Kredyt a budowa systemem gospodarczym – czy się opłaca?

Zadzwonił do mnie kiedyś klient w środku budowy z pytaniem, które do dziś pamiętam: „Panie Wojtku, czy da się jakoś przyspieszyć wypłatę transzy, bo ekipa od dachu czeka, a ja nie mam z czego im zapłacić?". Budował systemem gospodarczym, żeby zaoszczędzić. Harmonogram bankowy zakładał, że do tego momentu będzie miał stan surowy otwarty. Miał – ale z dwutygodniowym poślizgiem, bo murarz się rozchorował. Bank weryfikował dokumenty już trzeci tydzień. A dekarz nie chciał czekać, bo miał kolejne zlecenie. Ten telefon uświadomił mi, jak wiele osób wchodzi w połączenie kredytu z budową gospodarczą, nie rozumiejąc do końca, na co się piszą.

Co tak naprawdę oznacza budowa systemem gospodarczym

Zacznijmy od podstaw, bo pojęcie systemu gospodarczego bywa różnie rozumiane. W najprostszym ujęciu to taki sposób prowadzenia budowy, w którym sami stajecie się dla siebie generalnym wykonawcą. Nie podpisujecie umowy z jedną firmą, która zrobi wszystko od fundamentów po dach. Zamiast tego sami organizujecie cały proces – zatrudniacie oddzielne ekipy do poszczególnych prac, kupujecie materiały, koordynujecie harmonogram, pilnujecie jakości. Część rzeczy możecie wykonać własnymi rękami, część zlecić znajomym fachowcom, część profesjonalnym ekipom. Klucz jest w tym, że to Wy jesteście dyrygentami tej orkiestry.

System gospodarczy nie oznacza wcale, że musicie sami mieszać beton i kłaść każdą cegłę. Możecie nie dotknąć ani jednego narzędzia, a mimo to budować „gospodarczo" – jeśli sami zatrudniacie elektryków, hydraulików, murarzy, dekarzy i koordynujecie ich pracę. Istotą jest przejęcie odpowiedzialności za organizację, logistykę i kontrolę jakości. To ogromna różnica w porównaniu z budową „pod klucz", gdzie firma budowlana bierze na siebie wszystkie te obowiązki – i wszystkie związane z nimi problemy.

Mechanizm kredytu na budowę domu – transze jako serce całego systemu

Kredyt na budowę domu działa zupełnie inaczej niż kredyt na zakup gotowego mieszkania. Bank nie przelewa Wam całej kwoty jednorazowo – wypłaca ją w transzach, zgodnie z postępem prac. Standardowo mówimy o trzech lub czterech transzach, choć niektóre banki oferują większą elastyczność. Pierwsza transza finansuje zazwyczaj fundamenty i stan zerowy, druga pozwala dojść do stanu surowego otwartego, trzecia zamyka stan surowy, a czwarta prowadzi do stanu deweloperskiego.

Każda wypłata transzy wymaga udowodnienia bankowi, że poprzedni etap został zrealizowany. Bank wysyła rzeczoznawcę na wizję lokalną, wymaga zdjęć dokumentujących postęp prac, wpisów w dzienniku budowy, czasem faktur na materiały. Dopiero po pozytywnej weryfikacji przelewa kolejną porcję pieniędzy. I tu jest pies pogrzebany – na tę weryfikację i wypłatę możecie czekać od kilku dni do nawet dwóch–trzech tygodni. To informacja, którą musicie mieć z tyłu głowy przy planowaniu całej budowy, bo te dwa–trzy tygodnie potrafią wywrócić najlepsze plany do góry nogami.

Co ważne – podczas trwania budowy spłacacie bankowi tylko odsetki od wypłaconych już transz. Pełne raty kapitałowo-odsetkowe zaczynają się dopiero po zakończeniu inwestycji. To niby ulga, ale pamiętajcie, że im dłużej trwa budowa, tym więcej odsetek wpłacacie „w próżnię" – nie spłacając przy tym ani złotówki kapitału. Przy obecnych stopach procentowych i kredycie na 500 tysięcy złotych każdy dodatkowy rok budowy to kilkadziesiąt tysięcy złotych w samych odsetkach. Pieniądze, które mogłyby pójść na wykończenie albo ogród.

