Projekt gotowy czy indywidualny – co wybrać i dlaczego to pytanie może być źle postawione

Decyzja o wyborze projektu domu to jeden z tych momentów, w których wielu przyszłych inwestorów staje jak przed ścianą. Z jednej strony kuszą tysiące gotowych projektów dostępnych za ułamek ceny projektu indywidualnego, z drugiej – marzenie o domu szytym na miarę, zaprojektowanym specjalnie dla Was. Prawda jest jednak taka, że odpowiedź na pytanie „gotowy czy indywidualny" nie jest ani prosta, ani uniwersalna. Co więcej – samo pytanie może prowadzić Was na manowce, bo pomija trzecią, często najrozsądniejszą opcję.

Na początku była wizja, potem przyszła rzeczywistość

Kiedy rozmawiam z osobami planującymi budowę domu, bardzo często słyszę zdanie: „Chcemy mieć dom zaprojektowany specjalnie dla nas". Brzmi pięknie, prawda? Problem polega na tym, że za tym sformułowaniem kryje się pewne przekonanie – że projekt indywidualny będzie w jakiś sposób lepszy, bardziej dopasowany, bardziej „nasz". Tymczasem w praktyce sprawy wyglądają zupełnie inaczej.

Wyobraźcie sobie taką sytuację. Idziecie do architekta i mówicie: chcemy dom parterowy, około 120 metrów kwadratowych, z czterema pokojami, otwartą strefą dzienną połączoną z kuchnią, garażem dwustanowiskowym i tarasem od strony ogrodu. Architekt kiwa głową, robi notatki, ustala z Wami szczegóły. Po kilku tygodniach dostajecie projekt. Otwieracie go z wypiekami na twarzy i... widzicie dom, który wygląda niemal identycznie jak dziesiątki projektów gotowych dostępnych w katalogach biur architektonicznych. Dlaczego tak się dzieje?

Odpowiedź jest prozaiczna. Domy jednorodzinne, szczególnie te w popularnych metrażach, muszą spełniać określone funkcje. Salon ma być przestronny i dobrze doświetlony. Kuchnia ma być funkcjonalna i najlepiej połączona z jadalnią. Sypialnie potrzebują okien i dostępu do łazienki. Garaż musi pomieścić samochody i mieć wygodny wjazd. Te wszystkie wymagania sprawiają, że nawet najbardziej kreatywny architekt porusza się w ramach pewnych schematów – bo te schematy po prostu działają.

Tysiące projektów gotowych, czyli paradoks wyboru

Na polskim rynku funkcjonuje kilkadziesiąt biur architektonicznych specjalizujących się w projektach gotowych. Każde z nich ma w ofercie setki propozycji. Łącznie mówimy o tysiącach projektów – domów parterowych, piętrowych, z poddaszem użytkowym, z antresolą, nowoczesnych i tradycyjnych, małych i dużych, z garażem i bez. W tej masie propozycji niemal na pewno znajdziecie dom, który spełni Wasze oczekiwania w dziewięćdziesięciu procentach.

Te pozostałe dziesięć procent? Właśnie tutaj wkracza adaptacja, o której za chwilę powiem więcej. Na razie jednak skupmy się na tym, co daje projekt gotowy, bo lista korzyści jest naprawdę długa.

Po pierwsze – cena. Projekt gotowy kosztuje wielokrotnie mniej niż projekt indywidualny. Za różnicę w cenie między tymi dwoma rozwiązaniami można często wykończyć całą łazienkę lub kupić porządne drzwi wewnętrzne do całego domu. To nie jest drobna oszczędność – to realna kwota, która robi różnicę w budżecie budowlanym.

Po drugie – czas. Projekt gotowy macie praktycznie od ręki. Zamawiacie, płacicie, czekacie tydzień lub dwa na przesyłkę kurierską i dokumentacja jest u Was. W przypadku projektu indywidualnego proces trwa miesiące. Najpierw kilka spotkań koncepcyjnych, potem opracowanie wstępnej koncepcji, korekty, poprawki, kolejne spotkania, wreszcie projekt budowlany. Realnie mówimy o trzech do sześciu miesiącach, a zdarza się, że i dłużej.

Po trzecie – sprawdzone rozwiązania. Popularne projekty gotowe były już wielokrotnie realizowane. Inwestorzy, którzy je wybudowali, podzielili się swoimi doświadczeniami na forach internetowych, w grupach na Facebooku, na blogach. Możecie dowiedzieć się, jakie są realne koszty budowy konkretnego projektu, na jakie problemy natrafili inni, co by zmienili, gdyby budowali jeszcze raz. Ta wiedza jest bezcenna i przy projekcie indywidualnym po prostu jej nie macie.

