Ile metrów kwadratowych domu potrzebujesz naprawdę?

Wiele razy słyszałem od swoich klientów, że wybudowali za duży dom. Że w sumie nie potrzebują aż tylu pokoi, że kosztował – i kosztuje – zbyt wiele, budowa trwała za długo. Z kolei to, że ktoś wybudował za mały dom, słyszałem tylko raz – i był to budynek o powierzchni dwustu sześćdziesięciu metrów kwadratowych. Ta asymetria mówi bardzo dużo o tym, jak podejmujemy decyzje o wielkości naszego przyszłego domu i jak często te decyzje okazują się chybione.

Dom marzeń czy dom dla innych?

Wielu z nas z natury skłania się ku temu, by postawić największy, najdroższy dom, na jaki nas obecnie stać. Nie bierzemy przy tym pod uwagę wszystkich rzeczy, które tracimy, podejmując taką decyzję. Jako ludzie często mamy tendencję do kupowania rzeczy, których nie potrzebujemy, za pieniądze, które musimy pożyczyć, aby zaimponować ludziom, na których nam nie zależy. Ludziom, którzy mają nas w nosie. Od których nigdy nie otrzymamy niczego ponad wzruszenie ramion i grymas mający udawać uśmiech. To bolesne, ale prawdziwe.

Pomyślcie, jakiego domu chcecie dla swojej rodziny. Zarówno pod względem wielkości, wyglądu, jak i pod względem finansowym. Zastanówcie się, w jakim domu chcecie mieszkać i jak długo chcecie na niego pracować, a nie w jakim domu chcecie, żeby widzieli Was inni. Ten wyścig szczurów jest wyłącznie w naszych głowach. Tak naprawdę nikogo nie interesuje nikt inny niż on sam.

Historia Ryśka, który wybudował za duży dom

Pozwólcie, że opowiem Wam o Ryszardzie, który jako fikcyjna postać w mojej książce, pomógł mi lepiej zobrazować to, co chcę przekazać. Rysiek wybudował dom nieco ponad swoje możliwości, przez co jego finanse każdego miesiąca były na styk. Nie było go stać na to, aby sprzeciwić się szefowi, bo stres i obawy związane z potencjalną utratą pracy urosły do zbyt dużych rozmiarów. Nie chciał ryzykować, że przez niego rodzina wpadnie w długi. Wprawdzie Rysiek wie, że rata kredytu za dom jest duża, ale to tylko jeden z wydatków – dochodzą do tego rachunki za ogrzewanie, za wodę, prąd, koszty jedzenia, rata za samochód i wiele innych, mniejszych zobowiązań, których suma nie jest wcale małą kwotą.

Rysiek nie do końca zdaje sobie sprawę, że gdyby miał trochę mniejszy dom, to te kilka czy kilkanaście tysięcy złotych rocznie zrobiłoby dużą różnicę. Zamiast tego mógłby wybudować dom o trzydzieści, może pięćdziesiąt metrów kwadratowych mniejszy i wykończyć go od razu na sto procent, a później mieć rocznie kilkanaście tysięcy złotych zapasu finansowego na nieprzewidziane wydatki lub wakacje. Dom też byłby mniejszy, ale to nie znaczy, że życie Ryśka byłoby gorsze. Wręcz przeciwnie.

Na koniec może się też okazać, że dom jednak nie jest tak zjawiskowy, jak miał być. Może braknie pieniędzy i przez to tylko jedna łazienka będzie wykończona – kolejną wykończy się kiedyś. Ogródka ani podjazdu także nie trzeba jeszcze robić, bo i tak nie ma za co. Człowiek przyzwyczaja się do dużego domu stanowiącego osiemdziesiąt procent tego, co przedstawiał projekt, i staje się niewolnikiem finansowym czegoś, co nawet nie jest dokończone.

Co tak naprawdę oznacza metraż – i czego nie bierzecie pod uwagę

Zanim przejdziemy do konkretnych liczb i rekomendacji, muszę Wam wyjaśnić jedną ważną kwestię. Odpowiednia wielkość domu to jeden z najważniejszych tematów w całym procesie budowy – głównie pod względem finansowym. Jednocześnie jest to jedna z najbardziej niedocenianych kwestii. Mało kiedy mówi się o tym, jakie konsekwencje na najbliższe dziesięć, piętnaście lat będzie miała decyzja, którą wkrótce podejmiecie.