Gdzie system gospodarczy zderza się z wymaganiami banku

I tu dochodzimy do sedna sprawy. Bank wymaga harmonogramu – konkretnych dat, do kiedy osiągniecie poszczególne stany. Wy podpisujecie się pod tym harmonogramem przy zawieraniu umowy kredytowej. Tymczasem budowa systemem gospodarczym z natury jest mniej przewidywalna niż budowa z generalnym wykonawcą. Kiedy zatrudniacie firmę budowlaną, to ona martwi się o koordynację ekip, zastępstwa w razie choroby pracowników, organizację dostaw materiałów. Przy systemie gospodarczym te wszystkie problemy spadają na Wasze barki.

Wróćmy do mojego klienta z telefonu. Ekipa od tynków miała przyjść w poniedziałek, ale przedłużył im się poprzedni obiekt – musiał znaleźć zastępstwo albo poczekać. Murarz zachorował – dzwonił po znajomych. Ceny stali poszły w górę i budżet na zbrojenie trzeba było zrewidować – kombinował, jak zmieścić się w kosztorysie przedłożonym bankowi. Każde takie opóźnienie przesuwało termin osiągnięcia kolejnego etapu – a tym samym wypłatę następnej transzy. I tak błędne koło się nakręcało.

Co się dzieje, gdy nie zmieścicie się w harmonogramie? W najlepszym przypadku – nic szczególnego, bank zgodzi się na aneks do umowy i przesunięcie terminów. W gorszym scenariuszu możecie narazić się na kary umowne za opóźnienia. W najgorszym – bank może wstrzymać dalsze finansowanie, zostawiając Was z niedokończoną budową i kredytem do spłaty. Dlatego tak ważne jest realistyczne planowanie i zostawianie sobie buforów czasowych przy ustalaniu harmonogramu z bankiem. Lepiej zadeklarować dłuższy termin i skończyć wcześniej niż obiecać szybko i nie dowieźć.

Realne oszczędności – ile faktycznie możecie zyskać

Teraz konkretne liczby, bo to właśnie obietnica oszczędności kusi ludzi do łączenia kredytu z budową gospodarczą. Różne źródła podają różne wartości – od 10 do nawet 30 procent oszczędności w porównaniu z budową zleconą generalnemu wykonawcy. Którą liczbę przyjąć jako realistyczną? Z mojego doświadczenia i obserwacji rynku – bezpiecznie można liczyć na 10–15 procent przy dobrze zorganizowanej budowie. Oszczędności rzędu 20–30 procent są możliwe, ale wymagają naprawdę dużego zaangażowania własnego, w tym wykonywania sporej części prac własnymi rękami.

Przy domu o koszcie budowy 600 tysięcy złotych mówimy więc o realnych oszczędnościach rzędu 60–90 tysięcy złotych. Przy bardziej optymistycznym scenariuszu – nawet 120–180 tysięcy. Brzmi imponująco, prawda? Ale jest drugie dno tej kalkulacji. Skąd biorą się te oszczędności? Głównie z dwóch źródeł – braku marży generalnego wykonawcy, który musi zarobić na koordynacji i wzięciu odpowiedzialności, oraz możliwości samodzielnego wybierania i kupowania materiałów po najlepszych cenach.

Problem w tym, że jako inwestor indywidualny nie macie dostępu do rabatów hurtowych, które otrzymują firmy budowlane. Kupując materiały „z ulicy", możecie płacić nawet kilkanaście procent więcej niż profesjonalna ekipa kupująca regularnie w danej hurtowni. Owszem, możecie negocjować, szukać promocji, jeździć po różnych składach – ale to kosztuje czas. A czas w trakcie budowy to pieniądz w najbardziej dosłownym sensie – o czym za chwilę.

Czas – ukryty koszt systemu gospodarczego

Według danych GUS średni czas budowy domu jednorodzinnego oddanego do użytku w pierwszym kwartale 2025 roku wynosił ponad 52 miesiące. Ponad cztery lata. Oczywiście to średnia obejmująca zarówno budowy „pod klucz", jak i te prowadzone systemem gospodarczym, ale daje pewien obraz sytuacji. Przy sprawnej firmie budowlanej możecie zamknąć się w 12–18 miesiącach. Przy budowie gospodarczej – mówimy raczej o 2–4 latach, czasem dłużej.

