Błędy w projekcie domu - jak wyłapać przed budową

Projekt domu to dokumentacja, która kosztuje od kilku do kilkudziesięciu tysięcy złotych. Wydając takie pieniądze, większość inwestorów zakłada, że otrzymuje produkt bezbłędny, gotowy do realizacji bez żadnych poprawek. Tymczasem rzeczywistość bywa inna. Nawet w dobrze przygotowanych projektach zdarzają się niedociągnięcia, nieścisłości i rozwiązania, które na papierze wyglądają sensownie, ale w praktyce okazują się problematyczne. Wyłapanie tych błędów przed wbiciem pierwszej łopaty to nie kwestia nieufności wobec architektów, lecz element świadomego przygotowania do budowy.

Kiedy projekt przestaje być tylko rysunkiem

Pamiętam rozmowę z klientem, który zadzwonił do mnie zaniepokojony tuż przed rozpoczęciem budowy. Kupił projekt gotowy domu parterowego z poddaszem użytkowym, zlecił adaptację u lokalnego architekta i teoretycznie wszystko było gotowe do startu. Problem polegał na tym, że dopiero gdy zaczął dokładnie analizować dokumentację razem z przyszłym kierownikiem budowy, wyszły na jaw rzeczy, które wcześniej przeoczyła i pracownia projektowa, i architekt adaptujący.

Okazało się, że w projekcie przewidziano lekkie pokrycie dachowe w postaci blachodachówki, a mój klient od początku planował dachówkę ceramiczną. To pozornie drobna zmiana, ale ma ogromne konsekwencje konstrukcyjne. Dachówka ceramiczna waży kilkukrotnie więcej niż blachodachówka, co oznacza, że więźba dachowa zaprojektowana pod lekkie pokrycie może nie być w stanie bezpiecznie przenieść obciążenia ciężkim materiałem. Gdyby ten błąd wyszedł na jaw dopiero w momencie zamawiania pokrycia, a konstrukcja dachu byłaby już wykonana, sytuacja stałaby się naprawdę kłopotliwa.

Ta historia doskonale ilustruje, dlaczego weryfikacja projektu przed budową ma tak duże znaczenie. Projekt to nie święty dokument, którego nie wolno kwestionować. To narzędzie, które ma służyć realizacji Waszego marzenia o własnym domu, i Waszym zadaniem jest upewnić się, że to narzędzie działa poprawnie.

Projekt gotowy a projekt indywidualny - różne źródła potencjalnych problemów

Zanim przejdziemy do konkretnych obszarów, które warto zweryfikować, muszę zwrócić Waszą uwagę na pewną istotną różnicę. Projekty gotowe i projekty indywidualne mają zupełnie odmienną genezę, co przekłada się na typ błędów, jakie mogą się w nich pojawić.

Projekt gotowy powstaje bez znajomości konkretnej działki i bez wiedzy o tym, kto będzie w nim mieszkał. Biuro projektowe tworzy go w oparciu o ogólne założenia, które mają odpowiadać statystycznemu inwestorowi. To oznacza, że nawet najlepszy projekt gotowy może nie pasować idealnie do Waszej sytuacji. Nie dlatego, że jest zły, ale dlatego, że projektanci nie mogli przewidzieć wszystkich Waszych indywidualnych potrzeb.

Projekt indywidualny teoretycznie powinien być szyty na miarę. W praktyce jednak jakość takich projektów bywa bardzo zróżnicowana. Młody architekt bez doświadczenia budowlanego może zaprojektować dom, który świetnie wygląda na wizualizacji, ale zawiera rozwiązania trudne lub kosztowne w realizacji. Z kolei doświadczony projektant, który zna się na rzeczy, może przeoczyć jakiś szczegół po prostu dlatego, że prowadzi jednocześnie kilkanaście projektów i nawet najlepsi profesjonaliści popełniają czasem błędy.

Niezależnie od tego, który typ projektu wybraliście, weryfikacja przed budową powinna być standardowym elementem procesu przygotowawczego.

Co sprawdzić w projekcie zanim ruszą prace

Pierwszym i absolutnie podstawowym elementem do weryfikacji jest zgodność projektu z warunkami zabudowy lub miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Może Wam się wydawać, że to oczywistość i że architekt na pewno o tym pamiętał. W większości przypadków tak rzeczywiście jest, ale zdarzają się sytuacje, w których dochodzi do pomyłek. Sprawdźcie, czy kąt nachylenia dachu w projekcie mieści się w widełkach określonych przez MPZP lub warunki zabudowy. Sprawdźcie, czy wysokość budynku nie przekracza dozwolonych limitów. Sprawdźcie, czy linie zabudowy zostały zachowane i czy odległości od granic działki są prawidłowe.

Kolejną kwestią jest poziom zero budynku, czyli wysokość, na której będzie znajdować się gotowa posadzka parteru. To jeden z tych elementów projektu, które inwestorzy nagminnie bagatelizują, a których konsekwencje odczuwane są przez całe życie domu. Zbyt nisko ustalony poziom zero może skutkować problemami z odprowadzaniem wody opadowej i w skrajnych przypadkach zalewaniem budynku przy intensywnych opadach. Zbyt wysoko ustalony poziom zero oznacza więcej schodów do pokonania przy każdym wejściu do domu i większe koszty wykonania fundamentów.

