Lista rzeczy do załatwienia przed rozpoczęciem budowy domu

Znam to uczucie. Pozwolenie na budowę leży w szufladzie, wykonawca potwierdził termin, a Wy budzicie się w nocy z myślą: „Czy na pewno wszystko jest ogarnięte?”. To uczucie jest zupełnie normalne. Budowa domu to prawdopodobnie największe przedsięwzięcie logistyczne w Waszym życiu. Nie chodzi tylko o pieniądze i formalności. Chodzi o to, żeby w dniu, kiedy na działkę wjedzie koparka, nie okazało się, że brakuje prądu, wody, geodety albo podpisanej umowy z kierownikiem budowy.

Właśnie dlatego powstał ten artykuł. Nie po to, żeby Was nastraszyć – ale żeby dać Wam konkretne narzędzie do spokojnego przejścia przez ostatnie tygodnie przed rozpoczęciem prac. Traktuję to jako rozmowę, którą przeprowadzam z każdym inwestorem na kilka tygodni przed startem. Rozmowę, w której przechodzimy punkt po punkcie przez wszystko, co musi być załatwione, zanim pierwszy raz wbijecie łopatę w ziemię.

Dlaczego te ostatnie tygodnie są tak ważne

Większość ludzi myśli o budowie domu w kategoriach wielkich etapów – fundamenty, ściany, dach, wykończenie. Ale prawda jest taka, że powodzenie całego przedsięwzięcia w ogromnym stopniu zależy od tego, co wydarzy się jeszcze zanim na działce pojawi się jakikolwiek sprzęt. Te 3–4 tygodnie przed oficjalnym rozpoczęciem prac to czas, w którym wszystkie elementy układanki muszą się ze sobą spotkać. Formalności, ludzie, finanse, logistyka – to naczynia połączone i brak jednego elementu potrafi zatrzymać lub opóźnić całą resztę.

Wyobraźcie sobie sytuację: koparka przyjechała, wykonawca gotowy, a Wy nie macie jeszcze zgłoszonego rozpoczęcia budowy w nadzorze budowlanym. Albo inaczej – wszystko jest gotowe formalnie, ale na działce nie ma prądu i nikt nie pomyślał o tym trzy miesiące wcześniej, kiedy jeszcze był czas złożyć wniosek do zakładu energetycznego. Takie sytuacje zdarzają się częściej, niż mogłoby się wydawać, i prawie zawsze wynikają z jednego – braku uporządkowanej listy rzeczy do załatwienia.

Dlatego przejdźmy przez to razem – spokojnie, po kolei, z odpowiednim wyprzedzeniem.

Fundament formalny – dokumenty i zgłoszenia

Zacznijmy od tego, co najważniejsze i co zajmuje najwięcej czasu. Formalności budowlane w Polsce są obowiązkowe – próba ich obejścia zawsze kończy się źle.

Pozwolenie na budowę to oczywiście punkt wyjścia. Bez niego nie ma sensu rozmawiać o czymkolwiek innym. Procedura uzyskania pozwolenia to osobny, złożony temat, ale w kontekście naszej checklisty ważne jest jedno – pozwolenie musi być prawomocne. Nie wystarczy, że dostaliście decyzję. Musi upłynąć 14 dni od dnia doręczenia decyzji stronom postępowania, a żadna z nich nie może wnieść odwołania. Dopiero wtedy decyzja staje się prawomocna i dopiero wtedy możecie legalnie rozpocząć prace. Sprawdźcie to – nie zakładajcie, że „jakoś to będzie”.

Kolejna sprawa to zgłoszenie rozpoczęcia robót budowlanych w powiatowym inspektoracie nadzoru budowlanego. To formalność, o której zaskakująco wielu inwestorów zapomina lub odkłada ją na ostatni moment. Tymczasem można ją załatwić dużo wcześniej – nawet od razu po uzyskaniu prawomocnego pozwolenia na budowę. Nic nie stoi na przeszkodzie, żeby to zrobić z kilkutygodniowym wyprzedzeniem, a zyskujecie spokój, że ten punkt jest odhaczony.