Kiedy projekt indywidualny ma sens

Nie chcę jednak, żebyście odnieśli wrażenie, że projekt indywidualny to zawsze zły wybór. Są sytuacje, w których jest on nie tylko uzasadniony, ale wręcz konieczny.

Pierwsza taka sytuacja to działka o nietypowym kształcie lub trudnych warunkach terenowych. Mam tu na myśli parcele bardzo wąskie, trójkątne, położone na stromym zboczu lub w miejscu, gdzie obowiązują restrykcyjne zapisy miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Gdy musicie zmieścić dom na działce szerokiej na czternaście metrów, zachowując wymagane odległości od granic i jednocześnie zapewniając wjazd do garażu – projekt gotowy może po prostu nie dać rady.

Druga sytuacja to bardzo specyficzne potrzeby funkcjonalne. Prowadzicie gabinet lekarski w domu? Potrzebujecie wydzielonego apartamentu dla rodziców z osobnym wejściem? Macie dziecko z niepełnosprawnością ruchową i cały dom musi być zaprojektowany z myślą o jego potrzebach? W takich przypadkach projekt indywidualny pozwala uwzględnić wszystkie te wymagania od samego początku.

Trzecia sytuacja to świadoma decyzja o stworzeniu czegoś wyjątkowego pod względem architektonicznym. Jeśli zależy Wam na oryginalnej bryle, nietypowych rozwiązaniach przestrzennych, eksperymencie z formą – projekt indywidualny daje tę swobodę. Pamiętajcie jednak, że oryginalność kosztuje, i to nie tylko na etapie projektowania, ale przede wszystkim podczas budowy. Niestandardowe rozwiązania wymagają niestandardowych wykonawców, często droższych materiałów i więcej czasu.

Trzecia droga, czyli adaptacja projektu gotowego

A teraz dochodzimy do sedna sprawy, czyli do rozwiązania, które w mojej ocenie jest najlepsze dla większości inwestorów. Mowa o adaptacji projektu gotowego.

Na czym to polega? Kupujecie projekt gotowy, który w największym stopniu odpowiada Waszym potrzebom. Następnie przekazujecie go architektowi adaptującemu, który dostosowuje go do warunków Waszej konkretnej działki i wprowadza zmiany, jakich potrzebujecie. I tu dochodzimy do ważnej kwestii – zakres tych zmian może być naprawdę szeroki.

Architekt adaptujący może zmienić układ ścianek działowych, przesunąć drzwi i okna (w tym zdecydować o oknach dachowych lub lukarnach), powiększyć lub zmniejszyć poszczególne pomieszczenia. Może zmienić rodzaj stropu, konstrukcję dachu, nachylenie połaci. Może dodać lub usunąć garaż, zmienić kształt tarasu, przeprojektować wejście. W wielu projektach można nawet wykonać lustrzane odbicie całego rzutu, jeśli lepiej pasuje to do orientacji działki względem stron świata.

Oczywiście nie wszystko da się zmienić. Nie zmienicie diametralnie bryły budynku, nie przerobicie domu parterowego na piętrowy ani odwrotnie. Jeśli projekt ma strop drewniany, a Wy chcecie żelbetowy – to będzie wymagało znacznej przeróbki i może się okazać nieopłacalne. Ale w granicach rozsądku – możliwości zmian są naprawdę duże.

Koszt adaptacji z wprowadzeniem zmian to zazwyczaj niewielki ułamek tego, co zapłacilibyście za projekt indywidualny od zera. Łącznie – projekt gotowy plus pełna adaptacja ze zmianami – daje efekt bardzo zbliżony do projektu indywidualnego, przy znacznie niższym nakładzie finansowym i czasowym.

Jak szukać projektu gotowego

Skoro już wiecie, że projekt gotowy z adaptacją to często najrozsądniejszy wybór, przejdźmy do praktyki. Jak właściwie szukać tego właściwego projektu w morzu tysięcy propozycji?

Zacznijcie od ustalenia podstawowych parametrów. Czy ma być parterowy, czy piętrowy? Jaki metraż Wam odpowiada? Ile pokoi potrzebujecie? Czy garaż ma być w bryle budynku, czy wolnostojący, a może w ogóle z niego rezygnujecie? Odpowiedzi na te pytania pozwolą Wam od razu odfiltrować sporą część projektów.

Następnie zastanówcie się nad stylem architektonicznym. Wolicie nowoczesną bryłę z płaskim dachem i dużymi przeszkleniami, czy tradycyjny dom z dwuspadowym dachem i klasyczną elewacją? A może coś pośredniego? Warto przy tym pamiętać, że miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego może narzucać określony styl zabudowy – płaskie dachy nie wszędzie są dozwolone.

Dopiero z tak określonymi kryteriami wchodźcie na strony biur projektowych i zacznijcie przeglądać oferty. Większość serwisów ma zaawansowane wyszukiwarki, które pozwolą Wam filtrować projekty według dziesiątek parametrów.

