Architekt adaptujący – jak wybrać i ile kosztuje

Architekt adaptujący to pierwsza osoba, z którą będziecie współpracować na drodze do pozwolenia na budowę. To on sprawia, że projekt gotowy staje się projektem budowlanym – dokumentem, który pozwoli Wam legalnie rozpocząć budowę. Wybór właściwej osoby na tym etapie może Wam zaoszczędzić zarówno pieniędzy, jak i nerwów. Ale może też kosztować – jeśli podejdziecie do tego pochopnie.

Pierwszy kontakt z budowlanką

Kiedy kupujecie projekt gotowy, macie w rękach zestaw rysunków i dokumentów, które wyglądają imponująco. Wszystko jest pięknie narysowane, zwymiarowane, opisane. Może Wam się wydawać, że to już prawie gotowa instrukcja obsługi Waszego przyszłego domu. Ale prawda jest taka, że projekt gotowy to dopiero punkt wyjścia. Zanim stanie się dokumentem, na podstawie którego możecie budować, musi przejść przez ręce architekta adaptującego.

Ten specjalista wykonuje coś, co w branży nazywamy adaptacją projektu. W uproszczeniu polega to na dostosowaniu gotowego projektu do konkretnych warunków na Waszej działce – do jej wymiarów, ukształtowania terenu, warunków gruntowych, strefy klimatycznej, głębokości przemarzania i oczywiście do wymagań zawartych w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego lub w decyzji o warunkach zabudowy. To nie jest formalność, którą można zlekceważyć. To moment, w którym uniwersalny projekt staje się Waszym projektem.

Lekarz pierwszego kontaktu Waszej budowy

Lubię porównywać architekta adaptującego do lekarza pierwszego kontaktu. On nie jest chirurgiem, który będzie operował – to raczej osoba, która koordynuje cały proces, kieruje Was do odpowiednich specjalistów i pilnuje, żeby wszystko ze sobą współgrało. Jeśli trzeba będzie coś załatwić u konstruktora albo u projektanta sieci sanitarnych – to on to ogarnie. Dobry architekt adaptujący ma bardzo wszechstronną wiedzę i mnóstwo kontaktów. A jego kontakty mają kolejne kontakty.

Dlatego właśnie warto traktować wybór architekta adaptującego poważnie. To nie jest przypadkowy urzędnik, który tylko podpisuje papier. To osoba, która będzie miała realny wpływ na to, jak wygodnie przejdziecie przez cały proces projektowo-administracyjny. Architekt, który zna lokalny urząd, wie, jakie dokumenty są wymagane w danym starostwie, ma dobre relacje z geodetami i geologami w okolicy – taki specjalista jest na wagę złota.

Co właściwie robi architekt adaptujący

Zanim przejdziemy do tego, jak go wybrać i ile to kosztuje, warto zrozumieć, co tak naprawdę wchodzi w zakres jego pracy. Podpisując dokumentację adaptacyjną, architekt staje się autorem projektu budowlanego i bierze pełną odpowiedzialność za prawidłowość i kompletność całej dokumentacji. To bardzo ważna informacja, bo oznacza, że nawet jeśli nie wprowadza żadnych zmian do projektu gotowego, musi wszystko dokładnie przeanalizować i podpisać się pod tym swoim nazwiskiem i numerem uprawnień.

W praktyce adaptacja obejmuje kilka głównych elementów. Przede wszystkim architekt opracowuje projekt zagospodarowania terenu – czyli pokazuje, jak Wasz dom będzie usytuowany na działce, gdzie będą przyłącza mediów, gdzie wjazd i miejsca postojowe, jak będą przebiegać utwardzenia i tarasy. Musi przy tym uwzględnić wszystkie odległości od granic działki, od drogi, od sąsiednich budynków. Musi sprawdzić, czy projekt mieści się w parametrach określonych w miejscowym planie lub warunkach zabudowy – maksymalna wysokość budynku, kąt nachylenia dachu, intensywność zabudowy, linia zabudowy.

Następnie architekt dostosowuje projekt do warunków gruntowo-wodnych. Jeśli badania geotechniczne pokazują, że na Waszej działce jest wysoki poziom wód gruntowych lub grunty o niskiej nośności, może zaproponować zmianę sposobu fundamentowania. Zamiast tradycyjnych ław fundamentowych może być konieczna płyta fundamentowa. To są decyzje, które mają ogromne znaczenie dla bezpieczeństwa i kosztów budowy.