Do zgłoszenia będziecie potrzebowali kilku rzeczy: oświadczenie kierownika budowy o przejęciu obowiązków, zaświadczenie o jego uprawnieniach budowlanych i przynależności do izby inżynierów, a także informację o terenie, na którym będą prowadzone prace (w kontekście bezpieczeństwa i higieny pracy). Całość można dziś złożyć elektronicznie przez portal e-Budownictwo, korzystając z profilu zaufanego – co znacząco upraszcza procedurę. Brak zgłoszenia niesie za sobą sankcje prawne. Po co ryzykować?

Trzeci formalny element to tablica informacyjna budowy. Musi być umieszczona w widocznym miejscu, najlepiej od strony drogi publicznej, zanim rozpoczną się jakiekolwiek prace. Wymagania są ściśle określone – tablica powinna mieć wymiary co najmniej 70 na 90 cm, być wykonana z żółtej, sztywnej płyty, a napisy muszą być czarne, o wysokości minimum 6 cm, naniesione trwale (np. wodoodpornym mazakiem). Na tablicy umieszczacie: rodzaj robót i adres budowy, numer i datę pozwolenia na budowę, dane organu, który je wydał, nazwę i telefon do organu nadzoru budowlanego, a także imię, nazwisko i telefon inwestora oraz kierownika budowy. Wiem, że może to wyglądać jak biurokratyczny drobiazg, ale za brak tablicy odpowiada kierownik budowy – a poza tym dane na niej to kwestia bezpieczeństwa dla wszystkich osób mających kontakt z budową.

Jeśli budujecie na zgłoszenie (dotyczy to m.in. domów do 70 m² na własne potrzeby mieszkaniowe), procedura wygląda nieco inaczej. Nie potrzebujecie kierownika budowy ani dziennika budowy, a prace można rozpocząć po upływie 21 dni od złożenia zgłoszenia – o ile urząd nie wniesie sprzeciwu. W przypadku domów do 70 m² budowanych na własne potrzeby, prace można rozpocząć nawet bezpośrednio po doręczeniu zgłoszenia. Ale nawet w tym uproszczonym trybie tablicę informacyjną trzeba powiesić.

Pieniądze muszą być gotowe do pracy

Formalności to jedno, ale budowa bez pieniędzy nie ruszy. I nie chodzi tu tylko o to, żeby „mieć kredyt”. Chodzi o to, żeby w momencie startu prac pieniądze były faktycznie dostępne – na koncie, gotowe do przelania wykonawcy, geodecie, za kruszywo, za koparkę.

Jeśli budujecie na kredyt hipoteczny, musicie mieć podpisaną umowę kredytową i wypłaconą pierwszą transzę. Tutaj jest jedna bardzo ważna rzecz, o której wielu inwestorów nie myśli – bank nie wypłaca transzy z dnia na dzień. Od momentu zlecenia wypłaty do pojawienia się pieniędzy na koncie potrafią minąć 2–3 tygodnie. To oznacza, że jeśli wykonawca ma wjechać na budowę 1 marca, wniosek o wypłatę transzy powinniście złożyć najpóźniej w pierwszej połowie lutego. A najlepiej jeszcze wcześniej, bo banki lubią się nie śpieszyć.

Jest jeszcze wariant, w którym część prac finansujecie jako wkład własny – wtedy musicie dokładnie wiedzieć, jakie roboty bank uzna za ten wkład i w jakim momencie po ich wykonaniu uruchomi pierwszą transzę. To trzeba ustalić z doradcą kredytowym wcześniej, nie w trakcie. Równie ważne jest, żeby Wasz wykonawca wiedział o tej sytuacji. Jeśli w pewnym momencie będziecie musieli poczekać na przelew z banku, wykonawca musi być o tym uprzedzony – żeby mógł zaplanować ewentualną przerwę lub przesunięcie ekipy na inną budowę bez sytuacji konfliktowej.

