Ubezpieczenie budowy – jakie i czy obowiązkowe

Pamiętam rozmowę z jednym z moich klientów, który zadzwonił do mnie zdruzgotany. W nocy pękł mu zawór bezpieczeństwa w kotle gazowym – jednocześnie z czujnikiem ciśnienia, co zdarza się niezwykle rzadko. Kocioł rozsadziło i woda zalała cały parter. Podłogi, ściany, meble – wszystko do wymiany. Człowiek miał ubezpieczenie, więc pomyślał: „Dobrze, że mam polisę". Problem w tym, że polisa była słaba. Wybrana naprędce, byle spełnić wymóg banku. W efekcie odszkodowanie nie pokryło nawet połowy strat.

Ta historia uświadomiła mi, jak wielu inwestorów traktuje ubezpieczenie budowy jak przykry obowiązek – coś do odhaczenia, a nie jak realne zabezpieczenie przed katastrofą. A przecież budowa domu to dla większości z nas największa inwestycja w życiu. Czy naprawdę warto oszczędzać akurat na tym?

Czy ubezpieczenie budowy jest obowiązkowe?

Zacznijmy od podstawowego pytania, które zadaje mi większość osób planujących budowę: czy w ogóle muszę mieć ubezpieczenie? Odpowiedź brzmi: to zależy. Formalnie, z punktu widzenia prawa budowlanego, nie macie obowiązku ubezpieczania domu w trakcie budowy. Możecie budować bez żadnej polisy i nikt z urzędu Was za to nie ukarze.

Jednak jeśli budujecie za kredyt hipoteczny – a większość z nas tak właśnie robi – sytuacja wygląda zupełnie inaczej. Bank, który pożycza Wam kilkaset tysięcy złotych, chce mieć pewność, że jego zabezpieczenie nie spłonie ani nie zawali się w wyniku jakiejś katastrofy. Dlatego w umowie kredytowej znajdziecie zapis o obowiązku ubezpieczenia nieruchomości. To warunek sine qua non – bez polisy nie dostaniecie kredytu.

Tyle że polisa wymagana przez bank to jedno, a polisa, która faktycznie Was ochroni – to zupełnie inna historia. I tu dochodzimy do sedna problemu, który chcę Wam dzisiaj wyjaśnić.

Polisa bankowa – dlaczego zazwyczaj nie wystarczy

Banki oferują ubezpieczenie „w pakiecie" z kredytem. Jest to wygodne – nie musicie niczego szukać, podpisujecie jeden dokument więcej i sprawa załatwiona. Problem polega na tym, że te polisy są konstruowane tak, aby chronić przede wszystkim interes banku, a nie Wasz. Bank chce mieć pewność, że odzyska swoje pieniądze, gdyby z nieruchomością stało się coś złego. Czy Wy dostaniecie wystarczające odszkodowanie na odbudowę czy naprawy – to już nie jest jego priorytetem.

Dlatego polisy oferowane przez banki mają często węższy zakres ochrony i wyższe składki niż te, które możecie znaleźć samodzielnie na rynku. To paradoks – płacicie więcej za mniej. Dobra wiadomość jest taka, że nie musicie godzić się na ofertę banku. Macie pełne prawo zrezygnować z ich ubezpieczenia i wybrać własne, lepsze. Jedyny warunek? W polisie musi być wpisana cesja na bank. To znaczy, że w razie szkody odszkodowanie trafi najpierw do banku, a dopiero nadwyżka – do Was. Bank się zgodzi, bo jego interes jest zabezpieczony, a Wy zyskujecie szerszą ochronę za niższą cenę.

Co właściwie chroni polisa na dom w budowie

Polisa ubezpieczeniowa na dom w budowie ma węższy zakres ochrony niż ubezpieczenie gotowej nieruchomości, w której już mieszkacie. I to jest całkowicie normalne – w końcu trudno mówić o ubezpieczeniu od kradzieży, skoro budynek nie ma jeszcze drzwi ani okien.

Standardowa polisa budowlana chroni Was przede wszystkim przed zdarzeniami losowymi takimi jak pożar, uderzenie pioruna, wybuch, huragan czy zalanie. Jeśli niespodziewanie zerwie się wichura i zrzuci Wam część więźby dachowej, polisa pokryje koszty naprawy. Jeśli piorun trafi w rusztowanie i wywoła pożar – również. To są sytuacje, nad którymi nie macie kontroli, i właśnie przed nimi chroni Was podstawowe ubezpieczenie.

