Przekroczenie budżetu na budowę – jak reagować

Zdarzyło mi się wyjść z marketu, zapłaciwszy 350 złotych, i szczerze zastanawiać się, na co poszły te pieniądze. Szybkie spojrzenie na koszyk nie pomogło w rozwiązaniu zagadki. Na paragonie były produkty za 4 złote, 2 złote, 11 złotych, ale nic za 50 złotych ani tym bardziej 100 złotych. Wziąłem więc kalkulator i pozycja po pozycji dodawałem te wszystkie pojedyncze złotówki. Niestety na koniec znów pokazała się kwota 350 złotych. Z budową domu jest dokładnie tak samo. Tu 6000 złotych, tu 1700 złotych, tu coś za 11 000 złotych – i robi się półtora miliona. Ale wydatek wydatkowi nierówny, a budżet ma to do siebie, że kończy się szybciej, niż byśmy chcieli.

Dlaczego budżety budowlane pękają

Zanim przejdziemy do tego, jak reagować na przekroczenie budżetu, warto zrozumieć, dlaczego w ogóle do niego dochodzi. Wielu z moich klientów było przekonanych, że mają wszystko policzone co do złotówki. Mieli arkusze kalkulacyjne, zbierali wyceny, porównywali oferty. A mimo to w pewnym momencie budowy okazywało się, że środki się kończą, a przed nimi jeszcze sporo prac.

Pierwszy powód to inflacja stylu życia przeniesiona na budowę. Przyzwyczajamy się do coraz wyższego standardu i małymi krokami zwiększamy swoje oczekiwania. Na etapie projektu planowaliście tańsze płytki, ale w sklepie spodobały Wam się te droższe. Okna miały być standardowe, ale przecież te z lepszym współczynnikiem U będą oszczędniejsze w eksploatacji. Każda pojedyncza decyzja wydaje się rozsądna, ale suma tych decyzji potrafi wykroczyć daleko poza pierwotny budżet.

Drugi powód to pominięcie kosztów, które trudno przewidzieć na początku. Badania geotechniczne mogą wykazać konieczność droższego fundamentu. Ekipa elektryków może zaproponować rozwiązania, o których wcześniej nie myśleliście. Kierownik budowy może zalecić dodatkowe prace zabezpieczające. Każda z tych rzeczy jest potrzebna i uzasadniona, ale wszystkie razem zjadają Wasz zapas finansowy.

Trzeci powód, o którym mało kto mówi głośno, to brak odpowiedniego bufora na nieprzewidziane wydatki. Gdy planowaliście budżet, pewnie dodaliście jakiś margines. Może 5%, może 10%. Problem w tym, że przy dzisiejszych realiach rynkowych powinno to być minimum 20%. A często nie jest.

Pierwsza reakcja – bez paniki

Gdy zorientujecie się, że pieniądze nie wystarczą do końca budowy, pierwszą i najważniejszą rzeczą jest zachowanie spokoju. Wiem, że łatwo się mówi, trudniej wykonać, ale panika nigdy nie była dobrym doradcą przy podejmowaniu finansowych decyzji. A przed Wami będzie kilka takich decyzji do podjęcia.

Zamiast działać w emocjach, usiądźcie z arkuszem kalkulacyjnym i precyzyjnie policzcie, gdzie jesteście. Ile już wydaliście, ile macie jeszcze środków, jakie prace są przed Wami i ile mogą kosztować. Nie szacujcie z głowy – zbierzcie konkretne wyceny. Może się okazać, że sytuacja nie jest tak zła, jak Wam się wydawało. Albo że jest gorsza, ale przynajmniej będziecie wiedzieć, z czym się mierzycie.

Kolejny krok to rozmowa z kierownikiem budowy. Powiedzcie mu wprost, jaka jest Wasza sytuacja finansowa. Dobry kierownik nie będzie Was oceniał – widział już niejedną taką sytuację. Za to może podpowiedzieć, które prace są absolutnie niezbędne, a które można odłożyć na później lub zmodyfikować tak, żeby kosztowały mniej. Jego doświadczenie jest bezcenne, bo zna realia budowlane od podszewki.

Dwie drogi wyjścia z sytuacji

Gdy już dokładnie wiecie, ile Wam brakuje, macie do wyboru dwie podstawowe strategie. Pierwsza to zmiana poszczególnych elementów na tańsze w ramach tego samego zakresu prac. Druga to świadome zmniejszenie zakresu – czyli zostawienie niektórych rzeczy na później.

Pierwsza strategia wymaga przejrzenia kosztorysu linijka po linijce. Weźcie każdą pozycję i zastanówcie się, czy można ją zrealizować taniej bez istotnego wpływu na jakość. Płytki podłogowe mogą być z niższej półki cenowej, ale nadal estetyczne. Armatura w łazience nie musi być od najdroższego producenta. Drzwi wewnętrzne mogą być prostsze. ważne jest odróżnienie rzeczy, na których oszczędność jest mądra, od tych, gdzie oszczędność byłaby głupotą. Na konstrukcji i instalacjach nigdy nie oszczędzajcie – to fundament Waszego domu na kolejne dekady. Ale na wykończeniach, które i tak za kilkanaście lat będziecie chcieli odświeżyć, pole do manewru jest spore.

