Projekt zagospodarowania terenu – co zawiera i jak go przeczytać, zanim zaczniecie budować

Kiedy kupujecie gotowy projekt domu i oddajecie go architektowi adaptującemu, większość z Was skupia się na tym, co dzieje się wewnątrz budynku. Rozkład pomieszczeń, wielkość okien, może zmiana kąta nachylenia dachu. Tymczasem jest jeden dokument, który często przelatuje przez ręce inwestorów niemal niezauważony, a który potrafi zdeterminować, jak będziecie żyć na swojej działce przez kolejne dekady. Mówię o projekcie zagospodarowania terenu.

To właśnie na tym arkuszu architekt ustala, gdzie dokładnie stanie Wasz dom, jak daleko od drogi, ile miejsca zostanie na ogród z tyłu, którędy poprowadzicie wjazd i gdzie zaparkujecie samochód. Brzmi banalnie, ale konsekwencje źle przemyślanego zagospodarowania działki odczuwacie codziennie, przez lata. I w przeciwieństwie do źle dobranego koloru elewacji, tutaj poprawki po fakcie są albo bardzo drogie, albo po prostu niemożliwe.

Czym właściwie jest projekt zagospodarowania terenu

Projekt zagospodarowania terenu, często nazywany w skrócie PZT, to jeden z obowiązkowych elementów dokumentacji, którą składacie do urzędu, starając się o pozwolenie na budowę. Architekt adaptujący przygotowuje go na podstawie mapy do celów projektowych, którą wcześniej wykonuje dla Was geodeta. Mapa ta zawiera aktualny stan działki, jej granice, ukształtowanie terenu, istniejące obiekty oraz przebieg sieci uzbrojenia podziemnego i naziemnego.

Na tej mapie architekt nanosi rysunek Waszego przyszłego domu wraz z całym otoczeniem. Pokazuje, jak budynek będzie usytuowany względem granic działki, drogi publicznej i sąsiadów. Wyznacza wjazd na posesję, miejsca postojowe dla samochodów, tarasy, utwardzenia, a także przebieg przyłączy mediów. To właśnie ten rysunek staje się dla geodety podstawą do wytyczenia budynku na działce przed rozpoczęciem prac fundamentowych.

PZT to jednak nie tylko rysunek. W ramach projektu architektonicznego znajdziecie również część opisową, która wyjaśnia przyjęte rozwiązania, podaje parametry zabudowy i odnosi się do wymagań miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub warunków zabudowy. To właśnie tutaj sprawdzicie, czy wszystko się zgadza z tym, co obiecywał Wam MPZP, i czy architekt uwzględnił ewentualne ograniczenia, takie jak nieprzekraczalne linie zabudowy czy strefy ochronne od sieci infrastrukturalnych.

Co powinniście znaleźć na rysunku zagospodarowania działki

Gdy architekt adaptujący prześle Wam projekt do akceptacji przed złożeniem wniosku o pozwolenie na budowę, przyjrzyjcie się uważnie rysunkowi zagospodarowania. To Wasza ostatnia szansa, żeby cokolwiek zmienić bez konieczności ponownego przechodzenia przez procedury urzędowe. Oto elementy, które powinny się tam znaleźć i które warto przeanalizować szczególnie dokładnie.

Pierwszym i najważniejszym elementem jest umiejscowienie budynku na działce. Zwróćcie uwagę na odległości od granic działki. Prawo budowlane określa minimalne odległości, które musicie zachować. Dla ściany z oknami to zazwyczaj 4 metry od granicy sąsiedniej działki, a dla ściany bez okien 3 metry. Ale prawo to jedno, a praktyka życia codziennego to drugie. Zadajcie sobie pytanie, czy budynek jest wystarczająco odsunięty od drogi, żebyście mogli wjechać samochodem, zaparkować i zamknąć za sobą bramę. Czy z tyłu działki zostaje tyle ogrodu, ile planowaliście, czy może dom zajmuje zbyt dużą część terenu i za kilka lat będziecie żałować, że nie przesunęliście go o te 2–3 metry bliżej frontu.

Drugim ważnym elementem jest lokalizacja wjazdu i miejsc postojowych. Jeśli macie garaż w bryle budynku, sprawa jest stosunkowo prosta, bo wjazd wynika z położenia bramy garażowej. Ale jeśli garaż nie wchodzi w rachubę i planujecie parkować na zewnątrz, to nie jest oczywiste, gdzie dokładnie te samochody będą stały. Można to oczywiście zmienić później, już po zakończeniu budowy domu, ale warto od razu zaprojektować miejsca postojowe tam, gdzie faktycznie mają być. Dzięki temu unikniecie sytuacji, w której po kilku miesiącach użytkowania stwierdzicie, że samochód stoi w najgorszym możliwym miejscu i blokuje wejście do domu albo dojście do śmietnika.

