Kalkulator transz kredytu na budowę domu – ile płacisz w karencji

Kupując mieszkanie na kredyt, dostajesz całą kwotę od razu. Podpisujesz umowę, bank przelewa pieniądze sprzedającemu, a Ty od następnego miesiąca spłacasz normalne raty – odsetki plus kapitał. Z każdą kolejną wpłatą Twój dług maleje. Proste, logiczne, przewidywalne.

Z kredytem na budowę domu jest zupełnie inaczej. Bank nie da Wam 600 000 czy 800 000 złotych na samym początku – bo nie ma jeszcze czego zabezpieczyć. Dostajecie pieniądze w częściach, w miarę jak budowa postępuje. Najpierw na fundamenty, potem na ściany, na dach, na instalacje. I tutaj pojawia się coś, o czym wielu przyszłych inwestorów dowiaduje się dopiero po podpisaniu umowy kredytowej – karencja w spłacie kapitału. To właśnie ona sprawia, że przez całe 2–3 lata budowy płacicie bankowi niemałe pieniądze, a Wasz dług nie zmniejsza się ani o złotówkę.

Jak działają transze kredytu budowlanego

Zanim przejdziemy do kalkulatora, przypomnijmy pokrótce mechanikę. W umowie kredytowej macie rozpisany harmonogram prac z konkretnymi datami, do kiedy poszczególne etapy muszą zostać wykonane. Każdorazowo, gdy kończycie dany etap, zgłaszacie to do banku i składacie wniosek o wypłatę kolejnej transzy. W wielu bankach wypłata jest poprzedzona wizytą rzeczoznawcy na budowie – musi on potwierdzić, że prace faktycznie zostały wykonane zgodnie z planem. Od momentu zgłoszenia do wypłaty środków mogą minąć nawet 2–3 tygodnie.

Typowy kredyt na budowę domu dzieli się na 4–6 transz, a większość banków pozwala na rozpisanie czasu trwania budowy na maksymalnie 24 miesiące od wypłaty pierwszej transzy. W niektórych bankach jest to nawet 36 miesięcy. Warto wykorzystać maksymalny dostępny czas, bo nic na tym nie tracicie, a jest to dodatkowe zabezpieczenie – gdyby coś na budowie poszło nie tak, macie zapas czasowy.

I tu dochodzimy do sedna: przez cały ten okres – przez te 2–3 lata budowy – płacicie bankowi wyłącznie odsetki od wypłaconych już środków. Kapitał zaczniecie spłacać dopiero po zakończeniu budowy i uruchomieniu pełnej kwoty kredytu. To właśnie jest karencja.

Karencja – dlaczego kosztuje więcej, niż myślisz

Wyobraźcie sobie taką sytuację: bierzecie kredyt na 700 000 złotych na budowę domu. W pierwszym miesiącu bank wypłaca Wam 150 000 złotych na fundamenty i stan zero. Od tej kwoty od razu zaczynają naliczać się odsetki. Przy oprocentowaniu na poziomie 8% rocznie (co w obecnych realiach jest realistycznym założeniem) to około 1000 złotych miesięcznie – samych odsetek, bez spłaty kapitału.

Po kilku miesiącach kończycie ściany i dach. Bank wypłaca kolejne 300 000 złotych. Teraz macie już uruchomione 450 000 złotych, a odsetki rosną do ponad 3000 złotych miesięcznie. Dalej – instalacje, tynki, wylewki, kolejna transza. Pod koniec budowy macie uruchomioną pełną kwotę kredytu i płacicie odsetki od całości.

A kapitał? Przez cały ten czas nie zmniejszył się ani o złotówkę. Wszystko, co przez te 2–3 lata wpłacaliście do banku, poszło wyłącznie na odsetki. Dopiero po zakończeniu budowy i uruchomieniu pełnego kredytu zaczniecie spłacać normalne raty kapitałowo-odsetkowe.

Matematyka jest bezlitosna. Przy kredycie na 700 000 złotych, oprocentowaniu 8% i 24-miesięcznej budowie możecie zapłacić 50 000–70 000 złotych samych odsetek w okresie karencji. To pieniądze, które nie zmniejszają Waszego długu – to czysta opłata za możliwość korzystania ze środków banku w trakcie budowy. Niektórzy nazywają to „ceną za budowanie z bankiem zamiast za gotówkę". I jest to cena, o której rzadko kto mówi głośno na etapie planowania inwestycji.

Co mówią Wam wyniki kalkulatora

Kalkulator pokazuje trzy ważne rzeczy. Po pierwsze – sumę odsetek zapłaconych w okresie karencji, czyli ile pieniędzy „przepaliliście" na samych odsetkach, zanim w ogóle zaczęliście normalnie spłacać kredyt. Po drugie – jak ta kwota rośnie wraz z każdą kolejną transzą. Po trzecie – jak długość budowy wpływa na całkowity koszt karencji.