Co ten wydłużony czas oznacza dla Waszego kredytu? Przede wszystkim dłuższy okres naliczania odsetek przy niewypłaconym jeszcze w pełni kapitale. Przy kredycie na 500 tysięcy złotych i oprocentowaniu w okolicach 7–8 procent każdy rok to około 35–40 tysięcy złotych odsetek. Jeśli zamiast 18 miesięcy budowa trwa 36 – te „dodatkowe" 18 miesięcy może kosztować Was mniej więcej tyle, ile wynosi połowa obiecywanych oszczędności z systemu gospodarczego. Matematyka bywa bezlitosna.

Jest jeszcze drugi aspekt czasowy – przez cały okres budowy musicie gdzieś mieszkać. Jeśli wynajmujecie mieszkanie, to każdy dodatkowy miesiąc budowy to kolejny czynsz. Jeśli mieszkacie u rodziców czy teściów – to też ma swoją cenę, choć nie zawsze wyrażoną w złotówkach. Przedłużająca się budowa obciąża relacje rodzinne, generuje stres, wpływa na Wasze życie zawodowe i prywatne. Te koszty trudno wycenić, ale są jak najbardziej realne – i warto je uczciwie sobie uświadomić przed podjęciem decyzji.

Pułapka harmonogramu – gdy bank blokuje Waszą budowę

Wrócę do kwestii transz, bo to jest chyba najbardziej niedoceniany problem przy łączeniu kredytu z budową gospodarczą. Wyobraźcie sobie sytuację – jesteście w trakcie robienia dachu, ekipa dekarska pracuje, materiały zamówione i czekają na placu. Ale poprzedni etap – stan surowy otwarty – został zakończony z dwutygodniowym opóźnieniem. Bank właśnie weryfikuje dokumentację i ma swoje procedury. Między złożeniem wniosku o wypłatę transzy a faktycznym przelewem mijają trzy tygodnie.

W tym czasie musicie jakoś opłacić dekarzy i materiały. Z własnej kieszeni, bo transza jeszcze nie przyszła. Macie rezerwę finansową? Świetnie, przetrwacie. Nie macie? Możecie prosić wykonawców o poczekanie – nie każdy się zgodzi, bo oni też mają swoje rachunki do zapłacenia. Możecie płacić z karty kredytowej – drogie i ryzykowne. Możecie wstrzymać prace – opóźnienie narasta, a z nim Wasz stres. To jest właśnie ta rzeczywistość, której nie pokazują optymistyczne kalkulacje oszczędności na forach internetowych.

Dlatego przy budowie z kredytem bezwzględnie musicie mieć bufor finansowy – gotówkę pozwalającą kontynuować prace przez minimum dwa–trzy tygodnie bez czekania na przelew z banku. Im większy bufor, tym spokojniej śpicie. Paradoksalnie – żeby zaoszczędzić na budowie gospodarczej, musicie najpierw mieć więcej pieniędzy „na wszelki wypadek". Minimum 50–100 tysięcy złotych „żelaznej rezerwy" to nie fanaberia, tylko warunek konieczny spokojnej budowy.

Kiedy to połączenie ma sens

Nie chcę Was zniechęcać – są sytuacje, w których kredyt plus budowa gospodarcza to naprawdę dobra kombinacja. Znam osoby, którym się udało i które dziś mieszkają w wymarzonych domach, ciesząc się zaoszczędzonymi pieniędzmi. Co ich łączy?

Przede wszystkim doświadczenie lub zaplecze w branży. Jeśli sami pracujecie w budownictwie, macie rodzinę w branży albo przynajmniej solidne kontakty do sprawdzonych fachowców – startujecie z zupełnie innej pozycji niż ktoś, kto musi szukać ekip przez ogłoszenia. Wiecie, jak rozmawiać z wykonawcami, potraficie ocenić jakość pracy na budowie, macie telefony do ludzi, którzy przyjadą, gdy coś się sypnie.

Równie ważna jest elastyczność czasowa. Jeśli możecie wziąć dłuższy urlop na okres ważnych etapów budowy albo macie elastyczną pracę, która pozwala być na budowie codziennie – to ogromna przewaga. Bycie na miejscu, koordynowanie na bieżąco, reagowanie na problemy od razu znacząco przyspiesza tempo prac i zmniejsza ryzyko opóźnień. Budowa prowadzona „zdalnie", z wizytami raz w tygodniu, to zupełnie inna historia – i zazwyczaj znacznie bardziej stresująca.

Wreszcie – prostota projektu. Dom parterowy ze zwykłym dwuspadowym dachem, bez skomplikowanych przeszkleń i niestandardowych rozwiązań, to zupełnie inna bajka niż wielopoziomowa rezydencja z płaskim dachem i ogrodem na dachu. Im prostszy projekt, tym mniej rzeczy może pójść nie tak i tym łatwiej samodzielnie koordynować prace.