Trzeci element to przebieg przyłączy mediów. Na projekcie zagospodarowania terenu powinniście zobaczyć, którędy architekt planuje poprowadzić przyłącza prądu, wody, kanalizacji i ewentualnie gazu. Warto narysować te media od razu mniej więcej tak, jak będą przebiegały w rzeczywistości. Dlaczego to istotne? Bo przebieg przyłączy wpływa na koszty ich wykonania i może kolidować z innymi planowanymi elementami zagospodarowania, na przykład z podjazdem czy tarasem. Lepiej przemyśleć to teraz niż przekopywać świeżo położoną kostkę brukową za pół roku.

Poziom zero, czyli wysokość, na której zamieszkacie

Jest jeden parametr w projekcie zagospodarowania terenu, który inwestorzy często bagatelizują, a który potrafi przysporzyć naprawdę poważnych problemów. Mówię o poziomie zero budynku. To poziom, po którym będziecie chodzić, gdy już zamieszkacie w swoim domu. Inaczej mówiąc, to wysokość gotowej posadzki parteru.

Dlaczego to tak ważne? Bo poziom zero determinuje, jak Wasz dom będzie wyglądał w kontekście otaczającego terenu. Czy wejście do domu będzie na wysokości gruntu i wejdziecie do środka po jednym schodku? Czy może dom będzie znacząco podniesiony i będziecie musieli wchodzić po kilku stopniach? A może architekt zaplanował dom tak nisko, że przy obfitych opadach deszczu woda będzie zalewać taras?

Najważniejsze zagrożenie, którego staram się unikać, wyznaczając poziom zero na budowach moich klientów, to właśnie woda. Woda, która może dostać się do budynku, jeśli poziom ten będzie za nisko, a hydroizolacja zawiedzie. Gdy mówię o dostaniu się wody do budynku, nie chodzi mi o poziom zero, który widzicie. Najbardziej newralgiczne miejsce jest pod podłogą, tam gdzie mamy wylaną płytę fundamentową lub chudziak, gdzie wykonana jest izolacja pozioma i od którego zaczynamy murować ściany parteru.

Jeśli macie możliwość, postarajcie się spotkać z geodetą podczas wykonywania mapy do celów projektowych i wspólnie ustalcie poziom zero. Geodeta ma niwelator, czyli urządzenie pozwalające precyzyjnie zmierzyć wysokość terenu w różnych punktach działki. Dzięki temu możecie sprawdzić, jak Wasza działka ma się do poziomu drogi, do poziomu sąsiednich działek i czy nie ma ryzyka, że woda spływająca z wyższych terenów będzie kierowała się w stronę Waszego domu.

Jeśli nie uda Wam się spotkać z geodetą, poproście go przynajmniej, żeby zaznaczył na działce palikiem miejsce, które sugeruje jako poziom zero, i przekazał Wam tak zwaną rzędną terenu, czyli wysokość, na jakiej ten palik został wbity. Dzięki temu będziecie mieli konkretny punkt odniesienia do rozmów z architektem adaptującym.

Brama przesuwna czy rozwierna, i dlaczego to nie jest błaha decyzja

Na projekcie zagospodarowania terenu powinno być widać również, gdzie znajdzie się brama wjazdowa i jakiego będzie typu. To może wydawać się detalem, ale pomyślcie o tym przez chwilę. Brama przesuwna wymaga miejsca po bokach, żeby mogła się odsunąć. Brama rozwierna otwiera się do wewnątrz lub na zewnątrz i potrzebuje wolnej przestrzeni przed sobą lub za sobą. Automatyczna brama dwuskrzydłowa wymaga odpowiedniego kąta otwarcia.

Widziałem działki, gdzie inwestorzy zaplanowali bramę przesuwną, a potem okazało się, że słupek ogrodzeniowy stoi dokładnie w miejscu, gdzie brama miała się chować. Albo odwrotnie, zaplanowali bramę rozwierną, a potem stwierdzili, że przy otwartej bramie nie da się otworzyć drzwi od strony pasażera w zaparkowanym samochodzie.

Te rzeczy warto przemyśleć teraz, na etapie projektu zagospodarowania, kiedy zmiana to kwestia kilku kresek na rysunku. Za rok, gdy brama będzie już zamontowana, ogrodzenie postawione, a podjazd wyłożony kostką, każda modyfikacja będzie kosztować realne pieniądze i nerwy.

Utwardzenia i tarasy, czyli co warto pokazać urzędowi

Kolejnym elementem, który warto omówić z architektem adaptującym, są utwardzenia terenu i tarasy. Zdania wśród architektów są w tej kwestii podzielone, bo pewnie każdy urząd patrzy na to nieco inaczej. Niektórzy architekci wolą pokazywać na projekcie zagospodarowania tylko absolutne minimum, żeby nie komplikować procedury. Inni uważają, że lepiej od razu narysować wszystko, co planujecie.

