Ukryte koszty budowy domu – o czym zapominasz?

Zdarzyło mi się kiedyś wyjść z marketu budowlanego z paragonem na 350 złotych i przez dłuższą chwilę zastanawiać się, na co właściwie poszły te pieniądze. Szybkie spojrzenie na koszyk nie pomogło w rozwiązaniu zagadki. Na paragonie widziałem produkty za 4 złote, 11 złotych, może coś za 17 – ale nic za 50 ani tym bardziej za 100. Wziąłem więc kalkulator i pozycja po pozycji dodawałem te wszystkie pojedyncze złotówki. Niestety na końcu znów pojawiła się kwota 350 złotych.

Z budową domu jest dokładnie tak samo. Tu 6000 złotych, tu 1700, tam coś za 11 000 – i nagle robi się półtora miliona. Grosz do grosza, a będzie kokosza. Tyle że w przypadku budowy te „grosze" mają często po pięć zer na końcu, a Wy dowiadujecie się o nich dopiero wtedy, gdy już nie ma odwrotu.

Dlaczego kosztorysy kłamią

Zanim przejdziemy do konkretów, muszę Wam powiedzieć jedną podstawową rzecz. Każdy kosztorys, który dostaniecie – czy to od architekta, wykonawcy, czy wygenerowany przez kalkulator internetowy – będzie niekompletny. Nie dlatego, że ktoś chce Was oszukać. Po prostu budowa domu to żywy organizm, który rządzi się własnymi prawami. Są rzeczy, których nie da się przewidzieć na etapie planowania, i są rzeczy, o których po prostu się zapomina, bo wydają się oczywiste.

Dlatego przez lata doradzam inwestorom jedną prostą zasadę – margines błędu. Doliczcie do swojego budżetu minimum 20 procent rezerwy na nieprzewidziane wydatki. Brzmi to jak dużo, wiem. Ale lepiej mieć te pieniądze i ich nie wydać niż stanąć w połowie budowy z pustymi kieszeniami i kredytem, który już wykorzystaliście do maksimum.

Zaraz pokażę Wam konkretne pozycje, które najczęściej wypadają z budżetu. Niektóre z nich mogą Was zaskoczyć, inne wydadzą się oczywiste – ale dopiero gdy je przeczytacie. Problem w tym, że gdy planujecie budowę, myśli są gdzie indziej.

VAT 8% zamiast 23% – 60 000 złotych w kieszeni

Zacznijmy od czegoś, co paradoksalnie nie jest ukrytym kosztem, ale ukrytą oszczędnością. Bo czasem ukryty koszt to po prostu oszczędność, którą przegapiliście. Chodzi o różnicę w stawkach VAT przy zakupie materiałów budowlanych.

Mechanizm jest prosty. Gdy Wy jako inwestor idziecie do marketu budowlanego i kupujecie płytki, klej, styropian czy cokolwiek innego – płacicie 23 procent VAT. Ale gdy te same materiały kupuje wykonawca i wlicza je w swoją fakturę za usługę budowlaną na cele mieszkaniowe – stawka VAT wynosi zaledwie 8 procent. Różnica? 15 punktów procentowych.

Policzmy to na konkretnym przykładzie. Załóżmy, że wartość netto materiałów przy Waszej budowie to 400 000 złotych. Przy stawce 23% zapłacicie 492 000 złotych brutto. Przy stawce 8% – tylko 432 000 złotych. Różnica wynosi 60 000 złotych. To nie jest mała kwota – za te pieniądze możecie wykończyć całą łazienkę albo kupić porządny sprzęt AGD do kuchni.

Jest jeden warunek – wykonawca musi być czynnym płatnikiem VAT. Musi też uwzględnić zakup materiałów w swojej ofercie. Nie wszyscy wykonawcy chcą brać na siebie tę odpowiedzialność, ale warto o tym rozmawiać już na etapie wyboru ekipy. Kolejna rzecz – dla domów powyżej 300 metrów kwadratowych powierzchni użytkowej obowiązuje proporcjonalne rozliczenie, więc oszczędność będzie nieco mniejsza.

