Co zrobić gdy budżet nie wystarczy na budowę domu

Znacie ten moment? Siedzicie wieczorem nad arkuszem kalkulacyjnym, sumujecie kolejne pozycje kosztorysu i z każdą linijką czujecie, jak Wasz wymarzony dom oddala się gdzieś w nieokreśloną przyszłość. Fundament – jest. Ściany – jakoś się domknie. Dach – no, będzie ciasno. A potem patrzymy na wykończeniówkę i okazuje się, że zabraknie nam kilkudziesięciu, a może nawet stu kilkudziesięciu tysięcy złotych. I co teraz? Odłożyć marzenie na półkę? Zacisnąć zęby i wziąć kredyt na styk? A może jest trzecia droga – taka, o której mało kto mówi wprost?

Budżetowa przepaść i jak ją przekroczyć

Zanim przejdziemy do konkretnych rozwiązań, muszę Wam powiedzieć jedną niewygodną prawdę. Bardzo wiele osób, które przychodzą do mnie po wycenę budowy, ma budżet niedoszacowany o mniej więcej 20–30 procent. To nie jest ich wina – informacje w internecie są rozproszone, koszty rosną szybciej niż przewidywania sprzed roku, a do tego każdy kosztorys ma tendencję do pomijania drobnych pozycji, które potem sumują się w pokaźną kwotę. Tu sześć tysięcy, tam tysiąc siedemset, tu coś za jedenaście tysięcy – i nagle robi się półtora miliona zamiast miliona dwustu.

Ważne pytanie brzmi: co zrobić, gdy kalkulacje pokazują, że Wasz wymarzony dom kosztuje więcej, niż jesteście w stanie za niego zapłacić? Odpowiedź zależy od tego, na jakim etapie jesteście i jak duża jest ta różnica. Bo jedno jest rozwiązanie, gdy brakuje Wam pięćdziesięciu tysięcy, a zupełnie inne, gdy luka wynosi trzysta tysięcy.

Dom ma dawać wolność, nie ją odbierać

Zanim zaczniemy szukać sposobów na domknięcie budżetu, zatrzymajmy się na chwilę przy czymś fundamentalnym. Dom kojarzy się z wolnością i bezpieczeństwem. To ma być miejsce, w którym odpoczniecie po pracy, wychowamy dzieci, spędzimy najlepsze lata życia. Problem pojawia się wtedy, gdy goniąc za tym marzeniem, podejmujemy decyzje, które tę wolność odbierają zamiast ją dawać.

Zbyt często ulegamy presji otoczenia i emocjom stojącym za naszymi marzeniami. Za większą przestrzeń, za efekt „wow" u sąsiadów, za te dodatkowe dwadzieścia metrów kwadratowych płacimy czasem cenę, której na początku nie widzimy. Dobitnie pokazało nam to podniesienie stóp procentowych po pandemii – raty kredytów hipotecznych potrafiły w niektórych przypadkach urosnąć ponad dwukrotnie. Ludzie, którzy budowali „na styk", nagle znaleźli się w sytuacji, w której każdy miesiąc był walką o przetrwanie.

Chciałbym, żebyście przez chwilę wyobrazili sobie dwa scenariusze. W pierwszym macie dom nieco większy, niż potrzebujecie, ale każdego miesiąca Wasze finanse są na granicy. Rata kredytu plus rachunki za ogrzewanie, wodę, prąd, koszty jedzenia, rata za samochód – i na koniec miesiąca zostaje niewiele albo nic. Kiedy szef zacznie wymagać rzeczy, z którymi się nie zgadzacie, nie będziecie mogli się sprzeciwić. Stres związany z potencjalną utratą pracy urośnie do rozmiarów nie do wytrzymania. W drugim scenariuszu macie dom trochę mniejszy, ale co miesiąc zostaje Wam kilka tysięcy zapasu. Możecie pojechać na wakacje, odłożyć coś na nieprzewidziane wydatki, a w rozmowie z szefem czujecie się pewniej, bo wiecie, że nawet gdyby coś poszło nie tak, dacie sobie radę przez kilka miesięcy.

Który scenariusz brzmi jak wolność?

Trzy ścieżki, gdy budżet nie wystarcza

Kiedy arkusz kalkulacyjny pokazuje czerwone liczby, macie przed sobą kilka dróg. Każda z nich ma swoje plusy i minusy, każda wymaga innego podejścia. Przejdźmy przez nie po kolei.