Architekt adaptuje również projektowaną charakterystykę energetyczną budynku, uwzględniając rozwiązania budowlane, które faktycznie zostaną zrealizowane – rodzaj ogrzewania, sposób wentylacji, grubość ocieplenia. To nie jest akademickie ćwiczenie – od tych wyliczeń zależy, czy Wasz dom będzie spełniał aktualne wymagania energetyczne.

Do dokumentacji autor adaptacji musi dołączyć kopię swoich uprawnień zawodowych, zaświadczenie o przynależności do izby zawodowej, oświadczenie o zgodności projektu z przepisami i zasadami wiedzy technicznej aktualne na dzień wykonania adaptacji oraz informację dotyczącą bezpieczeństwa i ochrony zdrowia na budowie. To wszystko razem tworzy komplet dokumentów, który składacie w urzędzie, ubiegając się o pozwolenie na budowę.

Zmiany, które można wprowadzić podczas adaptacji

Jedną z największych zalet projektu gotowego jest to, że na etapie adaptacji można wprowadzić w nim sporo zmian. To często zaskakuje osoby, które myślą, że kupując gotowy projekt, dostają coś niezmiennego. W rzeczywistości dobry architekt adaptujący może zmodyfikować projekt znacznie bardziej, niż mogłoby się Wam wydawać.

Najczęstsze zmiany dotyczą kąta nachylenia dachu, co jest szczególnie istotne, gdy miejscowy plan wymaga innych parametrów niż te w zakupionym projekcie. Można zmienić rodzaj pokrycia dachowego – z blachodachówki na dachówkę ceramiczną lub betonową, choć trzeba pamiętać, że zmiana na cięższe pokrycie może wymagać przeliczenia konstrukcji dachu przez konstruktora. Można powiększyć lub pomniejszyć budynek, zmienić rozmieszczenie i wielkość okien, drzwi, bramy garażowej.

Na etapie adaptacji możliwa jest też zmiana rodzaju fundamentów – z ław na płytę fundamentową lub odwrotnie. Można dodać lub usunąć piwnicę, zmienić wysokość pomieszczeń poprzez podniesienie ścianki kolankowej. Często wprowadza się zmiany w elewacji – inny kolor tynku, inna okładzina, inne detale architektoniczne. A drobne modyfikacje, takie jak przesunięcie ścianek działowych, można robić nawet bez większego wpływu na dokumentację.

Zanim jednak zamówicie projekt gotowy, napiszcie do biura, które go wykonało, i zapytajcie, czy wyrażają zgodę na planowane przez Was modyfikacje. Nie każde biuro projektowe zgadza się na wszystkie zmiany w swoich projektach. Większość zgodzi się na standardowe modyfikacje i zazwyczaj nie wiąże się to z dodatkowymi kosztami, ale warto to potwierdzić, zanim wydacie pieniądze na projekt.

Ile kosztuje adaptacja projektu

Pytanie o koszty adaptacji jest jednym z najczęściej zadawanych przez osoby przygotowujące się do budowy. Odpowiedź niestety nie jest prosta, bo ceny różnią się znacząco w zależności od kilku czynników. Zacznijmy od tego, że cena adaptacji zależy przede wszystkim od zakresu prac.

Jeśli architekt musi tylko opracować projekt zagospodarowania działki i nie wprowadza żadnych zmian w samym projekcie domu, cena adaptacji jest stosunkowo niska – porównywalna z kosztem dobrego kompletu opon zimowych do samochodu. To wariant podstawowy, który sprawdza się, gdy projekt gotowy doskonale pasuje do Waszej działki i do wymagań miejscowego planu, a Wy nie chcecie niczego zmieniać.

W praktyce rzadko kiedy kończy się na tym minimum. Większość inwestorów chce wprowadzić przynajmniej drobne modyfikacje – zmienić układ okien, dostosować kąt dachu, zmienić rodzaj ogrzewania. Każda taka zmiana podnosi koszt adaptacji. Przy średnim zakresie prac, obejmującym kilka standardowych modyfikacji, możecie spodziewać się kosztów porównywalnych z ceną solidnej zmywarki lub pralki z wyższej półki. Bardziej rozbudowane adaptacje, z istotnymi zmianami konstrukcyjnymi lub dużymi modyfikacjami układu funkcjonalnego, mogą kosztować tyle, co wykończenie jednej łazienki w podstawowym standardzie.

