Adaptacja projektu gotowego – co można zmienić i ile to kosztuje

Kupiliście projekt gotowy, który niemal idealnie odpowiada Waszym potrzebom. Niemal – bo salon mógłby być trochę większy, kąt dachu nie pasuje do wymagań miejscowego planu, a fundamenty w projekcie są na ławach, podczas gdy Wy marzycie o płycie fundamentowej. I teraz zastanawiacie się, czy to w ogóle da się zmienić, ile to będzie kosztować i czy nie prościej byłoby po prostu zamówić projekt indywidualny. Odpowiedź na te pytania znajdziecie w tym artykule.

Czym właściwie jest adaptacja projektu gotowego

Zanim przejdziemy do konkretów, muszę Wam wyjaśnić jedną ważną rzecz. Adaptacja projektu gotowego to nie opcja, którą możecie wybrać lub pominąć. To obowiązkowy etap, bez którego nie uzyskacie pozwolenia na budowę. Każdy projekt gotowy, nawet ten, który pasuje do Waszej działki jak ulał, musi przejść przez ręce architekta adaptującego.

Dlaczego? Bo projekt gotowy powstał w próżni. Jego autorzy nie wiedzieli, gdzie stanie budynek, jaki grunt znajduje się pod powierzchnią działki, jakie są lokalne warunki klimatyczne i co wynika z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Architekt adaptujący nanosi projekt na Waszą konkretną działkę, uwzględnia wszystkie lokalne uwarunkowania i staje się współautorem projektu budowlanego. Od tego momentu to on bierze odpowiedzialność za zgodność dokumentacji z przepisami i za to, że dom można na tej działce wybudować.

Adaptacja składa się z dwóch części. Pierwsza to tzw. zakres obowiązkowy, który obejmuje dostosowanie projektu do warunków na działce i sporządzenie projektu zagospodarowania terenu. Druga to tzw. życzenia inwestora, czyli zmiany, które chcecie wprowadzić, żeby dom lepiej odpowiadał Waszym potrzebom. I właśnie ta druga część jest przedmiotem tego artykułu.

Od lustrzanego odbicia po zmianę fundamentów

Lista zmian, które można wprowadzić na etapie adaptacji, jest dłuższa, niż większość inwestorów przypuszcza. Zacznijmy od najprostszej i najczęściej wybieranej modyfikacji, czyli lustrzanego odbicia projektu. Jeśli Wasza działka jest tak usytuowana, że wjazd do garażu powinien być z drugiej strony niż w projekcie, albo chcecie, żeby salon wychodził na południe zamiast na północ, możecie zamówić lustrzane odbicie. Co ciekawe, wiele biur projektowych oferuje tę opcję już przy zakupie projektu, często bez dodatkowych opłat.

Kolejna popularna zmiana to modyfikacja kąta nachylenia dachu. To nie jest kwestia estetyki, ale często konieczność wynikająca z ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Zdarza się, że zakochaliście się w projekcie z dachem o nachyleniu 25 stopni, a MPZP wymaga minimum 30 stopni. Na szczęście architekt adaptujący może zmienić kąt dachu, przeliczając jednocześnie konstrukcję więźby dachowej. Koszt takiej zmiany w projekcie jest stosunkowo niewielki – porównywalny z ceną dobrego obiadu dla całej rodziny w restauracji.

Możecie też zmienić pokrycie dachowe. Jeśli w projekcie przewidziano blachodachówkę, a Wy chcecie dachówkę ceramiczną lub betonową, architekt adaptujący wprowadzi taką zmianę. Ale uwaga – dachówka ceramiczna waży znacznie więcej niż blacha, co oznacza, że konstrukcja dachu musi być odpowiednio wzmocniona. Jeśli więc planujecie taką zmianę, koniecznie powiedzcie o tym architektowi na samym początku, żeby mógł uwzględnić większe obciążenia w projekcie.

Ściany, okna i drzwi – co można przesunąć

Rozmieszczenie ścianek działowych to jedna z najłatwiejszych i najtańszych zmian. Ścianki działowe, w przeciwieństwie do ścian nośnych, nie przenoszą obciążeń konstrukcyjnych, więc ich przesunięcie nie wymaga ingerencji konstruktora. Jeśli chcecie powiększyć sypialnię kosztem garderoby albo zmniejszyć salon na rzecz większej kuchni, architekt naniesie takie zmiany bez większych problemów. Co więcej, drobne modyfikacje rozmieszczenia ścianek działowych można często wprowadzić nawet na etapie budowy, bez konieczności zmiany projektu.