Kiedy lepiej odpuścić

Z drugiej strony – są sytuacje, gdy gorąco odradzam łączenie kredytu z budową gospodarczą, nawet jeśli matematyka na papierze wygląda kusząco.

Jeśli pracujecie na pełny etat w zawodzie niezwiązanym z budownictwem i jedyne wolne godziny macie wieczorami oraz w weekendy – to za mało. Budowa wymaga dyspozycyjności w normalnych godzinach pracy, kiedy działają hurtownie, urzędy, ekipy. Nie załatwicie niczego o 20:00, a problemy na budowie nie czekają do soboty. Możecie oczywiście próbować koordynować wszystko telefonicznie między spotkaniami w pracy, ale to recepta na permanentny stres i niedoróbki.

Jeśli budżet jest napięty do granic możliwości i każdy nieplanowany wydatek to dramat – system gospodarczy jest zbyt ryzykowny. Nieprzewidziane koszty są niemal pewne przy każdej budowie, a brak rezerwy może zatrzymać Waszą inwestycję w połowie. Zostaniecie z kredytem do spłaty, niedokończonym domem i zerową zdolnością do dalszego finansowania.

Jeśli nie macie nikogo zaufanego do pomocy – rodziny, znajomych z doświadczeniem budowlanym – będziecie zdani wyłącznie na łaskę przypadkowych ekip i własną wiedzę internetową. To przepis na problemy, bo w kryzysowych momentach nie będzie komu zadzwonić po radę, a decyzje trzeba będzie podejmować szybko.

Alternatywa – częściowy system gospodarczy

Jest jeszcze trzecia droga, którą często polecam jako rozsądny kompromis. Możecie zlecić najważniejsze etapy – fundamenty, stan surowy, dach – sprawdzonej firmie budowlanej, która weźmie odpowiedzialność za terminowość. Te etapy są najbardziej zależne od pogody i koordynacji wielu specjalistów, najtrudniejsze do nadrobienia przy opóźnieniach, najbardziej krytyczne dla harmonogramu bankowego. Profesjonalna ekipa z doświadczeniem przejdzie przez nie sprawniej niż samodzielnie koordynowane podwykonawstwa.

Natomiast prace wykończeniowe – tynki, podłogi, malowanie, drobne instalacje – możecie robić sami lub z pomocą pojedynczych fachowców. Te etapy są mniej wrażliwe czasowo, łatwiejsze do samodzielnego wykonania, bardziej elastyczne w harmonogramie. Jeśli malarz przyjdzie tydzień później, świat się nie zawali. Takie podejście daje Wam część oszczędności systemu gospodarczego przy znacznie mniejszym ryzyku opóźnień na etapach krytycznych dla kredytu. I co równie ważne – pozwala Wam się uczyć na mniej ryzykownych pracach, zanim weźmiecie na siebie coś naprawdę skomplikowanego.

Podsumowanie

Kredyt hipoteczny i budowa systemem gospodarczym mogą iść w parze, ale to związek wymagający dojrzałości i przygotowania. Potencjalne oszczędności są realne – realnie jednak rzędu 10–15 procent, nie mitycznych 30 procent z forów internetowych. Za te oszczędności płacicie własnym czasem, stresem i ryzykiem opóźnień, które mogą kosztować więcej niż zaoszczędziliście. Kluczem jest uczciwa ocena własnych możliwości, solidny bufor finansowy i realistyczny harmonogram z zapasem czasowym. Mój klient, ten od telefonu z początku artykułu, ostatecznie dokończył budowę – ale gdy go zapytałem, czy zrobiłby to jeszcze raz, odpowiedział: „Następnym razem zatrudnię firmę i będę spokojnie patrzył, jak budują". Coś w tym jest. Jeśli wszystkie warunki spełniacie – śmiało, może się udać. Jeśli nie – lepszą inwestycją może być spokój ducha i pewność terminowej realizacji, nawet za cenę wyższych kosztów budowy. W końcu dom budujecie raz, a mieszkać w nim będziecie latami. Warto, żebyście ten proces wspominali z satysfakcją, a nie z drżeniem. Więcej o kompleksowym podejściu do finansów znajdziecie w artykule o tym, jak przygotować się finansowo do budowy domu.