Kosztorys ślepy vs kosztorys wykonawczy – czym się różnią i który wybrać

Wyobraźcie sobie taką sytuację. Wysyłacie projekt domu do pięciu firm budowlanych z prośbą o wycenę. Po dwóch tygodniach macie na skrzynce pięć ofert. Pierwsza opiewa na 380 tysięcy złotych, druga na 520 tysięcy, trzecia na 445 tysięcy, czwarta na 610 tysięcy, a piąta na 490 tysięcy. Rozpiętość ogromna – ponad 200 tysięcy różnicy między najtańszą a najdroższą ofertą. I teraz pytanie: którą wybrać? Czy najtańsza jest okazją, czy pułapką? Czy najdroższa to przepłacanie, czy może gwarancja jakości?

Zanim odpowiecie, pozwólcie że zadam inne pytanie. Czy te pięć ofert dotyczy dokładnie tego samego zakresu prac? Czy każda firma wyceniła identyczny pakiet robót, materiałów i wykończeń? Bo jeśli nie – a w 90% przypadków tak właśnie jest – to porównujecie jabłka z gruszkami. I żadna analiza tych liczb nie da Wam sensownej odpowiedzi.

Problem, o którym nikt Wam nie powie

Przez lata pracy jako generalny wykonawca widziałem setki takich sytuacji. Inwestor dostaje kilka ofert, patrzy na sumy końcowe i podejmuje decyzję na podstawie ceny. Czasem wybiera najtańszą, bo „po co przepłacać". Czasem najdroższą, bo „droższe znaczy lepsze". A potem na budowie okazuje się, że tańsza oferta nie obejmowała ocieplenia fundamentów, bo firma uznała, że to oczywiste i każdy robi to osobno. Albo droższa zawierała w cenie okna klasy premium, podczas gdy konkurencja wyceniła standardowe. I nagle te różnice w cenach zaczynają mieć zupełnie inne znaczenie.

Na rynku budowlanym nie istnieje jeden standard. Każda firma inaczej rozumie pojęcia takie jak „stan surowy otwarty", „stan deweloperski" czy „pod klucz". Dla jednej firmy stan deweloperski obejmuje wylewki i tynki, dla innej również białą armaturę w łazience, a dla jeszcze innej – kompletną instalację grzewczą z kotłem. Gdy wysyłacie zapytanie o wycenę „do stanu deweloperskiego", każda firma wycenia coś trochę innego. I potem macie pięć ofert, które teoretycznie dotyczą tego samego, a praktycznie – zupełnie różnych zakresów prac.

Przedmiar robót – Wasz szablon do porównań

Tu właśnie wchodzi na scenę przedmiar robót, nazywany też kosztorysem ślepym lub nakładczym. Te trzy nazwy oznaczają w zasadzie ten sam dokument – oficjalnie od lat używa się terminu „przedmiar", choć w praktyce nazwy „kosztorys ślepy" i „kosztorys nakładczy" wciąż funkcjonują wymiennie. Idea jest prosta: to dokument, który precyzyjnie wymienia wszystkie prace do wykonania wraz z ich ilościami – ale bez cen. Są pozycje, są metry kwadratowe ścian do wymurowania, są metry sześcienne betonu do wylania, są sztuki okien do zamontowania. Nie ma tylko jednego – kwot.

Dlaczego „ślepy"? Bo jest ślepy na ceny. Widzi wszystko inne: zakres, ilości, specyfikację materiałów. Ale rubryka z ceną pozostaje pusta. I to jest właśnie jego siła.

Przedmiar robót tworzy inwestor – albo ktoś w jego imieniu, na przykład architekt, kosztorysant czy inspektor nadzoru. Potem rozsyła go do wykonawców z prostym komunikatem: proszę wycenić dokładnie to, co jest w tym dokumencie. Każdy wykonawca dostaje identyczny szablon i wpisuje swoje ceny jednostkowe przy każdej pozycji. Na koniec sumuje wszystko i oddaje Wam wypełniony kosztorys – czyli kosztorys ofertowy.