Sprawdźcie zgodność z miejscowym planem

Zanim zakochacie się w konkretnym projekcie, sprawdźcie, czy jest on zgodny z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego dla Waszej działki. To absolutna podstawa, którą zbyt wielu inwestorów pomija na etapie wstępnych poszukiwań.

Pierwsza kwestia to wysokość budynku. MPZP określa maksymalną wysokość zabudowy, mierzoną zazwyczaj do kalenicy dachu. Jeśli plan dopuszcza budynki do dziewięciu metrów wysokości, a wybrany projekt ma dziesięć metrów – odpada.

Druga kwestia to powierzchnia zabudowy i intensywność zabudowy. MPZP określa, jaka część działki może być zabudowana. Jeśli macie działkę 800 metrów kwadratowych, a plan dopuszcza zabudowę 20% powierzchni, to powierzchnia zabudowy domu nie może przekroczyć 160 metrów. Dom parterowy o powierzchni użytkowej 140 metrów będzie miał powierzchnię zabudowy znacznie większą – po doliczeniu ścian zewnętrznych i garażu może to być nawet 200 metrów. I projekt odpada.

Trzecia kwestia to linia zabudowy i nieprzekraczalna linia zabudowy. MPZP określa, jak daleko od drogi musi stanąć dom. Czasami jest to linia obowiązująca – dom musi stanąć dokładnie w tej odległości. Czasami jest to linia nieprzekraczalna – dom nie może stanąć bliżej, ale może stanąć dalej. Wąska działka w połączeniu z wymogami dotyczącymi linii zabudowy może skutecznie ograniczyć Wasze opcje.

Czwarta kwestia to odległości od granic działki. Przepisy prawa budowlanego określają minimalne odległości, jakie muszą dzielić budynek od granicy działki – co do zasady cztery metry w przypadku ściany z oknami i trzy metry w przypadku ściany bez okien. Na wąskich działkach te wymogi mogą być bardzo restrykcyjne.

Rola architekta adaptującego

Niezależnie od tego, czy wybierzecie projekt gotowy z drobnymi zmianami, czy będziecie chcieli go znacznie przebudować – architekt adaptujący jest osobą, z którą spędzicie sporo czasu. Warto, żeby była to osoba kompetentna i zaangażowana.

Architekt adaptujący to nie tylko ktoś, kto przybije pieczątki na dokumentacji. To specjalista, który sprawdzi zgodność projektu z miejscowym planem, dostosuje posadowienie budynku do warunków gruntowych wynikających z badań geotechnicznych (w tym ustali prawidłowy poziom zero budynku), zaprojektuje usytuowanie domu na działce z uwzględnieniem przyłączy mediów i wjazdu, przygotuje projekt zagospodarowania terenu. I właśnie na etapie tych prac możecie wprowadzić wszystkie zmiany, o których wspominałem wcześniej.

Dobry architekt adaptujący to taki, który pyta. Pyta o Wasze potrzeby, o styl życia, o to, jak wyobrażacie sobie codzienne funkcjonowanie w nowym domu. Jeśli trafiście na kogoś, kto przyjmuje dokumenty, każe czekać i po miesiącu oddaje gotową adaptację bez żadnego kontaktu w międzyczasie – zastanówcie się, czy to właściwy wybór.

Jak znaleźć dobrego architekta adaptującego? Najlepsza metoda to polecenia. Zapytajcie znajomych, którzy niedawno budowali. Poszukajcie opinii w lokalnych grupach na Facebooku. Jeśli macie już wybranego kierownika budowy lub ekipę wykonawczą – oni często współpracują z konkretnymi architektami i mogą kogoś polecić.

Co zawiera projekt gotowy

Zanim dokonacie zakupu, sprawdźcie, co właściwie dostajecie w komplecie. Standardowy projekt gotowy składa się z kilku części.

Projekt architektoniczno-budowlany to podstawa – zawiera rzuty wszystkich kondygnacji, przekroje, widoki elewacji, zestawienia stolarki okiennej i drzwiowej. Tu znajdziecie informacje o wymiarach pomieszczeń, wysokościach, materiałach wykończeniowych przewidzianych przez projektanta.

Projekt konstrukcyjny to dokumentacja dotycząca elementów nośnych budynku – fundamentów, ścian konstrukcyjnych, stropów, więźby dachowej. Zawiera rysunki zbrojenia elementów żelbetowych, szczegóły połączeń konstrukcyjnych, zestawienia materiałów.

Projekty instalacji to oddzielne opracowania dla instalacji elektrycznej, wodno-kanalizacyjnej, centralnego ogrzewania, wentylacji. Nie wszystkie projekty gotowe zawierają wszystkie te elementy – warto to sprawdzić przed zakupem.

