Jak znaleźć dobrą działkę metodą Street View

Wyobraźcie sobie, że przeszukujecie portale ogłoszeniowe od trzech miesięcy. Zapisaliście już kilkanaście działek, które wyglądają obiecująco na zdjęciach z ogłoszenia. Każdą trzeba obejrzeć osobiście – a to oznacza weekendy spędzone w samochodzie, kilometry przejechane po okolicach, które czasem okazują się kompletnie nietrafione. Przyjeżdżacie na miejsce i po trzech minutach wiecie, że to nie to. Droga jest dziurawa jak ser szwajcarski. Sąsiedni dom wygląda jak opuszczony magazyn. Albo tuż za działką stoi coś, czego na żadnym zdjęciu w ogłoszeniu nie było.

Znam ten scenariusz doskonale, bo obserwuję go u moich klientów od lat. I właśnie dlatego chcę Wam pokazać metodę, która pozwala odsiać większość nietrafień, zanim w ogóle uruchomicie silnik. To nic skomplikowanego – wystarczy sprytnie wykorzystać narzędzia, które macie pod ręką za darmo. Google Street View w połączeniu z geoportalem to kombinacja, która może zaoszczędzić Wam dziesiątki godzin i setki kilometrów przejechanych w poszukiwaniu wymarzonej działki.

Dlaczego warto sprawdzić działkę zdalnie, zanim gdziekolwiek pojedziecie

W mojej książce opisuję metodę poszukiwania działki, która polega na tym, że wsiadacie w auto i niczym samochód robiący zdjęcia do Google Street View powoli przejeżdżacie każdą ulicę w interesującym Was rejonie. Znam kilka osób, które właśnie w ten sposób kupiły swoje wymarzone działki. To skuteczna technika, ale wymaga czasu i paliwa. Tymczasem zanim to zrobicie, możecie ten sam rejon przejechać wirtualnie – siedząc przy komputerze z kubkiem kawy w ręce.

Street View to funkcja Google Maps, która pozwala oglądać panoramiczne zdjęcia ulic z perspektywy poziomu gruntu. Stoicie na drodze przed działką i rozglądacie się dookoła. Widzicie sąsiednie domy, stan nawierzchni, charakter zabudowy, ukształtowanie terenu. Właśnie to oferuje Wam Street View – tyle że bez konieczności fizycznej obecności na miejscu.

Usługa działa w Polsce od 2012 roku i przez te lata Google sfotografowało większość dróg w kraju – nie tylko główne arterie w miastach, ale także wiele mniejszych miejscowości i dróg gminnych. Oczywiście nie wszędzie dojedziecie wirtualnie. Są rejony, szczególnie nowe osiedla lub bardzo małe drogi gruntowe, gdzie samochód Google nigdy nie dotarł. Ale zdziwicie się, jak wiele miejsc jest już dostępnych.

Co można zobaczyć ze Street View – i czego nie można

Zacznijmy od tego, co Street View Wam pokaże. Po pierwsze – sąsiedztwo. To coś, czego żadne zdjęcie w ogłoszeniu Wam nie zdradzi. Możecie zobaczyć, jak wyglądają domy sąsiadów. Czy są zadbane, czy wyglądają na opuszczone. Jaki jest ogólny charakter zabudowy w okolicy – czy to uporządkowane osiedle domów jednorodzinnych, czy może chaotyczna mieszanka różnych budynków. Te rzeczy naprawdę mają znaczenie dla Waszego przyszłego codziennego życia, a w ogłoszeniu o nich nie przeczytacie.

Po drugie – droga dojazdowa. Na zdjęciach w ogłoszeniu często widać tylko samą działkę, a przecież do niej trzeba jakoś dojechać. Street View pokaże Wam, czy droga jest asfaltowa, czy szutrowa, czy może to błotnisty trakt, który zimą zamienia się w ślizgawkę. Zobaczycie też, jak daleko do najbliższego asfaltu i jak wyglądają drogi prowadzące do działki.