Najlepiej byłoby, gdybyście mogli spotkać się na działce z geodetą lub architektem adaptującym i wspólnie ustalić właściwy poziom zero. Weźcie pod uwagę poziom drogi dojazdowej, poziom sąsiednich działek i budynków, nachylenie terenu oraz warunki wodne w okolicy. Rozmawiajcie z sąsiadami i pytajcie, czy mieli kiedykolwiek problem z wodą na swoich działkach.

Pokrycie dachowe i konstrukcja więźby

Wspomniałem już o problemie z zamianą blachodachówki na dachówkę ceramiczną, ale temat konstrukcji dachu zasługuje na szersze omówienie. Więźba dachowa to element, którego naprawienie po fakcie jest niezwykle trudne i kosztowne. Jeśli okaże się, że została zaprojektowana nieprawidłowo lub pod inny typ pokrycia niż ten, który chcecie zastosować, możecie stanąć przed poważnym dylematem.

Dlatego już na etapie wyboru projektu lub jego adaptacji musicie jednoznacznie określić, jakie pokrycie dachowe planujecie. To nie jest decyzja, którą można odłożyć na później. Jeśli kupiliście projekt gotowy z założonym lekkim pokryciem, a marzy Wam się dachówka ceramiczna lub betonowa, koniecznie poinformujcie o tym architekta adaptującego. Przebudowa konstrukcji dachu na etapie projektu kosztuje znacznie mniej nerwów i pieniędzy niż późniejsze wzmacnianie już postawionej więźby.

Warto też zwrócić uwagę na projekt połączenia więźby dachowej ze ścianami szczytowymi i wieńcem. To miejsce, gdzie często pojawiają się nieścisłości projektowe, szczególnie w projektach gotowych adaptowanych do nieco innych warunków niż te, dla których zostały pierwotnie stworzone.

Instalacje ukryte pod posadzką

Jeśli planujecie rekuperację, a budujecie dom piętrowy, zwróćcie uwagę na grubość warstwy styropianu podłogowego na piętrze. Standardowe 5 centymetrów może okazać się niewystarczające, gdy trzeba poprowadzić kanały wentylacyjne i jednocześnie instalację ogrzewania podłogowego oraz przewody elektryczne. W takiej sytuacji różne instalacje zaczynają się krzyżować i nagle robi się ciasno.

Zwiększenie grubości styropianu ze standardowych 5 centymetrów do 10 centymetrów daje znacznie więcej swobody przy prowadzeniu instalacji. To decyzja, która musi być podjęta na etapie projektu, bo ma wpływ na wysokość wszystkich kondygnacji budynku, poziom murłaty, wysokość szczytu kalenicy i wiele innych elementów. Nie da się tego zmienić w trakcie budowy bez poważnych konsekwencji.

Podobnie istotna jest kwestia przelotów przez ściany zewnętrzne i przez fundament. Sprawdźcie, czy w projekcie przewidziano wszystkie niezbędne przejścia dla mediów: wody, kanalizacji, prądu, gazu i internetu. Każda rura osłonowa, która nie została uwzględniona w projekcie, oznacza późniejsze kucie w fundamentach lub ścianach, co nie tylko generuje dodatkowe koszty, ale może też osłabić hydroizolację.

Zagospodarowanie terenu - często pomijany element

Plan zagospodarowania terenu to integralna część dokumentacji projektowej, której inwestorzy poświęcają zdecydowanie za mało uwagi. Tymczasem to właśnie ten dokument określa, gdzie dokładnie stanie Wasz dom na działce, którędy będzie przebiegał wjazd, gdzie znajdą się miejsca parkingowe i jak poprowadzone zostaną przyłącza mediów.

Sprawdźcie, czy budynek został usytuowany w taki sposób, żebyście mogli wjechać na działkę, zaparkować samochód i zamknąć bramę. To może wydawać się śmieszne, ale widziałem projekty, w których odległość między frontem budynku a granicą działki od strony drogi była tak mała, że zmieszczenie samochodu przed garażem wymagałoby akrobatycznych manewrów.

Zastanówcie się, czy za domem zostanie tyle ogrodu, ile planowaliście. Przeanalizujcie umiejscowienie tarasu względem stron świata i sprawdźcie, czy nie będziecie siedzieć w cieniu przez większość dnia. Przemyślcie, gdzie będzie stała skrzynka elektryczna i czy kabel zasilający do domu nie będzie musiał przecinać całej działki.

Wymiary pomieszczeń i funkcjonalność układu

Projekt to nie tylko konstrukcja i instalacje. To przede wszystkim przestrzeń, w której będziecie mieszkać przez następne kilkadziesiąt lat. Dlatego przed rozpoczęciem budowy warto jeszcze raz bardzo dokładnie przeanalizować układ funkcjonalny i wymiary poszczególnych pomieszczeń.