Każdy dodatkowy metr kwadratowy to nie tylko większa przestrzeń. To wyższy koszt budowy, wyższy koszt materiałów wykończeniowych, większe rachunki za ogrzewanie przez całe życie domu, więcej czasu na sprzątanie i konserwację. Przy obecnych realiach rynkowych każde dodatkowe dziesięć metrów kwadratowych to kwota, za którą można wykończyć całą łazienkę w przyzwoitym standardzie. Plus wykończenie, które stanowi kolejny znaczący wydatek. Plus wyższe rachunki za ogrzewanie przez następne trzydzieści lat.

Od jednego z moich klientów usłyszałem kiedyś zdanie, które zapamiętałem na długo. Powiedział mi tak: nie wyobrażam sobie mieszkać w domu mniejszym niż dwieście pięćdziesiąt metrów kwadratowych, bo w takim się wychowałem. I wiecie co? I dobrze. Jeśli kogoś stać i jeśli ma taką potrzebę, jeśli buduje coś, w czym faktycznie będzie się dobrze czuł, a nie po to, aby sąsiad widział, to jest to właściwa decyzja. Potrzeby i marzenia są ważne i nie ma nic złego w ich realizacji, pod warunkiem że nas na nie stać.

Problem pojawia się wtedy, gdy złe emocje, takie jak zazdrość czy zawiść, powodują, że pojawia się w nas wewnętrzna presja, żeby komuś dorównać. Pokazać, że też możemy. Podejmowanie dużego wysiłku finansowego w celu wybudowania domu – albo bardziej dosadnie: wydawanie wszystkich życiowych oszczędności, by przez kolejne trzydzieści lat ledwo dawać radę spłacać kredyt hipoteczny – wywołuje presję, która może być nie do wytrzymania. W końcu skoro stawiamy wszystko na jedną kartę i finansowo jesteśmy na styk, to nie ma miejsca na błędy.

Jak określić realną potrzebę metrażową dla Waszej rodziny

Przejdźmy do konkretów. Ile osób będzie mieszkało w domu i ile pokoi w związku z tym potrzebujecie? To pytanie wydaje się banalne, ale odpowiedź na nie wymaga głębszej refleksji. Zastanówcie się, czy planujecie powiększenie rodziny, jak długo dzieci będą z Wami mieszkać, czy potrzebujecie pokoju gościnnego lub gabinetu do pracy zdalnej.

Dom dla czteroosobowej rodziny może mieć całkiem inny metraż w zależności od stylu życia i priorytetów. Dla jednej rodziny sto dwadzieścia metrów kwadratowych będzie przestronne i komfortowe, dla innej sto sześćdziesiąt metrów będzie odczuwane jako ciasne. Ważne jest nie to, ile metrów pokazuje projekt, ale jak te metry są rozłożone i jak odpowiadają Waszym codziennym potrzebom.

Strefa dzienna zasługuje na szczególną uwagę. Czy chcecie, aby salon, kuchnia i jadalnia tworzyły jedną, otwartą całość, czy żeby były od siebie oddzielone? To, co jednej osobie kompletnie nie przeszkadza, u innej wywołuje wrażenie mieszkania w terrarium. Najlepszym sposobem na wyrobienie sobie zdania co do układu funkcjonalnego części dziennej jest przejrzenie pod tym kątem kilkudziesięciu projektów i wyobrażenie sobie, jak będziecie w nich żyć na co dzień.

To, co jest warte rozważenia nawet w niewielkich domach, to osobne, niewielkie WC. Jest to dodatkowy komfort nie tylko na co dzień, dla domowników, ale też w przypadku wizyty gości. Wygodnie jest nie musieć sprzątać z tego powodu całej łazienki. Z kolei osobna pralnia nie jest wymagana, ale jeśli jest na nią miejsce i budżet – dobrze ją mieć, to bardzo wygodne rozwiązanie. To, czego moim zdaniem nie warto robić, to umieszczać pralki w łazience. Łazienka to jedno z najdroższych pomieszczeń w każdym domu i pralka nie zawsze do niej pasuje.