Sprawa komplikuje się, gdy chcecie ruszyć ściany nośne. To elementy konstrukcyjne, które przenoszą obciążenia z dachu i stropu na fundamenty. Ich przesunięcie wymaga przeliczeń konstrukcyjnych i zgody konstruktora, a często także autora projektu gotowego. To nie znaczy, że jest niemożliwe, ale będzie droższe i bardziej czasochłonne.

Zmiany w oknach i drzwiach to kolejna kategoria modyfikacji, która pojawia się niemal przy każdej adaptacji. Możecie zmienić wielkość okien, ich rozmieszczenie, dodać nowe lub zlikwidować istniejące. Możecie też zmienić wymiary bramy garażowej lub drzwi wejściowych. Każda taka zmiana ma jednak swoje konsekwencje – większe okno oznacza większe nadproże, a to z kolei może wymagać wzmocnienia konstrukcji. Architekt adaptujący uwzględni to w projekcie.

Fundamenty – od ław do płyty

Jedną z poważniejszych zmian, które można wprowadzić na etapie adaptacji, jest zmiana rodzaju fundamentów. W większości projektów gotowych stosuje się tradycyjne ławy fundamentowe ze ścianami fundamentowymi z bloczków betonowych. Ale coraz więcej inwestorów decyduje się na płytę fundamentową, która ma swoje zalety – lepszą izolacyjność termiczną, szybszy montaż i większą odporność na nierównomierne osiadanie gruntu.

Zmiana ław na płytę fundamentową jest możliwa, ale wymaga pracy konstruktora, który zaprojektuje płytę dopasowaną do układu ścian nośnych i obciążeń budynku. Koszt takiej zmiany w projekcie jest już zauważalny – porównywalny z ceną dobrej pralki lub zmywarki. Do tego trzeba dodać różnicę w kosztach wykonawstwa na budowie. Płyta fundamentowa jest droższa w realizacji niż ławy, ale różnica nie jest aż tak duża, jak kiedyś – przy obecnych cenach materiałów i robocizny różnica często zamyka się w kwocie odpowiadającej wykończeniu jednej łazienki w podstawowym standardzie.

Możliwa jest też zmiana w drugą stronę – z płyty na ławy – choć przyznaję, że rzadko się na nią decydujecie. Częściej pojawia się potrzeba dodania piwnicy lub jej usunięcia. Dodanie piwnicy to poważna ingerencja w konstrukcję budynku i wiąże się z kosztami projektowymi porównywalnymi do zakupu kompletnego zestawu drzwi wewnętrznych do całego domu, nie licząc oczywiście znacznie wyższych kosztów realizacji.

Powiększenie, pomniejszenie i zmiana kształtu bryły

Zdarza się, że projekt prawie idealny jest po prostu za mały albo za duży. Na szczęście bryłę budynku można modyfikować. Wydłużenie domu o metr lub dwa, poszerzenie o jedno przęsło, podniesienie ścianki kolankowej – wszystko to da się zrobić na etapie adaptacji.

Podniesienie ścianki kolankowej to zmiana, o której warto pomyśleć szczególnie w domach z poddaszem użytkowym. Standardowa ścianka kolankowa ma wysokość 80–100 cm, co sprawia, że przy ścianach zewnętrznych przestrzeń jest trudna do wykorzystania. Podniesienie jej do 140–160 cm znacząco zwiększa użyteczność poddasza. Koszt takiej zmiany w projekcie jest umiarkowany – mniej więcej tyle, co dobry robot sprzątający.

Wydłużenie lub skrócenie bryły budynku to już poważniejsza modyfikacja, której koszt zależy od zakresu zmian. Jeśli chcecie wydłużyć dom o 2 metry, żeby zyskać większą kuchnię i spiżarnię, konstruktor musi przeliczyć wszystkie elementy nośne, architekt dostosować instalacje, a branżyści zaktualizować swoje części projektu. Koszt takiej modyfikacji jest porównywalny z zakupem solidnej kanapy do salonu.

Niektóre projekty mają nieregularny kształt bryły – z wykuszami, załamaniami, cofnięciami. Jeśli chcecie uprościć bryłę, żeby obniżyć koszty budowy, lub przeciwnie – dodać element urozmaicający fasadę – to też jest możliwe, choć wymaga więcej pracy i kosztuje odpowiednio więcej.

Stropy, więźba i inne elementy konstrukcyjne

Zmiana rodzaju stropu to kolejna modyfikacja, o którą często pytają inwestorzy. W projektach gotowych najczęściej spotyka się stropy gęstożebrowe typu Teriva lub podobne rozwiązania. Można jednak zmienić je na strop żelbetowy monolityczny, strop z płyt kanałowych lub strop drewniany – wszystko zależy od Waszych preferencji i specyfiki projektu. Każda taka zmiana wymaga przeliczenia przez konstruktora i może wpłynąć na wymiary elementów nośnych, a jej koszt projektowy jest porównywalny z ceną średniej klasy okna dachowego.