Niezależnie od źródła finansowania – kredyt, oszczędności, pożyczka od rodziny – upewnijcie się, że macie konkretny plan przepływu pieniędzy na pierwsze tygodnie budowy. Kruszywo, koparka, geodeta, toaleta, prąd – to wszystko wymaga płatności, często z góry lub przy dostawie.

Ludzie – Wasz zespół na budowie

Dom nie zbuduje się sam i nie zbuduje go jedna osoba. Zanim na działkę wjedzie koparka, musicie mieć skompletowany zespół kluczowych ludzi – i podpisane z nimi umowy. Nie ustne ustalenia, nie „umówiliśmy się na wiosnę”, ale konkretne dokumenty z zakresem prac, terminami i kwotami.

Kierownik budowy to pierwsza i najważniejsza osoba w tym układzie. Musi być wybrany i mieć podpisaną umowę przed rozpoczęciem prac – między innymi dlatego, że jego dane są potrzebne do zgłoszenia rozpoczęcia budowy w nadzorze. Kierownik to nie tylko formalność wymagana prawem. To osoba, która w dniu przyjazdu koparki powinna być na budowie i naocznie sprawdzić jakość gruntu. Badania geotechniczne dają pewien obraz, ale ocena na żywo – czy ziemia wygląda tak, jak wynikało z badań – to już rola kierownika. Idealnie byłoby, gdyby pojawił się tego samego dnia co koparka.

Wykonawca – to oczywiste, ale podkreślam jedną rzecz: umowa musi być podpisana, a nie „w trakcie ustalania”. Minimum, które powinna zawierać dobra umowa z wykonawcą, to dane obu stron, szczegółowy zakres prac, terminy realizacji, kwota wynagrodzenia i zasady rozliczeń. Umowa nie daje Wam stuprocentowej ochrony – sądy w Polsce działają wolno i nawet najlepsza umowa nie uratuje Was przed nierzetelnym wykonawcą. Ale profilaktyka i zdrowy rozsądek wymagają, żeby wszystko było zapisane na papierze. Warto też pamiętać o zasadzie: nie płaćcie dużych zaliczek z góry. Rozliczajcie się etapowo, za faktycznie wykonane prace.

Geodeta – musi być zamówiony z wyprzedzeniem, bo to on wytyczy budynek na działce. Tyczenie to absolutnie krytyczny moment – od niego zależy, czy dom stanie dokładnie tam, gdzie powinien, i na właściwym poziomie. Idealnie jest, gdy Wasz wykonawca porozmawia z geodetą przed tyczeniem i uzgodni z nim, co dokładnie ma być wytyczone. Na ciasnych działkach, gdzie koparka nie ma dużo miejsca do manewru, czasem stosuje się tyczenie dwuetapowe – najpierw orientacyjne, a po wykonaniu wykopu dokładne. To warto omówić wcześniej, nie w dniu, kiedy geodeta już stoi na działce.

Ubezpieczenie – nie odkładajcie tego na później

Polisa ubezpieczeniowa na dom w budowie to temat, który inwestorzy często traktują po macoszemu. Tymczasem wystarczy jedna solidna ulewa, gradobicie albo wichura, żeby zrozumieć, dlaczego ubezpieczenie jest tak ważne – i to od samego początku, nie dopiero kiedy staną ściany.

Ważna uwaga: domu w budowie nie da się ubezpieczyć od kradzieży, dopóki nie osiągnie stanu surowego zamkniętego i nie zostanie wyposażony w alarm. To ograniczenie, o którym warto wiedzieć. Ale od zdarzeń losowych – tak, jak najbardziej, i powinniście mieć taką polisę przed rozpoczęciem prac.

Kluczem do dobrego ubezpieczenia jest znalezienie dobrego agenta ubezpieczeniowego. Nie chodzi o to, żeby samodzielnie przekopywać się przez oferty i porównywać OWU kilkunastu firm. Dobry agent zacznie od tego, że Was wysłucha – zapyta o skalę inwestycji, zakres prac, Wasze obawy. Następnie przygotuje propozycję i w ciągu 20-minutowej rozmowy wyjaśni, co polisa obejmuje, a czego nie. Bo równie ważne jak zakres ubezpieczenia są wyłączenia – czyli sytuacje, w których ubezpieczyciel nie wypłaci odszkodowania. Te informacje znajdziecie w OWU (ogólnych warunkach ubezpieczenia) i warto je znać.