I teraz magia – gdy wrócą do Was oferty, każda będzie dotyczyła dokładnie tego samego zakresu. Te same pozycje, te same ilości, te same materiały. Różnić się będą tylko ceny. A to już można uczciwie porównać.

Co powinien zawierać dobry przedmiar

Przedmiar robót to nie lista życzeń w stylu „fundamenty, ściany, dach". To szczegółowy dokument, który rozbija każdy etap budowy na konkretne pozycje. Przy fundamentach nie wystarczy napisać „wykonanie fundamentów". Trzeba wymienić: wykopy – tyle metrów sześciennych, podsypka piaskowa – tyle metrów sześciennych, chudiak – tyle metrów kwadratowych, izolacja przeciwwilgociowa pozioma – tyle metrów kwadratowych, zbrojenie – tyle kilogramów stali, betonowanie ław – tyle metrów sześciennych betonu klasy takiej i takiej. I tak dalej, pozycja po pozycji.

Dobry przedmiar określa nie tylko co ma zostać zrobione, ale też z czego. Nie wystarczy napisać „ściany zewnętrzne". Trzeba sprecyzować: ściany zewnętrzne z bloczków silikatowych o grubości 24 centymetry, klasa gęstości taka, murowane na zaprawie cienkospoinowej, tyle i tyle metrów kwadratowych. Przy oknach nie wystarczy „montaż okien". Trzeba podać: okna PCV trzykomorowe, pakiet szybowy dwukomorowy z ciepłą ramką, współczynnik przenikania ciepła nie gorszy niż 0,9, kolor biały, wymiary według projektu, montaż na ciepły parapet – razem tyle i tyle sztuk o takich wymiarach.

Im bardziej szczegółowy przedmiar, tym mniejsze pole do interpretacji dla wykonawców. A mniejsze pole do interpretacji oznacza bardziej porównywalne oferty.

Kosztorys ofertowy – pełny obraz kosztów

Kosztorys ofertowy to już zupełnie inna para kaloszy. Tu nie ma pustych rubryk – wszystkie pola są wypełnione. Każda pozycja ma przypisaną cenę jednostkową i wartość całkowitą. Widzicie nie tylko co będzie robione, ale też ile to dokładnie kosztuje.

Kosztorys ofertowy najczęściej przygotowuje wykonawca jako część swojej oferty – stąd nazwa. Powstaje on poprzez wypełnienie przedmiaru cenami. To właśnie ten dokument staje się później podstawą rozliczeń – zarówno z wykonawcą, jak i z bankiem, jeśli finansujecie budowę kredytem.

Siła kosztorysu ofertowego leży w przejrzystości. Widzicie, ile kosztuje robocizna przy każdym etapie. Widzicie, ile pójdzie na materiały. Widzicie, gdzie wykonawca założył większą marżę, a gdzie wycenił na styk. To wiedza, która daje Wam realną kontrolę nad budżetem.

Kosztorys ofertowy przydaje się też przy rozliczeniach etapowych. Gdy płacicie wykonawcy w transzach powiązanych z postępem prac, szczegółowy kosztorys pozwala precyzyjnie określić, ile należy się za wykonane już pozycje. Bez niego rozliczenia stają się negocjacjami, a nie prostym sprawdzeniem „zrobione – płacę".

Cztery rodzaje kosztorysów – który do czego

W praktyce budowlanej funkcjonują cztery podstawowe rodzaje kosztorysów i warto je znać, żeby nie pogubić się w terminologii:

Kosztorys inwestorski – to Wasza wycena jako inwestora, przygotowana przed rozpoczęciem budowy. Pozwala oszacować, ile będzie kosztować cała inwestycja. Taki kosztorys często wymagają banki przy kredycie hipotecznym. Możecie zlecić go kosztorysantowi lub poprosić architekta.

Kosztorys ofertowy – to wycena wykonawcy, jego propozycja ceny za wykonanie określonych robót. Właśnie ten kosztorys dostajecie, gdy wysyłacie przedmiar do firm budowlanych.

Kosztorys powykonawczy – sporządzany po zakończeniu prac, na podstawie faktycznie wykonanych robót. Przydatny, gdy zakres prac zmienił się w trakcie realizacji.

