Kalkulator raty kredytu hipotecznego – oblicz swoją ratę

Zastanawialiście się kiedyś, ile tak naprawdę będzie kosztował Was kredyt na budowę domu? Nie chodzi mi o sumę, którą pożyczacie – to wiecie. Chodzi o to, ile będziecie oddawać bankowi co miesiąc przez najbliższych kilkanaście, może kilkadziesiąt lat. Wpiszcie poniżej kwotę kredytu i sprawdźcie sami.

Skąd bierze się Wasza rata – WIBOR plus marża

Zanim zaczniecie porównywać oferty banków, musicie zrozumieć, z czego w ogóle składa się oprocentowanie kredytu hipotecznego. To nie jest jedna liczba, którą bank sobie wymyślił – to suma dwóch elementów, które działają zupełnie inaczej.

Pierwszy element to WIBOR – Warsaw Interbank Offered Rate. To stawka, po jakiej banki pożyczają sobie nawzajem pieniądze na rynku międzybankowym. WIBOR zmienia się regularnie, zależy od decyzji Rady Polityki Pieniężnej i sytuacji gospodarczej. Na ten składnik nie macie żadnego wpływu – ani Wy, ani bank. Rośnie, gdy rosną stopy procentowe, spada, gdy RPP je obniża. To właśnie dlatego raty kredytów tak bardzo skoczyły w latach 2022–2023, a potem zaczęły delikatnie maleć.

Drugi element to marża banku. To już jest czysta decyzja kredytodawcy – jego zarobek na udzieleniu Wam kredytu. Marża jest stała przez cały okres kredytowania i ustalana w momencie podpisywania umowy. I tu uwaga: marża jest negocjowalna. Nawet niewielkie obniżenie – powiedzmy o 0,2 punktu procentowego – przy kredycie na 25–30 lat przekłada się na oszczędności liczone w dziesiątkach tysięcy złotych.

Wasze oprocentowanie to więc WIBOR plus marża. Jeśli WIBOR 3M wynosi przykładowo 5,8%, a bank dał Wam marżę 2%, to oprocentowanie Waszego kredytu wynosi 7,8% w skali roku. I właśnie od tego oprocentowania kalkulator wylicza, ile będziecie płacić co miesiąc.

Rata równa czy malejąca – która dla kogo

Przy podpisywaniu umowy kredytowej staniecie przed wyborem: rata równa czy malejąca. Większość osób wybiera ratę równą – i nieprzypadkowo.

Rata równa oznacza, że przez cały okres kredytowania płacicie bankowi tę samą kwotę. Na początku spłacacie głównie odsetki (kapitał prawie stoi w miejscu), a pod koniec głównie kapitał. To rozwiązanie daje przewidywalność – wiecie dokładnie, ile macie zarezerwować w domowym budżecie co miesiąc. Dla większości rodzin budujących dom to duża wartość, bo i tak na głowie macie wystarczająco dużo niepewności.

Rata malejąca działa inaczej. Na początku płacicie znacznie więcej, ale z każdym rokiem rata maleje. Część kapitałowa jest stała, a ponieważ odsetki naliczane są od coraz mniejszego zadłużenia, całkowita rata systematycznie spada. Matematycznie – płacicie mniej odsetek niż przy racie równej. Ale żeby wejść w tę grę, musicie mieć wyższą zdolność kredytową i więcej wolnych środków na początku.

Moja rekomendacja? Weźcie kredyt z ratą równą na maksymalnie długi okres i nadpłacajcie go co miesiąc tak, jakbyście spłacali kredyt krótszy. Dlaczego? Bo macie elastyczność. Gdy przychodzą gorsze miesiące – remont, awaria samochodu, choroba – po prostu nie nadpłacacie i płacicie niższą, podstawową ratę. Nikt nie pyta, nikt nie wymaga tłumaczeń. A gdy wszystko idzie dobrze – nadpłacacie i skracacie kredyt.

Co jeszcze wpływa na wysokość raty

Kwota kredytu i oprocentowanie to fundament, ale nie wszystko. Każdy z poniższych czynników przesunie Waszą ratę w górę lub w dół.

Okres kredytowania ma ogromne znaczenie. Kredyt na 15 lat oznacza dużo wyższą ratę niż ten sam kredyt na 30 lat – ale też znacznie mniejsze łączne odsetki. Różnica w całkowitym koszcie bywa kolosalna. Jednak jeśli wybierzecie dłuższy okres i będziecie systematycznie nadpłacać, możecie osiągnąć najlepsze z obu światów: niskie minimalne zobowiązanie plus możliwość szybszej spłaty bez stresu.

Wkład własny też ma znaczenie. Banki oferują lepsze marże klientom, którzy wnoszą 20% lub więcej wkładu własnego. Przy 10% macie do czynienia z wyższym ryzykiem dla banku – a ryzyko zawsze kosztuje. Jeśli macie działkę kupioną za gotówkę, to większość banków zaliczy jej wartość jako wkład własny, co znacząco poprawia Waszą pozycję negocjacyjną.

Wreszcie – Wasza sytuacja finansowa. Stabilne dochody z umowy o pracę na czas nieokreślony to dla banków najlepsza sytuacja. Prowadzicie własną działalność? Bank podejdzie do Was ostrożniej, ale to nie znaczy, że nie dostaniecie kredytu – po prostu musicie mieć czystą historię i odpowiednio udokumentowane przychody.

Podsumowanie

Kalkulator powyżej powie Wam, ile mniej więcej będziecie płacić bankowi co miesiąc. To punkt wyjścia, nie ostateczna odpowiedź – bo każdy bank ma inne marże, inne wymagania i inaczej liczy zdolność kredytową. Ale już teraz wiecie, jak działa mechanizm, z czego składa się rata i na co zwrócić uwagę, gdy zasiądziecie do rozmów z doradcą kredytowym. Pełną strategię znajdziecie w artykule o tym, jak przygotować się finansowo do budowy domu.

Jeśli chcecie poznać pełną strategię przygotowania do kredytu hipotecznego na budowę domu – od budowania historii w BIK, przez wybór doradcy, po negocjacje z bankiem – znajdziecie ją w mojej książce „Od marzenia do wprowadzenia". A jeśli interesuje Was temat transz, porównanie okresów kredytowania czy wpływ nadpłat na całkowity koszt kredytu – zajrzyjcie do pozostałych artykułów na tym blogu.