Prąd na budowie – zacznijcie wcześniej, niż myślicie

To kwestia wymagająca dużego wyprzedzenia. Prąd na budowie to nie jest coś, co załatwia się w tydzień. Od złożenia wniosku o warunki przyłączenia do momentu, kiedy zakład energetyczny zamontuje licznik i podpisze z Wami umowę, potrafi minąć od 1 do nawet 6 miesięcy – w zależności od tego, czy wnioskujecie o przyłącze tymczasowe, czy od razu docelowe.

Procedura wygląda tak: składacie wniosek do lokalnego operatora sieci energetycznej o określenie warunków przyłączenia. Podajecie przewidywane zapotrzebowanie na moc. Operator wydaje warunki, na podstawie których uprawniony elektryk wykonuje instalację (zestaw złączowo-pomiarowy, czyli skrzynkę z licznikiem). Po odbiorze technicznym operator montuje licznik i podpisujecie umowę na sprzedaż energii.

Jaką moc wybrać? To zależy od skali budowy, ale praktyka pokazuje, że minimalne, sensowne przyłącze to 3-fazowe o mocy co najmniej 8 kW (czyli 16A). Takie przyłącze obsłuży podstawowe elektronarzędzia i małe maszyny. Jeśli jednak planujecie tynki maszynowe (a większość domów je ma), optymalna moc to 13 kW (25A na 3 fazach) – taka, która udźwignie agregat tynkarski bez problemów. Warto o tym pomyśleć od razu, bo zmiana mocy w trakcie budowy to dodatkowe formalności i czas.

Do zakończenia budowy rozliczacie się w tzw. taryfie budowlanej C (np. C11, C12a) – jest droższa niż standardowa taryfa dla gospodarstw domowych. Po odbiorze budynku możecie ją zmienić na taryfę G, ale do tego potrzebne jest zaświadczenie o odbiorze.

Jeśli z jakichkolwiek powodów przyłącze nie będzie gotowe na czas, pozostaje agregat prądotwórczy. To rozwiązanie awaryjne – hałaśliwe, mniej wygodne i nie obsłuży wszystkich maszyn, ale pozwoli ruszyć z pracami. Warto ustalić z wykonawcą, czy dysponuje własnym agregatem, zanim traficie w sytuację bez wyjścia.

Woda, toaleta i inne „oczywistości”, o których się zapomina

Prąd to jedno, ale budowa potrzebuje też wody. Murowanie, mieszanie zapraw, czyszczenie narzędzi – bez dostępu do wody ekipa nie ruszy. Jeśli macie już przyłącze wodociągowe – świetnie. Jeśli nie, rozwiązaniem jest zbiornik na wodę (np. IBC 1000 l), który będziecie regularnie napełniać. Warto uzgodnić z wykonawcą, jak dużo wody będzie potrzebował na poszczególnych etapach i kto odpowiada za jej zapewnienie.

Toaleta przenośna to obowiązek inwestora – chyba że w umowie z wykonawcą ustaliliście inaczej. To nie jest fanaberia. Ekipa budowlana spędza na Waszej działce 8–10 godzin dziennie i musi mieć dostęp do toalety. Wynajem standardowej toalety przenośnej to niewielki koszt, a jej brak potrafi skutecznie zepsuć relację z wykonawcą już na starcie. Zamówcie ją z co najmniej tygodniowym wyprzedzeniem, bo firmy wynajmujące toalety mają swoje harmonogramy dostaw.

Droga dojazdowa to kolejna sprawa, o której warto pomyśleć przed, a nie po wjeździe ciężkiego sprzętu. Koparka waży kilkanaście ton, ciężarówka z kruszywem – jeszcze więcej. Jeśli dojazd do działki prowadzi przez nieutwardzoną drogę, po pierwszym deszczu możecie mieć poważny problem. Sprawdźcie stan drogi, porozmawiajcie z sąsiadami (bo ciężki transport będzie jeździł obok ich posesji) i w razie potrzeby przygotujcie tymczasowe utwardzenie – chociażby z płyt drogowych lub kruszywa.