Po trzecie – ogólny układ terenu i otoczenie. Możecie zobaczyć, czy w pobliżu są jakieś obiekty, które mogą Wam przeszkadzać – hale magazynowe, fermy, warsztaty, stacje transformatorowe. Albo odwrotnie – czy jest blisko do sklepu, przystanku autobusowego, szkoły. Te wszystkie rzeczy można sprawdzić zdalnie, zanim poświęcicie pół dnia na jazdę w nieznane.

Czego Street View Wam nie pokaże? Przede wszystkim aktualnego stanu działki. Zdjęcia w Google Maps są aktualizowane co kilka lat – w większych miastach częściej, w mniejszych miejscowościach rzadziej. Może się więc zdarzyć, że od czasu wykonania zdjęcia wiele się zmieniło. Poza tym widok z poziomu ulicy nie pozwala ocenić ukształtowania samej działki – czy jest płaska, czy pochyła, czy może jest na niej jakieś zagłębienie. Nie zobaczycie też, co jest pod ziemią – a to często jest najważniejsze. Dlatego Street View traktuję jako narzędzie do wstępnej selekcji, a nie do podejmowania ostatecznych decyzji.

Jak korzystać ze Street View krok po kroku

Obsługa Street View jest prosta, ale pokażę Wam kilka trików, które naprawdę się przydają przy szukaniu działki. Wchodźcie na mapy.google.pl i wyszukajcie interesującą Was miejscowość lub konkretny adres, jeśli go znacie. W prawym dolnym rogu mapy zobaczycie małą żółtą figurkę – nazywa się Pegman. Złapcie ją myszką i przeciągnijcie na mapę. Zauważycie, że drogi pokryją się niebieskimi liniami – to oznacza, gdzie Street View jest dostępny. Upuśćcie figurkę w miejscu, które chcecie obejrzeć.

Teraz jesteście w widoku panoramicznym. Możecie się rozglądać, przesuwając myszką – tak jakbyście stali w danym miejscu i kręcili głową. Żeby się przemieszczać wzdłuż drogi, klikajcie w strzałki widoczne na jezdni lub dwukrotnie kliknijcie w punkt, do którego chcecie dojść. W ten sposób możecie wirtualnie przejść całą ulicę, zatrzymując się przy każdej działce.

Jest jeszcze jedna funkcja, o której mało kto wie, a która przy szukaniu działki jest naprawdę cenna. To podgląd zdjęć archiwalnych. Gdy jesteście w trybie Street View, w lewym górnym rogu ekranu zobaczcie datę wykonania zdjęcia. Kliknijcie w ikonę zegara obok – pojawią się miniaturki ze zdjęciami z różnych lat. Możecie zobaczyć, jak dana okolica wyglądała kilka lat temu. To świetny sposób, żeby sprawdzić, jak szybko rozwija się dany rejon. Jeśli na zdjęciach sprzed pięciu lat widzicie puste pole, a teraz stoją tam domy – to znak, że okolica się rozwija. Ale może to też oznaczać, że przez najbliższe lata będziecie żyć w sąsiedztwie placów budowy.

Street View plus geoportal – potężna kombinacja

Sam Street View to jednak dopiero połowa sukcesu. Żeby naprawdę dobrze ocenić działkę zdalnie, musicie połączyć widok z poziomu ulicy z mapą działek ewidencyjnych. Tu wchodzi geoportal – specjalna strona internetowa, na której możecie zobaczyć granice wszystkich działek w Polsce wraz z ich numerami.

Jest kilka takich portali – najpopularniejsze to geoportal360.pl, geoportal-krajowy.pl oraz oficjalny serwis mapy.geoportal.gov.pl. Korzystanie z nich jest bezpłatne i nie wymaga rejestracji. Gdy wejdziecie na taki portal i przybliżycie mapę, zobaczycie wyrysowane granice działek z ich numerami ewidencyjnymi. Możecie zmierzyć wymiary, sprawdzić powierzchnię, zobaczyć kształt – wszystko to bez wychodzenia z domu.

