Kosztorys budowy domu – jak przygotować

Znam wielu inwestorów, którzy zaczynali budowę z przekonaniem, że „jakoś to będzie". Wielu z nich skończyło z kredytem większym niż planowali, z nieukończonym ogrodem albo – co gorsza – z wykończeniówką odłożoną „na później", które ciągnie się latami. A wszystko dlatego, że na początku zabrakło jednego – porządnego kosztorysu.

Zanim wbijecie pierwszą łopatę, musicie wiedzieć, ile tak naprawdę będzie kosztować Wasz dom. Nie orientacyjnie, nie „mniej więcej", nie „gdzieś w okolicach". Dokładnie. Z podziałem na etapy. Z marginesem na niespodzianki. Bo niespodzianki na budowie zdarzają się zawsze – różnica polega na tym, czy jesteście na nie przygotowani finansowo, czy nie.

Dlaczego wyceny z biur projektowych to za mało

Kiedy przeglądacie projekty gotowe na stronach biur projektowych, przy każdym znajdziecie orientacyjny koszt budowy. I to jest dobre miejsce na start – daje pewien punkt odniesienia. Problem w tym, że te kalkulacje są robione na podstawie uśrednionych, ogólnopolskich stawek, a często są też znacznie zaniżone. A ceny na Śląsku różnią się od cen na Podlasiu. Ceny w 2024 różniły się od cen w 2023. I będą się różnić od cen w 2026.

Dlatego już na etapie wyboru projektu – nawet jeśli do rozpoczęcia budowy macie jeszcze 2 czy 3 lata – warto zrobić coś więcej. Wyślijcie wybrany projekt do kilku lokalnych firm budowlanych i poproście o orientacyjną wycenę. Nie potrzebujecie szczegółowego kosztorysu – wystarczy informacja, w jakim przedziale cenowym się poruszacie. Dzięki temu unikniecie sytuacji, w której opieracie się na jednej, błędnie sporządzonej kalkulacji i albo niepotrzebnie odrzucacie świetny projekt jako „za drogi", albo przeciwnie – wybieracie go z entuzjazmem, by później boleśnie zaskoczyć się kosztami.

Jest jeszcze jeden bonus takiego wczesnego rekonesansu. Dowiecie się, kto buduje w Waszym regionie. Poznacie lokalne firmy i przez te kilka lat przed budową będziecie mogli śledzić ich poczynania, zbierać opinie, wyrobić sobie zdanie. To nieoceniona wiedza, kiedy przyjdzie czas na podpisanie umowy.

Arkusz kalkulacyjny – Wasze centrum dowodzenia

Gdy zaczniecie zbierać wyceny na poważnie, pierwszą rzeczą, którą musicie zrobić, jest stworzenie arkusza kalkulacyjnego. Może to być Excel, Google Sheets – cokolwiek, co pozwoli Wam wpisywać liczby, sumować je i porównywać różne warianty.

Struktura takiego arkusza powinna odzwierciedlać etapy budowy. Podzielcie go na sekcje: stan zero (fundamenty, wykopy, kanalizacja zewnętrzna), stan surowy otwarty (ściany, strop, dach), stan surowy zamknięty (stolarka otworowa, ściany działowe), stan deweloperski (instalacje, tynki, wylewki, ocieplenie) i wreszcie – wykończeniówka oraz zagospodarowanie terenu. Przy każdej sekcji wpisujcie wyceny, które zbierzecie.

I tu pojawia się coś, co nazywam „kulturą pracy z arkuszem". Jeśli porównujecie różne warianty – na przykład budowę z generalnym wykonawcą kontra system gospodarczy – twórzcie za każdym razem nową kopię pliku. Nazywajcie te pliki jasno i konkretnie. Nie „wycena aktualna", „wycena nowa", „wycena nowsza" – to recepta na chaos. Po tygodniu nie będziecie wiedzieli, która wersja jest która, i stracicie możliwość sensownego porównania.

Chodzi przecież o to, żebyście mogli porównać jabłka z jabłkami, a nie jabłka z gruszkami. Jeżeli sami zrobicie sobie bałagan w dokumentacji, to nici ze świadomej decyzji.

Ile wycen naprawdę potrzebujecie

Aby efekt był miarodajny, musicie skontaktować się z co najmniej kilkoma firmami. Wiem, że brzmi to jak dużo pracy – i faktycznie nią jest. Ale to jedyna droga do poznania realnych, rynkowych kosztów.

Najłatwiej jest porównać ze sobą oferty generalnych wykonawców do stanu deweloperskiego. Tu jednak czai się pułapka – na rynku nie ma jednego standardu tego, co „stan deweloperski" oznacza. Każda firma rozumie to pojęcie trochę inaczej. Jeden generalny wykonawca wliczy Wam w cenę ocieplenie elewacji, drugi nie. Jeden zrobi wylewki anhydrytowe, drugi cementowe. Dlatego przy każdej ofercie musicie dokładnie sprawdzić zakres prac. Inaczej porównanie nie ma sensu.

Szczególnie wygodne jest pytanie generalnych wykonawców o wycenę, jeśli nie macie jeszcze pewności, czy w ogóle stać Was na budowę wybranego projektu. Nie musicie wtedy wyceniać każdego rodzaju prac osobno. A ponieważ organizując całą budowę samodzielnie, systemem gospodarczym, najczęściej jesteście w stanie wybudować dom nieco taniej niż z generalnym – oferta generała da Wam zazwyczaj górną granicę kosztów.