Zmiana konstrukcji więźby dachowej, na przykład z tradycyjnej na prefabrykowaną z wiązarów, to koszt nieco wyższy od zmiany stropu. Wiązary prefabrykowane mają tę zaletę, że można je zamontować w jeden dzień, bez potrzeby angażowania cieśli na długi czas. Z drugiej strony wykluczają wykorzystanie poddasza jako przestrzeni użytkowej.

Co wymaga zgody autora projektu gotowego

Nie wszystkie zmiany możecie wprowadzić samodzielnie, nawet jeśli architekt adaptujący jest w stanie je zaprojektować. Część modyfikacji wymaga pisemnej zgody autora projektu gotowego, czyli biura projektowego, od którego kupiliście dokumentację.

Przed podjęciem decyzji o zakupie konkretnego projektu warto skontaktować się z biurem i zapytać o zakres dopuszczalnych zmian. Większość biur projektowych ma listę modyfikacji, na które zgadza się bez dodatkowych opłat, oraz katalog zmian wymagających dopłaty lub osobnej zgody. Odpowiedź zazwyczaj otrzymacie w ciągu kilku dni.

Z mojego doświadczenia wynika, że biura projektowe rzadko odmawiają zgody na rozsądne zmiany. Gorzej, jeśli chcecie zrobić coś, co drastycznie zmienia charakter budynku – na przykład dodać piętro do projektu parterowego albo zmienić kształt dachu z dwuspadowego na płaski. W takich przypadkach lepszym rozwiązaniem może być wybór innego projektu gotowego lub zamówienie projektu indywidualnego.

Ile to wszystko kosztuje – proporcje i relacje

Koszt adaptacji projektu gotowego składa się z dwóch elementów. Pierwszy to tzw. adaptacja podstawowa, czyli obowiązkowe minimum – naniesienie projektu na mapę, dostosowanie do warunków gruntowych i klimatycznych, sporządzenie projektu zagospodarowania terenu. Ten zakres kosztuje mniej więcej tyle, co komplet opon zimowych do samochodu osobowego – zależnie od regionu i renomy architekta.

Drugi element to koszt wprowadzenia Waszych zmian. Tutaj rozpiętość jest ogromna – od kwoty symbolicznej za drobne modyfikacje po sumę porównywalną z ceną używanego samochodu miejskiego za gruntowną przebudowę projektu. Żebyście mieli orientację, podam Wam proporcje dla najpopularniejszych zmian.

Zmiana kąta nachylenia dachu to wydatek rzędu jednego do dwóch procent wartości samego projektu gotowego. Zmiana materiału ściennego, na przykład z silikatów na beton komórkowy, kosztuje jeszcze mniej. Podniesienie ścianki kolankowej to podobna skala. Wydłużenie lub poszerzenie bryły budynku – już wyraźnie więcej, bo wymaga pracy kilku specjalistów. Zmiana technologii stropu plasuje się gdzieś pośrodku. Dodanie piwnicy to najdroższa z typowych modyfikacji i może kosztować nawet połowę tego, co sam projekt gotowy.

Granica opłacalności zmian

Istnieje pewna granica, po przekroczeniu której wprowadzanie zmian w projekcie gotowym przestaje mieć sens ekonomiczny. Tę granicę każdy musi wyznaczyć sam, ale mogę Wam dać pewne wskazówki.

Jeśli suma kosztu projektu gotowego i wszystkich planowanych zmian zbliża się do ceny prostego projektu indywidualnego, poważnie rozważcie tę drugą opcję. Za kwotę porównywalną z wykończeniem dwóch łazienek możecie zamówić prosty projekt szyty na miarę, który od początku będzie uwzględniał Wasze potrzeby i specyfikę działki.

Innym sygnałem ostrzegawczym jest liczba zmian. Jeśli na liście modyfikacji macie więcej niż 5–7 pozycji dotyczących konstrukcji lub układu funkcjonalnego, to znak, że projekt gotowy nie pasuje do Waszych potrzeb. Każda zmiana to ryzyko błędu, dodatkowy czas i dodatkowy koszt. Im więcej zmian, tym większe prawdopodobieństwo, że coś pójdzie nie tak.

