie pozwolenia na budowę. To oznacza przygotowanie projektu zamiennego, złożenie wniosku do urzędu, oczekiwanie na rozpatrzenie i dopiero potem możliwość kontynuowania budowy w zmodyfikowanym kształcie. Całość może potrwać kilka tygodni, a w skrajnych przypadkach nawet kilka miesięcy.

Co jest istotne według prawa budowlanego

Artykuł 36a ustawy Prawo budowlane dość precyzyjnie określa, które zmiany uznaje się za istotne. Nie jest to jednak zamknięty katalog, a raczej zbiór wskazówek, który wymaga interpretacji przez projektanta. Właśnie dlatego tak ważne jest, by każdą planowaną modyfikację konsultować z architektem, zanim zaczniecie działać na budowie.

Do odstępstw istotnych zalicza się przede wszystkim zmiany w projekcie zagospodarowania działki, jeśli powodują one zwiększenie obszaru oddziaływania obiektu poza Waszą działkę. To ma sens, bo Wasz dom nie może nagle zacząć rzucać cienia na sąsiada w sposób, którego nie przewidywało oryginalne pozwolenie.

Kolejna kategoria to zmiany charakterystycznych parametrów budynku. Prawo budowlane określa tutaj konkretne progi. Zmiana powierzchni zabudowy o więcej niż 5% to już odstępstwo istotne. Podobnie zmiana wysokości, długości lub szerokości budynku o więcej niż 2%. Dodanie lub usunięcie kondygnacji również należy do tej kategorii. Jeśli więc planujecie podnieść ściankę kolankową na poddaszu o 30 cm, musicie sprawdzić, czy nie przekroczycie magicznej granicy 2% zmiany wysokości całego budynku.

Za istotne uznaje się także modyfikacje wpływające na warunki korzystania z obiektu przez osoby niepełnosprawne, zmianę sposobu użytkowania obiektu lub jego części oraz modyfikacje naruszające ustalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub warunków zabudowy. Jeśli MPZP mówi, że dach ma mieć nachylenie 30–45 stopni, a Wy chcecie zmienić je na 25 stopni, wchodzicie na teren odstępstwa istotnego, nawet jeśli sama zmiana kąta nachylenia co do zasady jest zmianą nieistotną.

Nieistotne nie znaczy nieważne

Wbrew nazwie, nieistotne odstępstwa wcale nie są mało ważne z perspektywy Waszej budowy. Po prostu prawo traktuje je łagodniej pod względem formalności. Do najczęstszych zmian nieistotnych należy modyfikacja przebiegu instalacji wewnętrznych, zmiana układu ścianek działowych, korekty wielkości i rozmieszczenia okien oraz drzwi (o ile nie ingerują w elementy konstrukcyjne), zmiana materiału pokrycia dachowego czy modyfikacje elewacji zewnętrznej.

Również zmiana kąta nachylenia dachu może być nieistotna, pod warunkiem że mieści się w ramach dopuszczonych przez miejscowy plan zagospodarowania i nie wpływa na zmianę kubatury budynku przekraczającą ustawowe progi. Podobnie z wysokością kalenicy czy układem połaci dachowych.

Zmiana źródła ciepła to osobny przypadek, który prawo traktuje szczególnie przychylnie. Jeśli w projekcie mieliście przewidziany kocioł gazowy, a zdecydujecie się na pompę ciepła lub odwrotnie, to za zmianę nieistotną uznaje się przejście z paliwa stałego, ciekłego lub gazowego na odnawialne źródło energii lub ogrzewanie sieciowe. Ustawodawca wyraźnie promuje rozwiązania proekologiczne, upraszczając procedury dla inwestorów, którzy chcą z nich skorzystać.

Kto decyduje i kto odpowiada

Kwalifikacji odstępstwa dokonuje projektant. To on ma uprawnienia i kompetencje, by ocenić, czy planowana zmiana mieści się w kategoriach nieistotnych, czy wymaga ponownego pozwolenia. Kierownik budowy nie ma takich uprawnień, choć w praktyce to często on jako pierwszy zauważa potrzebę wprowadzenia modyfikacji i sygnalizuje ją inwestorowi.

Projektant, który zakwalifikuje zmianę jako nieistotną, zamieszcza w dokumentacji budowy odpowiednie informacje, czyli rysunek i opis dotyczący tego odstępstwa. To nie jest tylko formalność. Taki wpis stanowi dowód na to, że zmiana została prawidłowo przeanalizowana i zatwierdzona przez osobę z uprawnieniami.

Warto jednak pamiętać o jednej ważnej rzeczy. Kwalifikacja projektanta nie ma charakteru wiążącego dla organów administracji. Oznacza to, że urzędnik w nadzorze budowlanym może nie zgodzić się z oceną projektanta. Jeśli przy odbiorze budynku inspektor stwierdzi, że wprowadzone zmiany były jednak istotne i wymagały pozwolenia zamiennego, możecie mieć poważny problem. W takiej sytuacji uruchamiana jest procedura legalizacyjna, która wiąże się z dodatkowymi kosztami, nerwami i opóźnieniem w oddaniu domu do użytkowania.

Dlatego w mojej praktyce zawsze rekomenduję inwestorom ostrożność. Jeśli macie jakiekolwiek wątpliwości co do charakteru planowanej zmiany, lepiej przyjąć wariant bezpieczniejszy i wystąpić o pozwolenie zamienne, niż ryzykować późniejsze komplikacje. Kilka tygodni opóźnienia na etapie budowy to mniejsze zło niż wielomiesięczna procedura legalizacyjna po jej zakończeniu.

