Kredyt na budowę domu – jak działa i jak się różni od mieszkaniowego

Kiedy mówię znajomym, że budowa domu finansowana kredytem hipotecznym różni się od kupna mieszkania na kredyt, patrzą na mnie z niedowierzaniem. „Kredyt to kredyt" – słyszę wtedy. I teoretycznie mają rację. Oba produkty to kredyty hipoteczne, oba wymagają wkładu własnego, oba będziecie spłacać przez kilkanaście lub kilkadziesiąt lat. Ale w praktyce różnice są podstawowe i jeśli o nich nie wiecie, możecie się nieźle zdziwić już na etapie składania wniosku.

Kredyt na budowę to nie jednorazowy przelew

Największa różnica między kredytem na gotowe mieszkanie a kredytem na budowę domu polega na sposobie wypłaty środków. Przy zakupie mieszkania od dewelopera lub na rynku wtórnym sprawa jest prosta – bank weryfikuje Waszą zdolność kredytową, ocenia nieruchomość, a po pozytywnej decyzji przelewa całą kwotę jednorazowo na konto sprzedającego. Wy od pierwszego dnia macie klucze i możecie się wprowadzać. Przy kredycie na budowę domu tak nie będzie.

Bank wypłaci Wam pieniądze w transzach, czyli w kilku częściach rozłożonych w czasie. Każda transza jest powiązana z konkretnym etapem budowy – nie dostaniecie pieniędzy na dach, dopóki nie wykażecie, że fundamenty są gotowe. To mechanizm zabezpieczający bank przed sytuacją, w której kredytobiorca wyda wszystkie środki na początku, a potem zabraknie mu na dokończenie inwestycji. Z perspektywy banku ma to sens – w końcu pożycza Wam setki tysięcy złotych na coś, co jeszcze nie istnieje.

Harmonogram budowy – Wasz kontrakt z bankiem

Przy składaniu wniosku o kredyt na budowę domu musicie przedstawić harmonogram prac. To nie jest ogólnikowe oświadczenie, że „wybudujecie dom w ciągu dwóch lat". Bank oczekuje konkretnych dat zakończenia poszczególnych etapów: kiedy będą gotowe fundamenty, kiedy osiągniecie stan surowy otwarty, kiedy dom będzie miał okna i drzwi, a kiedy planujecie doprowadzić go do stanu deweloperskiego. W umowie kredytowej te daty zostaną zapisane i będą Was obowiązywać.

Większość banków pozwala na rozpisanie czasu trwania budowy na maksymalnie 24 miesiące od wypłaty pierwszej transzy. W niektórych instytucjach możecie uzyskać nawet 36 miesięcy. Moja rada? Wykorzystajcie maksymalny dostępny czas. Nic na tym nie tracicie, a zyskujecie dodatkowe zabezpieczenie na wypadek nieprzewidzianych opóźnień. Bo opóźnienia na budowie się zdarzają – pogoda, problemy z materiałami, niedostępność ekip. Jeśli wykonacie któryś etap pół roku wcześniej niż zaplanowaliście, nikt nie będzie miał pretensji. Natomiast jeśli się spóźnicie z postępem prac, bank może zacząć się martwić i zadawać niewygodne pytania.

Rzeczoznawca na budowie – wizyta przed każdą transzą

Zanim bank wypłaci Wam kolejną część kredytu, musi się upewnić, że poprzedni etap faktycznie został zrealizowany. W wielu bankach oznacza to wizytę rzeczoznawcy na budowie. To on oceni, czy prace wykonano zgodnie z harmonogramem i czy można przejść do następnego etapu. Od momentu zgłoszenia zakończenia danego etapu do wypłaty środków mogą minąć nawet 2–3 tygodnie. Musicie to uwzględnić, planując kolejność działań i ustalając terminy z wykonawcami.

Nie ma nic przyjemniejszego niż sytuacja, w której trzeba zadzwonić do ekipy budowlanej i powiedzieć: „Przepraszam, ale jednak nie mam pieniędzy, bo czekam na transzę z banku". Dlatego między kolejnymi etapami budowy planujcie bufory czasowe. Lepiej mieć zapas niż gonić harmonogram i stresować się przy każdej wypłacie.

Działka jako wkład własny – zasada, która robi różnicę

Przy kredycie na gotowe mieszkanie musicie dysponować określonym wkładem własnym w gotówce – standardowo jest to minimum 20% wartości nieruchomości. Przy kredycie na budowę domu sytuacja wygląda inaczej, bo bardzo często banki wliczają wartość działki do wkładu własnego. To jedna z niewielu zasad, która działa na korzyść osób budujących.

Jeśli kupiliście działkę za gotówkę, cała jej wartość może zostać uznana za Wasz wkład własny. W efekcie możecie potrzebować znacznie mniej oszczędności w gotówce niż przy zakupie mieszkania o podobnej wartości. Oczywiście najlepiej kupić działkę za gotówkę, bo to upraszcza całą procedurę kredytową. Ale jeśli działkę też finansowaliście kredytem – to nadal jest możliwe. Bank udzielający kredytu na budowę domu po prostu spłaci zobowiązanie dotyczące działki, przenosząc je do siebie. W tym przypadku za wkład własny uznana zostanie jednak tylko ewentualna różnica między aktualną wartością działki a kwotą pożyczki zaciągniętej na jej zakup.