Koparka, kruszywo i miejsce na ziemię

Koparka musi być zamówiona z wyprzedzeniem. Operator koparki to człowiek, który ma swój kalendarz i jeśli zadzwonicie tydzień przed planowanym startem – może się okazać, że jest zajęty na najbliższy miesiąc. Szczególnie w sezonie budowlanym, czyli od marca do października, koparki są rozchwytywane. Zamówienie z 3–4 tygodniowym wyprzedzeniem to rozsądne minimum.

Tu warto też ustalić z kierownikiem budowy i wykonawcą, jaki typ koparki będzie potrzebny. Na większości budów domów jednorodzinnych sprawdza się minikoparka lub koparka obrotowa. Na ciasnych działkach minikoparka bywa jedynym rozsądnym rozwiązaniem. Jeśli natomiast macie dużo ziemi do przemieszczenia – koparko-ładowarka da radę szybciej.

Kruszywo to materiał, którego potrzeba na różnych etapach – od podsypki pod fundamenty po utwardzenie dojazdu. Jeśli z badań geotechnicznych lub z ustaleń z kierownikiem wynika, że będzie potrzebna wymiana gruntu, kruszywo trzeba zamówić wcześniej. Dostawy kruszywa odbywają się ciężarówkami, więc wracamy do tematu dojazdu – musi być przejezdny.

I wreszcie sprawa, o której naprawdę mało kto myśli z wyprzedzeniem – gdzie trafią nadmiary ziemi z wykopu? Przy budowie fundamentów (szczególnie przy płycie fundamentowej z wymianą gruntu) z działki trzeba wywieźć sporą ilość ziemi. Jeśli macie na działce miejsce do jej złożenia i planujecie później wyrównać teren – to dobrze. Ale jeśli ziemia musi opuścić działkę, trzeba znaleźć miejsce, które ją przyjmie, i zorganizować transport. Ustalcie to wcześniej z wykonawcą, bo w dniu, kiedy koparka zacznie kopać, na ten temat jest już za późno.

Spotkanie na szczycie – poziom zero i wytyczenie

Jest jedna rzecz, która łączy kilku kluczowych ludzi jeszcze przed oficjalnym startem prac – ustalenie poziomu zero budynku i wytyczenie go na działce. To moment, w którym idealnie powinni spotkać się geodeta, kierownik budowy, wykonawca, a jeśli to możliwe, również architekt adaptujący projekt.

Poziom zero to nie abstrakcyjny punkt na rysunku. To konkretna wysokość, która determinuje, jak głęboko będą fundamenty i jak wysoko nad terenem znajdzie się podłoga parteru. Najważniejsza zasada brzmi: poziom zero musi być wyznaczony tak, aby woda – zarówno opadowa, jak i gruntowa – nie miała szansy dotrzeć do wnętrza budynku. W praktyce oznacza to, że płyta fundamentowa powinna znajdować się co najmniej kilka centymetrów powyżej najwyższego punktu terenu bezpośrednio wokół budynku. To kluczowa decyzja i warto ją podjąć wspólnie z kierownikiem, a nie zostawiać wyłącznie geodecie.

Samo tyczenie to precyzyjna praca geodety, który na podstawie projektu wyznacza na działce dokładne położenie budynku. Geodeta stawia tak zwane ławice – drewniane konstrukcje, na których zaznaczone są osie ścian. To na ich podstawie wykonawca będzie potem kopał wykopy i wylewał fundamenty. Błąd na tym etapie – nawet pozornie niewielki, kilkucentymetrowy – może mieć konsekwencje, które będą ciągnąć się przez całą budowę. Dlatego tak ważne jest, żeby wykonawca porozmawiał z geodetą przed tyczeniem i uzgodnił szczegóły.