Dom parterowy czy piętrowy – wpływ na potrzebny metraż

Wybór między domem parterowym a piętrowym ma bezpośredni wpływ na to, ile metrów kwadratowych faktycznie będziecie potrzebować i jak te metry będą funkcjonować. Rzeczy, które warto wziąć pod uwagę, decydując o etażowości domu, jest kilka.

Pierwsza to wygoda. Osobiście uważam, że domy parterowe są wygodniejsze niż piętrowe. Nie wymagają chodzenia po schodach wiele razy dziennie, są łatwiejsze w sprzątaniu, bezpieczniejsze dla dzieci i dla osób starszych. Z kolei domy piętrowe zazwyczaj mają lepiej oddzieloną strefę dzienną od strefy sypialnianej, co daje więcej prywatności. O ile nie budujemy dużego domu parterowego, wiele projektów nie ma dobrze oddzielonych pokoi i sypialni od salonu i kuchni.

Gdy przyjmujemy gości w domu piętrowym i nasza sypialnia jest piętro wyżej, wówczas nie obawiamy się, czy nie ma w niej bałaganu, czy goście przypadkiem przechodząc obok nie zajrzą do środka przez uchylone drzwi. Nie ma też problemu, jeśli któryś z domowników jest chory czy odsypia nocną zmianę w pracy. Kolejna kwestia to koszty – zazwyczaj domy parterowe są droższe w budowie niż piętrowe. Nie jest to ogromna różnica, ale jednak jest. Dom parterowy trudniej też zmieścić na niewielkiej działce.

Co mówią statystyki – jak budują inni Polacy

Warto spojrzeć na twarde dane, żeby mieć punkt odniesienia. Według danych Głównego Urzędu Statystycznego z 2024 roku, średnia powierzchnia mieszkania w budynkach jednorodzinnych wyniosła 131,5 metrów kwadratowych. To znaczący spadek w porównaniu z latami wcześniejszymi – jeszcze w 2015 roku średnia wynosiła ponad sto czterdzieści sześć metrów kwadratowych.

Ten trend spadkowy nie jest przypadkowy. Polacy zareagowali na wzrost cen w branży budowlanej. Rosnące koszty materiałów i robocizny sprawiły, że inwestorzy coraz częściej wybierają projekty kompaktowe, ale dobrze przemyślane funkcjonalnie. Dom jednorodzinny o powierzchni użytkowej około 130 metrów kwadratowych to najczęściej wybierany metraż w budynkach jednorodzinnych w ostatnich latach.

Biorąc pod uwagę liczbę kondygnacji, najwięcej wybudowano budynków dwukondygnacyjnych, które stanowiły ponad sześćdziesiąt dwa procent wszystkich oddanych do użytku, oraz jednokondygnacyjnych – ponad trzydzieści dwa procent. Oznacza to, że Polacy coraz częściej wybierają rozwiązania pozwalające uzyskać potrzebną przestrzeń przy mniejszej powierzchni zabudowy.

Warto też zauważyć różnice regionalne. Największe budynki jednorodzinne znajdują się na terenie Warszawy, gdzie średnia powierzchnia użytkowa przekracza sto dziewięćdziesiąt metrów kwadratowych. Jest to poniekąd związane ze stosunkiem ceny gruntów do kosztów budowy – przy bardzo drogich działkach inwestorzy starają się maksymalnie wykorzystać dostępną przestrzeń.

Ile metrów na osobę – praktyczne wytyczne

Nie istnieje uniwersalna odpowiedź na pytanie, ile metrów kwadratowych potrzebuje Wasza rodzina. Mogę jednak dać Wam pewne ramy do przemyślenia. Dla dwuosobowego gospodarstwa domowego, które nie planuje dzieci, dom o powierzchni siedemdziesięciu do dziewięćdziesięciu metrów kwadratowych może być zupełnie wystarczający. Dwa pokoje, salon z aneksem kuchennym lub otwartą kuchnią, łazienka – to naprawdę może działać świetnie przez wiele lat.

Rodzina z dwójką dzieci komfortowo zmieści się w domu o powierzchni od stu dwudziestu do stu pięćdziesięciu metrów kwadratowych, pod warunkiem że układ funkcjonalny jest dobrze przemyślany. Trzy sypialnie, salon z jadalnią, kuchnia, dwie łazienki i pomieszczenie gospodarcze – to standard, który zapewnia wygodę bez nadmiernego obciążenia finansowego.