Druga strategia to świadome przesunięcie niektórych prac w czasie. Może ogródka i podjazdu nie trzeba robić w pierwszym roku. Może jedna łazienka może poczekać na wykończenie. Może garaż zostanie na razie nieocieplony. To wymaga od Was akceptacji faktu, że przez jakiś czas będziecie mieszkać w domu, który nie jest w pełni wykończony. Dla wielu osób to trudne psychologicznie, ale finansowo bywa jedynym rozsądnym rozwiązaniem.

Rozmowa z bankiem – kiedy i jak

Jeśli budujecie za kredyt, przekroczenie budżetu ma dodatkowy wymiar, o którym musicie pamiętać. W umowie kredytowej macie rozpisany harmonogram prac z datami, do kiedy muszą one zostać wykonane. Każdorazowo zgłaszacie zakończenie etapu i składacie wniosek o wypłatę kolejnej transzy. Jeśli zaczniecie się opóźniać, bank może zacząć zadawać pytania.

ważna zasada jest taka: jeśli widzicie, że nie wyrabiacie się w terminach określonych w harmonogramie, zgłoście to do banku zanim minie termin. Nie czekajcie, aż bank sam zauważy opóźnienie i zacznie się dopytywać. Proaktywne podejście zawsze jest lepiej odbierane. W większości przypadków rozwiązaniem jest podpisanie aneksu do umowy kredytowej, który przesuwa terminy. To standardowa procedura i żaden bank nie robi z tego wielkiego problemu, pod warunkiem że zgłosicie się z wyprzedzeniem.

Gorzej jest, gdy poprosicie o wypłatę kolejnej transzy kilka miesięcy po upływie terminu, w którym miała zostać wykorzystana poprzednia. Wtedy proces może trwać dłużej, bank może zażądać dodatkowych wyjaśnień i przysłać rzeczoznawcę w celu weryfikacji wykonanych prac. To strata czasu i nerwów, których możecie uniknąć, działając z głową.

Pamiętajcie też, że większość banków pozwala na rozpisanie budowy na maksymalnie 24 miesiące od wypłaty pierwszej transzy, w niektórych przypadkach nawet 36 miesięcy. Jeśli przy podpisywaniu umowy kredytowej nie wykorzystaliście tego maksymalnego czasu – macie pole do negocjacji. A jeśli Wasza budowa ciągnie się dłużej z innych powodów niż brak środków, i tak warto porozmawiać z bankiem o możliwościach.

Poszukiwanie dodatkowych środków

Czasem zmiana zakresu prac lub przesunięcie części wykończeniówki na później nie wystarczy. Potrzebujecie dodatkowych pieniędzy, żeby dokończyć budowę. Jakie macie opcje?

Pierwsza to oszczędności, które trzymaliście na inne cele. Wiem, że to trudna decyzja – te pieniądze były przeznaczone na wakacje, nowy samochód, poduszkę bezpieczeństwa. Ale jeśli alternatywą jest zamieszkanie w niedokończonym domu na kolejne lata, warto rozważyć przesunięcie priorytetów. Dom to inwestycja, która z czasem zyskuje na wartości. Wakacje są wspaniałe, ale nie zostawią po sobie nic materialnego.

Druga opcja to rodzina. Wiem, że nie każdy ma taką możliwość i nie każdy chce o to prosić. Ale jeśli Wasi bliscy są w stanie pomóc, a Wy jesteście gotowi tę pomoc przyjąć, może to być rozwiązanie korzystne dla obu stron. Pożyczka od rodziny zazwyczaj jest tańsza niż kredyt konsumpcyjny, a spłata może być bardziej elastyczna. Oczywiście pod warunkiem, że jasno ustalicie warunki i nie pozwolicie, żeby pieniądze popsuły Wasze relacje.

Trzecia opcja to zwiększenie kredytu hipotecznego lub wzięcie kredytu uzupełniającego. To rozwiązanie ma sens wtedy, gdy brakująca kwota jest znacząca, a Wasza zdolność kredytowa na to pozwala. Pamiętajcie jednak, że dobranie środków do istniejącego kredytu jest zazwyczaj trudniejsze i droższe niż wzięcie odpowiednio większego kredytu od samego początku. Dlatego zawsze powtarzam: jeśli macie możliwość, weźcie kredyt z pewnym zapasem. Jeśli nie wykorzystacie tych środków, oddacie je i nie będzie Was to nic kosztowało. A jeśli wykorzystacie – będziecie wdzięczni sobie z przeszłości za tę przezorność.

Ukryte pieniądze, o których zapominacie

Zanim zaczniecie szukać dodatkowych środków na zewnątrz, sprawdźcie, czy nie macie ukrytych rezerw w samej budowie. Jedną z nich jest różnica w stawkach VAT. Jeśli kupujecie materiały budowlane osobiście w sklepie, płacicie cenę netto plus 23% VAT. Ale jeśli te same materiały zamówi wykonawca w ramach swojej usługi, zapłacicie netto plus 8% VAT. Różnica przy budżecie na materiały rzędu 400 000 złotych to prawie 60 000 złotych. To są pieniądze, które możecie zostawić w kieszeni, zamiast oddawać je budżetowi państwa.