Przyłącza – nie tylko opłaty za podłączenie

Gdy inwestorzy planują budżet na przyłącza, najczęściej myślą o opłatach przyłączeniowych dla zakładów energetycznych, wodociągowych czy gazowych. Te kwoty są znane i przewidywalne. Problem w tym, że to dopiero początek kosztów.

Przy przyłączu elektrycznym potrzebujecie skrzynki elektrycznej, kabla zasilającego, WLZ – czyli wewnętrznej linii zasilającej od skrzynki do rozdzielni w domu – oraz odpowiedniej ilości piasku do podsypki pod kabel. Przy przyłączu wodociągowym dochodzi rura PE o średnicy 32 lub 40 milimetrów, podsypka piaskowa, taśma ostrzegawcza, a instalację trzeba prowadzić poniżej głębokości przemarzania gruntu, co oznacza kopanie na głębokość nawet 120-140 centymetrów. Przy kanalizacji potrzebujecie studni rewizyjnych, rur o odpowiednim spadku, a czasem przepompowni, jeśli nie macie grawitacyjnego odpływu ścieków.

Do tego dochodzą rzeczy, o których myślicie jeszcze rzadziej. Prąd na budowę – zanim podłączycie docelowe przyłącze, musicie jakoś zasilać elektronarzędzia i betoniarki. Woda na budowę – trzeba ją skądś brać. Toaleta dla ekipy – serio, to też koszt, który ktoś musi ponieść.

Jest jeszcze jedna kwestia związana z przyłączami, o której mało kto wie. Warto wystąpić o warunki przyłączeniowe i rozpocząć formalności jak najwcześniej, nawet jeśli budowa ruszy dopiero za rok czy dwa. Dlaczego? Bo czasami postawienie skrzynki z prądem potrafi zając zakładowi energetycznemu ponad rok, załatwiając to z wyprzedzeniem macie pewność, że przyłącze będzie gotowe w odpowiednim momencie. Bez niepotrzebnych opóźnień i nerwów, ani kosztów za agregat prądotwórczy i paliwo, gdyby przyłącza jednak nie było.

Geodeta i kierownik

Geodeta to postać, która pojawia się na budowie kilka razy. Najpierw wytycza budynek, potem inwentaryzuje go na potrzeby odbioru. Większość inwestorów zakłada w budżecie jedną wizytę geodety i jeden koszt. W praktyce wizyty mamy przynajmniej trzy - pierwsza przy tworzeniu mapy do celów projektowych, druga aby wytyczyć budynek i trzecia - inwentaryzacja powykonawcza. Często zdarza się, że są potrzebne dodatkowe wizyty - na przykład jeśli koparka uszkodzi ławice, trzeba odtworzyć osie, zanim zaczniemy kolejne prace. Albo jeśli mamy skomplikowane przyłącza może się zdarzyć, że geodeta będzie musiał przyjechać w trakcie wykonywania prac, aby nanieść je na mapę przed ich zasypaniem.

Tyczenie terenu warto robić szerzej niż sam obrys budynku – najlepiej o 2-3 metry w każdą stronę. Dzięki temu macie margines bezpieczeństwa i ekipa może swobodnie pracować, nie martwiąc się o przypadkowe uszkodzenie ławic geodezyjnych.

A kierownik budowy? To postać obowiązkowa przy każdej budowie na pozwolenie. Wielu inwestorów traktuje go jako urzędowy wymóg – ktoś, kto podpisuje dziennik budowy i pojawia się na odbiorach. Tymczasem dobry kierownik to Wasz największy sprzymierzeniec. Powinien weryfikować konstrukcję przed betonowaniem, sprawdzać zbrojenie, kontrolować jakość wykonania. Czy to kosztuje więcej niż „podpis w dzienniku"? Tak. Czy warto? Bezwzględnie.

Widziałem budowy, na których zaoszczędzono na kierowniku i geodecie. A potem okazywało się, że poziom zero został źle wyznaczony i brama garażowa nie mieści się w otworze. Albo że dom stoi 20 centymetrów bliżej granicy niż powinien i trzeba wnioskować o odstępstwo od projektu. Takie „oszczędności" potrafią kosztować wielokrotnie więcej niż uczciwe wynagrodzenie dla fachowców.