Charakterystyka energetyczna to dokument określający przewidywane zużycie energii przez budynek. Od 2021 roku nowe domy muszą spełniać coraz ostrzejsze wymagania dotyczące efektywności energetycznej, więc sprawdźcie, czy wybrany projekt jest aktualny i zgodny z obowiązującymi przepisami.

Ile naprawdę kosztuje projekt

Podsumujmy kwestię kosztów, bo to zwykle jeden z najważniejszych argumentów w dyskusji gotowy versus indywidualny.

Projekt gotowy to najtańsza opcja na starcie. Niektóre biura oferują pakiety rozszerzone – z dodatkowymi wariantami, z projektem wnętrz, z kosztorysem – te kosztują odpowiednio więcej, ale wciąż pozostają w przystępnych granicach.

Adaptacja projektu to dodatkowy wydatek za podstawowy zakres. Jeśli chcecie wprowadzić zmiany, doliczcie odpowiednio więcej w zależności od ich zakresu. Łącznie projekt gotowy z pełną adaptacją i zmianami zamyka się w kwocie kilkukrotnie niższej niż projekt indywidualny.

Projekt indywidualny to inwestycja zupełnie innego rzędu – nawet za prosty dom zapłacicie wielokrotność ceny projektu gotowego, a za projekt kompletny z wszystkimi branżami jeszcze więcej. W przypadku domów większych lub bardziej skomplikowanych architektonicznie ceny idą jeszcze wyżej.

Różnica między najtańszą a najdroższą opcją to kwota, za którą można wykończyć łazienkę, kupić część mebli kuchennych albo pokryć koszt docieplenia elewacji. Warto o tym pamiętać, gdy staniecie przed wyborem.

Moja rekomendacja

Po latach pracy w branży budowlanej i setkach rozmów z inwestorami mogę powiedzieć jedno – dla zdecydowanej większości osób budujących dom jednorodzinny najlepszym rozwiązaniem jest projekt gotowy z profesjonalną adaptacją.

Nie dlatego, że projekty indywidualne są złe. Nie dlatego, że architekci projektujący na zamówienie nie znają się na swojej pracy. Po prostu dlatego, że korzyści z projektu indywidualnego rzadko uzasadniają różnicę w cenie i czasie realizacji.

Jeśli macie bardzo specyficzne wymagania lub naprawdę nietypową działkę – rozważcie projekt indywidualny. Ale jeśli Wasze potrzeby mieszczą się w granicach tego, co oferuje rynek projektów gotowych – nie komplikujcie sobie życia. Znajdźcie projekt, który Wam odpowiada, zatrudnijcie dobrego architekta adaptującego, wprowadźcie potrzebne modyfikacje i zacznijcie budować.

Dom ma Wam służyć przez dekady. Ma być wygodny, funkcjonalny, dopasowany do potrzeb Waszej rodziny. Ale sposób, w jaki powstał projekt, nie ma żadnego wpływu na to, jak będziecie się w nim czuć. Liczą się proporcje pomieszczeń, układ funkcjonalny, orientacja względem stron świata, jakość wykonania. A to wszystko możecie mieć zarówno z projektu gotowego, jak i indywidualnego.

Wybór jest Wasz. Mam tylko nadzieję, że po przeczytaniu tego artykułu będzie on bardziej świadomy. Zanim jednak podejmiecie ostateczną decyzję, warto też wiedzieć, jak wyłapać błędy w projekcie zanim traficie na plac budowy.

Podsumowanie

Pytanie, czy wybrać projekt gotowy, czy indywidualny, to jedno z pierwszych, na które musicie odpowiedzieć, planując budowę domu. Jak widzicie, nie ma tu jednej słusznej odpowiedzi – wszystko zależy od Waszej sytuacji, potrzeb i budżetu.

Projekt gotowy daje Wam niską cenę, krótki czas oczekiwania i sprawdzone rozwiązania. Projekt indywidualny oferuje pełną swobodę twórczą i dopasowanie do nietypowych wymagań. Adaptacja projektu gotowego łączy zalety obu rozwiązań – rozsądną cenę z możliwością personalizacji.

Niezależnie od tego, którą drogę wybierzecie, pamiętajcie o jednym. Projekt to dopiero początek. Przed Wami jeszcze wybór wykonawcy, tysiące decyzji o materiałach i wykończeniu, miesiące prac budowlanych. Dom, w którym będziecie mieszkać, powstaje nie na papierze, ale na placu budowy. I to tam rozgrywa się prawdziwa gra.

Jeśli chcecie poznać cały proces budowy domu od początku do końca – od marzenia do wprowadzenia – zapraszam do mojej książki. Znajdziecie w niej wszystko, czego potrzebujecie, żeby przejść przez budowę świadomie i bez zbędnego stresu.