Pamiętajcie też, że niektóre zmiany są pozornie tanie na papierze, ale drogie w realizacji. Zwiększenie powierzchni domu o 20 metrów kwadratowych kosztuje w projekcie tyle co solidny stół do jadalni, ale na budowie to dodatkowa kwota porównywalna z całą kuchnią z zabudową. Dodanie piwnicy w projekcie to koszt kilku drzwi wewnętrznych, ale wykonanie piwnicy to często suma przekraczająca wartość wszystkich instalacji w domu razem wziętych. Zmiany konstrukcyjne mają tendencję do mnożenia kosztów na wszystkich etapach – od projektu przez realizację po wykończenie.

Jak wybrać architekta adaptującego

Architekt adaptujący to osoba, która będzie miała duży wpływ na to, jak sprawnie pójdzie Wam dalszy proces. Dobry architekt wyłapie potencjalne problemy zanim staną się kosztowne, doradzi rozsądne rozwiązania i pomoże uniknąć błędów w dokumentacji, które mogłyby opóźnić wydanie pozwolenia na budowę.

Najlepiej wybrać architekta działającego lokalnie, który zna specyfikę miejscowych urzędów i wie, jakie dokumenty są wymagane w Waszej gminie. Czas adaptacji to zazwyczaj 4–8 tygodni, ale u lokalnego architekta, który współpracuje z miejscowymi geodetami i konstruktorami, może być krótszy.

Przed podpisaniem umowy zapytajcie architekta wprost o planowane zmiany. Niech powie Wam, które są możliwe, ile będą kosztować i czy wymagają zgody autora projektu. Dobry architekt odpowie na te pytania szczerze, nawet jeśli oznacza to stratę zlecenia na rzecz innego rozwiązania.

Nie wybierajcie architekta wyłącznie po cenie. Najtańsza oferta często oznacza podstawowy zakres usług, gdzie każda dodatkowa czynność jest doliczana osobno. Droższa oferta z pełną obsługą, gdzie architekt załatwia wszystkie formalności od początku do pozwolenia na budowę, może okazać się bardziej opłacalna – i na pewno będzie mniej stresująca.

Co omówić z architektem oprócz zmian w projekcie

Adaptacja to nie tylko nanoszenie zmian w dokumentacji. To też okazja do omówienia kilku kwestii, które będą miały wpływ na Waszą budowę.

Po pierwsze – poziom zero budynku, czyli wysokość posadowienia domu względem terenu. To decyzja, która wpływa na koszty prac ziemnych, odprowadzenie wody deszczowej i estetykę wjazdu do garażu. Poziom zero ustala się wspólnie z architektem i geodetą, najlepiej podczas wizyty na działce.

Po drugie – usytuowanie budynku na działce. Ile miejsca zostanie z przodu na parking i manewrowanie samochodem? Czy brama będzie przesuwna czy rozwierna? Ile ogrodu zostanie z tyłu? Czy taras będzie nasłoneczniony o właściwej porze dnia? To wszystko kwestie, które warto przemyśleć przed finalnym zatwierdzeniem projektu zagospodarowania terenu.

Po trzecie – przebieg przyłączy mediów. Gdzie poprowadzicie wodę, kanalizację, prąd, ewentualnie gaz? Jak daleko są punkty przyłączeniowe i ile będą kosztować przyłącza? Architekt adaptujący naniesie przebieg mediów na projekt zagospodarowania, ale decyzję o trasie musicie podjąć Wy, bo to Wy będziecie za te przyłącza płacić.

Podsumowanie

Adaptacja projektu gotowego to obowiązkowy etap, który może być czystą formalnością lub okazją do dostosowania domu do Waszych potrzeb. Zakres możliwych zmian jest szeroki – od prostego lustrzanego odbicia po poważne modyfikacje konstrukcyjne włącznie ze zmianą fundamentów czy dodaniem piwnicy.

Klucz do sukcesu leży w dwóch rzeczach. Po pierwsze – w dobrym wyborze projektu gotowego, który już na starcie odpowiada większości Waszych wymagań. Im mniej zmian, tym mniejsze koszty i mniejsze ryzyko błędów. Po drugie – w wyborze kompetentnego architekta adaptującego, który poprowadzi Was przez cały proces sprawnie i bezpiecznie.

Jeśli planowanych zmian jest dużo, a ich łączny koszt zbliża się do ceny projektu indywidualnego, poważnie rozważcie tę alternatywę. Czasem pozorna oszczędność na projekcie gotowym okazuje się pozorna, gdy doliczycie wszystkie modyfikacje i związane z nimi komplikacje. Więcej na temat wyboru między projektem gotowym a indywidualnym znajdziecie na tym blogu oraz w mojej książce „Od marzenia do wprowadzenia".