Projekt wnętrz – inwestycja, nie koszt

Projekt wnętrz to pozycja, której wielu inwestorów nie planuje w budżecie w ogóle. Uznają, że poradzą sobie sami – w końcu to tylko ułożenie mebli i wybranie kolorów ścian. Tyle że prawda jest dużo bardziej skomplikowana.

Wiecie, który moment jest najtrudniejszy dla każdego inwestora podczas budowy do stanu deweloperskiego? Instalacja elektryczna. Dlaczego? Bo żeby świadomie zdecydować, gdzie mają się znaleźć gniazdka i włączniki, musicie już wiedzieć, jak będą wyglądały łazienki, jak rozmieścicie sprzęty oraz meble w salonie i kuchni, gdzie będzie okap, piekarnik i jak będą rozlokowane szafki. Musicie też wiedzieć, gdzie stanie łóżko w sypialni i jakiej będzie wielkości, jakie kupicie szafki nocne, czy chcecie przy łóżku lampki na szafce, wiszące czy kinkiety.

To tylko część wyborów, których trzeba dokonać, zanim elektryk położy pierwszy kabel. A jeśli wykonacie elektrykę bez tej wiedzy? Czekają Was przeróbki za kilkanaście tygodni – dodatkowe kucie, nowe przewody, łatanie dziur w ścianach. Za każdą taką przeróbkę zapłacicie, i to niemało.

Projekt wnętrz nie musi kosztować fortuny. Wiele firm meblarskich i salonów z płytkami oferuje wykonanie projektu za zaliczkę w wysokości kilkuset złotych, która jest potem odejmowana od kwoty zamówienia. To nie jest wydatek – to inwestycja, która zwróci się wielokrotnie.

Jest jeszcze jeden aspekt, o którym rzadko się mówi. Gdy macie projekt na papierze, łatwiej wyegzekwować od wykonawcy poprawki w przypadku błędów. Nie będzie to słowo przeciwko słowu – będziecie mieli dokumentację, do której można się odwołać.

To, jaki osiągniemy efekt finalny pod koniec budowy też ma duże znaczenie - zlecając projekt wnętrz, często wnętrze wygląda dużo lepiej i spójniej, niż gdy samodzielnie próbujemy dobierać elementy wykończeniowe.

Kuchnia i meble na wymiar – największa pozycja wykończeniówki

Kuchnia na wymiar to często największy pojedynczy wydatek w całym budżecie wykończeniowym. I jednocześnie pozycja, którą najtrudniej oszacować na początku budowy, bo Wasz gust i oczekiwania mogą się zmienić w czasie trwania inwestycji.

Żeby zrozumieć, z czego składa się cena kuchni, muszę Wam wyjaśnić kilka rzeczy. Meble kuchenne to tak naprawdę trzy osobne elementy: korpusy (czyli same skrzynki z płyty meblowej), akcesoria (zawiasy, prowadnice do szuflad, cargo, kosze) i fronty (czyli widoczne drzwiczki szafek). Każdy z tych elementów można konfigurować osobno, i w każdym można zaoszczędzić lub przepłacić.

Gdzie szukać oszczędności? Rezygnacja z cargosów i wyciąganych koszy na śmieci, mniej szuflad na rzecz półek, rezygnacja z systemów cichego domykania. Każda taka decyzja obniża koszt, ale też zmniejsza komfort użytkowania. To Wy musicie zdecydować, gdzie przebiega Wasza granica kompromisu.

Co do frontów – najtańsze są z płyty laminowanej, droższe z MDF lakierowanego lub forniru. Różnica w cenie może być nawet dwu- czy trzykrotna. Z drugiej strony, przy akcesoriach warto zapłacić więcej – różnica między dobrymi a świetnymi zawiasami czy prowadnicami to często zaledwie kilka procent całkowitego kosztu, a jakość użytkowania diametralnie inna.