Jak to połączyć ze Street View? To proste. Najpierw na geoportalu znajdujecie działkę, która Was interesuje – widzicie jej dokładne położenie, kształt i numer. Następnie otwieracie Google Maps w drugiej zakładce przeglądarki i przeciągacie Pegmana w to samo miejsce. Teraz możecie porównywać – patrząc na geoportal wiecie dokładnie, gdzie są granice działki, a patrząc na Street View widzicie, jak to wygląda z poziomu ulicy. To połączenie daje Wam znacznie pełniejszy obraz niż każde z tych narzędzi osobno.

Warto też sprawdzić na geoportalu, jakie media są w okolicy. Wiele portali pokazuje przebieg sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, gazowej i energetycznej. Możecie zobaczyć, czy do działki jest blisko przyłączy, czy może trzeba będzie ciągnąć je z daleka – a to ma ogromny wpływ na koszty.

Na co zwracać uwagę podczas wirtualnej inspekcji

Gdy już siedzicie przed komputerem i przeglądacie potencjalne działki, warto wiedzieć, czego szukać. Oto kilka rzeczy, które zawsze sprawdzam, pomagając moim klientom:

Stan drogi dojazdowej to absolutna podstawa. Przyglądajcie się uważnie nawierzchni. Czy jest asfalt, czy szuter? A może droga gruntowa? Jak wygląda krawędź jezdni? Czy są ślady łatania dziur, czy może całość jest w dobrym stanie? Pamiętajcie, że tą drogą będziecie jeździć codziennie przez następne kilkadziesiąt lat. A jeśli droga nie jest asfaltowa – dowiedzcie się w gminie, czy są plany jej utwardzenia i kiedy. To może być argument w negocjacjach cenowych.

Sąsiedztwo to druga ważna rzecz. Przyjrzyjcie się domom w okolicy. Czy są zadbane? Jaki mają styl – nowoczesny, tradycyjny, może mieszanka różnych epok? Czy ogrody są uporządkowane? Czy na posesjach stoją samochody, czy może jakieś maszyny rolnicze? Te szczegóły wiele mówią o charakterze okolicy i o tym, kto tam mieszka. Nie chodzi o snobizm – chodzi o to, żebyście czuli się w tym miejscu dobrze.

Zwróćcie uwagę na wszelką infrastrukturę w pobliżu działki. Linie energetyczne wysokiego napięcia biegnące nad działką to problem, o którym w ogłoszeniu nie przeczytacie, a który może uniemożliwić budowę w wybranym miejscu. Podobnie z torami kolejowymi – nawet jeśli teraz są nieczynne, mogą zostać uruchomione. Widziałem taką sytuację u znajomej mojej klientki – kupiła dom od dewelopera przy starych torach do kopalni, a tydzień po podpisaniu aktu okazało się, że kopalnia remontuje linię. Teraz tuż za płotem jeżdżą pociągi towarowe z węglem.

Sprawdźcie też, co jest w dalszej okolicy. Przejdźcie wirtualnie kilka ulic dookoła. Czy są jakieś hałaśliwe obiekty? Warsztaty, magazyny, fermy? A może oczyszczalnia ścieków albo wysypisko? Street View pozwala Wam to sprawdzić bez konieczności jazdy na miejsce.

Funkcja archiwum – jak zobaczyć przeszłość okolicy

Wspomniałem już o możliwości oglądania zdjęć archiwalnych, ale chcę do tego wrócić, bo to naprawdę potężne narzędzie. W wielu miejscach Google ma zdjęcia sięgające 2011 czy nawet 2009 roku – w przypadku Polski pierwsze zdjęcia Street View pochodzą właśnie z tego okresu. To oznacza, że możecie zobaczyć, jak dana okolica wyglądała ponad dekadę temu.

Po co to Wam? Możecie sprawdzić tempo rozwoju okolicy. Jeśli dziesięć lat temu były tam puste pola, a teraz stoją domy – wiecie, że to dynamicznie rozwijający się rejon. Możecie też zobaczyć, czy nastąpiły jakieś niepokojące zmiany – może wycięto las, może pojawiły się jakieś obiekty przemysłowe, może zmieniła się droga. Te informacje są bezcenne przy podejmowaniu decyzji.