Kosztorys zamienny – powstaje, gdy w trakcie budowy następują zmiany względem pierwotnych ustaleń. Modyfikuje wcześniejszy kosztorys ofertowy.

W praktyce inwestora indywidualnego najważniejsze są dwa pierwsze: kosztorys inwestorski, który pozwala Wam zaplanować budżet, oraz kosztorys ofertowy, który otrzymujecie od wykonawców.

Kluczowa różnica w praktyce

Spróbuję to wyjaśnić jeszcze inaczej. Przedmiar robót (kosztorys ślepy) to ankieta, którą wysyłacie do wielu osób, żeby zebrać porównywalne odpowiedzi. Kosztorys ofertowy to wypełniona ankieta od jednej konkretnej osoby, z którą zamierzacie dalej rozmawiać.

Przedmiar służy do zbierania ofert. Kosztorys ofertowy służy do realizacji i rozliczeń.

Przedmiar to narzędzie fazy wyboru wykonawcy. Kosztorys ofertowy to narzędzie fazy budowy.

W idealnym świecie proces wygląda tak: najpierw przygotowujecie przedmiar robót i rozsyłacie go do kilku firm. Potem analizujecie otrzymane kosztorysy ofertowe – teraz już naprawdę porównywalne. Wybieracie wykonawcę. I na koniec, przed podpisaniem umowy, uzgadniacie z nim szczegółowy kosztorys, który stanie się załącznikiem do kontraktu i podstawą rozliczeń przez całą budowę.

Czy naprawdę potrzebujecie przedmiaru

Przyznam szczerze – przygotowanie dobrego przedmiaru wymaga czasu i wiedzy. Trzeba znać się na budowaniu, żeby sensownie rozbić cały proces na pozycje. Trzeba umieć policzyć ilości z projektu. Trzeba wiedzieć, jakie materiały są dostępne i jak je specyfikować. To nie jest zadanie na jeden wieczór przy kawie.

Dlatego wielu inwestorów odpuszcza sobie ten etap i po prostu wysyła projekt z prośbą o wycenę. I w wielu przypadkach – zwłaszcza gdy budujecie z jednym generalnym wykonawcą, którego polecił Wam ktoś zaufany – to może wystarczyć. Ale jeśli chcecie naprawdę świadomie porównać kilka ofert i mieć pewność, że wybieracie najkorzystniejszą opcję – przedmiar jest nieoceniony.

Kto może Wam pomóc go przygotować? Architekt adaptujący projekt czasem oferuje taką usługę. Inspektor nadzoru inwestorskiego, jeśli go zatrudniacie, również może się tego podjąć. Są też kosztorysanci budowlani – specjaliści, którzy zajmują się wyłącznie przygotowywaniem kosztorysów i przedmiarów. Koszt takiej usługi to zazwyczaj ułamek oszczędności, które da Wam możliwość rzetelnego porównania ofert.

Na co uważać przy kosztorysach od wykonawców

Nawet gdy dostajecie kosztorysy ofertowe od firm budowlanych, warto spojrzeć na nie krytycznym okiem. Pierwsza rzecz – sprawdźcie, czy wszystkie pozycje są wymienione. Zdarza się, że wykonawca „zapomina" o niektórych elementach, przez co jego oferta wygląda atrakcyjniej. A potem na budowie okazuje się, że te pominięte prace trzeba jednak wykonać i doliczyć. Porównajcie otrzymane kosztorysy pozycja po pozycji – jeśli u jednego wykonawcy brakuje czegoś, co jest u innych, zapytajcie dlaczego.

Druga rzecz – przyjrzyjcie się ilościom. Czy metraże ścian, powierzchnie dachów, objętości betonów zgadzają się między ofertami? Znaczące różnice mogą oznaczać błąd w obmiarze albo celowe zaniżenie ilości, żeby zejść z ceną. A potem na budowie nagle się okaże, że „trzeba doliczyć", bo „rzeczywiste ilości są wyższe".