Jest też alternatywa dla tych z bardzo ograniczonym budżetem – tańsze meble z marketu, z założeniem wymiany za kilka lat. Czasem lepiej zamieszkać w funkcjonalnym domu z prostą kuchnią niż tkwić w niedokończonej budowie, czekając na wymarzone fronty z naturalnego dębu.

Wykończeniówka – etap, który połyka budżety

Wykończeniówka to ostatni etap budowy i jednocześnie ten, który najczęściej wykracza poza budżet. Dlaczego? Bo wszystkie wcześniejsze przekroczenia kosztów kumulują się i uderzają właśnie tutaj. Jeśli na etapie stanu surowego wydaliście więcej niż planowaliście, to właśnie wykończeniówka ucierpi jako pierwsza.

Problem w tym, że prace wykończeniowe są wykonywane w miejscach, które widzicie codziennie przez następne kilkadziesiąt lat. Gładzie na ścianach, układanie płytek, montaż podłóg – to wszystko musi być zrobione nie tylko technologicznie poprawnie, ale też estetycznie. A poprawki na tym etapie są szczególnie kosztowne. Skucie źle położonych płytek, ponowne gładzie i szlifowanie ścian, wymiana podłogi – każda taka operacja to podwójny lub potrójny koszt.

Dlatego powtarzam Wam raz jeszcze – rezerwa finansowa. Lepiej zostawić sobie margines bezpieczeństwa na początku niż kończyć wykończeniówkę najtańszymi materiałami, bo zabrakło pieniędzy na te, które naprawdę chcieliście.

Zagospodarowanie terenu – zaplanuj wcześnie, zapłać mniej

Zagospodarowanie terenu to pozycja, którą inwestorzy niemal powszechnie odkładają „na kiedyś". Logika jest prosta – najpierw dom, potem reszta. Tyle że ta logika kosztuje.

Jeśli nie zaplanujecie nawet podstawowego utwardzenia podjazdu przed zimą, będziecie przez kilka miesięcy brodzić w błocie za każdym razem, gdy trzeba będzie dojechać do domu. To nie jest komfortowe. Utwardzenie kruszywem – nawet tymczasowe – to wydatek rzędu kilku tysięcy złotych, który chroni przed znacznie większymi problemami.

Ale jest coś ważniejszego. Wiele elementów zagospodarowania terenu warto planować „przy okazji" innych prac, bo wtedy kosztują ułamek tego, co osobna realizacja później. Przelotki pod instalacje – domofon, lampy ogrodowe, automatyczne nawadnianie, robot koszący – najlepiej wykonać na etapie fundamentów. Wtedy koparka i tak stoi na placu, ziemia i tak jest rozkopana. Dokładanie kolejnych rurek i kabli to kwestia kilku godzin pracy. Natomiast jeśli wrócicie do tego za rok, gdy trawnik jest już zasadzony i kostka ułożona – koszt będzie wielokrotnie wyższy.

Dlatego nawet jeśli nie macie budżetu na pełne zagospodarowanie terenu, zaplanujcie je teraz. Porozmawiajcie z architektem krajobrazu lub przynajmniej narysujcie sobie, gdzie mają być lampy, gdzie nawadnianie, którędy ma jeździć robot koszący. A potem poproście wykonawcę fundamentów o położenie prze odpowiednich przelotek. Za dwa lata będziecie sobie za to dziękować.

Bufor kredytowy – weźcie więcej niż potrzeba

Wiem, że to brzmi sprzecznie z tym, czego uczono Was przez całe życie. Nie zadłużać się ponad miarę, nie brać więcej kredytu niż trzeba. Ale przy budowie domu ta logika może Was zgubić.

Oto dlaczego. Kredyt hipoteczny na budowę jest specyficzny – bank wypłaca transze w miarę postępu prac i po zrealizowaniu budowy nie da Wam już dodatkowych środków na tych samych warunkach. Jeśli w połowie budowy okaże się, że zabrakło Wam 50 000 złotych, pozostaną Wam zazwyczaj dwie opcje: droższa pożyczka gotówkowa albo tańszy, ale mało komfortowy kredyt odnawialny.