Nie musicie od razu budować stu czterdziestu czy stu sześćdziesięciu metrów kwadratowych. Możecie wybudować osiemdziesiąt metrów kwadratowych i komfortowo mieszkać tak przez pięć, może dziesięć lat. Kolejny plus jest taki, że małe nieruchomości bardzo łatwo sprzedać, bo jest na nie wielu chętnych. Jeśli ktoś chce przeprowadzić się z bloku do domu, a ogranicza go budżet, to najczęściej ma do wyboru albo domek szeregowy, albo właśnie dom o niewielkim metrażu.

Jeżeli wybudujecie mały dom i postanowicie go sprzedać za trzy lata, to najprawdopodobniej uda Wam się to zrobić szybko i za sporo większą kwotę, niż go wybudowaliście. Z kolei jeśli wybudujecie dom o powierzchni trzystu metrów kwadratowych i będziecie chcieli go sprzedać, to będzie to bardzo trudne i najprawdopodobniej finansowo na tym stracicie – mało kogo stać na kupno i utrzymanie tak dużego domu.

Pytania, które musicie sobie zadać

Zanim zdecydujecie o metrażu, odpowiedzcie sobie szczerze na kilka pytań. Ile czasu Wam zostało do momentu, gdy Wasze dzieci dorosną i nie będą chciały już się z Wami bawić albo jeździć razem na wakacje? O ile lat dorosną Wasze dzieci, zanim wprowadzą się do tego domu? Jak długo w nim będą mieszkać od momentu, gdy dom będzie gotowy, do momentu, gdy wyjadą na studia?

Czy salon lub pokój dziecięcy większe o kilka metrów kwadratowych naprawdę są dla nich ważniejsze niż dwie wspólne wizyty w Disneylandzie, kiedy chodzą jeszcze do podstawówki i taką podróż wspominałyby do końca życia? Pomyślcie, że jeśli z nimi nie pojedziecie, to później, choćbyście byli gotowi wydać dziesięć milionów złotych, nie nadrobicie tego, bo Wasze dzieci już nigdy nie będą małe. Czasami kwota wydana teraz na wspólne przeżycia potrafi być o wiele więcej warta niż wielokrotność tej sumy wydana za piętnaście lat.

Ile lat, ile tysięcy roboczogodzin z Waszej młodości poświęcicie w pracy na to, aby spłacić koszt budowy swojego domu i odsetki od kredytu? To, co jednak nigdy nie przestaje robić wrażenia, to rata kredytu hipotecznego. Wy również szybko przyzwyczaicie się do swojego superdomu i na Was również przestanie on robić takie wrażenie. Dobitnie pokazało nam to podniesienie stóp procentowych po pandemii – raty kredytów hipotecznych potrafiły w niektórych przypadkach urosnąć ponaddwukrotnie.

Podsumowanie

Jeśli macie wątpliwości lub nie chcecie czekać kilku lat, aż będziecie mogli pozwolić sobie na większy dom, pamiętajcie, że dobrym wyjściem jest budowa mniejszego na jakiś czas, a później odsprzedanie go. Często nawet z zyskiem. To sytuacja, w której możecie zjeść ciastko i mieć ciastko. Potraktujcie to jako element drogi, która doprowadzi Was do Waszego wymarzonego domu.

Swoich lat młodości ani młodości swoich dzieci nigdy nie odzyskacie, więc nie zmarnujcie ich na pogoń za większym domem, niż ma sąsiad. Lepszy, przestronniejszy zawsze możecie wybudować kilka lat później. Sam zrobiłem dokładnie tak samo. Nie bądźcie jak Rysiek. Bądźcie świadomymi inwestorami i dokładnie policzcie, na co Was stać. A jeśli okaże się, że jesteście budżetowo na styk, to zastanówcie się raz jeszcze, czy może jednak nie wystarczyłby Wam mniejszy dom – choćby na pierwsze kilka lat. Kiedy już ustaliicie metraż, możecie przejść do wyboru projektu gotowego lub indywidualnego. Nie zakładajcie sobie pętli na szyję.

Więcej o planowaniu budowy domu i świadomym podejmowaniu decyzji znajdziecie w mojej książce „Od marzenia do wprowadzenia", gdzie szczegółowo omawiam każdy etap tego procesu.