Powyżej tej granicy warto się już zastanowić, czy nie lepiej zamówić projekt indywidualny. Przy bardzo rozbudowanych zmianach różnica w cenie między adaptacją a projektem od podstaw może się okazać niewielka, a projekt indywidualny daje znacznie większą swobodę i jest od początku dopasowany do Waszych potrzeb i działki.

Na cenę adaptacji wpływa też lokalizacja. W dużych miastach – Warszawie, Krakowie, Wrocławiu, Trójmieście – stawki są wyższe niż w mniejszych miejscowościach. Różnice potrafią być znaczące, nawet dwukrotne. Lokalny architekt z mniejszego miasta może wykonać tę samą usługę za połowę ceny, a często zna lepiej miejscowe urzędy i procedury.

Warto pamiętać o kosztach dodatkowych, które nie wchodzą bezpośrednio w cenę adaptacji, ale są niezbędne do uzyskania pozwolenia na budowę. Mapa do celów projektowych od geodety to koszt porównywalny z zakupem drzwi wewnętrznych do jednego pomieszczenia. Badania geotechniczne gruntu – podobna skala, czasem nieco więcej, w zależności od liczby odwiertów i szczegółowości ekspertyzy. Do tego dochodzą opłaty urzędowe i ewentualne koszty dodatkowych uzgodnień.

Jak wybrać dobrego architekta adaptującego

Wybór architekta adaptującego warto potraktować z podobną uwagą, jaką poświęcacie wyborowi innych ważnych specjalistów. Nie sugeruję, żebyście spędzili nad tym miesiące, ale kilka podstawowych kroków może Wam oszczędzić późniejszych problemów.

Przede wszystkim szukajcie architekta lokalnego. To osoba, która zna specyfikę Waszego regionu, wie, jak działają miejscowe urzędy, jakie dokumenty są wymagane w konkretnym starostwie, jakie są typowe wymagania miejscowych planów. Ma też kontakty do sprawdzonych geodetów, geologów i innych specjalistów, których będziecie potrzebować. Wybierając architekta z drugiego końca Polski, możecie zaoszczędzić na jego stawce, ale stracić znacznie więcej na kosztach przejazdów, wydłużonych terminach i braku znajomości lokalnych realiów.

Przed podjęciem decyzji porozmawiajcie z kilkoma architektami. Nie musicie od razu podpisywać umowy – normalna praktyka to spotkanie konsultacyjne, podczas którego omawiacie zakres prac i otrzymujecie wycenę. Porównajcie nie tylko ceny, ale też podejście do klienta, komunikatywność, gotowość do odpowiadania na pytania. Będziecie z tą osobą współpracować przez kilka tygodni lub miesięcy – ważne, żebyście się rozumieli.

Sprawdźcie referencje lub opinie w internecie. Zapytajcie znajomych, którzy niedawno budowali, z kim współpracowali i czy byli zadowoleni. W branży budowlanej polecenie od kogoś, kto przeszedł cały proces, jest często więcej warte niż reklama.

Zwróćcie uwagę na zakres usług, które architekt oferuje w ramach adaptacji. Niektórzy ograniczają się do minimum – dostosowują projekt i składają dokumenty. Inni oferują pełną obsługę, włącznie z załatwieniem mapy do celów projektowych, koordynacją badań geotechnicznych, uzyskaniem wszystkich uzgodnień i reprezentowaniem Was w urzędzie aż do momentu uzyskania pozwolenia na budowę. Ten szerszy zakres kosztuje więcej, ale może Wam zaoszczędzić sporo czasu i nerwów.

Kiedy zacząć szukać architekta

Najlepszy moment na nawiązanie kontaktu z architektem adaptującym to czas, gdy poważnie rozważacie zakup konkretnej działki, ale jeszcze nie podpisaliście umowy. Brzmi to może dziwnie – przecież nie macie jeszcze działki, po co Wam architekt? Ale właśnie o to chodzi. Dobry architekt może Wam pomóc ocenić, czy projekt, który wybraliście, da się zrealizować na działce, którą rozważacie. Czy parametry się zgadzają. Czy nie będzie problemów z miejscowym planem. Czy działka wymaga jakichś specjalnych rozwiązań.