Trzecia rzecz – zwróćcie uwagę na specyfikację materiałów. Pozycja „okna PCV" może oznaczać produkt za 500 złotych za metr kwadratowy albo za 1500 złotych. Różnica w cenie końcowej będzie ogromna, a różnica w jakości – jeszcze większa. Jeśli w kosztorysie nie ma szczegółowej specyfikacji materiałów, dopytajcie. I upewnijcie się, że w umowie znajdzie się konkretna marka i model, a nie ogólnik „okna PCV dobrej jakości".

Jak wykorzystać kosztorys w umowie

Kosztorys ofertowy powinien stać się załącznikiem do umowy z wykonawcą. Nie wystarczy ogólny zapis „wykonanie stanu surowego zamkniętego za kwotę X". Taki zapis zostawia pole do interpretacji, a interpretacje na budowie zwykle kończą się konfliktami i dodatkowymi kosztami.

Szczegółowy kosztorys w załączniku do umowy jasno określa: kto wykonuje jakie prace, z jakich materiałów, w jakich ilościach, za jaką cenę. Jeśli coś nie zostanie wykonane albo zostanie wykonane z innych materiałów – macie czarno na białym, co było umówione. To Wasza polisa ubezpieczeniowa na wypadek sporów.

Kosztorys przydaje się też przy rozliczeniach z bankiem. Jeśli bierzecie kredyt na budowę, bank będzie wypłacał transze w oparciu o postęp prac. Inspektor bankowy przyjedzie na budowę, sprawdzi co zostało zrobione i na tej podstawie bank uruchomi kolejną część finansowania. Szczegółowy kosztorys ułatwia te rozliczenia – zarówno Wam, jak i bankowi. Wiecie dokładnie, ile kosztuje każdy etap, więc możecie zaplanować harmonogram wypłat.

Kiedy wystarczy prostsza forma

Nie każda budowa wymaga profesjonalnego przedmiaru przygotowanego przez kosztorysanta. Jeśli budujecie z generalnym wykonawcą, którego znacie i któremu ufacie – na przykład budował dom dla Waszych znajomych i są zadowoleni – możecie pominąć etap rozsyłania przedmiaru. Poproście po prostu o szczegółową ofertę z podziałem na pozycje i materiały. Dobry wykonawca i tak to przygotuje, bo sam potrzebuje takiego dokumentu do kalkulacji.

Z kolei jeśli budujecie systemem gospodarczym i zatrudniacie osobne ekipy do poszczególnych etapów, kosztorysy będą wyglądać inaczej. Nie potrzebujecie jednego wielkiego dokumentu obejmującego całą budowę. Wystarczą mniejsze kosztorysy dla każdego zakresu prac: osobny dla fundamentów, osobny dla murowania ścian, osobny dla dachu. Ale zasada pozostaje ta sama – im bardziej szczegółowo opiszecie zakres w zapytaniu, tym bardziej porównywalne będą otrzymane oferty.

Podsumowanie

Przedmiar robót (kosztorys ślepy) i kosztorys ofertowy to dwa różne narzędzia służące różnym celom. Przedmiar – zestawienie robót bez cen – pozwala zbierać porównywalne oferty od wielu wykonawców. Kosztorys ofertowy – pełna kalkulacja z cenami – służy do realizacji i rozliczeń z wybranym wykonawcą.

W praktyce inwestorskiej najpierw przygotowujecie lub zamawiacie przedmiar robót i rozsyłacie go do firm. Potem analizujecie wypełnione kosztorysy ofertowe, wybieracie wykonawcę i wspólnie dopracowujecie szczegóły, które staną się załącznikiem do umowy.

Czy to więcej pracy niż wysłanie projektu z pytaniem „ile to będzie kosztować"? Tak. Czy ta dodatkowa praca się opłaca? Zdecydowanie. Bo pozwala Wam porównywać jabłka z jabłkami zamiast zgadywać, dlaczego jedna oferta jest o dwieście tysięcy tańsza od drugiej. A przy budżetach liczonych w setkach tysięcy złotych – to nie jest akademicka dyskusja. To realne pieniądze, które możecie zaoszczędzić lub stracić. Więcej o planowaniu budżetu znajdziecie w artykule o tym, jak przygotować się finansowo do budowy domu.