Weźcie rzut parteru i piętra – jeśli nie wiecie, jak czytać projekt domu, wydrukujcie go w odpowiedniej skali i spróbujcie umeblować. Narysujcie łóżka, szafy, stoły i kanapy w skali i sprawdźcie, czy wszystko się zmieści. Sprawdźcie, czy po ustawieniu mebli pozostanie wystarczająco dużo miejsca na swobodne przejście. Sprawdźcie, czy drzwi otwierają się we właściwą stronę i czy nie będą blokowane przez meble.

Szczególną uwagę zwróćcie na łazienki. To pomieszczenia, w których każdy centymetr ma znaczenie i w których błędy projektowe są szczególnie bolesne. Sprawdźcie, czy po zamontowaniu kabiny prysznicowej, wanny, umywalki i muszli klozetowej będziecie mieli miejsce na wygodne korzystanie z każdego z tych elementów. Sprawdźcie, czy drzwi do łazienki nie będą kolidowały z umywalką.

Rozmowy z architektem i kierownikiem budowy

Weryfikacja projektu to nie jest zadanie, które musicie wykonać samodzielnie. Właściwie nie powinniście go wykonywać samodzielnie, bo jako laicy nie macie wiedzy technicznej pozwalającej na wychwycenie wszystkich potencjalnych problemów. Waszym zadaniem jest zadawanie pytań i domaganie się wyjaśnień.

Przed rozpoczęciem budowy umówcie się na spotkanie z architektem adaptującym. Przejdźcie razem przez cały projekt strona po stronie i dopytujcie o wszystko, czego nie rozumiecie lub co budzi Wasze wątpliwości. Dobry architekt nie poczuje się urażony Waszymi pytaniami. Wręcz przeciwnie, doceni Wasze zaangażowanie i pomoże wyjaśnić wszelkie niejasności.

Podobne spotkanie warto odbyć z kierownikiem budowy, którego zatrudniliście. Kierownik ma inne spojrzenie na dokumentację niż architekt. Patrzy na projekt oczami praktyka, który musi ten projekt zrealizować na placu budowy. Może zwrócić uwagę na rozwiązania, które są poprawne teoretycznie, ale trudne lub kosztowne w wykonaniu.

Nie zapominajcie też o wykonawcy. Jeśli macie już wybranego generalnego wykonawcę lub ekipę murarską, poproście ich o przejrzenie projektu przed podpisaniem umowy. Doświadczony wykonawca często wyłapie rzeczy, których nie zauważył ani architekt, ani kierownik. Może też zasugerować alternatywne rozwiązania, które będą tańsze lub łatwiejsze do wykonania bez utraty jakości.

Kiedy jeszcze można wprowadzić zmiany

Granicą, po przekroczeniu której wprowadzanie zmian staje się znacznie trudniejsze i droższe, jest uzyskanie pozwolenia na budowę. Dopóki pozwolenie nie jest wydane, możecie modyfikować projekt praktycznie bez ograniczeń. Po uzyskaniu pozwolenia zmiany nadal są możliwe, ale wymagają dodatkowych formalności i kosztów.

Nie oznacza to, że po rozpoczęciu budowy jesteście skazani na realizację projektu co do joty. Wiele elementów można zmienić również w trakcie prac, szczególnie tych, które dotyczą wnętrza budynku i nie mają wpływu na konstrukcję ani bryłę zewnętrzną. Ścianki działowe można przesuwać, rozmieszczenie punktów elektrycznych modyfikować, a wykończenie zmieniać według uznania.

Niemniej każda zmiana wprowadzana w trakcie budowy jest bardziej kosztowna i bardziej stresująca niż zmiana wprowadzona na etapie projektu. Dlatego tak bardzo zależy mi na tym, żebyście poświęcili odpowiednio dużo czasu na weryfikację dokumentacji przed wbiciem pierwszej łopaty.

Podsumowanie

Projekt domu to fundament całego procesu budowlanego i od jego jakości zależy, jak gładko ten proces będzie przebiegał. Bez względu na to, czy zdecydowaliście się na projekt gotowy czy indywidualny, błędy w dokumentacji mogą skutkować problemami konstrukcyjnymi, nietrafionym układem funkcjonalnym, przekroczeniem budżetu i przedłużeniem czasu budowy. Większość tych problemów można uniknąć, jeśli poświęcicie odpowiednio dużo uwagi na weryfikację dokumentacji przed rozpoczęciem prac.

Sprawdźcie zgodność z MPZP i warunkami zabudowy. Zweryfikujcie poziom zero budynku. Upewnijcie się, że konstrukcja dachu odpowiada planowanemu pokryciu. Przeanalizujcie układ funkcjonalny i wymiary pomieszczeń. Przejdźcie przez projekt razem z architektem, kierownikiem i wykonawcą. To inwestycja kilku godzin, która może zaoszczędzić Wam wiele tygodni stresu i dziesiątki tysięcy złotych.

A jeśli szukacie pełnego przewodnika po całym procesie budowy domu, od marzenia do wprowadzenia, zapraszam do sięgnięcia po moją książkę. Znajdziecie w niej informacje o każdym etapie budowy opisanym z perspektywy praktyka, który od lat stawia domy jednorodzinne.