Wkład własny przy kredycie na budowę domu – ile i jak zebrać?

Dwadzieścia procent. Ta liczba pojawia się niemal w każdym artykule o kredytach hipotecznych i brzmi jak wyrok. Dwadzieścia procent wartości nieruchomości – to musi być na stole, zanim bank w ogóle zacznie z Wami rozmawiać. Przy budowie domu za 800 tysięcy złotych oznacza to 160 tysięcy z własnej kieszeni. Kwota, która potrafi przyprawić o zawrót głowy.

Ale zanim zaczniecie panikować i zastanawiać się, czy w ogóle kiedykolwiek będziecie mogli pozwolić sobie na własny dom – zatrzymajmy się na chwilę. Bo temat wkładu własnego przy kredycie na budowę jest znacznie bardziej złożony, niż sugerują nagłówki w internecie. I co ważniejsze – znacznie bardziej elastyczny, niż mogłoby się wydawać.

Dlaczego bank w ogóle wymaga wkładu własnego?

Żeby zrozumieć zasady gry, warto najpierw zrozumieć perspektywę drugiej strony stołu. Bank, pożyczając Wam kilkaset tysięcy złotych na kilkadziesiąt lat, podejmuje pewne ryzyko. Owszem, ma hipotekę na Waszej nieruchomości, ale co jeśli ceny nieruchomości spadną? Co jeśli przestaniecie spłacać kredyt i bank będzie musiał sprzedać dom, który nagle jest wart mniej niż pożyczona kwota?

Wkład własny to bufor bezpieczeństwa. Kiedy wnosicie swoje 20%, bank pożycza Wam tylko 80% wartości nieruchomości. To oznacza, że nawet jeśli ceny spadną o 15%, bank nadal ma pokrycie swojego długu. Wyraża się to wskaźnikiem LTV – Loan to Value – czyli stosunkiem kwoty kredytu do wartości nieruchomości. Przy 20% wkładu własnego Wasz LTV wynosi 80%. Im niższy LTV, tym bank czuje się bezpieczniej, a Wy możecie liczyć na lepsze warunki kredytu.

Ale jest jeszcze jeden aspekt, o którym rzadziej się mówi. Wkład własny to dowód, że potraficie oszczędzać. Że macie dyscyplinę finansową. Że przez kilka lat odkładaliście pieniądze na konkretny cel, zamiast wydawać wszystko na bieżąco. Dla banku to ważna informacja – bo jeśli potrafiliście przez lata systematycznie oszczędzać, to prawdopodobnie będziecie też potrafili przez lata systematycznie spłacać raty.

Działka – Wasz największy atut

I teraz dochodzimy do sedna sprawy. Przy kredycie na budowę domu sytuacja wygląda zupełnie inaczej niż przy zakupie gotowego mieszkania. Bo macie coś, czego kupujący mieszkanie nie ma – działkę.

Bardzo często banki udzielające kredytu na budowę domu wliczają wartość działki do wkładu własnego. To podstawowa informacja, która zmienia całą perspektywę. Jeśli kupiliście działkę za gotówkę, jej wartość staje się Waszym wkładem własnym. Nie musicie mieć osobnych 160 tysięcy złotych na koncie – wystarczy, że posiadacie działkę wycenioną przez bank na odpowiednią kwotę.

Dlatego moja pierwsza rada brzmi: jeśli macie taką możliwość, kupcie działkę za gotówkę. Uprości to całą procedurę kredytową i da Wam silną pozycję negocjacyjną. Działka kupiona za gotówkę to czysty wkład własny, bez żadnych obciążeń, bez konieczności spłacania wcześniejszego kredytu.

Oczywiście nie każdy ma możliwość kupienia działki za gotówkę. Jeśli kupujecie działkę na kredyt – nie przekreśla to wcale szans na kredyt budowlany. Bank, który udzieli Wam kredytu hipotecznego na budowę, zwyczajnie spłaci zobowiązanie dotyczące działki, przenosząc je do siebie. Jest jednak pewien haczyk: w takiej sytuacji za wkład własny uznana zostanie jedynie różnica między wartością działki a kwotą pozostałego do spłaty kredytu. Jeśli działka jest warta 200 tysięcy, ale macie na niej jeszcze 150 tysięcy kredytu do spłaty, to Wasz wkład własny wynosi tylko 50 tysięcy.

Jak bank wycenia działkę?

