Linia energetyczna przez działkę – co robić

Słupy energetyczne i linie przesyłowe to stały element polskiego krajobrazu – dopóki nie okazuje się, że przecinają działkę, którą chcecie kupić albo już kupiliście. Wtedy z malowniczego detalu stają się problemem wartym dziesiątki tysięcy złotych i miesiące formalności. Zanim podpiszecie akt notarialny lub zaczniecie planować przesunięcie linii, musicie wiedzieć, z czym tak naprawdę się mierzycie – bo to nie jest temat na pięciominutową rozmowę z pośrednikiem.

Historia, która powinna dać Wam do myślenia

Kilka lat temu jeden z moich klientów znalazł działkę, która na pierwszy rzut oka wydawała się strzałem w dziesiątkę – dobra lokalizacja, rozsądna cena, media w zasięgu ręki. Był tylko jeden szczegół: przez środek działki przebiegała linia średniego napięcia. Właściciel i pośrednik zgodnie twierdzili, że przesunięcie jej nie stanowi żadnego problemu. Że zakład energetyczny robi to codziennie, że wystarczy złożyć wniosek, i że w ciągu kilku tygodni temat będzie zamknięty.

Mój klient poprosił mnie o konsultację, zanim podpisze umowę przedwstępną. Wykonałem kilka telefonów do osób z mojego zespołu – w tym do projektanta sieci energetycznych – i rzeczywistość okazała się zupełnie inna. Owszem, przesunięcie linii było technicznie możliwe. Problem polegał na tym, że wymagało to około sześciu miesięcy formalności i kosztów rzędu 80 000 – 100 000 złotych. Na koszt kupującego, rzecz jasna.

Finalnie do transakcji nie doszło. Cena działki, powiększona o te dodatkowe wydatki, znacznie przekroczyła średnią rynkową i przestała być atrakcyjna. Klient uniknął pułapki, ale tylko dlatego, że postanowił zweryfikować informacje samodzielnie, zamiast uwierzyć sprzedającemu na słowo.

Podaję Wam tę historię nie po to, żeby Was straszyć. Podaję ją, bo zbyt często widzę, jak inwestorzy bagatelizują temat linii energetycznych, wierząc w zapewnienia osób, które mają interes w tym, żeby transakcja doszła do skutku. I zbyt często płacą za tę naiwność – pieniędzmi, czasem i nerwami.

Co właściwie przebiega przez Waszą działkę – i dlaczego to ma znaczenie

Zanim zaczniecie planować jakiekolwiek działania, musicie wiedzieć, z jakim rodzajem linii macie do czynienia. W Polsce funkcjonują cztery podstawowe kategorie: linie najwyższych napięć (powyżej 110 kV), linie wysokiego napięcia (110 kV), linie średniego napięcia (od 1 kV do 60 kV, najczęściej 15 kV lub 20 kV) oraz linie niskiego napięcia (do 1 kV). Im wyższe napięcie, tym szersza strefa ochronna i tym trudniejsze oraz droższe będzie ewentualne przesunięcie.

Strefy ochronne to nie jest wymysł urzędników – to realne ograniczenia wynikające z bezpieczeństwa i przepisów. Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z 6 lutego 2003 roku w sprawie bezpieczeństwa i higieny pracy podczas wykonywania robót budowlanych precyzyjnie określa minimalne odległości od linii energetycznych. Dla linii o napięciu do 1 kV to 3 metry od skrajnych przewodów. Dla linii od 1 kV do 15 kV – 5 metrów. Dla linii od 15 kV do 30 kV – 10 metrów. Dla linii od 30 kV do 110 kV – 15 metrów. A dla linii powyżej 110 kV – aż 30 metrów.

Te odległości dotyczą prowadzenia robót budowlanych, ale w praktyce przekładają się na to, gdzie możecie postawić dom. Jeśli macie na działce linię średniego napięcia 15 kV, musicie zachować minimum 3 metry odległości poziomej od budynku do skrajnego przewodu. Przy wyższych napięciach odległości rosną odpowiednio. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego może dodatkowo wprowadzać nieprzekraczalne linie zabudowy w pobliżu infrastruktury przesyłowej – i wtedy Wasze możliwości kurczą się jeszcze bardziej.

Służebność przesyłu – pojęcie, które musicie zrozumieć

Służebność przesyłu to ograniczone prawo rzeczowe, które pozwala przedsiębiorstwu energetycznemu korzystać z Waszej nieruchomości w celu budowy, eksploatacji, konserwacji i rozbudowy infrastruktury energetycznej. Została wprowadzona do Kodeksu cywilnego w 2008 roku, w artykułach 305¹ – 305⁴, i stanowi podstawę prawną obecności słupów i linii na prywatnych działkach.

Zanim podejmiecie jakiekolwiek działania wobec linii energetycznej na Waszej działce – czy to próbę uzyskania odszkodowania, czy negocjacje o przesunięcie – musicie ustalić, czy służebność przesyłu została w ogóle ustanowiona. To sprawdzicie w księdze wieczystej nieruchomości, a konkretnie w jej dziale II, gdzie ujawniane są prawa i roszczenia. Jeśli znajdziecie tam wpis o służebności przesyłu na rzecz zakładu energetycznego, Wasze możliwości działania są znacznie ograniczone.