Pierwsza ścieżka to zmiana zakresu w ramach tego samego projektu. Przejdźcie przez każdy punkt kosztorysu – linijka po linijce – i zobaczcie, gdzie możecie wprowadzić modyfikacje. Może zamiast drogich płytek na całą łazienkę wystarczy je położyć tylko w strefie mokrej? Może kostka brukowa na podjazd może poczekać rok albo dwa? Może rolety zewnętrzne można zamontować później, gdy się dofinansujecie? To podejście działa dobrze, gdy luka budżetowa nie jest zbyt duża – powiedzmy, do kilkudziesięciu tysięcy złotych.

Druga ścieżka to zmiana projektu na tańszy w budowie. Czasem różnica między dwoma projektami o podobnej powierzchni potrafi wynosić kilkaset tysięcy złotych. Prostsza bryła, mniej skomplikowany dach, brak wykuszy i lukarn – to wszystko przekłada się na niższe koszty. Wiem, że to trudna decyzja, bo przecież wybraliście ten konkretny projekt nie bez powodu. Ale czasem lepiej mieszkać w domu, który nie jest dokładnie tym wymarzonym, niż przez trzydzieści lat spłacać kredyt, który odbiera radość z życia.

Trzecia ścieżka jest najciekawsza i o niej mówi się najrzadziej. To strategia mniejszego domu na start.

Mniejszy dom – większa wolność

Mój znajomy Tadeusz zrobił coś, co na pierwszy rzut oka wydaje się nielogiczne. Zamiast budować od razu wymarzony dom, wybudował mniejszy – z założeniem, że za jakiś czas go sprzeda. Po siedmiu latach sprzedał ten dom z dużym zyskiem i wybudował kolejny, już całkiem wymarzony. Wyszedł na tym znacznie lepiej, niż gdyby od razu budował na styk finansowo.

Zobaczcie – często jest tak, że to, co uważamy za niewielki dom, jest i tak większe niż duże mieszkanie. Nie musicie od razu budować stu czterdziestu czy stu sześćdziesięciu metrów kwadratowych. Możecie wybudować osiemdziesiąt metrów i komfortowo mieszkać tak przez pięć, może dziesięć lat. A potem, gdy Wasza sytuacja finansowa się poprawi, sprzedać i zbudować coś większego. Sam zrobiłem dokładnie tak samo.

Jest tu jeszcze jeden aspekt, o którym rzadko się mówi. Małe nieruchomości bardzo łatwo sprzedać, bo jest na nie wielu chętnych. Jeśli ktoś chce przeprowadzić się z bloku do domu, a ogranicza go budżet, to najczęściej ma do wyboru albo domek szeregowy, albo właśnie dom o niewielkim metrażu. Popyt jest duży, więc możecie liczyć na szybką sprzedaż i dobrą cenę.

Z kolei jeśli wybudujecie dom o powierzchni trzystu metrów kwadratowych i będziecie chcieli go sprzedać, to będzie to bardzo trudne. Mało kogo stać na kupno i utrzymanie tak dużego domu. A osoby, które chcą mieć dom o takim metrażu i rzeczywiście na niego stać, zazwyczaj budują od podstaw i dopasowują w stu procentach do swoich potrzeb. Wolą zbudować swój wymarzony dom niż kupić coś gotowego, najczęściej do remontu po poprzednich właścicielach.

Gdzie naprawdę tkwią oszczędności

Jest kilka obszarów, gdzie można zaoszczędzić znaczące kwoty bez obniżania jakości budowy. Pierwszy i najważniejszy to VAT. Za każdym razem niesamowicie zaskakuje mnie, gdy widzę osobę prywatną kupującą materiał budowlany w hurtowni na własną rękę. Czy wiecie, że jeżeli pójdziecie do sklepu i kupicie materiały budowlane, to zapłacicie za nie kwotę netto plus dwadzieścia trzy procent VAT? A jeśli w tym samym sklepie zamówicie te same materiały z montażem, to kupicie je w cenie netto plus osiem procent VAT?

Jeśli wydacie na materiały budowlane czterysta tysięcy złotych netto, to kupując je sami, zapłacicie czterysta dziewięćdziesiąt dwa tysiące brutto. Jeśli jednak poprosicie swoich wykonawców, aby w ramach swojej działalności kupili materiały, których i tak użyją, na fakturę – zapłacicie czterysta trzydzieści dwa tysiące brutto. Różnica? Sześćdziesiąt tysięcy złotych zostaje w Waszej kieszeni zamiast trafić do budżetu państwa. To w pełni legalne i moralne – po prostu korzystacie z prawa do niższej stawki VAT na cele mieszkaniowe.

Musicie tylko poprosić, aby wykonawca wziął zakupy na swoją firmę, a później doliczył Wam do ceny usługi kwotę netto plus osiem procent VAT. Wykonawca musi też wpisać na fakturze, pod jakim adresem były robione prace, i dodać, że jest to dom o powierzchni użytkowej poniżej trzystu metrów kwadratowych. Niestety wykonawca musi być czynnym VAT-owcem, a nie każdy nim jest.