Dlatego wielu doradców finansowych – a ja się z nimi zgadzam – sugeruje wzięcie kredytu z pewnym zapasem. Jeśli Wasza kalkulacja mówi, że potrzebujecie 800 000 złotych, weźcie 900 000 lub nawet więcej, jeśli Wasza zdolność na to pozwala. Niewykorzystaną nadwyżkę po prostu oddacie – większość banków pozwala na wcześniejszą częściową spłatę bez dodatkowych opłat.

Jest jeszcze jedna kwestia – okres kredytowania. Instynkt podpowiada, żeby brać kredyt na jak najkrótszy okres, bo wtedy płaci się mniej odsetek. Ale przy budowie warto rozważyć maksymalny okres – nawet 30 lat – z opcją nadpłacania. Dlaczego? Bo daje to elastyczność. Rata 30-letnia jest znacznie niższa niż 15-letnia, a nadpłacać możecie w dobrych miesiącach. Gdy przyjdą trudniejsze czasy – mniejsza rata pozwoli Wam przetrwać bez utraty płynności finansowej i nikomu nie będziecie musieli się z tego tłumaczyć.

Wymiana gruntu i inna „geologia"

Grunt pod domem to temat, który potrafi wywrócić każdy budżet. Jeśli okaże się, że warstwa nośna jest głęboko albo że na działce występują grunty organiczne, które trzeba wymienić – koszt może iść w dziesiątki tysięcy złotych.

Wymiana gruntu polega na wybraniu słabego lub wysadzinowego materiału i zastąpieniu go kruszywem lub piaskiem odpowiednio zagęszczonym.

Ale uwaga – zagęszczanie gruntu wymienionego musi być wykonane prawidłowo. Widziałem budowy, gdzie wykonawca potraktował tę kwestię po łebkach. Efekt? Osiadająca podłoga, pękające ściany, koszmarne naprawy po kilku latach użytkowania.

Dlatego przed zakupem działki warto wykonać badania geotechniczne. To koszt około 1000-2000 złotych, który może Was uchronić przed zakupem „pułapki geologicznej" wartej setki tysięcy w nieplanowanych wydatkach.

Poziom zero – błąd, którego nie naprawicie

Poziom zero to wysokość posadzki parteru względem terenu. Wydaje się drobiazgiem, ale źle wyznaczony potrafi zrujnować cały projekt. Pamiętam klienta, którego dom został posadowiony zbyt nisko, przez co miał bardzo duży problem z wodą dostająca się do wnętrza budynku (do warstw styropianu pod posadzką). Naprawienie tego było bardzo czasochłonne i kosztowne.

Takich historii mam więcej. Dlatego zawsze podkreślam – poziom zero musi być wyznaczony prawidłowo i zweryfikowany na żywo przed rozpoczęciem prac fundamentowych. To nie jest miejsce na oszczędności ani na „na oko będzie dobrze".

Podsumowanie

Budowa domu to przedsięwzięcie, w którym ukryte koszty są normą, nie wyjątkiem. VAT na materiałach, przyłącza, geodeta, kierownik, projekt wnętrz, kuchnia, wykończeniówka, zagospodarowanie terenu, bufor kredytowy, wymiana gruntu – każda z tych pozycji może dodać do Waszego budżetu od kilku do kilkudziesięciu tysięcy złotych.

Dlatego zapamiętajcie dwie rzeczy. Po pierwsze, doliczcie do budżetu minimum 20 procent rezerwy. Po drugie, planujcie z wyprzedzeniem – wiele kosztów można znacząco zmniejszyć, jeśli pomyślicie o nich odpowiednio wcześnie. Przelotka pod instalację ogrodową kosztuje 200 złotych na etapie fundamentów i 2000 złotych rok później.

Nie chcę Was straszyć. Chcę, żebyście weszli w budowę z otwartymi oczami. Bo świadomy inwestor to spokojny inwestor. A spokojny inwestor buduje mądrzej, taniej i bez niepotrzebnych nerwów. Więcej o kompleksowym podejściu do budżetu znajdziecie w artykule o tym, jak przygotować się finansowo do budowy domu.