Projekt techniczny to osobna sprawa

Od nowelizacji prawa budowlanego, która weszła w życie we wrześniu 2020 roku, projekt budowlany składa się z trzech części: projektu zagospodarowania działki lub terenu, projektu architektoniczno-budowlanego oraz projektu technicznego. Ta zmiana ma znaczenie także dla kwestii odstępstw.

Kwalifikacja na istotne i nieistotne dotyczy wyłącznie projektu zagospodarowania oraz projektu architektoniczno-budowlanego. Projekt techniczny rządzi się innymi zasadami. Można od niego odstąpić, ale wymaga to wprowadzenia zmian przez projektanta i sprawdzenia ich przez projektanta sprawdzającego, jeśli takie sprawdzenie było wymagane przy pierwotnym projekcie. Ponadto zmiany w rozwiązaniach, które podlegały uzgodnieniom, wymagają ponownego uzyskania tych uzgodnień.

W praktyce oznacza to, że modyfikacje dotyczące na przykład konstrukcji czy instalacji wewnętrznych mogą być łatwiejsze do przeprowadzenia, bo nie wymagają procedury pozwolenia zamiennego. Trzeba jednak pamiętać, by sprawdzić, czy zmiana w projekcie technicznym nie pociąga za sobą także odstępstwa od projektu architektoniczno-budowlanego. To właśnie na takich niuansach mogą potykać się niedoświadczeni inwestorzy.

Konsekwencje samowoli

Wprowadzenie istotnych zmian bez uzyskania pozwolenia zamiennego to samowola budowlana. Brzmi groźnie i faktycznie takie jest. Organ nadzoru budowlanego, stwierdzając samowolne odstąpienie od projektu, ma obowiązek wszcząć postępowanie naprawcze. W najlepszym przypadku zakończy się ono nakazem sporządzenia projektu zamiennego i opłaceniem kary legalizacyjnej. W najgorszym może dojść nawet do nakazu rozbiórki elementów wykonanych niezgodnie z pozwoleniem.

Kary finansowe za samowolę budowlaną nie są symboliczne. Oblicza się je według wzoru uwzględniającego kategorię obiektu i współczynniki korygujące, a przy domach jednorodzinnych mogą sięgać znaczących kwot. Do tego dochodzi koszt sporządzenia projektu zamiennego, wynagrodzenie dla projektanta, opłaty administracyjne i stracony czas.

Ale konsekwencje mogą być także mniej oczywiste. Jeśli przy zgłaszaniu zakończenia budowy okaże się, że wprowadziliście istotne zmiany bez pozwolenia, nie otrzymacie zgody na użytkowanie budynku. To oznacza, że nie będziecie mogli się wprowadzić, nie zameldujecie się pod nowym adresem, a wszelkie formalności związane z przeprowadzką będą wstrzymane do momentu zakończenia procedury legalizacyjnej.

Jak bezpiecznie wprowadzać zmiany

Pierwsza i najważniejsza zasada brzmi: planujcie z wyprzedzeniem. Im więcej decyzji podejmiecie przed rozpoczęciem budowy, tym mniej zmian będziecie musieli wprowadzać w jej trakcie. Wiem, że to łatwo powiedzieć, a trudniej wykonać. Dlatego warto poświęcić więcej czasu na etap adaptacji projektu gotowego lub dopracowanie projektu indywidualnego.

Druga zasada to komunikacja z projektantem. Każdą zmianę, nawet pozornie drobną, konsultujcie z architektem lub projektantem adaptującym, zanim zaczniecie ją realizować na budowie. Kierownik budowy nie ma uprawnień do samodzielnego kwalifikowania odstępstw. Może jedynie zarejestrować w dzienniku budowy zmianę już zatwierdzoną przez projektanta.

Trzecia zasada dotyczy dokumentacji. Każda wprowadzona zmiana powinna być naniesiona na rysunki projektowe i opisana. Przy odbiorze budynku będziecie musieli dołączyć kopie dokumentacji z oznaczonymi modyfikacjami. Brak takiej dokumentacji może skutkować problemami przy zgłaszaniu zakończenia budowy.

Czwarta zasada to weryfikacja zgodności z przepisami miejscowymi. Nawet zmiana, która co do zasady jest nieistotna według prawa budowlanego, może stać się istotna, jeśli narusza ustalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub warunków zabudowy. Zanim przystąpicie do modyfikacji, sprawdźcie, czy nie koliduje ona z wymaganiami określonymi dla Waszej działki.

Podsumowanie

Zmiany w projekcie po rozpoczęciu budowy są możliwe i zdarzają się na większości budów. Kluczem do ich bezpiecznego wprowadzenia jest właściwa kwalifikacja i odpowiednia procedura. Nieistotne odstępstwa załatwicie wpisem projektanta do dokumentacji i kierownika do dziennika budowy. Istotne wymagają projektu zamiennego i nowego pozwolenia.

Nigdy nie wprowadzajcie zmian na własną rękę, bez konsultacji z projektantem. To on ponosi odpowiedzialność za kwalifikację odstępstw, ale konsekwencje błędnej oceny spadną przede wszystkim na Was jako inwestorów. Lepiej poświęcić kilka dni na formalności niż ryzykować wielomiesięczną procedurę legalizacyjną i kary finansowe.

Budowa domu to proces, który wymaga elastyczności, ale elastyczność musi mieścić się w ramach prawa. Jeśli chcecie dowiedzieć się więcej o tym, jak przygotować się do budowy tak, by zminimalizować potrzebę wprowadzania zmian w trakcie jej trwania, zachęcam do sięgnięcia po moją książkę „Od marzenia do wprowadzenia". Znajdziecie w niej całą wiedzę potrzebną do świadomego przejścia przez cały proces budowlany.