Tu pojawia się kwestia, która zaskakuje wielu inwestorów. Wartość działki dla banku to niekoniecznie cena, którą za nią zapłaciliście. Bank zleca wycenę rzeczoznawcy, który określa wartość rynkową nieruchomości. Czasem ta wycena jest wyższa niż cena zakupu – zwłaszcza jeśli kupiliście działkę kilka lat temu i ceny w okolicy wzrosły. Czasem jednak bywa niższa, szczególnie jeśli kupiliście działkę „z emocji", przepłacając za lokalizację lub widok.

Wartość działki w oczach banku zależy od wielu czynników: lokalizacji, dostępu do drogi, mediów, przeznaczenia w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, wielkości i kształtu. Działka w atrakcyjnej lokalizacji, z pełnym uzbrojeniem i dobrym dojazdem będzie wyceniona znacznie wyżej niż taki sam metraż na końcu świata, bez prądu i dojazdu po błotnistej drodze gruntowej.

Dlatego wybierając działkę, myślcie nie tylko o tym, czy Wam się podoba, ale też o tym, jak będzie postrzegana przez bank. To nie znaczy, że macie kupować działkę tylko pod kątem wyceny bankowej – ale warto mieć tę perspektywę z tyłu głowy.

A co jeśli działka nie wystarczy?

Załóżmy, że Wasza działka jest warta 150 tysięcy złotych, a planujecie budowę domu za 700 tysięcy. Całkowita wartość inwestycji to 850 tysięcy. Przy wymaganym 20% wkładzie własnym potrzebujecie 170 tysięcy. Macie działkę za 150 – brakuje Wam 20 tysięcy.

W takiej sytuacji możecie uzupełnić brakującą kwotę gotówką. Ale uwaga – tej gotówki nie wpłacacie do banku, tylko pokrywacie za nią początkowe prace na budowie. Najczęściej wygląda to tak, że dopiero po wydaniu tych środków i udowodnieniu w banku, że prace, których wartość wynosi tyle ile brakujący wkład własny, zostały wykonane, zostanie wypłacona pierwsza transza. W sytuacji gdy brakująca kwota jest niewielka, często zdarza się jednak, że bank wypłaca pierwszą transzę, na pierwszy etap prac, natomiast jest ona pomniejszona o to, co powinno stanowić Wasz wkład własny. Czyli jeśli pierwszy etap wyceniony jest w harmonogramie na 100 000 złotych, to bank wypłaci Wam 80 000zł a kolejna transza będzie wypłacona dopiero po zakończeniu prac z pierwszego etapu.

Jeśli nie macie wystarczającego wkładu własnego, niektóre banki oferują rozwiązanie w postaci niższego wkładu – nawet 10%. Jest jednak haczyk: musicie wykupić ubezpieczenie niskiego wkładu własnego, tzw. UNWW. To ubezpieczenie chroni bank – nie Was – przed stratą w przypadku, gdybyście przestali spłacać kredyt. Kosztuje ono zazwyczaj od 0,1% do 0,5% kwoty kredytu rocznie i obowiązuje do momentu, aż Wasze zadłużenie spadnie do poziomu 80% wartości nieruchomości.

Nie polecam tego rozwiązania, jeśli macie jakąkolwiek alternatywę. UNWW to dodatkowy koszt, który przez kilka pierwszych lat kredytu może Was sporo kosztować. Lepiej poczekać jeszcze rok, dołożyć oszczędności i wejść do banku z pełnym wkładem własnym.

Co jeszcze wpływa na wkład własny?

Jest kilka rzeczy, o których warto pamiętać przy kompletowaniu wkładu własnego na budowę domu.

Po pierwsze – zamknijcie wszystkie niepotrzebne zobowiązania na około dwa miesiące przed złożeniem wniosku kredytowego. Limit w rachunku lub karta kredytowa, nawet jeśli nie są przez Was wykorzystywane, obniżają Waszą zdolność kredytową. Zamknięcie zobowiązań w BIK trochę trwa – jest okres wypowiedzenia, a potem bank i BIK muszą zaktualizować informacje.

Po drugie – upewnijcie się, że nie macie żadnych pożyczek, w których widniejecie jako poręczyciele. Poręczenie komuś kredytu obniża Waszą zdolność kredytową tak samo, jakbyście sami mieli ten kredyt.