VAT – oszczędność, o której warto wiedzieć od samego początku

Zanim wydam na budowie pierwszą złotówkę, chcę Wam powiedzieć o jednej rzeczy, która potrafi zaoszczędzić naprawdę duże pieniądze. Materiały budowlane kupowane przez wykonawcę, który jest czynnym podatnikiem VAT, na cele budownictwa mieszkaniowego objęte są stawką 8% zamiast standardowych 23%. Różnica jest ogromna – przy większej inwestycji materiałowej oszczędność potrafi sięgnąć kilkudziesięciu tysięcy złotych.

To nie jest sztuczka ani ominięcie przepisów. To legalny mechanizm podatkowy, który po prostu trzeba znać i uwzględnić w swoim modelu finansowania budowy. Żeby z niego skorzystać, materiały muszą być kupowane przez wykonawcę (a nie bezpośrednio przez Was) i muszą służyć celom mieszkaniowym. Warto to ustalić z wykonawcą na etapie podpisywania umowy, żeby od samego początku wiedzieć, jak będą wyglądały rozliczenia materiałowe.

Harmonogram ostatnich tygodni

Wiem, że to dużo informacji, więc pozwólcie, że uporządkuję to w czasie. Na 3–4 tygodnie przed planowanym wjazdem koparki na działkę powinniście mieć załatwione praktycznie wszystkie punkty, o których piszę w tym artykule. Ale nie wszystko da się zrobić jednocześnie – pewne rzeczy wymagają wyprzedzenia liczonego w miesiącach.

Wniosek o przyłącze energetyczne powinien być złożony co najmniej 3–6 miesięcy przed planowanym startem. To element, który wymaga największego wyprzedzenia i najczęściej jest źródłem opóźnień. Poszukiwania wykonawcy warto rozpocząć minimum 3 miesiące wcześniej – nie dlatego, że trudno go znaleźć (choć czasem tak jest), ale dlatego, że dobre ekipy mają kalendarze wypełnione na wiele tygodni do przodu. Umowę z kierownikiem budowy najlepiej podpisać na 2–3 miesiące przed startem, żeby mieć czas na zgłoszenie rozpoczęcia budowy i omówienie z nim szczegółów organizacyjnych. Kredyt powinien być uruchomiony, a pierwsza transza wypłacona – tutaj zapas 3–4 tygodni na formalności bankowe to rozsądne minimum.

Na 3–4 tygodnie przed startem weryfikujecie, czy pozwolenie jest prawomocne, czy zgłoszenie rozpoczęcia budowy zostało przyjęte, czy tablica jest gotowa do zawieszenia. Zamawiacie geodetę, koparkę, kruszywo (jeśli potrzebne), toaletę przenośną. Ustalacie z wykonawcą i kierownikiem termin pierwszego dnia na budowie. Sprawdzacie, czy droga dojazdowa jest przejezdna i czy wiecie, gdzie trafią nadmiary ziemi.

Na tydzień przed startem – ostatnie telefony potwierdzające. Geodeta, koparka, kierownik – wszyscy muszą potwierdzić, że są gotowi na umówiony dzień. To ten moment, kiedy lepiej być uciążliwym i zadzwonić z potwierdzeniem, niż zakładać, że „skoro się umówiliśmy, to na pewno przyjedzie”.

Czego ludzie najczęściej zapominają

Po latach w branży widzę pewne powtarzające się wzorce – rzeczy, o których inwestorzy zapominają.

Poinformowanie kierownika o dokładnym terminie rozpoczęcia prac to punkt, który wydaje się oczywisty, a bywa pomijany. Kierownik powinien przyjechać na budowę najlepiej tego samego dnia, kiedy wjeżdża koparka. Jego rola w pierwszych godzinach jest bezcenna – naocznie weryfikuje jakość gruntu i porównuje ją z wynikami badań geotechnicznych. Badania wykonane kilka miesięcy wcześniej dają ogólny obraz, ale grunt widziany na żywo, w odsłoniętym wykopie, to już konkretna weryfikacja. Jeśli coś nie gra – kierownik podejmie decyzję na miejscu.