Problem polega na tym, że nie wszystkie służebności są ujawnione w księgach wieczystych. Przepisy nie nakładają obowiązku wpisu – czynione jest to na wniosek. Może się więc zdarzyć, że poprzedni właściciel działki wyraził zgodę na budowę linii kilkadziesiąt lat temu, ale nikt nie zadbał o formalne uregulowanie sprawy. W takiej sytuacji zakład energetyczny może powoływać się na zasiedzenie służebności – czyli nabycie prawa do korzystania z nieruchomości poprzez długotrwałe jej posiadanie.

Tu jednak pojawiło się światełko w tunelu dla właścicieli działek. W grudniu 2025 roku Trybunał Konstytucyjny wydał przełomowy wyrok w sprawie P 10/16, w którym uznał za niezgodną z Konstytucją praktykę uznawania zasiedzenia służebności przesyłu za okres sprzed 3 sierpnia 2008 roku – czyli zanim w ogóle wprowadzono tę instytucję do Kodeksu cywilnego. Przez lata przedsiębiorstwa energetyczne skutecznie blokowały roszczenia właścicieli, powołując się na fikcję prawną, że słupy „stoją od zawsze" i zostały zasiedziane. Wyrok TK otwiera drogę do roszczeń, które przez dekady były skutecznie torpedowane.

Co sprawdzić przed zakupem działki z linią energetyczną

Jeśli dopiero rozważacie zakup działki, przez którą przebiega linia energetyczna, macie przewagę – możecie wszystko zweryfikować, zanim podpiszecie cokolwiek wiążącego. I nie mówię tu o zadawaniu pytań pośrednikowi czy właścicielowi, bo – jak pokazuje historia z początku tego artykułu – ich odpowiedzi bywają mocno optymistyczne.

Pierwszym krokiem jest analiza mapy zasadniczej. Znajdziecie na niej przebieg wszystkich sieci uzbrojenia terenu, w tym linii energetycznych. Mapę możecie uzyskać w wydziale geodezji właściwego urzędu – najczęściej otrzymacie ją od ręki lub w ciągu kilku dni, za niewielką opłatą. Upewnijcie się, że linia nie tylko przebiega nad działką, ale sprawdźcie też, czy pod ziemią nie ma kabli energetycznych. Zdarza się, że ludzie kupują teren pod dom, a po zakupie dowiadują się, że grunt przecina gazociąg, wodociąg albo właśnie kabel energetyczny, o którym nikt nie wspomniał.

Drugim krokiem jest sprawdzenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Plan może zawierać wyznaczone strefy ochronne wokół linii energetycznych oraz nieprzekraczalne linie zabudowy. Jeśli plan wyznacza strefę ochronną i jednocześnie linię zabudowy na jej granicy – Wasze możliwości budowlane są jasno określone i raczej niezmienne. Jeśli plan wprowadza tylko strefę ochronną bez linii zabudowy, może istnieć możliwość uzgodnienia z operatorem sieci lokalizacji budynku bliżej linii – ale to wymaga dodatkowych formalności.

Trzecim krokiem jest kontakt z operatorem sieci energetycznej. Poproście o informację, jakiego rodzaju jest linia (napięcie, typ), jaka jest szerokość pasa służebności, oraz czy istnieje tytuł prawny do jej posadowienia na działce. Operator powinien udostępnić Wam dokumenty – czy to umowę o ustanowieniu służebności, czy decyzję administracyjną, czy protokół z uzgodnień z poprzednim właścicielem. Jeśli odmówi lub powie, że nie ma dokumentów – to dla Was istotna informacja.

Czwartym krokiem, który gorąco polecam, jest konsultacja z projektantem sieci energetycznych lub prawnikiem specjalizującym się w służebnościach przesyłu. Kilkaset złotych wydane na opinię specjalisty może zaoszczędzić Wam dziesiątek tysięcy i lat problemów. Nie oszczędzajcie na tym etapie.

Jestem już właścicielem – jakie mam opcje

Jeśli działkę już kupiliście i dopiero teraz zastanawiacie się, co zrobić z linią energetyczną, Wasze możliwości zależą od stanu prawnego. Scenariuszy jest kilka.

Jeśli służebność przesyłu została prawidłowo ustanowiona i jest wpisana do księgi wieczystej, możliwości przesunięcia linii na koszt zakładu energetycznego praktycznie nie ma. Możecie próbować negocjować, ale zakład nie ma obowiązku się zgodzić. Jeśli mimo to chcecie zmienić przebieg linii – koszty leżą po Waszej stronie. Dla linii niskiego napięcia to zazwyczaj kilka tysięcy złotych za sam słup plus projekt. Dla linii średniego napięcia kwoty sięgają kilkudziesięciu tysięcy złotych. A dla linii wysokiego napięcia – mówimy o setkach tysięcy złotych i wielomiesięcznych procedurach.