Dokumenty – więcej papierkowej roboty niż przy mieszkaniu

Przy kredycie na gotowe mieszkanie potrzebujecie umowy przedwstępnej lub aktu notarialnego, wyceny nieruchomości i dokumentów potwierdzających Wasze dochody. Przy kredycie na budowę domu lista jest znacznie dłuższa. Bank będzie potrzebował numeru księgi wieczystej działki, kopii pozwolenia na budowę, projektu architektonicznego, informacji o współczynniku EP budynku z charakterystyki energetycznej oraz aktualnego wypisu i wyrysu z rejestru gruntów. Do tego dochodzą wszystkie dokumenty finansowe – takie same jak przy kredycie mieszkaniowym.

Rodzaj dokumentów finansowych zależy od Waszej sytuacji zawodowej. Przy umowie o pracę bank poprosi o informacje o dacie podpisania umowy, wysokości wynagrodzenia i potwierdzenia przelewów. Jeśli prowadzicie własną działalność gospodarczą na KPiR, musicie przygotować PIT za ostatnie dwa lata, księgę przychodów i rozchodów za bieżący rok, tabelę amortyzacji i informację o zapłaconej składce zdrowotnej. Przy ryczałcie potrzebny będzie PIT-28 i ewidencja sprzedaży. Spółki z pełną księgowością muszą przedstawić bilans, rachunek zysków i strat oraz CIT. Jeśli macie dochody z wynajmu – przygotujcie PIT-28 i umowy najmu.

Dlaczego bank chętnie pożycza na budowę domu

Może wydawać się to paradoksalne, ale dla banku kredyt hipoteczny na budowę domu jest jednym z najbezpieczniejszych produktów w ofercie. Dlaczego? Ponieważ musicie mieć wkład własny, więc od pierwszej transzy nieruchomość jest warta więcej niż kwota, którą bank Wam pożycza. Wypłaty idą w transzach, więc ryzyko, że środki się rozejdą i nie wystarczy na dokończenie budowy, jest minimalne.

Finalnie bank pożyczający Wam na przykład 600 000 złotych ma hipotekę na nieruchomości wartej 850 000 złotych lub więcej. Nawet gdyby ceny na rynku nieruchomości zaczęły spadać, musiałyby spaść bardzo mocno, żeby bank ryzykował nieodzyskanie swoich środków. Dlatego – o ile macie dobrą zdolność kredytową i zaciągacie kredyt na kwotę znacznie niższą od maksymalnej – warto negocjować warunki. Bank może zgodzić się na obniżenie prowizji lub marży, bo Wasza inwestycja jest dla niego bezpieczna.

Doradca kredytowy – czy warto?

Za usługi doradcy kredytowego nie płacicie ani złotówki – prowizję pokrywa bank. To pierwszy argument za skorzystaniem z takiej pomocy. Ale jest też drugi, równie ważny. Dobry doradca wie, które banki preferują jakie zawody, jakie źródła dochodu i jakie formy zatrudnienia. Są banki, które przychylniej spoglądają na przedsiębiorców, i takie, które się ich boją. Są instytucje lepiej oceniające dochody z wynajmu i takie, które je ignorują.

Doradca pomoże Wam uprzednio przygotować wszystkie dokumenty i podsunie banki, w których macie największe szanse na pozytywną decyzję. Oczywiście zawsze istnieje ryzyko, że doradca zaproponuje kredyt tam, gdzie dostanie najwyższą prowizję – dlatego warto wybrać kogoś z polecenia lub o dobrej reputacji. Jeśli nie macie takiej osoby, porozmawiajcie z kilkoma doradcami i wyróbcie sobie własne zdanie, zanim zdecydujecie, komu powierzyć sprawę.

Co jeśli harmonogram nie wypali

Życie pisze różne scenariusze i nie zawsze budowa idzie zgodnie z planem. Jeśli z jakiegoś powodu nie wyrabiacie się w terminach określonych w harmonogramie, nie panikujcie – rozwiążcie to poprzez podpisanie aneksu do umowy kredytowej. Zazwyczaj właśnie tak się postępuje i nikt nie robi z tego problemu. Pod jednym warunkiem: musicie zgłosić bankowi informację o opóźnieniu zanim minie termin określony w harmonogramie.

Jeżeli poprosicie bank o wypłatę kolejnej transzy kilka miesięcy po upływie terminu, w którym miała zostać wykorzystana i rozliczona poprzednia – proces może trwać dłużej. Bank może poprosić o dodatkowe wyjaśnienia i przysłać rzeczoznawcę w celu weryfikacji wykonanych prac. Innymi słowy: komunikujcie się z bankiem na bieżąco, a nie po fakcie.