Możecie też zaobserwować, jak zmieniały się drogi. Może kiedyś to była dziura na dziurze, a teraz jest nowy asfalt? Albo odwrotnie – może kiedyś droga była w lepszym stanie niż teraz? To może dać Wam podpowiedź, czy gmina dba o infrastrukturę w tym rejonie.

Ograniczenia metody – o czym pamiętać

Street View to fantastyczne narzędzie, ale nie jest doskonałe. Musicie pamiętać o kilku ograniczeniach.

Po pierwsze – zdjęcia nie są aktualne. W zależności od lokalizacji mogą mieć od roku do nawet kilku lat. To oznacza, że rzeczywistość może wyglądać inaczej. Może wyrósł nowy dom, może ktoś postawił ogrodzenie, może zmienił się stan drogi. Dlatego wirtualna inspekcja nie zastępuje wizyty na miejscu – tylko pozwala zdecydować, czy ta wizyta ma sens.

Po drugie – nie wszędzie Street View jest dostępny. Na nowych osiedlach, małych drogach gruntowych, w terenach wiejskich często samochód Google nigdy nie dotarł. Może się więc zdarzyć, że działka, która Was interesuje, nie jest widoczna z poziomu ulicy. W takim przypadku warto sprawdzić przynajmniej najbliższe drogi, do których Street View dociera.

Po trzecie – widok z poziomu ulicy nie pokazuje wszystkiego. Nie ocenicie ukształtowania terenu, nie zobaczycie, co jest za płotem lub za krzakami, nie sprawdzicie jakości gruntu. Do tego potrzebujecie osobistej wizyty i profesjonalnej pomocy – geodety, który sprawdzi granice, geologa, który zbada grunt.

Praktyczny schemat działania

Pozwólcie, że podsumuję to wszystko w formie praktycznego schematu, który możecie stosować przy każdej działce z ogłoszenia.

Zaczynacie od portalu ogłoszeniowego. Znajdujecie działkę, która Wam się podoba – odpowiednia lokalizacja, metraż, cena. Zapisujecie adres lub przynajmniej miejscowość i przybliżoną lokalizację.

Następnie wchodzicie na geoportal i znajdujecie tę działkę na mapie. Sprawdzacie jej dokładny kształt, wymiary, numer ewidencyjny. Patrzycie, jakie media są w pobliżu. Możecie też sprawdzić miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, jeśli gmina udostępnia go online.

Potem otwieracie Google Maps i przeciągacie Pegmana w okolicę tej działki. Rozglądacie się dookoła, przejeżdżacie wirtualnie okoliczne drogi. Sprawdzacie sąsiedztwo, stan dróg, charakter zabudowy. Korzystacie z funkcji archiwum, żeby zobaczyć, jak okolica zmieniała się przez lata.

Dopiero po tej wirtualnej inspekcji podejmujecie decyzję, czy warto jechać na miejsce. Jeśli coś Wam nie pasuje – oszczędzacie czas i paliwo. Jeśli wszystko wygląda obiecująco – umawiać się na prezentację z dużo większą pewnością, że nie będzie to stracona wycieczka.

Podsumowanie

Szukanie działki to proces, który może ciągnąć się miesiącami. Każda wizyta na miejscu to czas, paliwo i często rozczarowanie. Street View w połączeniu z geoportalem pozwala Wam przeprowadzić wstępną selekcję bez wychodzenia z domu. Możecie sprawdzić dziesiątki działek w ciągu jednego wieczoru – i wybrać tylko te, które naprawdę warto odwiedzić osobiście. To jeden z wielu elementów procesu wyboru działki pod budowę domu.

Pamiętajcie jednak, że wirtualna inspekcja nie zastępuje wizyty na miejscu. To narzędzie do filtrowania, nie do podejmowania ostatecznych decyzji. Gdy znajdziecie działkę, która wygląda obiecująco zarówno w ogłoszeniu, jak i na Street View – jedźcie ją obejrzeć. Porozmawiajcie z sąsiadami, poczujcie atmosferę miejsca, sprawdźcie rzeczy, których żadna mapa Wam nie pokaże. Ale przynajmniej będziecie wiedzieć, że ta konkretna wycieczka ma sens – bo zrobiliście porządny research wcześniej.