Natomiast kwestia kradzieży jest znacznie bardziej skomplikowana. Aby móc ubezpieczyć dom w budowie od kradzieży, musicie spełnić kilka warunków. Po pierwsze, budynek musi być już w stanie surowym zamkniętym – wszystkie okna, drzwi i brama garażowa zamontowane. To absolutne minimum. Po drugie, musicie mieć zainstalowany alarm i podpisaną umowę z firmą ochroniarską. Dopiero wtedy ubezpieczyciel zgodzi się objąć ochroną mienie znajdujące się wewnątrz.

Umowa z firmą ochroniarską to raptem kilkadziesiąt złotych miesięcznie, ale instalacja alarmowa potrafi być kosztowna. Jeśli jednak planujecie przechowywać na budowie drogie materiały lub sprzęt, warto rozważyć jej montaż zaraz po zamontowaniu stolarki otworowej. Musicie to jednak przemyśleć świadomie. Najważniejsze jest, abyście wiedzieli, że ubezpieczenie nie pokryje skutków kradzieży, jeśli warunki określone w polisie nie będą spełnione. Nie łudźcie się, że ubezpieczyciel wypłaci odszkodowanie „bo przecież płaciliście składki". Nie wypłaci, jeśli nie dopełniliście swoich obowiązków.

Polisa OC wykonawcy – druga warstwa ochrony

Na budowie różne rzeczy się zdarzają. Naprawdę różne. Widziałem sytuacje, w których wybuchł wąż od pompy do wylewek i beton pod wysokim ciśnieniem obrzucił całą okolicę jak cementowa bomba. Widziałem stłuczone okna warte kilkadziesiąt tysięcy złotych. Drobne pożary wywołane przez nieuwagę przy pracach spawalniczych. Zalania spowodowane błędem hydraulika. Ogranicza nas tylko poziom pecha i wyobraźnia.

Dlatego tak ważne jest, aby każdy wykonawca pracujący na Waszej budowie miał własną polisę OC. Nie Wasza polisa na dom, ale jego – odpowiedzialności cywilnej za szkody wyrządzone podczas wykonywania prac. Jeśli coś się stanie z winy wykonawcy, to jego ubezpieczenie powinno pokryć koszty naprawy.

Warto o to pytać już na etapie rozmów wstępnych, przed podpisaniem umowy. Kopię polisy OC wykonawcy dołączcie do umowy – to standardowa praktyka w profesjonalnych firmach budowlanych. Jeśli w rozmowie z fachowcem okaże się, że takiego ubezpieczenia nie ma, to niekoniecznie oznacza to, że trzeba skreślić tę współpracę. Często brak ubezpieczenia wynika z tego, że wykonawca po prostu nigdy o tym nie pomyślał. Przez ostatnie kilkanaście lat mógł być tak skupiony na swojej codziennej pracy, że nie przyszło mu to do głowy, a jednocześnie nikt go nigdy o to nie pytał.

Koszt ubezpieczenia OC dla firmy budowlanej nie jest wysoki. Jeśli będziecie chcieli współpracować z takim wykonawcą, życzliwie zaproponujcie, aby je wykupił. Pamiętajcie też o jednej ważnej rzeczy: nawet jeśli Wy będziecie ubezpieczeni i zakres Waszego ubezpieczenia pokryłby szkody spowodowane przez wykonawcę, to może się okazać, że Wasz ubezpieczyciel zechce regresem odzyskać od fachowca wszystkie poniesione koszty. W przypadku braku polisy byłby to dla niego ogromny cios finansowy.

Jak wybrać dobrą polisę – rola agenta

Najważniejszym krokiem w wyborze dobrej polisy jest znalezienie dobrego agenta ubezpieczeniowego. O ile nie sprawia Wam przyjemności samodzielne przekopywanie się przez oferty dostępne na rynku, analizowanie OWU i regulaminów – a uwierzcie, nie sprawia to przyjemności większości normalnych ludzi – musicie zdać się na specjalistę.

Dobry agent zacznie od wypytania Was o wszystko, o co powinien zapytać. Jaki dom budujecie? Na jakim etapie jest budowa? Jakie materiały i sprzęt będziecie przechowywać na placu? Czy budujecie sami, czy z generalnym wykonawcą? Na podstawie tych informacji dobierze takie ubezpieczenie, które faktycznie Was ochroni, a nie takie, z którego ma najwyższą prowizję.

Potem omówi z Wami wszystkie najważniejsze zapisy w polisie i w ogólnych warunkach ubezpieczenia – OWU. To ten dokument, którego nikt nie czyta, a który decyduje o tym, czy dostaniecie odszkodowanie, czy nie. Agent powinien wyjaśnić Wam, jakie są wyłączenia odpowiedzialności – czyli sytuacje, w których ubezpieczyciel nie wypłaci odszkodowania. Powinien też wskazać Wasze obowiązki jako ubezpieczonych – bo to Wy musicie ich dopełnić, żeby polisa w ogóle zadziałała.

