Rozliczanie budowy z bankiem – jak działają transze

Kiedy podpisujecie umowę kredytową na budowę domu, bank nie przelewa Wam całej kwoty na konto. I dobrze – bo gdyby tak zrobił, ryzykowałby, że środki rozejdą się nie wiadomo gdzie, a nieruchomość nigdy nie powstanie. Zamiast tego dostajecie pieniądze w częściach, zwanych transzami, które wypłacane są po kolei – w miarę jak budowa posuwa się do przodu. To mechanizm, który chroni zarówno bank, jak i Was samych. Ale żeby z niego korzystać bez stresu, musicie zrozumieć, jak działa i jakie reguły gry obowiązują.

Dlaczego bank wypłaca kredyt w częściach

Kredyt hipoteczny na budowę domu różni się od kredytu na zakup mieszkania jedną podstawową cechą – nieruchomość, która stanowi zabezpieczenie, dopiero powstaje. Kiedy kupujecie gotowe mieszkanie, bank ma pewność, że w dniu podpisania aktu notarialnego istnieje coś wartościowego, na czym może ustanowić hipotekę. Przy budowie domu tej pewności nie ma – na początku macie tylko działkę i pozwolenie na budowę.

Z perspektywy banku transzowanie kredytu to sposób na minimalizowanie ryzyka. Zawsze musicie mieć swój wkład własny, więc gdy otrzymujecie pierwszą transzę, nieruchomość już jest warta więcej niż suma, którą bank Wam pożycza. W miarę postępu prac wartość budynku rośnie, a kolejne wypłaty następują dopiero po potwierdzeniu, że poprzednie środki zostały faktycznie zainwestowane w budowę. Finalnie bank, który pożycza Wam na przykład 600 000 złotych, ma hipotekę na nieruchomości wartej 850 000 złotych. Nawet gdyby ceny na rynku zaczęły spadać, musiałyby spaść bardzo mocno, żeby bank ryzykował, że nie odzyska swoich pieniędzy.

Harmonogram prac – Wasza mapa drogowa

Podpisując umowę kredytową, zobowiązujecie się do realizacji budowy według określonego harmonogramu. To nie jest tylko formalność – to dokument, który będzie towarzyszył Wam przez cały okres budowy i który bank traktuje bardzo poważnie. Harmonogram określa, jakie etapy prac musicie wykonać i do kiedy, a także jakie kwoty zostaną wypłacone po zakończeniu każdego z nich.

Większość banków pozwala na rozpisanie czasu trwania budowy na maksymalnie 24 miesiące od wypłaty pierwszej transzy. W niektórych bankach jest to nawet 36 miesięcy. I tu moja pierwsza rada – wykorzystajcie maksymalny dostępny czas, nawet jeśli planujecie wybudować dom szybciej. Nic na tym nie tracicie, a zyskujecie bufor bezpieczeństwa. Jeśli wykonacie któryś z etapów pół roku wcześniej, niż jest to zapisane w harmonogramie, nie będzie problemu – bo nie będzie opóźnienia. Natomiast jeśli się spóźnicie z postępem prac, bank może zacząć się martwić i zadawać nieprzyjemne pytania typu „Co się dzieje? Gdzie się podziały pieniądze?".

Harmonogram typowej budowy domu jednorodzinnego obejmuje zazwyczaj kilka głównych etapów. Zaczyna się od fundamentów, potem ściany parteru i ewentualnie strop, następnie dach, czyli osiągnięcie stanu surowego otwartego. Kolejne etapy to stolarka okienna i drzwiowa, instalacje, tynki i wylewki – prowadzące do stanu deweloperskiego. Każdy bank może mieć własny podział i własne nazewnictwo, ale logika jest zawsze ta sama – pieniądze za konkretne prace, wykonane i potwierdzone.

Jak wygląda rozliczanie kolejnych transz

Procedura jest w zasadzie prosta, choć wymaga od Was czujności i dobrej organizacji. Kiedy kończycie dany etap prac, zgłaszacie ten fakt do banku i składacie wniosek o wypłatę kolejnej transzy. Bank weryfikuje, czy prace rzeczywiście zostały wykonane – i tu zaczynają się różnice między poszczególnymi instytucjami.

W wielu bankach wypłata transzy jest poprzedzona wizytą rzeczoznawcy na budowie. To osoba, która fizycznie przyjeżdża na Waszą działkę (choć obecnie coraz częściej da się to zrobić zdalnie - w formie wideokonferencji z wykorzystaniem swojego telefonu), ogląda stan zaawansowania prac i sporządza raport. Na podstawie tego raportu bank podejmuje decyzję o uruchomieniu środków. I tu pojawia się pierwsza pułapka, o której musicie wiedzieć – od momentu zgłoszenia wykonania prac do faktycznej wypłaty pieniędzy na konto mogą minąć nawet 2–3 tygodnie. Najpierw trzeba umówić rzeczoznawcę, potem czekać na jego raport, a na końcu na decyzję banku i realizację przelewu.