Większy kredyt jako bufor bezpieczeństwa

To rada, którą powtarzam przy każdej okazji, gdy rozmawiam z przyszłymi inwestorami. Jeśli macie możliwość, weźcie odrobinę większy kredyt niż potrzebujecie. Porozmawiajcie ze swoim doradcą kredytowym i sprawdźcie, czy i jaką prowizję musielibyście zapłacić za wcześniejszą spłatę – albo czy będziecie mogli po prostu nie uruchamiać ostatniej transzy.

Dlaczego to proponuję? Ponieważ jeśli zostaną Wam środki na koniec budowy, będziecie mogli je oddać i nie będzie Was to nic lub prawie nic kosztowało. Potraktujcie to jako dodatkową opłatę za bezpieczeństwo, za bufor finansowy. Może się okazać, że czegoś nie doszacowaliście, albo zechcecie od razu wykończyć też ogród, a bez tej nadwyżki nie mielibyście na to pieniędzy. Dobranie środków do kredytu lub wzięcie kolejnej pożyczki jest dużo trudniejsze i droższe niż oddanie nadmiaru środków, które okazały się niepotrzebne.

Długi okres kredytowania – strategia elastyczności

Wiem, że jeśli popatrzymy na całkowity koszt kredytu 30-letniego w porównaniu z 15-letnim, różnica jest kolosalna. Ale wystarczy trochę samodyscypliny, aby każdego miesiąca nadpłacać ratę kredytu 30-letniego tak, jakby spłacało się kredyt 15-letni. Co zyskujecie? Elastyczność. Jeśli przez te 15 lat coś się wydarzy – oby nie, ale życie bywa nieprzewidywalne – bez tłumaczenia się komukolwiek przestajecie nadpłacać i nagle Wasze raty stają się prawie nieodczuwalne.

Przy kredycie na 30 lat miesięczna rata jest znacznie niższa niż przy 15-letnim. Jeżeli jednak przez kilka lat będziecie nadpłacać kredyt tak, jakby był zaciągnięty na krótszy okres, to w razie trudności powrót do niższej raty będzie dla Was dużą ulgą. Szczególnie ważne jest nadpłacanie w pierwszych latach, ponieważ wówczas większość raty odsetkowo-kapitałowej to odsetki. Przy typowym kredycie w 2024 roku z ratą 5000 złotych miesięcznie około 4670 złotych z tej kwoty to odsetki, a tylko 330 złotych to kapitał. Nadpłacanie jakiejkolwiek sumy w perspektywie 30 lat robi ogromną różnicę w całkowitych kosztach kredytu.

Historia kredytowa – zacznijcie budować ją zawczasu

To temat, o którym piszę w mojej książce i który powtarzam przy każdej możliwej okazji. Do wnioskowania o kredyt hipoteczny warto zacząć przygotowywać się już kilka lat wcześniej. Sprawdźcie, jaki jest Wasz scoring BIK, i regularnie go monitorujcie. Na około dwa miesiące przed złożeniem wniosków kredytowych zamknijcie wszystkie otwarte zobowiązania – limit w rachunku, kartę kredytową. Nawet jeśli te produkty nie są przez Was wykorzystywane, obniżają zdolność kredytową.

Sam kiedyś otrzymałem odmowę przy próbie wzięcia miksera za 300 złotych na raty – bo byłem zbyt młody, zbyt krótko prowadziłem jednoosobową działalność gospodarczą i nie miałem żadnej historii kredytowej. Banki wolą, kiedy ktoś ma umowę o pracę na czas nieokreślony z trzymiesięcznym okresem wypowiedzenia. Dlatego warto dać się poznać bankom – wziąć cokolwiek na raty, aby pokazać, że terminowo spłacacie zobowiązania. Nawet jeśli to rata 50 złotych miesięcznie.

Podsumowanie

Kredyt na budowę domu to produkt finansowy wymagający od Was znacznie więcej zaangażowania niż kredyt na gotowe mieszkanie. Musicie przygotować obszerniejszą dokumentację, przedstawić harmonogram budowy, rozliczać się z bankiem w transzach i pilnować terminów. Ale jest też druga strona medalu – działka może zostać uznana za wkład własny, bank chętnie negocjuje warunki przy bezpiecznych inwestycjach, a Wy macie pełną kontrolę nad tym, jak będzie wyglądał Wasz dom.

Zanim złożycie wniosek, zadbajcie o kompleksowe przygotowanie finansowe, zamknijcie niepotrzebne zobowiązania, zbierzcie dokumenty i znajdźcie dobrego doradcę kredytowego. Rozważcie wzięcie kredytu na dłuższy okres z możliwością nadpłacania i nie bójcie się poprosić o nieco większą kwotę jako bufor bezpieczeństwa. A kiedy już podpiszecie umowę – pilnujcie harmonogramu i komunikujcie się z bankiem na bieżąco. Budowa domu to maraton, nie sprint, i Wasz kredyt musi za tym nadążyć.