Moja rada jest taka, że jeśli wiecie już, jak mają wyglądać utwardzenia i tarasy, to lepiej je pokazać. Dzięki temu macie pewność, że Wasz plan jest zgodny z wymaganiami MPZP i nie okaże się za pół roku, że np. przekroczyliście dopuszczalny procent zabudowy działki, bo nikt nie policzył tarasu i podjazdu.

Z drugiej strony, jeśli nie macie jeszcze sprecyzowanej wizji, gdzie dokładnie będzie taras i jak duży, nie ma sensu na siłę rysować czegoś, co za chwilę będziecie chcieli zmienić. W takim przypadku lepiej pozostawić sobie elastyczność i dopracować te elementy już po uzyskaniu pozwolenia na budowę.

Co zrobić, gdy architekt przyśle projekt do akceptacji

Gdy otrzymacie od architekta adaptującego projekt do akceptacji przed złożeniem wniosku o pozwolenie na budowę, nie traktujcie tego jako formalności. To naprawdę ostatni moment, żeby wyłapać ewentualne problemy. Weźcie ten rysunek, wydrukujcie go, jeśli to możliwe, i przejdźcie przez niego punkt po punkcie.

Sprawdźcie, czy poziom zero jest ustalony tak, jak chcieliście. Zmierzcie odległości od granic działki i upewnijcie się, że rozumiecie, ile miejsca zostaje z każdej strony domu. Przeanalizujcie, gdzie będą parkować samochody i czy wjazd jest zaplanowany w logicznym miejscu. Popatrzcie na przebieg przyłączy i zastanówcie się, czy nie kolidują z czymś, co planujecie zrobić później.

A przede wszystkim, jeśli macie jakiekolwiek wątpliwości, nie bójcie się pytać. Architekt adaptujący to specjalista, który powinien umieć Wam wyjaśnić, dlaczego zaproponował takie a nie inne rozwiązanie. Lepiej teraz poświęcić dodatkową godzinę na rozmowę niż za dwa lata przeklinać się, że taras jest za mały albo że samochód nie mieści się między słupkiem bramy a rogiem budynku.

Gdy zmieniacie zdanie po uzyskaniu pozwolenia

Co zrobić, jeśli już po uzyskaniu pozwolenia na budowę stwierdzicie, że jednak chcecie zmienić coś w zagospodarowaniu terenu? To zależy od skali zmian. Drobne modyfikacje, które nie wpływają na parametry zabudowy i nie naruszają warunków MPZP, można często wprowadzić bez większych formalności. Większe zmiany, na przykład przesunięcie budynku, mogą wymagać zmiany pozwolenia na budowę.

Jeśli chcecie zmienić poziom zero względem poziomu z projektu, koniecznie powiedzcie o tym nie tylko wykonawcy, ale też kierownikowi budowy i architektowi, który wykonywał dla Was adaptację. Może być konieczne zgłoszenie tych zmian w urzędzie. Lepiej to zrobić oficjalnie niż ryzykować problemy przy odbiorze budynku do użytkowania.

Pamiętajcie też, że geodeta, który wytycza budynek przed rozpoczęciem prac, opiera się właśnie na projekcie zagospodarowania terenu. Jeśli były wprowadzane jakiekolwiek zmiany w umiejscowieniu budynku po złożeniu dokumentacji, upewnijcie się, że geodeta ma aktualną wersję projektu. Zdarza się, że geodeta opiera się na nieaktualnym planie i wytycza budynek w innym miejscu niż planowaliście. To rzadkość, ale takie ryzyko istnieje, szczególnie gdy na którymś z etapów prac nad adaptacją były wprowadzane zmiany.

Podsumowanie

Projekt zagospodarowania terenu to nie formalność, którą odfajkowujecie po drodze do pozwolenia na budowę. To dokument, który determinuje, jak będzie wyglądało Wasze codzienne życie na działce, przez lata po wprowadzeniu się do nowego domu. Powstaje na etapie adaptacji, więc warto już wcześniej wiedzieć, czy wybraliście projekt gotowy czy indywidualny. Umiejscowienie budynku, poziom zero, lokalizacja wjazdu i miejsc postojowych, przebieg przyłączy – to wszystko ma realne konsekwencje, które odczuwacie każdego dnia.

Poświęćcie czas na przeanalizowanie tego dokumentu, zanim architekt złoży go w urzędzie. Spotkajcie się z geodetą podczas wykonywania mapy do celów projektowych. Zadawajcie pytania architektowi adaptującemu. Wydrukujcie rysunek i przejdźcie przez niego z miarką w ręku. Bo zmiana kilku kresek na papierze jest tania i łatwa. Zmiana rzeczywistości po wybudowaniu domu to zupełnie inna historia.

Jeśli chcecie mieć pod ręką kompletny przewodnik po całym procesie budowy domu, od pierwszych marzeń przez formalności aż po wprowadzenie, zachęcam Was do sięgnięcia po moją książkę „Od marzenia do wprowadzenia". Znajdziecie w niej szczegółowe omówienie nie tylko projektu zagospodarowania terenu, ale wszystkich etapów budowy, które Was czekają.