Zwróćcie uwagę na wykres narastających odsetek. Widać na nim wyraźnie, że im dłużej trwa budowa, tym więcej płacicie. Każdy miesiąc opóźnienia to kolejne tysiące złotych. Jeśli planowaliście budowę na 18 miesięcy, a przeciągnęła się do 30 – różnica w samych odsetkach karencyjnych może sięgać 20 000–30 000 złotych.

Te pieniądze już nie wrócą. Nie zmniejszają Waszego długu. Nie przybliżają Was do spłaty kredytu. To po prostu koszt, który musicie ponieść za to, że budujecie dom na kredyt zamiast za gotówkę. Dlatego tak ważne jest, żebyście wiedzieli o tym wcześniej – zanim podpiszecie umowę kredytową – i mogli świadomie zaplanować harmonogram budowy.

Jak zmniejszyć koszty odsetek w karencji

Skoro już wiecie, jak działa mechanizm i ile to kosztuje, porozmawiajmy o tym, co możecie zrobić, żeby te koszty zminimalizować. Bo choć karencji nie da się uniknąć przy kredycie budowlanym, to jej koszty można znacząco ograniczyć.

Pierwsza i najważniejsza rzecz – tempo budowy. Im szybciej wybudujecie dom, tym mniej zapłacicie odsetek. Różnica między budową trwającą 12 miesięcy a 24 miesiące to dziesiątki tysięcy złotych. Dlatego warto dobrze zaplanować harmonogram prac, umówić wykonawców z wyprzedzeniem i pilnować terminów. Każdy miesiąc zwłoki to konkretna strata finansowa. Przyjmijcie dwa tygodnie zapasu na wszelki wypadek przy każdym etapie – ale nie więcej. Zaczynając budowę, ułóżcie w kalendarzu kolejność prac i trzymajcie się planu.

Druga kwestia – wielkość poszczególnych transz. Jeśli macie jakieś własne oszczędności, możecie je wykorzystać na sfinansowanie początkowych etapów budowy, a transzę z banku uruchomić później. W ten sposób skracacie okres naliczania odsetek od części kredytu. Rozmawiajcie o tym z doradcą kredytowym – niektóre banki pozwalają na elastyczne rozłożenie transz.

Trzecia sprawa – negocjacje z bankiem. Tak, z bankiem można negocjować. Nawet niewielkie obniżenie marży czy prowizji przekłada się na realne oszczędności przy kredycie hipotecznym. Jeśli jesteście w dobrej sytuacji finansowej i zaciągacie kredyt na sporo mniejszą kwotę niż wynosi Wasza zdolność kredytowa, Wasza pozycja negocjacyjna jest mocna. Warto z niej skorzystać.

I wreszcie – planujcie z zapasem czasowym dla banku, ale nie dla siebie. Co to znaczy? W umowie kredytowej zapiszcie maksymalny dostępny czas na budowę – to Wasze zabezpieczenie na wypadek nieprzewidzianych sytuacji. Ale sami planujcie budowę znacznie szybciej. Jeśli bank daje 24 miesiące, planujcie na 12–14. Dzięki temu macie bufor bezpieczeństwa, a jednocześnie oszczędzacie na odsetkach.

Podsumowanie

Kredyt na budowę domu to zupełnie inna gra niż kredyt na mieszkanie. Przez całe 2–3 lata budowy płacicie bankowi niemałe kwoty – a Wasz dług nie zmniejsza się ani o złotówkę. To są dziesiątki tysięcy złotych, które „przepalacie" na samych odsetkach w okresie karencji.

Nie piszę tego, żeby Was zniechęcić. Piszę, żebyście wiedzieli, na co się decydujecie, zanim podpiszecie umowę kredytową. Świadomy inwestor to taki, który zna wszystkie koszty – nie tylko te widoczne na pierwszy rzut oka. A koszty karencji często pozostają ukryte do momentu, gdy zaczniecie je odczuwać na własnym koncie.

Skorzystajcie z kalkulatora powyżej, żeby policzyć, ile wyniesie karencja w Waszym przypadku. A jeśli chcecie dokładnie zrozumieć, jak działają transze i jak rozliczać budowę z bankiem – zajrzyjcie do artykułu Rozliczanie budowy z bankiem – jak działają transze, gdzie opisuję to krok po kroku. Kompleksowe podejście do wszystkich aspektów finansowych znajdziecie w artykule o tym, jak przygotować się finansowo do budowy domu. W mojej książce „Od marzenia do wprowadzenia" znajdziecie natomiast kompletny rozdział o kredycie hipotecznym na budowę domu – ze wszystkimi pułapkami, na które trzeba uważać, i ze wskazówkami, jak negocjować z bankiem.