Nie pomijajcie wykończeniówki

Wielu inwestorów robi błąd, skupiając się wyłącznie na kosztach do stanu deweloperskiego. Bo przecież „jak już będą tynki i wylewki, to ile to jeszcze może kosztować?". Odpowiedź: bardzo dużo. Wykończeniówka potrafi być droższa niż cała konstrukcja, jeśli macie wysokie wymagania co do standardu.

Oczywiście na wczesnym etapie nie da się precyzyjnie wycenić prac wykończeniowych – nie wiecie jeszcze, jakie płytki wybierzecie, jakie panele, jaką kuchnię na wymiar. Ale wpiszcie sobie przynajmniej orientacyjne kwoty. Załóżcie jakiś budżet na łazienki, na podłogi, na malowanie. I zobaczcie, do jakiej wielkości sumują się koszty całej budowy – nie tylko do stanu deweloperskiego, ale do momentu wprowadzenia.

Bo wykończeniówka jest ostatnim etapem. Jeśli źle zaplanujecie poprzednie fazy albo zaskoczą Was niespodziewane wydatki – właśnie teraz zacznie brakować pieniędzy. Błąd popełniony rok czy dwa lata wcześniej może się właśnie wtedy zemścić.

Co zrobić, gdy budżet nie wystarcza

Załóżmy, że zebraliście wszystkie wyceny, wpisaliście je do arkusza, zsumowaliście – i okazuje się, że nie mieścicie się w założonym budżecie. Co wtedy?

Macie dwie drogi. Pierwsza to zmiana elementów wykończeniowych na tańsze w ramach tego samego projektu. Może świadome odłożenie kostki brukowej na bliżej nieokreśloną przyszłość? Może prostsze fronty kuchenne? Może panele zamiast deski trójwarstwowej? Przejdźcie przez arkusz linijka po linijce i zobaczcie, na czym możecie zaoszczędzić bez rezygnacji z tego, co naprawdę ważne.

Druga droga – trudniejsza – to zmiana samego projektu na mniejszy lub tańszy w realizacji. Czasem różnica 20 metrów kwadratowych powierzchni użytkowej to oszczędność, która pozwala zmieścić się w budżecie i jednocześnie zachować wszystko inne, na czym Wam zależy.

Wierzę, że podejmiecie przemyślaną decyzję. Bo właśnie po to robiliście ten cały kosztorys – żeby móc decydować świadomie, a nie reagować w panice, gdy w połowie budowy skończą się pieniądze.

Ukryte pieniądze – jak zaoszczędzić na VAT

Jest jedna rzecz, o której wielu inwestorów nie wie, a która może Wam zaoszczędzić dziesiątki tysięcy złotych. Chodzi o stawkę VAT na materiały budowlane.

Jeśli pójdziecie do sklepu i kupicie panele podłogowe jako osoba prywatna – zapłacicie cenę netto plus 23% VAT. Ale jeśli w tym samym sklepie zamówicie panele z montażem – ten sam produkt kupicie w cenie netto plus 8% VAT. Plus koszt montażu, oczywiście. Różnica między 23% a 8% to 15 punktów procentowych. Przy budżecie 400 000 złotych netto na materiały – to jest 60 000 złotych, które zostają w Waszej kieszeni zamiast trafić do budżetu państwa.

Wystarczy poprosić wykonawców, żeby kupowali materiały na swoją firmę i doliczali Wam je do faktury za usługę. Na fakturze musi się znaleźć adres budowy i informacja, że dom ma powierzchnię użytkową poniżej 300 metrów kwadratowych. A co jeśli ma więcej? To od tych dodatkowych metrów zapłacicie 23% – ale tylko proporcjonalnie od metrów przekraczających 300.

Jest jeden warunek: wykonawca musi być czynnym VAT-owcem. Nie każdy nim jest. To więc kolejne pytanie, które warto zadać podczas wstępnych rozmów z potencjalnymi wykonawcami.

Podsumowanie

Przygotowanie kosztorysu budowy domu to nie jest coś, co zrobicie w jeden wieczór przy kawie. To proces, który wymaga czasu, cierpliwości i systematyczności. Wymaga kontaktu z wieloma firmami, porównywania ofert, analizowania zakresów prac, weryfikowania, czy porównujecie rzeczy porównywalne.

Ale ten wysiłek się opłaca. Bo dzięki niemu będziecie wiedzieli, na co Was stać naprawdę. Będziecie mogli zaplanować finansowanie, negocjować z bankiem, podejmować świadome decyzje na każdym etapie. I co najważniejsze – unikniecie sytuacji, w której w połowie budowy kończy się kredyt, a dom stoi nieukończony.

Stwórzcie arkusz. Zbierzcie wyceny. Porównajcie. Policzcie. A potem – z pełną świadomością kosztów – podejmijcie decyzję o rozpoczęciu budowy. To jest droga do tego, żeby cały proces przebiegł spokojnie i żebyście mogli spać spokojnie przez całą budowę. Jeśli chcecie poznać kompletny obraz przygotowań, zajrzyjcie do artykułu o tym, jak przygotować się finansowo do budowy domu.