Jako generalny wykonawca lubię, kiedy przychodzi do mnie klient, który dopiero kupuje działkę. Nie traktuję go jako marzyciela. Wręcz przeciwnie – widzę w tym okazję, żeby wspólnie upewnić się, że nic nas nie zaskoczy. To samo dotyczy współpracy z architektem adaptującym. Im wcześniej go zaangażujecie, tym mniej przykrych niespodzianek na dalszych etapach.

Jeśli macie już działkę, nie zwlekajcie z poszukiwaniami. Cały proces adaptacji, od pierwszego spotkania po uzyskanie pozwolenia na budowę, trwa zazwyczaj od 3 do nawet 9 miesięcy. Na to składa się czas potrzebny na wykonanie mapy do celów projektowych przez geodetę, przeprowadzenie badań geotechnicznych, samo opracowanie adaptacji i wreszcie procedura urzędowa. Im szybciej zaczynacie, tym szybciej możecie wbić pierwszą łopatę.

Co omówić na pierwszym spotkaniu

Pierwsze spotkanie z architektem adaptującym to moment, w którym powinniście wyłożyć karty na stół. Powiedzcie, jaki projekt wybraliście i jakie zmiany chcielibyście w nim wprowadzić. Przedstawcie dokumentację działki – wypis i wyrys z miejscowego planu lub warunki zabudowy, mapę zasadniczą, a jeśli macie już badania geotechniczne, to też je pokażcie.

Zadawajcie pytania. Pytajcie o wszystko, co przychodzi Wam do głowy – nawet jeśli wydaje Wam się to głupie. Architekt adaptujący to pierwsza osoba w Waszej budowlanej drużynie, która ma Wam pomagać. Nie zostawiajcie wątpliwości na później. Zapytajcie o poziom zero budynku, o usytuowanie domu względem stron świata, o właściwą odległość od granicy działki. Zapytajcie, czy warto już teraz myśleć o rekuperacji i czy trzeba zwiększyć grubość ocieplenia na poddaszu. Zapytajcie o przyłącza mediów i o to, gdzie zaplanować szambo lub przydomową oczyszczalnię, jeśli nie ma kanalizacji.

Omówcie też zagospodarowanie terenu. Gdzie będzie wjazd i czy brama ma być przesuwna, czy rozwierna. Czy wystarczy miejsca, żeby zaparkować i zamknąć bramę. Gdzie będą tarasy i utwardzenia. Gdzie przebiegną przyłącza prądu, wody, kanalizacji. To wszystko musi być naniesione na projekt zagospodarowania terenu i warto o tym porozmawiać, zanim architekt zacznie rysować.

Podsumowanie

Architekt adaptujący to Wasz przewodnik przez pierwszy, formalny etap budowy. Od jego kompetencji i zaangażowania zależy, czy proces projektowo-administracyjny przebiegnie sprawnie, czy zamieni się w pasmo frustracji. Nie wybierajcie najtańszej oferty tylko dlatego, że jest najtańsza. Szukajcie kogoś, kto rozumie Wasze potrzeby, zna lokalny rynek i urzędy, potrafi doradzić i przeprowadzić Was przez procedury.

Realistycznie patrzcie na koszty – podstawowa adaptacja bez zmian to wydatek porównywalny z zakupem kompletu opon, standardowa ze zmianami kosztuje mniej więcej tyle co dobra pralka lub zmywarka, a rozbudowana może dorównać kosztowi wykończenia łazienki w ekonomicznym standardzie. Do tego doliczycie mapę geodezyjną i badania geotechniczne, co razem daje budżet na cały proces projektowy stanowiący ułamek całkowitego kosztu budowy domu. To niewiele w porównaniu z całą inwestycją, a dobrze wykonana adaptacja może Wam zaoszczędzić znacznie więcej na etapie samej budowy, bo wyłapie potencjalne problemy zanim staną się kosztowne do naprawienia.

Jeśli chcecie mieć pełną wiedzę o tym, jak przejść przez cały proces budowy domu – od marzenia do wprowadzenia – zapraszam do mojej książki, gdzie opisuję szczegółowo każdy etap tej drogi.