Drugi obszar to system budowy. Budując systemem gospodarczym – czyli zatrudniając osobne ekipy do poszczególnych prac zamiast generalnego wykonawcy – najczęściej jesteście w stanie wybudować dom nieco taniej. Wymaga to więcej Waszego zaangażowania i czasu, ale jeśli budżet jest ciasny, może się opłacić. Z drugiej strony, jeśli nie macie doświadczenia i popełnicie błędy, mogą one kosztować więcej niż zaoszczędzona marża generalnego wykonawcy.

Pułapka osiemdziesięcioprocentowego domu

Jest jeszcze jedna sytuacja, przed którą chcę Was ostrzec – a widziałem ją wielokrotnie. Ktoś buduje duży dom, finansowo jest na styk, i w pewnym momencie zaczynają się kompromisy. Może braknie pieniędzy i przez to tylko jedna łazienka będzie wykończona – kolejną wykończy się kiedyś. Ogródka ani podjazdu także nie trzeba jeszcze robić, bo i tak nie ma za co – ubrudzone błotem buty się umyje, nie ma problemu.

I tak człowiek przyzwyczaja się do dużego domu stanowiącego osiemdziesiąt procent tego, co przedstawiał projekt, i staje się niewolnikiem finansowym czegoś, co nawet nie jest dokończone. To chyba najsmutniejszy scenariusz – mieć dom na kredyt i nie móc się nim w pełni cieszyć, bo jest niedokończony. A rata kredytu nigdy nie przestaje robić wrażenia.

Zamiast tego moglibyście wybudować dom o trzydzieści, może pięćdziesiąt metrów kwadratowych mniejszy i wykończyć go od razu na sto procent. A później mieć rocznie kilkanaście tysięcy złotych zapasu finansowego na nieprzewidziane wydatki lub wakacje. Albo na waciki, jeśli przyjdzie inflacja.

Dwudziestoprocentowy bufor i świadoma decyzja

Na koniec chcę Wam dać jedną prostą zasadę, którą stosuję sam i którą polecam wszystkim swoim klientom. Kiedy policzycie wszystkie koszty budowy, dodajcie dwadzieścia procent jako margines błędu. Nie piętnaście, nie dziesięć – dwadzieścia. A potem zastanówcie się, czy taką kwotę jesteście w stanie udźwignąć bez dramatycznego obniżenia jakości życia.

Jeśli kusi Was, aby wybudować dom, na który prawie Was stać, to przeliczcie to bardzo dokładnie. Zastanówcie się, czy taka kwota nie spowoduje, że zamiast pojechać na wakacje raz czy dwa razy w roku, będziecie jeździć raz na dwa lata albo nie będziecie mieć wakacji w ogóle. Zastanówcie się, co się wydarzy, jeśli gospodarka wpadnie w recesję – czy będziecie musieli stresować się utratą pracy i brakiem zarobków przez trzy, cztery miesiące?

Jeśli dom tej wielkości jest dla Was tak ważny, że świadomie, biorąc pod uwagę powyższe rozważania, nadal chcecie go wybudować – to też w porządku. Moim zdaniem, o ile podejmujecie decyzję świadomie, znacie i dokładnie omówiliście wady i ryzyka wybranego rozwiązania, to z pewnością Wasz wybór okaże się dobry. Złą decyzję podejmiecie wtedy, kiedy zamiast kierować się rozwagą i roztropnością, dacie się prowadzić emocjom i przekonaniu, że jakoś to będzie.

Podsumowanie

Gdy budżet nie wystarcza na wymarzony dom, macie kilka ścieżek do wyboru. Możecie zredukować zakres prac w ramach tego samego projektu, wybrać tańszy projekt, albo – i to rozwiązanie uważam za najbardziej niedoceniane – wybudować mniejszy dom z założeniem, że za kilka lat go sprzedacie i wybudujecie wymarzony. Niezależnie od tego, którą drogę wybierzecie, pamiętajcie o dwudziestoprocentowym buforze bezpieczeństwa i o tym, że dom ma Wam dawać radość, a nie odbierać spokojny sen. Swoich lat młodości ani młodości swoich dzieci nigdy nie odzyskacie, więc nie zmarnujcie ich na pogoń za większym domem, niż ma sąsiad. Lepszy, przestronniejszy zawsze możecie wybudować kilka lat później. Kompleksowe spojrzenie na wszystkie aspekty finansowe znajdziecie w artykule o tym, jak przygotować się finansowo do budowy domu.