Bufor finansowy na transze z banku to drugi częsty problem. Piszę o tym wcześniej, ale powtórzę – bank nie przelewa pieniędzy natychmiast. Jeśli Wasz wykonawca zatrzyma się w połowie etapu, bo nie ma z czego zapłacić za materiały, stracicie nie tylko czas, ale prawdopodobnie też zaufanie dobrej ekipy.

Brak ustaleń o miejscu składowania ziemi. W dniu, kiedy koparka zaczyna kopać, jest za późno na pytanie „a gdzie mam to dać?”. Przy wymianie gruntu ilość ziemi do wywiezienia potrafi być zaskakująco duża – i to jest realny problem logistyczny, nie organizacyjny drobiazg.

Zapomnienie o ubezpieczeniu. Wielu inwestorów odkłada polisę na później, bo „przecież jeszcze nie ma co ubezpieczać”. Ale wystarczy gradobicie, silny wiatr albo nawet wandalizm, żeby zrozumieć, że ubezpieczenie od pierwszego dnia to nie nadmiarowa ostrożność – to po prostu zdrowy rozsądek.

Dom na zgłoszenie – co się zmienia

Polskie prawo budowlane umożliwia budowę niewielkich domów jednorodzinnych (do 70 m² powierzchni zabudowy) na podstawie zgłoszenia, bez konieczności uzyskiwania pozwolenia na budowę. To uproszczona ścieżka, z której korzysta coraz więcej inwestorów, ale warto wiedzieć, co dokładnie się w niej zmienia w kontekście naszej checklisty.

Przede wszystkim – przy domu na zgłoszenie nie jest wymagany kierownik budowy ani dziennik budowy. To zmniejsza liczbę formalności i obniża koszty, ale jednocześnie oznacza, że cała odpowiedzialność za nadzór nad jakością prac spada na Was. W przypadku domu na zgłoszenie budowanego na własne potrzeby mieszkaniowe, prace można rozpocząć nawet bezpośrednio po doręczeniu zgłoszenia do urzędu – nie trzeba czekać 21 dni. Potrzebujecie jednak projektu budowlanego i oświadczenia, że budujecie na własne potrzeby.

Tablicę informacyjną musicie powiesić tak samo jak przy pozwoleniu na budowę – z tą różnicą, że w przypadku braku kierownika budowy odpowiedzialność za to spoczywa bezpośrednio na Was, czyli na inwestorze. Cała reszta checklisty – prąd, woda, wykonawca, ubezpieczenie, logistyka – obowiązuje tak samo, niezależnie od trybu formalnego.

Podsumowanie

Budowa domu to złożone przedsięwzięcie i nie da się go rozpocząć z dnia na dzień. Między decyzją „budujemy” a pierwszym kopnięciem łopaty leży mnóstwo pracy organizacyjnej, formalnej i logistycznej. Ale właśnie ta praca – wykonana rzetelnie i z odpowiednim wyprzedzeniem – sprawia, że samo rozpoczęcie budowy przebiega gładko, bez nerwów i bez opóźnień.

Pozwólcie, że podsumuję to jednym zdaniem: na 3–4 tygodnie przed planowanym startem prac powinniście mieć prawomocne pozwolenie, zgłoszone rozpoczęcie budowy, podpisane umowy z kierownikiem i wykonawcą, zapewnione finansowanie, załatwiony prąd i wodę, zamówioną koparkę, geodetę i toaletę – i wiedzieć, gdzie trafi ziemia z wykopu. Jeśli to wszystko jest odhaczone, możecie spać spokojnie. A jeśli którykolwiek z tych punktów jeszcze nie jest gotowy – wiecie, od czego zacząć.

Piszę o tym szerzej w mojej książce „Od marzenia do wprowadzenia”, w której znajdziecie szczegółowe omówienie każdego etapu budowy – od pierwszych marzeń o własnym domu, przez formalności i wybór wykonawcy, aż po wykończenie i odbiór. Tam też znajdziecie checklistę do wydrukowania, którą możecie powiesić na lodówce i odhaczać punkt po punkcie. Bo budowa domu to nie sprint – to maraton, w którym liczy się przygotowanie.