Uwzględnijcie to koniecznie, gdy będziecie planować kolejność działań i umawiać się na terminy z wykonawcami. Nie ma nic przyjemnego w sytuacji, gdy trzeba zadzwonić do ekipy, przeprosić i wyjaśnić, że jednak nie macie pieniędzy, żeby kontynuować prace, bo czekacie na kolejną transzę z banku. O ile nie spieszy Wam się bardzo, planujcie między kolejnymi etapami budowy takie bufory czasowe, które pozwolą Wam uniknąć tego rodzaju stresu.

Co się dzieje, gdy nie wyrabiacie się z terminami

Życie rzadko układa się dokładnie według planu. Pogoda nie sprzyja, wykonawca się spóźnia, materiały nie dochodzą na czas – powodów opóźnień może być mnóstwo. Pytanie brzmi: co wtedy?

Jeśli widzicie, że nie wyrobicie się z realizacją jakiegoś etapu w terminie określonym w harmonogramie, nie czekajcie do ostatniej chwili. Skontaktujcie się z bankiem i poinformujcie o sytuacji, zanim upłynie termin zapisany w umowie. W zdecydowanej większości przypadków rozwiązaniem jest podpisanie aneksu do umowy, który wydłuża czas na realizację danego etapu. Nikt nie zrobi z tego problemu, pod warunkiem że zgłosicie się z wyprzedzeniem.

Zupełnie inaczej wygląda sytuacja, gdy poprosicie bank o wypłatę kolejnej transzy kilka miesięcy po upływie terminu, w którym miała zostać wykorzystana i rozliczona poprzednia. Wtedy proces może trwać dłużej, a bank może poprosić o dodatkowe wyjaśnienia oraz przysłać rzeczoznawcę w celu dokładniejszej weryfikacji wykonanych prac. To zrozumiałe – z perspektywy banku taka sytuacja wygląda podejrzanie i wymaga wyjaśnienia.

Praktyczne wskazówki przy planowaniu transz

Pierwsza i najważniejsza sprawa – rozmawiajcie z wykonawcami otwarcie o tym, jak finansujecie budowę. Dobry wykonawca rozumie specyfikę kredytów hipotecznych i wie, że czasem trzeba poczekać na środki z banku, przez co jeśli jeden wykonawca realizuje kilka etapów prac, może nie być możliwości na płynne wykonanie ich jeden po drugim. 

Druga rzecz – nie planujcie budowy „na styk". Jeśli wiecie, że dany etap zajmie ekipie trzy tygodnie, nie wpisujcie w harmonogram dokładnie trzech tygodni. Dajcie sobie bufor. Może się zdarzyć choroba, może przyjść zła pogoda, może wykonawca mieć drobne opóźnienie na poprzedniej budowie. Elastyczność w harmonogramie to Wasz przyjaciel.

Trzecia kwestia dotyczy samego początku procesu. Bardzo często banki wliczają wartość działki do wkładu własnego. To oznacza, że jeśli kupiliście działkę za gotówkę, znaczna część wymaganego wkładu własnego może być już „załatwiona". Niektóre banki pozwalają też na zaliczenie jako wkładu własnego pierwszych prac wykonanych ze środków własnych – na przykład fundamentu. W takim przypadku pierwszą transzę otrzymujecie dopiero po wykonaniu pewnego zakresu prac. Upewnijcie się, że dokładnie rozumiecie te zasady, zanim zaczniecie budowę.

Bufor finansowy – dlaczego warto wziąć więcej

Na koniec jedna rada, która może wydać się kontrowersyjna, ale wynika z mojego doświadczenia. Jeśli macie możliwość, weźcie odrobinę większy kredyt, niż planujecie wydać na budowę. Porozmawiajcie ze swoim doradcą kredytowym i sprawdźcie, czy i jaką prowizję musielibyście zapłacić za wcześniejszą spłatę lub za niewykorzystanie ostatniej transzy.

Dlaczego to proponuję? Ponieważ jeśli zostanie Wam nadwyżka na koniec budowy, będziecie mogli ją po prostu oddać. Potraktujcie to jako dodatkową opłatę za bezpieczeństwo, za bufor finansowy. Może się okazać, że czegoś nie doszacowaliście, że zechcecie jednak od razu wykończyć też ogród, albo że w trakcie budowy zdecydujecie się na lepsze materiały wykończeniowe. Bez tej nadwyżki nie mielibyście na to pieniędzy, a dobranie środków do istniejącego kredytu lub wzięcie kolejnej pożyczki jest dużo trudniejsze i droższe niż oddanie na końcu tego, co okazało się niepotrzebne.

Podsumowanie

Rozliczanie budowy z bankiem to proces, który wymaga od Was systematyczności i planowania z wyprzedzeniem. Nie jest skomplikowany, ale ma swoje zasady, których warto przestrzegać. Pamiętajcie o buforach czasowych w harmonogramie – zarówno dla siebie, jak i dla banku. Informujcie bank o opóźnieniach, zanim staną się problemem. Uwzględniajcie czas potrzebny na wizyty rzeczoznawcy i przetworzenie wniosków o kolejne transze. I przede wszystkim – rozmawiajcie z wykonawcami otwarcie o tym, jak wygląda Wasz przepływ środków. Wtedy cały proces przebiegnie sprawnie, a Wy będziecie mogli skupić się na tym, co najważniejsze – budowaniu swojego wymarzonego domu. Więcej o strategii finansowej znajdziecie w artykule o tym, jak przygotować się finansowo do budowy domu.