Jeśli służebność nie została ustanowiona, ale zakład powołuje się na zasiedzenie, sytuacja jest bardziej złożona. Po wyroku Trybunału Konstytucyjnego z grudnia 2025 roku wiele takich spraw może być rozstrzyganych na korzyść właścicieli nieruchomości. Warto skonsultować się z prawnikiem, który oceni, czy w Waszej sytuacji można skutecznie zakwestionować zasiedzenie i domagać się usunięcia linii lub wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z gruntu.

Jeśli służebność nie została ustanowiona i nie ma podstaw do zasiedzenia, macie najsilniejszą pozycję. Zgodnie z art. 222 Kodeksu cywilnego możecie żądać od zakładu energetycznego usunięcia słupów i linii lub ich przesunięcia – na koszt przedsiębiorstwa. Możecie też domagać się wynagrodzenia za ustanowienie służebności przesyłu oraz odszkodowania za bezumowne korzystanie z nieruchomości za okres do 6 lat wstecz. W praktyce jednak zakłady energetyczne rzadko zgadzają się na ugodę bez presji sądowej, więc bądźcie przygotowani na to, że sprawa może trafić do sądu.

Koszty przesunięcia linii – konkretne liczby

Wiem, że szukacie konkretów, więc je dam – z zastrzeżeniem, że każda sytuacja jest inna i ostateczny kosztorys zależy od wielu czynników: rodzaju linii, jej długości, ukształtowania terenu, konieczności uzgodnień z sąsiadami (jeśli linia ma przebiec nad ich działkami), a także polityki cenowej konkretnego operatora.

Dla linii niskiego napięcia przesunięcie pojedynczego słupa to koszt rzędu 2 000 – 4 000 złotych za sam słup, do czego należy doliczyć około 2 000 złotych za projekt. Jeśli wymaga to przestawienia kilku słupów lub zmiany trasy linii, koszty rosną proporcjonalnie.

Dla linii średniego napięcia koszty są znacznie wyższe. Przesunięcie jednego słupa to zazwyczaj 5 000 – 7 000 złotych, ale całkowity koszt przebudowy linii – uwzględniający projekty, uzgodnienia, wyłączenia sieci, prace ziemne – może wynieść od kilkudziesięciu do ponad 100 000 złotych. To właśnie ta kategoria linii generuje najwięcej problemów dla inwestorów indywidualnych.

Dla linii wysokiego napięcia koszty są tak wysokie, że przesunięcie na koszt właściciela działki praktycznie nie wchodzi w grę. Mówimy tu o kwotach sięgających setek tysięcy, a czasem milionów złotych, plus wielomiesięczne lub wieloletnie procedury. W takich przypadkach jedyną realną opcją jest negocjowanie z operatorem lub dochodzenie roszczeń przed sądem.

Procedura – jak to wygląda w praktyce

Jeśli zdecydujecie się działać, pierwszym krokiem powinno być formalne wezwanie zakładu energetycznego do uregulowania stanu prawnego. Pismo powinno zawierać Wasze dane, dane nieruchomości, opis sytuacji oraz konkretne żądanie – czy to ustanowienia odpłatnej służebności przesyłu, czy przesunięcia linii, czy wypłaty odszkodowania za bezumowne korzystanie. Warto, żeby pismo przygotował lub przynajmniej zweryfikował prawnik.

Zakład energetyczny ma obowiązek ustosunkować się do Waszego pisma, choć terminy bywają rozciągliwe. Jeśli odmówi spełnienia Waszych żądań lub zaproponuje warunki, które uznacie za niekorzystne – możecie skierować sprawę do sądu. Postępowania dotyczące służebności przesyłu toczą się przed sądami cywilnymi i mogą trwać od kilku miesięcy do kilku lat, w zależności od skomplikowania sprawy i obłożenia sądu.

Warto wiedzieć, że nawet jeśli wygracie sprawę o przesunięcie linii na koszt zakładu energetycznego, realizacja wyroku może potrwać – zakłady mają swoje harmonogramy inwestycyjne i nie zawsze są w stanie od razu przystąpić do prac. Cierpliwość jest w tych sprawach konieczna.

Na koniec

Linia energetyczna przez działkę to problem, który może kosztować Was dziesiątki tysięcy złotych, miesiące formalności i mnóstwo nerwów – albo może okazać się rozwiązywalny znacznie łatwiej, niż myślicie. Wszystko zależy od stanu prawnego, rodzaju linii i Waszej determinacji.

Jeśli dopiero szukacie działki – traktujcie obecność linii energetycznej jako poważny sygnał ostrzegawczy i weryfikujcie wszystko samodzielnie, zanim podpiszecie cokolwiek. Wszystkie te kwestie są częścią szerszego procesu wyboru działki pod budowę domu. Jeśli już jesteście właścicielami – sprawdźcie, czy macie podstawy do roszczeń, i rozważcie konsultację z prawnikiem. Po wyroku Trybunału Konstytucyjnego z grudnia 2025 roku drzwi do roszczeń, które przez lata były zamknięte, wreszcie się otworzyły. Być może to właśnie Wasza szansa, żeby odzyskać kontrolę nad własną nieruchomością.