Żeby to zadziałało, musicie poprosić wykonawcę, aby wziął zakupy na swoją firmę, a potem doliczyć Wam do ceny usługi kwotę netto plus 8% VAT. Wykonawca musi też wpisać na fakturze adres, pod którym robione są prace, i dodać informację, że dom ma powierzchnię użytkową poniżej 300 metrów kwadratowych. Niestety nie każdy wykonawca jest czynnym VAT-owcem i nie każdy zgodzi się na takie rozwiązanie. Ale jeśli macie taką możliwość – korzystajcie z niej.

Druga ukryta rezerwa to negocjacje z wykonawcami. Wielu inwestorów przyjmuje pierwszą zaproponowaną cenę, bo nie chcą się targować albo nie wiedzą, że można. A można prawie zawsze. Szczególnie jeśli jesteście w stanie zapłacić szybko, jeśli możecie być elastyczni z terminami, jeśli macie do zaoferowania większy zakres prac. Wykonawcy wolą mieć pewnego klienta z nieco niższą marżą niż niepewnego klienta z marżą wyższą. Rozmawiajcie, pytajcie, szukajcie kompromisów.

Czego bezwzględnie nie robić

W sytuacji stresu finansowego łatwo podjąć decyzje, które wydają się rozsądne w danym momencie, ale okazują się katastrofalne w dłuższej perspektywie. Pozwólcie, że przestrzegę Was przed kilkoma z nich.

Nie oszczędzajcie na konstrukcji. Fundament, ściany nośne, strop, więźba dachowa – to elementy, których nie da się poprawić po fakcie albo kosztuje to fortunę. Jeśli wykonawca proponuje tańsze rozwiązanie konstrukcyjne niż to, które jest w projekcie, dwa razy się zastanówcie. Czasem takie propozycje są uzasadnione, ale czasem wynikają z chęci zaoszczędzenia kosztem jakości.

Nie rezygnujcie z nadzoru. Gdy brakuje pieniędzy, kusząca jest myśl: a może jednak bez inspektora nadzoru inwestorskiego, skoro to dodatkowy koszt. Tyle że właśnie w sytuacji napiętego budżetu nadzór jest najbardziej potrzebny. Bo każdy błąd wykonawczy, każda usterka, każda niedoróbka to dodatkowe koszty napraw. Inspektor pomoże Wam wychwycić problemy, zanim staną się drogie do naprawienia.

Nie zatajajcie problemów przed partnerem. Budowa domu to wspólne przedsięwzięcie i powinno być zarządzane wspólnie. Jeśli jeden z Was ukrywa przed drugim skalę finansowych problemów, prędzej czy później prawda wyjdzie na jaw, a do stresu budowlanego dojdzie stres w związku. Rozmawiajcie otwarcie, podejmujcie decyzje razem, dzielcie odpowiedzialność.

Dom w 80 procentach gotowy

Widziałem to wiele razy: dom, który według projektu miał być wspaniały, stoi wykończony w 80 procentach. Jedna łazienka jest gotowa, druga czeka. Ogródek to błoto, podjazd to szuter. Ludzie się przyzwyczajają, bo co mają robić – i stają się, jak to nazywam, niewolnikami finansowymi czegoś, co nawet nie jest dokończone.

Taki scenariusz nie musi być Waszym udziałem. Ale żeby go uniknąć, musicie działać z głową od samego początku. A jeśli już znaleźliście się w sytuacji przekroczonego budżetu – tym bardziej potrzebujecie planu, a nie improwizacji.

Najważniejsza rada, jaką mogę Wam dać, brzmi: nie bójcie się przyznać, że sytuacja wymknęła się spod kontroli. Nie jesteście pierwsi i nie będziecie ostatni. Budowa domu to skomplikowane przedsięwzięcie, w którym nawet doświadczeni inwestorzy popełniają błędy. Liczy się to, jak na te błędy zareagujecie.

Podsumowanie

Przekroczenie budżetu na budowę nie musi oznaczać katastrofy. Wymaga jednak szybkiej reakcji, trzeźwej oceny sytuacji i gotowości do trudnych wyborów. Przejrzyjcie swój kosztorys, porozmawiajcie z kierownikiem budowy, zastanówcie się, co można zrobić taniej albo przesunąć na później. Jeśli budujecie za kredyt, rozmawiajcie z bankiem proaktywnie, zanim pojawią się opóźnienia. Szukajcie ukrytych rezerw w różnicach VAT i negocjacjach z wykonawcami. A przede wszystkim nie oszczędzajcie na rzeczach, które mogą Was kosztować znacznie więcej w przyszłości. Budowa domu to maraton, nie sprint. Nawet jeśli na trasie pojawią się przeszkody, możecie dotrzeć do mety – z domem, w którym będziecie chcieli mieszkać, i bez finansowego noża na gardle. Kompleksowe podejście do planowania budżetu znajdziecie w artykule o tym, jak przygotować się finansowo do budowy domu.