Po trzecie – znajdźcie dobrego doradcę kredytowego. Za jego obsługę nic nie płacicie – prowizję pokrywa bank. Dobry doradca pomoże Wam uporządkować całą procedurę, powie jakie dokumenty i kiedy przygotować, a przede wszystkim – zaproponuje banki, w których najlepiej złożyć wniosek kredytowy, biorąc pod uwagę Waszą sytuację zawodową i finansową.

Pozycja negocjacyjna

Teraz coś, o czym mało kto mówi: z bankiem można negocjować. Tak jak w każdych negocjacjach, dużo zależy od Waszej pozycji. Jeśli jest tylko jeden bank, który zaoferował udzielenie Wam kredytu, to mimo słabej pozycji i tak zapytajcie o lepsze warunki. W przypadku kredytu hipotecznego nawet niewielkie obniżenie prowizji lub marży przekłada się na duże oszczędności w perspektywie kilkudziesięciu lat.

Jeżeli jednak jesteście w dobrej sytuacji finansowej i zaciągacie kredyt na sporo mniejszą kwotę, niż wynosi Wasza zdolność kredytowa, dzięki czemu otrzymaliście oferty z kilku banków – to Wasza pozycja jest znacznie lepsza. Z dużym prawdopodobieństwem w którymś z tych banków uda Wam się wynegocjować jeszcze lepsze warunki.

Dlaczego? Bo dla banku kredyt hipoteczny jest najbezpieczniejszym produktem. Zawsze musicie mieć swój wkład własny, więc kiedy otrzymujecie pierwszą transzę, nieruchomość już jest warta więcej, niż bank Wam pożycza. Wypłaty dostajecie w transzach, więc ryzyko, że środki się rozejdą w trakcie i nie starczy na doprowadzenie nieruchomości do stanu deweloperskiego, jest niewielkie. Bank, który pożycza Wam na przykład 600 tysięcy złotych, w zamian ma hipotekę na całej nieruchomości, która warta jest 850 tysięcy. Skoro jego ryzyko jest minimalne – warto negocjować.

Bufor finansowy

Na koniec jedna rada, która może wydawać się sprzeczna z intuicją. Jeśli macie możliwość – weźcie odrobinę większy kredyt, niż potrzebujecie. Porozmawiajcie o tym ze swoim doradcą kredytowym i sprawdźcie, czy i jaką prowizję musielibyście zapłacić za wcześniejszą spłatę. Albo czy będziecie mogli nie uruchamiać ostatniej transzy.

Dlaczego to proponuję? Ponieważ jeśli zostaną Wam środki na koniec budowy, to będziecie mogli je oddać i nie będzie Was to nic (lub prawie nic) kosztowało. Potraktujcie to jako dodatkową opłatę za bezpieczeństwo, za bufor finansowy.

Może się okazać, że czegoś nie doszacowaliście, albo zechcecie jednak od razu wykończyć też ogród, a bez tej nadwyżki nie mielibyście na to pieniędzy. Dobranie środków do kredytu lub wzięcie kolejnej pożyczki jest dużo trudniejsze i droższe niż oddanie nadmiaru środków, które okazały się niepotrzebne.

Podsumowanie

Wkład własny przy kredycie na budowę domu to temat, który potrafi przyprawić o ból głowy. Dwadzieścia procent wartości nieruchomości brzmi jak ogromna suma – i często nią jest. Ale pamiętajcie, że przy budowie domu Waszym największym atutem jest działka. Jeśli kupicie ją za gotówkę, automatycznie staje się ona Waszym wkładem własnym. To zmienia całą perspektywę i często sprawia, że pozostała do uzupełnienia kwota jest znacznie mniejsza, niż mogłoby się wydawać.

Zacznijcie przygotowania wcześnie. Sprawdzajcie swój scoring w BIK, budujcie historię kredytową, zamykajcie niepotrzebne zobowiązania. A kiedy przyjdzie czas na składanie wniosku – bądźcie przygotowani, z dobrym doradcą kredytowym u boku i pełną dokumentacją w ręku. To daje Wam siłę negocjacyjną i zwiększa szanse na uzyskanie kredytu na dobrych warunkach.

Budowa własnego domu to wielkie przedsięwzięcie. Wkład własny to tylko jeden z wielu elementów tej układanki – ale element podstawowy. Warto poświęcić mu odpowiednio dużo uwagi, żeby na starcie stanąć na solidnym gruncie. W końcu – dosłownie – od tego wszystko się zaczyna. Kompleksowe informacje o przygotowaniu finansowym znajdziecie w artykule o tym, jak przygotować się finansowo do budowy domu.