Jeśli znajdziecie dobrego, godnego zaufania i kompetentnego agenta, większość pracy zrobi on za Was. Po przygotowaniu propozycji, w ciągu dwudziestominutowej rozmowy wyjaśni Wam, co polisa obejmuje i dlaczego jest lepsza od innych. To jednorazowa inwestycja czasu, potem możecie przez następne dziesięć lat odnawiać polisę i ewentualnie pytać agenta, czy na rynku nie pojawiło się nic lepszego.

Na co zwrócić uwagę w OWU

Jeżeli chcecie wykonać część tej pracy samodzielnie – co jest jak najbardziej godne pochwały – oprócz zakresu ubezpieczenia musicie sprawdzić przede wszystkim wyłączenia z polisy. Znajdziecie je właśnie w OWU. To lista sytuacji, w których ubezpieczyciel mówi: „Nie, za to nie płacę". Niektóre wyłączenia są oczywiste i logiczne – żaden ubezpieczyciel nie wypłaci odszkodowania za szkody wyrządzone umyślnie. Ale są też wyłączenia mniej oczywiste, które mogą Was zaskoczyć w najmniej odpowiednim momencie.

Na przykład niektóre polisy nie pokrywają szkód powstałych w wyniku błędów projektowych lub wykonawczych. Inne wyłączają szkody spowodowane przez wody gruntowe. Jeszcze inne mają limity odpowiedzialności, które mogą okazać się za niskie w stosunku do realnych kosztów naprawy. Warto te wszystkie zapisy przeczytać i zrozumieć, zanim podpiszecie umowę.

Równie ważne są Wasze obowiązki jako ubezpieczonych. Polisy często zawierają wymogi dotyczące zabezpieczenia budowy, regularnych przeglądów, zgłaszania zmian w przebiegu budowy. Jeśli nie dopełnicie tych obowiązków, ubezpieczyciel może odmówić wypłaty odszkodowania – nawet jeśli szkoda jest jak najbardziej realna i objęta zakresem polisy.

Ubezpieczenie po zakończeniu budowy

O ile w trakcie budowy można sobie jeszcze jakoś tłumaczyć brak polisy – choć ja tego nie rekomenduję – o tyle kiedy już zamieszkacie w nowym domu, ubezpieczenie jest naprawdę koniecznością. Kwota rocznej składki jest niewielka w porównaniu z wartością nieruchomości, a chroni Was w przypadku zdarzeń, których nie jesteście w stanie przewidzieć ani im zapobiec.

Pęknięta rura może być wynikiem wady fabrycznej. Albo skoku ciśnienia w wodociągu. Może Wam się też zepsuć jednocześnie czujnik ciśnienia i zawór bezpieczeństwa w kotle gazowym – jak temu mojemu klientowi, o którym wspomniałem na początku. Takie rzeczy się zdarzają i nie macie na nie wpływu. Jedyne, co możecie zrobić, to się zabezpieczyć.

Pamiętajcie też, że polisa na dom gotowy ma szerszy zakres niż na dom w budowie. Możecie ubezpieczyć się od kradzieży z włamaniem, od dewastacji, od odpowiedzialności cywilnej w życiu prywatnym. To ostatnie jest szczególnie ważne – jeśli komuś stanie się krzywda na Waszej posesji, Wasza polisa OC może pokryć koszty odszkodowania.

Podsumowanie

Polisa ubezpieczeniowa na dom – zarówno w budowie, jak i ukończony – to taka rzecz, którą po prostu trzeba mieć. Nie ma co kalkulować, czy się opłaca, czy się nie opłaca. Koszt takiej polisy jest niewielki, bo ryzyko też nie jest duże. Natomiast jeśli już coś się stanie, to wydatki, jakie trzeba wtedy ponieść, potrafią być kolosalne.

Nie traktujcie ubezpieczenia jak przykrego obowiązku narzuconego przez bank. Traktujcie je jak siatkę bezpieczeństwa dla Waszej największej inwestycji. Wybierzcie polisę świadomie, poznajcie jej zakres i ograniczenia. Znajdźcie dobrego agenta, który pomoże Wam w tym procesie. I wymagajcie polis OC od wszystkich wykonawców pracujących na Waszej budowie. To proste kroki, które mogą oszczędzić Wam ogromnych problemów w przyszłości. Bo jak to mówią – lepiej mieć i nie potrzebować, niż potrzebować i nie mieć. To jeden z elementów kompleksowego przygotowania finansowego do budowy domu.